李丹陽

摘要：在“互聯(lián)網(wǎng) +”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)眾籌深受房企的追捧，成為新的焦點，并擁有極大的發(fā)展空間。本文對房地產(chǎn)眾籌興起的緣由做了簡單的介紹，運用SWOT分析法對房地產(chǎn)眾籌模式進行分析，可謂機遇與風險并存。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+;房地產(chǎn)眾籌;房地產(chǎn)金融

一、引言

隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整邁入攻堅期，解決好企業(yè)融資、大眾投資中的難題，實現(xiàn)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的階段性目標一直是政府努力的方向。與此同時，政府順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟日新月異的發(fā)展步伐提出“互聯(lián)網(wǎng)+”計劃，眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融與傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相融合的典型產(chǎn)物也得以在短短幾年時間內(nèi)迅速崛起。2015年5月“中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟”的成立正式掀起了國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的眾籌浪潮。

二、房地產(chǎn)眾籌相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)眾籌

房地產(chǎn)眾籌即房地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺向社會大眾融資，用于其地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)或運營。在房地產(chǎn)眾籌中，房地產(chǎn)企業(yè)和資金提供者通過互聯(lián)網(wǎng)平臺進行交易，大大簡化了一般融資模式存在的中間環(huán)節(jié)，降低了交易成本;與此同時，項目發(fā)起者可利用眾籌，提前預售房產(chǎn)，借助購房者的資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，因此其不僅是一種融資模式，更是一種新型的地產(chǎn)開發(fā)模式。

（二）房地產(chǎn)眾籌的特征

1、融資成本低、覆蓋廣。眾籌依托于互聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)交易，而互聯(lián)網(wǎng)的高普及、廣覆蓋等傳播特性不僅可以讓更多市場主體了解企業(yè)的眾籌項目，還有助于降低企業(yè)的融資和營銷成本。

2、融資效率高。眾籌模式通過互聯(lián)網(wǎng)平臺將籌資者和投資者直接聯(lián)系起來，從而實現(xiàn)雙邊市場投融資需求的快速自由匹配，避免了傳統(tǒng)融資模式下繁瑣的流程，大大縮短了企業(yè)融資時間從而提高了融資效率。

3、投資安全性好、性價比高。地產(chǎn)眾籌的基礎(chǔ)標的資產(chǎn)是客觀存在的實體，并且具有不可移動性，投資者在項目眾籌前后都可進行實地調(diào)研，項目進度具有實際可追蹤性，欺詐風險概率低。

三、房地產(chǎn)眾籌的SWOT分析

（一）房地產(chǎn)眾籌的優(yōu)勢

1、提高融資效率，降低融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)中除了部分自有資金，剩下的大部分資金都要靠融資完成，融資渠道主要是銀行信用貸款、信托、基金和民間借貸。與傳統(tǒng)的融資方式相比，房地產(chǎn)眾籌的進入口檻較低，可以吸引大量中小投資者的加入，充分聚集閑散資金，在短期內(nèi)籌集到高額的低成本資金，縮短了融資周期，減少了融資的成本，從而消除融資給企業(yè)造成的不利影響。

2、擴大了投資群體和市場范圍

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場僅局限于一個城市，但是眾籌平臺通過互聯(lián)網(wǎng)打破了地域的局限性，擴大了房地產(chǎn)投資的群體和市場范圍，比如一些商業(yè)地產(chǎn)項目采用REITs型眾籌模式，投資者可通過眾籌平臺對項目進行考察和投資，也可以在項目完成之后退出，獲得相應(yīng)的回報，這種靈活的投資方式和回報方式，能夠吸引更多投資者加入進來。

（二）房地產(chǎn)眾籌的劣勢

1、信息不對稱

房地產(chǎn)企業(yè)在眾籌平臺發(fā)起項目申請，眾籌平臺只能根據(jù)其提供的相關(guān)信息進行審核，這部分信息是企業(yè)能夠展示給公眾的，更深層的信息是眾籌平臺和投資者無法了解到的。在項目建設(shè)階段，投資者也無法及時掌握項目的進度和資金的流向，項目結(jié)束之后的收益也不夠公開透明，這些眾籌主體之間的信息不對稱問題可能會給投資者的利益造成損失。

2、眾籌平臺存在安全隱患

眾籌融資的過程依托于互聯(lián)網(wǎng)平臺，這在一定程度上給投融資雙方提供了便利，但是目前我國的互聯(lián)網(wǎng)安全方面還存在一定的隱患，個人信息泄露的現(xiàn)象十分普遍，網(wǎng)上黑客行為比較猖獗。因此，眾籌平臺的安全性與傳統(tǒng)的投融資模式相比，還有一定的差距。

（三）房地產(chǎn)眾籌的機會

1、房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求

房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的資金量大，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難滿足項目的資金需求，因此需要通過外部融資獲取項目資金，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要是銀行貸款，融資成本很高、風險突出。而房地產(chǎn)眾籌模式能夠有效降低企業(yè)的融資成本、融資門檻和融資風險，更能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

2、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展

現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展十分迅速，這不僅能夠有效解決互聯(lián)網(wǎng)存在的安全性問題，還能夠通過大數(shù)據(jù)、云計算等新技術(shù)的使用推動互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新發(fā)展，為房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展提供技術(shù)支持。比如通過大數(shù)據(jù)和云計算的使用，對項目發(fā)起人的信息進行審核，并對項目的價值和風險進行評估，從而保證投資者的利益，為房化產(chǎn)眾籌模式的發(fā)展提供技術(shù)保障。

（四）房地產(chǎn)眾籌的威脅

1、面臨法律風險

2011年互聯(lián)網(wǎng)眾籌才開始在我國興起，發(fā)展的時間較短，現(xiàn)有的法律法規(guī)還沒有對眾籌行業(yè)做出法律上的約束和規(guī)范，房地產(chǎn)眾籌缺乏相應(yīng)的行業(yè)標準和法律監(jiān)管，容易引起法律風險。定向類房地產(chǎn)眾籌是在拿地之前就要求投資者繳納購房款，將籌集的資金用于拿地和項目建設(shè)，這種做法涉嫌違反商品房預售規(guī)定，觸碰了政策紅線。

2、缺乏相應(yīng)的監(jiān)管

我國目前尚未形成房地產(chǎn)眾籌模式的監(jiān)管體系，房地產(chǎn)眾籌融資階段完成之后，投資者無法掌握資金的流向和用途，對項目的實際進展也缺乏相應(yīng)的監(jiān)督，可能會出現(xiàn)眾籌資金被開發(fā)商挪作他用的情況。也有一些眾籌平臺與開發(fā)商存在利益勾連，從而導致一些風險極高的項目通過審核完成眾籌，最終導致投資者利益受損。

結(jié)語

當前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級的新時期，應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢主動做出改變，融入到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟中去。房地產(chǎn)業(yè)通過與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，利用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和平臺優(yōu)勢整合社會資源，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式，解決房地產(chǎn)企業(yè)在融資和營銷等方面的問題，尤其是房地產(chǎn)眾籌這一新型的互聯(lián)網(wǎng)融資模式可以幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)緩解融資方面存在的壓力，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，全面提升房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，使房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)新時期經(jīng)濟發(fā)展的需要，從而帶動國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

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