張靜

9月15日，河北省唐山市灤南縣北河公園周邊的樓盤

近期，一場“不準(zhǔn)惡意降價”的座談會驚動了河北唐山的房地產(chǎn)市場，上了社交平臺熱搜話題。

8月13日，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，華潤置地、中海、萬科、龍湖、榮盛、融創(chuàng)、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企負(fù)責(zé)人參加。一家參與座談的房企負(fù)責(zé)人表示：“這次會議主要討論如何救市，要打壓惡意降價。”

唐山，這座華北工業(yè)重鎮(zhèn)的樓市曾領(lǐng)跑全國。2020年9月，政府出臺收緊調(diào)控政策，樓市開始降溫。直到今年，房價一直下降，市場中也發(fā)生多起因開發(fā)商變相降價引發(fā)業(yè)主維權(quán)事件。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月份房價數(shù)據(jù)顯示，唐山新房環(huán)比下跌0.4%，二手房環(huán)比下跌0.5%，環(huán)比跌幅位居全國前列。唐山市政府隨即開始約談房企，要求不能過度降價。

同樣出手的還有湖南岳陽。針對部分頭部房企降價幅度過大問題，岳陽市下發(fā)通知，要求市區(qū)新房降價幅度不得超過15%。

此后，昆明、桂林、沈陽等城市，也因為新房降價太快，約談了一批房企，禁止惡意降價，否則不允許網(wǎng)簽。

大面積降價、超高降幅，以及“零首付”“ 首付分期”等營銷手段，易引發(fā)市場恐慌，會為后續(xù)市場埋下隱患。

房價降了

進(jìn)入下半年，樓市遇冷。

從住建部約談、問責(zé)房價上漲過快城市，到“限貸令”出臺、實施供地“兩集中”“三道紅線”限制房企融資、打擊天價學(xué)區(qū)房，再到熱點城市全面實施二手房參考價。樓市調(diào)控舉措一環(huán)扣一環(huán)。

上海、南京、杭州、西安、東莞 、武漢等地紛紛發(fā)布調(diào)控措施，嚴(yán)控房價，讓房地產(chǎn)市場降溫。

截至目前，調(diào)控效果顯著。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，70個大中城市中有51個城市新房價格環(huán)比上漲，有41個城市二手房價格環(huán)比上漲，均為2021年內(nèi)最低。7月份，新房平均環(huán)比漲幅為0.3%，二手房平均環(huán)比漲幅為0.1%，也是年內(nèi)最低水平。

但不同城市情況不一。

一線城市因常年有大量外來人口進(jìn)入，房子不愁賣?？山?jīng)濟發(fā)展處于二三梯隊和人口外流的城市就完全不同，除在售新房外，很多二手房處于待賣狀態(tài)。支撐房價能力較弱的三四線城市開始出現(xiàn)降價潮。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《瞭望東方周刊》分析：“三四線城市當(dāng)前面臨去庫存壓力，房屋銷售壓力較大。而市場的降溫勢頭也開始傳導(dǎo)到房企，使得企業(yè)房屋銷售節(jié)奏放緩，資金回籠速度也變慢。從房企資金和業(yè)績角度看，會出現(xiàn)各類降價現(xiàn)象。但這種有別于正常的降價，帶來很多風(fēng)險和問題?！?/p>

房企為了加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，開始打價格戰(zhàn)，“以價換量”尋求出路。

例如，昆明某樓盤原本售價16000 元/m2，面臨去化困難后，便以特價房名義調(diào)整售價至10000元/m2，降幅高達(dá)37.5%;為回籠資金，惠州更是推出消失許久的零首付、首付分期等銷售方式;沈陽，短期內(nèi)有50多個樓盤集體降價。

大面積降價、超高降幅，以及“零首付”“首付分期”等營銷手段，易引發(fā)市場恐慌，會為后續(xù)市場埋下隱患。

不抗跌“樣本”

作為第一批被約談的對象，唐山的房價是怎么起來的？

唐山的GDP一直是河北省第一，在2020年全國城市GDP排名中，唐山還入圍全國前十，比省會石家莊高出1000多億元。

2019年11月到2020年9月，唐山二手房均價漲幅連續(xù)11個月超過15%，這對全國三四線城市來講都是飛一般的速度。

2020年疫情影響，多地樓市開始松綁，唐山卻反其道而行，宣布限購，是2017年以來當(dāng)?shù)刈顕?yán)格的一次調(diào)控。但效果甚微，唐山的樓市還是持續(xù)火熱。

究其原因，作為鋼鐵產(chǎn)業(yè)大城，唐山本地依靠鋼鐵、煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)家的人不在少數(shù)，購買力一直很強。唐山樓市本地客群占比80%以上，并以改善性住房為主，因此房價很難降下來。

早在2020年9月，唐山市人民政府已經(jīng)注意到狂飆的房價，發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱《通知》），實施“支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管”等舉措。

《通知》明確提出“努力打造城市低房價優(yōu)勢”，計劃采取擴大住宅用地供應(yīng)，實施“限房價、競地價”的土地出讓模式，防止開發(fā)商捂盤惜售，打擊投機炒房，完善差別化住房信貸等措施。

《通知》對炒房行為進(jìn)行了信貸限制。對在市中心區(qū)已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第二套住房申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于50%;對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

僅僅一年，唐山樓市由限漲轉(zhuǎn)為限跌，開發(fā)商們則迎來了此次座談會。

唐山的樓市為何這么不抗跌？

專家分析，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠豐富，能提供的就業(yè)選擇不多是主要原因。盡管在2018年唐山推出“鳳凰英才”計劃，但并未吸引來多少高層次技術(shù)人才。優(yōu)秀人才都被北京、天津吸納走了。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，唐山2020年常住人口771.8萬，10年僅增長14.1萬，增長率1.86%。也就是說，近十年唐山人口幾乎沒有凈增長。

“這樣的城市需求量幾乎是穩(wěn)定的，添置或置換得差不多了，熱度就會降下來，房價也就撐不起來?！睂I(yè)人士分析。

房價，最終還是要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、人口相匹配。

不能“瞎降”

為穩(wěn)定市場，三四線城市紛紛開始約談房企，限跌房價。

先出手的是湖南岳陽。

近期，岳陽房價跌得實在有點快。數(shù)據(jù)顯示，7月份70城中，岳陽新房價格環(huán)比下跌0.7%，跌幅全國第一。

8月9日，岳陽住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，其中明確商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。

岳陽此舉被視為三四線城市樓市調(diào)控轉(zhuǎn)折點，引發(fā)其他城市紛紛效仿。

8月31日，江蘇縣級市江陰也對樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

江陰的“限跌令”之所以引人關(guān)注，因為該地為經(jīng)濟強縣，一個縣級市的經(jīng)濟體量甚至高過了中西部地區(qū)的很多地級市。這樣的城市，房價也在跌。

隨后，沈陽、菏澤、惠州、桂林、昆明等地陸續(xù)發(fā)布類似“限跌令”政策。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，以上城市“限跌”的做法主要有以下幾種：嚴(yán)管隨意降價現(xiàn)象，一般低于備案價的85%就要被界定為是違規(guī)降價;約談相關(guān)房企和代理機構(gòu)行為，督查此類機構(gòu)的項目銷售行為;嚴(yán)管銷售秩序和資金，各類促銷的相關(guān)價款納入監(jiān)管，同時一些違規(guī)較多的房企，可能面臨銷售的監(jiān)管，類似期房項目要改為現(xiàn)房銷售的方式。

事實上，房價“限跌令”并不新鮮。

每次樓市回調(diào)，開發(fā)商中都會涌現(xiàn)“降價潮”。2014年、2017年、2019年均有城市出臺類似政策，也是以三四線城市為主。

2019年，大連市發(fā)布政策，限制新房價格，要求實際網(wǎng)簽備案價格不得高于申報價格，且價格下浮不得超過5%。馬鞍山曾限跌10%，中山曾限跌15%等。

在相關(guān)城市看來，房價要降，但不能“瞎降”。

究其原因，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先從防止房價過快和無序下跌的管控看，盲目下跌或降價，會導(dǎo)致一些已經(jīng)認(rèn)購房子的業(yè)主產(chǎn)生不平衡心理，導(dǎo)致各類維權(quán)和投訴現(xiàn)象增多;其次，各類降價中存在虛假降價，看似降價，但房屋質(zhì)量等都比較差，反而損害購房者權(quán)益;最后，干擾正常的市場交易秩序，部分房企違規(guī)降價，會損害其他房企正常銷售。

關(guān)鍵是穩(wěn)

對樓市來講，大漲、大跌都不是調(diào)控目的。

專家認(rèn)為，調(diào)控是為了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房價在一定時間內(nèi)保持橫盤甚至微跌，有利于讓居民收入慢慢追上房價的漲幅，同時慢慢扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的過度依賴，降低風(fēng)險。

近些年，各級關(guān)于樓市的會議都傳遞出一個信號：“房住不炒”，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。

目前，樓市“拐點”已慢慢顯現(xiàn)。當(dāng)熱點城市的房價“漲不動”之時，部分三四線城市的房價調(diào)整壓力也就更大，調(diào)控方向就轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠砣齑?、防止房價過快下跌。

幾年前，三四線城市庫存高企，市場低迷，房價普遍下降，各地結(jié)合棚戶區(qū)改造，通過棚改貨幣化安置去庫存，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展發(fā)揮了作用。

觀察這一波發(fā)布“限跌令”的城市，部分城市的商業(yè)水平仍較滯后，出現(xiàn)了不少商鋪空置的情況，就業(yè)機會沒有增加，導(dǎo)致人口凈流入低，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。這難免導(dǎo)致樓市出現(xiàn)供大于求，房價下跌。地產(chǎn)界分析人士認(rèn)為，對此不必恐慌，調(diào)控一段時間后，市場會逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。

而要從根本上解決某些城市樓市供應(yīng)過剩的問題，還是要吸引人口流入，增強城市競爭力。

無論何時，房地產(chǎn)發(fā)展都離不開實體經(jīng)濟的支撐，只有經(jīng)濟發(fā)展后勁充足，才能讓房地產(chǎn)真正地健康成長?！胺績r，最終還是要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、人口相匹配。”嚴(yán)躍進(jìn)說。