中國人民大學(xué) 陳陽

一、項(xiàng)目背景

（1）項(xiàng)目以影視文化傳媒產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

●項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于福建省泉州市惠安縣，距泉州市20km；距高鐵惠安站僅2km。

●產(chǎn)業(yè)：惠安素以“漁業(yè)強(qiáng)縣”“建筑之鄉(xiāng)”“雕藝之鄉(xiāng)”著稱于世。

●人文：惠安素有“海濱鄒魯”之美稱，擁有“中國魅力鄉(xiāng)土民風(fēng)名鎮(zhèn)”和“全國最美八大海岸之一”的崇武。

（2）規(guī)劃總用地面積9233.55畝，其中建設(shè)用地面積2951.4畝、非建設(shè)用地面積6282.15畝。本項(xiàng)目于2017年至2019年納入福建省重點(diǎn)項(xiàng)目名單。

（3）2018年2月建成“閩臺(tái)海絲影視城”啟動(dòng)項(xiàng)目并投入使用，首部分占地108畝，地上面積6萬多平；建設(shè)內(nèi)容包括三條風(fēng)情街，2個(gè)攝影棚等；實(shí)際投資人民幣（下同）1.3億元，并依托該影視城拍攝制作發(fā)行了多部影視劇。

二、項(xiàng)目目標(biāo)階段

該項(xiàng)目定位于業(yè)態(tài)：攝影棚+產(chǎn)業(yè)園+住宅+企業(yè)辦公+公寓+酒店+基礎(chǔ)配套等為一體的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。更加復(fù)合、更有活力、更具價(jià)值的影視文旅小鎮(zhèn)。由目標(biāo)引起對整個(gè)項(xiàng)目管理的思考。圍繞目標(biāo)，經(jīng)理人梳理邏輯；關(guān)注內(nèi)外部環(huán)境，明細(xì)過程，界定職能，組織資源、團(tuán)隊(duì)。

項(xiàng)目目標(biāo)整體可分為兩部分：開發(fā)建設(shè)階段、銷售運(yùn)營階段。

目標(biāo)1：確保項(xiàng)目在滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡可能的以低成本，在完工節(jié)點(diǎn)前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完畢。目標(biāo)2：產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營板塊實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營，獲取運(yùn)營收入。銷售板塊實(shí)現(xiàn)既定利潤、銷售進(jìn)度把控。

項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)境分析：（1）自然環(huán)境：項(xiàng)目山地部分，圍繞打造山林景觀；平坦部分用于建設(shè)。（2）政治環(huán)境：國家支持文化影視傳媒產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并有配套的扶持政策；當(dāng)?shù)卣种С謶B(tài)度，但無財(cái)政支持。（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：隨著疫情的平復(fù)，社會(huì)整體的消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)水平都在回漲；消費(fèi)的需求在增長。房地產(chǎn)市場還趨于橫盤的一個(gè)階段。（4）技術(shù)環(huán)境：施工技術(shù)，團(tuán)隊(duì)，均可達(dá)到要求，在成本方面還需要溝通；運(yùn)營、策劃、咨詢類合作方的水平，還有待進(jìn)一步尋找合作伙伴。

三、項(xiàng)目管理范圍

（一）產(chǎn)品業(yè)態(tài)范圍

（1）商業(yè)中心、配套學(xué)校、職業(yè)培訓(xùn)學(xué)院（暫定）、配套醫(yī)療、親子活動(dòng)中心、住宅、別墅、各類型運(yùn)動(dòng)館；綠地、公園、休閑廣場、配套會(huì)館。（2）4A級體驗(yàn)式景區(qū)。

（二）工作范圍

項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目投資安排、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目概念性規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工合作、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、政府商務(wù)。

1.工作內(nèi)容

籌措啟動(dòng)資金、組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、準(zhǔn)備前期物料、辦公地點(diǎn)等。

2.項(xiàng)目可行性分析

見圖1。

圖1 SWOT分析圖

3.項(xiàng)目一期啟動(dòng)區(qū)業(yè)態(tài)定位

項(xiàng)目一期：注重影視拍攝基地的差異化發(fā)展，構(gòu)建以“室內(nèi)多功能攝影棚+特色外景地+臨時(shí)外景搭建場地”，以“場地租賃+影視設(shè)備器材租賃+后期服務(wù)保障”為輔的復(fù)合式影視拍攝基地發(fā)展模式；加快推進(jìn)聚集，策劃、創(chuàng)意、經(jīng)紀(jì)等，吸引更多影視相關(guān)文化企業(yè)入駐。兼具生活配套建設(shè)，以小院別墅+花園洋房+配套公寓+餐飲娛樂作為生活及工作配套。項(xiàng)目二期：集婚紗攝影，婚禮策劃、拍攝，愛情微電影拍攝中心；美好生活回憶記錄中心。項(xiàng)目三期：充分利用自然生態(tài)，打造落日步道、自然漫步、月光傾灑、素質(zhì)拓展、兒童樂園、山林木屋體驗(yàn)等。

（三）工作驗(yàn)收

工作范圍：用項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度要求、成本要求、質(zhì)量要求，來量化開發(fā)階段的工作成果。成果范圍：運(yùn)用利潤完成情況、銷售情況、人流量、呈現(xiàn)效果、現(xiàn)金流回饋進(jìn)度，來衡量運(yùn)營階段成果。

四、項(xiàng)目品質(zhì)管理

構(gòu)筑質(zhì)量保障體系：投資方、施工方、監(jiān)理方，共同制定、施行、監(jiān)督，一整套的安全生產(chǎn)、質(zhì)量保障計(jì)劃。（1）戰(zhàn)略面保障：三方高層，共同商討擬定，提高質(zhì)量保障站位。（2）技術(shù)面保障：設(shè)立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及實(shí)際工作情況，做好針對性的施工方案，以及配套的技術(shù)組織措施，保障貫徹實(shí)施。（3）組織面保障：設(shè)立質(zhì)檢科。在材料、工序、安全、試驗(yàn)等方面，嚴(yán)格保障。全面展開質(zhì)量管理活動(dòng)，提升全員質(zhì)量意識(shí)。（4）巡回面保障：定期、不定期相結(jié)合，全面自檢自查，投資方、監(jiān)理方嚴(yán)格監(jiān)管監(jiān)察；全員定期組織質(zhì)量培訓(xùn)。（5）目標(biāo)承諾制：施行責(zé)任終身制，從項(xiàng)目部到各個(gè)區(qū)，質(zhì)量目標(biāo)層層分解，簽署責(zé)任書。

五、項(xiàng)目進(jìn)度管理

根本原則：以最小的成本，實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值。

（一）定義、分解、排布工作計(jì)劃

工作計(jì)劃分解排布（圖2）。

圖2 前期階段示意

（二）任務(wù)進(jìn)度計(jì)劃

一方面：測算任務(wù)工時(shí)，隨著工作任務(wù)計(jì)劃的分解，詳細(xì)對各分項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行工時(shí)量化。二方面：進(jìn)行任務(wù)排序。對工作進(jìn)行科學(xué)、合理、貼合實(shí)際的排序；前置性工作，并行工作，可跨越后補(bǔ)工作，進(jìn)行細(xì)致編排。三方面：制定進(jìn)度管理措施。利用掙值分析手段。

（三）列舉選取方案

（1）前期階段，列出所有工作計(jì)劃；（2）在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的前提下，列出各個(gè)工作計(jì)劃完成的時(shí)間，需要的成本。（3）整理、拼湊、整合，企業(yè)擁有的人力、財(cái)力、資源，進(jìn)行拼接。（4）結(jié)合經(jīng)濟(jì)性，合理選擇工作計(jì)劃。規(guī)劃產(chǎn)能，實(shí)現(xiàn)最大效益。

結(jié)合項(xiàng)目：（1）項(xiàng)目規(guī)劃階段：充分利用自身團(tuán)隊(duì)，部分委托外部知識(shí)機(jī)構(gòu)；開展市場調(diào)研分析、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目整體定位、項(xiàng)目概念性規(guī)劃。（2）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)重中之重，定位設(shè)計(jì)甚至直接決定了項(xiàng)目成??；因此，在可承受的范圍內(nèi)，全國征集招標(biāo)設(shè)計(jì)方案。

勘察方面，選取當(dāng)?shù)厥煜さ暮献鞣?，在完成基本任?wù)的前提下以經(jīng)濟(jì)性為主。

施工方合作方面，必須保證工程質(zhì)量的重要前提下，穩(wěn)妥起見，招標(biāo)以經(jīng)驗(yàn)豐富，有類似項(xiàng)目開發(fā)，技術(shù)先進(jìn)，安全事故較少的國企、央企、上市大企業(yè)為主；在其中，進(jìn)行技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)，雙方面分別招標(biāo)，選擇合理合作方。（1）項(xiàng)目實(shí)施階段。實(shí)時(shí)與項(xiàng)目合作方，進(jìn)行溝通，嚴(yán)格把控項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本情況，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。在營銷方面，為快速進(jìn)行銷售，采取多渠道、自銷，相結(jié)合的方式，快速回籠資金。加快銷售進(jìn)度。項(xiàng)目開發(fā)過程中，與政府打好良好的溝通渠道，確保項(xiàng)目手續(xù)銜接順利，按項(xiàng)按時(shí)順利推進(jìn)項(xiàng)目。（2）項(xiàng)目竣工階段。手續(xù)方面：投資方為主，施工方全力輔助，積極完成竣工備案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地。運(yùn)營層面：項(xiàng)目前期策劃定位準(zhǔn)備、項(xiàng)目招標(biāo)成熟運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。在項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目成本付出、利潤分成方面，選擇性價(jià)比合理的團(tuán)隊(duì)。產(chǎn)業(yè)引入方面：充分利用投資方影視傳媒方面的資源優(yōu)勢，導(dǎo)入全國優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，引入影視、電視劇、等攝影進(jìn)場；優(yōu)秀的文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，充分帶動(dòng)項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目順利步入良好運(yùn)營循環(huán)。

六、項(xiàng)目資金管理

（一）項(xiàng)目投資（表1）

表1 項(xiàng)目投資各階段測算

項(xiàng)目投資估算，是判斷項(xiàng)目可行性和集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目決策的重要財(cái)務(wù)依據(jù)。是政府發(fā)改委能否給予批準(zhǔn)立項(xiàng)的重要依據(jù)。是控制概算和整個(gè)工程造價(jià)的限額，也是編制投資計(jì)劃，資金籌措和申請貸款的依據(jù)。

（二）項(xiàng)目融資方式

項(xiàng)目通過三方面來籌措資金。股權(quán)：在不喪失公司控股權(quán)的情況下，利用企業(yè)股權(quán)，引入投資方，進(jìn)行部分融資。債權(quán)：企業(yè)通過自身資產(chǎn)，對接銀行，取得開發(fā)貸款、經(jīng)營性貸款。自有資金：不足部分由母公司進(jìn)行啟動(dòng)資金注資。

（三）編制預(yù)算制定使用計(jì)劃

按階段進(jìn)行資金的預(yù)算編制工作，嚴(yán)格執(zhí)行，定期復(fù)查資金合理、合法、合規(guī)、科學(xué)的使用途徑；以保障質(zhì)量為前提，節(jié)約成本為核心。建立基準(zhǔn)計(jì)劃，投資預(yù)算。按階段核實(shí)實(shí)際成本投入。工作結(jié)果分析，利用掙值管理模型；計(jì)算偏差。細(xì)化、落實(shí)，偏差責(zé)任，及時(shí)修正，減少損失。

七、項(xiàng)目組織搭建

項(xiàng)目公司由多方共同組建，我方主要權(quán)益訴求：分紅部分、財(cái)務(wù)監(jiān)督部分、董事席位、監(jiān)事席位、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營主導(dǎo)權(quán)。其中，董事席位，最少保留1位；監(jiān)事1位；財(cái)務(wù)經(jīng)理1位。分紅方式、分紅時(shí)間節(jié)點(diǎn)，共同商討，不得長于3年。項(xiàng)目公司由經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目主要管理；各投資方，按股權(quán)比例進(jìn)行董事的派駐，主要進(jìn)行戰(zhàn)略決策。財(cái)務(wù)、營銷等核心職能，由投資方進(jìn)行派駐人員任職。不組建前期團(tuán)隊(duì)，外聘當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)，建立對接聯(lián)絡(luò)人，加快項(xiàng)目推進(jìn)速度。施工團(tuán)隊(duì)不單獨(dú)組建，由施工方負(fù)責(zé)施工，對結(jié)果保證。營銷團(tuán)隊(duì)：組建策劃、營銷主導(dǎo)人員，員工進(jìn)行大量招聘，同時(shí)配合分銷渠道，齊頭并進(jìn)。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方面，大致分為：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)的測量定性、風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)劃管理、風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對方案設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制，五大階段。該項(xiàng)目主要有：（1）政策風(fēng)險(xiǎn)；（2）市場風(fēng)險(xiǎn)；（3）資金風(fēng)險(xiǎn)；（4）項(xiàng)目公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的識(shí)別，針對性的出具風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對預(yù)案；盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)損失。

風(fēng)險(xiǎn)防范：（1）抓住市場機(jī)會(huì)，詳細(xì)深入地進(jìn)行市場調(diào)研和產(chǎn)品定位，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)特別是戶型配比上精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群需求。（2）把握土地成本優(yōu)勢，和整體規(guī)劃契機(jī)，完美打造項(xiàng)目產(chǎn)品。（3）通過差異化競爭優(yōu)勢，打造具有市場競爭力以及高附加值的產(chǎn)品。（4）了解高端別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)客群需求動(dòng)向，貼合目標(biāo)客群的置業(yè)需求。（5）根據(jù)福建乃至周邊消費(fèi)群體對別墅產(chǎn)品的喜愛，充分利用商業(yè)用地，打造企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品。（6）加大銷售力度和增強(qiáng)回款速度，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。