沈吳凡

(南京財經(jīng)大學(xué)，江蘇 南京210023)

一、 引言

(一)研究背景

改革開放以來，我國家庭資產(chǎn)規(guī)模越來越大，同時在資產(chǎn)上的投資也越來越多。 在所有資產(chǎn)投資的比例中，最主要部分在房地產(chǎn)，達到了70%左右。 由此可以看出，在我國家庭財富構(gòu)成中，房產(chǎn)凈值是最為核心的部分。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為推動我國國民經(jīng)濟實現(xiàn)飛躍的最大動力。 尤其是在2008 年爆發(fā)了金融危機后，我國為有效應(yīng)對危機給經(jīng)濟帶來的嚴(yán)重損失，采取了一系列經(jīng)濟刺激政策，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強大的資金支持。 房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的重要性有目共睹，但從反向看，我國經(jīng)濟的發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴也愈加嚴(yán)重。 2014 年，我國經(jīng)濟進入了全新發(fā)展階段，也即新常態(tài)時期，之前由于經(jīng)濟發(fā)展過快造成的產(chǎn)能過剩等問題十分突出。 據(jù)此，習(xí)近平總書記提出了“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，以“房住不炒”為主基調(diào)，嘗試從根本上消化過剩的房地產(chǎn)庫存，確保房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，從而為我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行提供保障。

在這樣的情況下，為有效落實“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的新途徑，稅收政策的作用至關(guān)重要，房地產(chǎn)稅體系直接關(guān)系到收入差距能否得到有效調(diào)節(jié)、房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)長期穩(wěn)定。2003 年，我國針對房地產(chǎn)業(yè)開啟了收取物業(yè)稅的先例，將上海、重慶作為試點逐步推開。 2013 年以來，房地產(chǎn)稅的立法工作也提上日程，后續(xù)的很多改革也針對這個問題進行了多次探討。 2018 年，財政部部長劉昆提出應(yīng)以“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”為基本準(zhǔn)則，加快房地產(chǎn)稅立法與執(zhí)行。 由此可以看出我國關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的思路越來越清晰。2019 年3 月，李克強總理在國務(wù)院政府工作報告中提到:完善地方稅系統(tǒng)，全面推動房地產(chǎn)立法進程。 2020 年全國兩會認為:以“房住不炒”為基本指導(dǎo)思想，各省、自治區(qū)、直轄市結(jié)合實際，推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。 由此可知，房地產(chǎn)稅與國計民生息息相關(guān)，最近幾十年關(guān)于房地產(chǎn)稅立法與執(zhí)行方面取得了顯著進步。

(二)研究意義

首先，關(guān)于房地產(chǎn)稅征稅制度方面的理論成果較多，然而現(xiàn)階段對于方案并沒有形成統(tǒng)一的觀點，即沒有得到普遍認可且權(quán)威的方案。 針對改革方案，稅制要素的設(shè)計觀點不一，這也讓后面的學(xué)者在研究房地產(chǎn)稅方面有了一定的空間。 其次，查閱相關(guān)文獻，關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的研究大部分都集中在稅制的方案設(shè)計上，但是房地產(chǎn)稅制方案設(shè)計的理論依據(jù)以及模擬分析等方面卻少有提及。 因此，本文在以保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅為研究重點的前提下，提出幾種不同的稅率方案，并對這些方案進行模擬研究，根據(jù)各個方案對納稅人的稅收負擔(dān)、地方財政以及房價水平造成的影響，確定最為合適的房地產(chǎn)稅率方案。

(三)概念界定

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中涉及的稅收有:房產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。 相對于目前征收的房產(chǎn)稅，“房地產(chǎn)稅”是一個更為廣泛的概念，廣義的房地產(chǎn)稅收制度是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有關(guān)聯(lián)的稅收制度，在我國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

本文所指的房地產(chǎn)稅收制度包括房地產(chǎn)交易和保有兩個環(huán)節(jié)的多個稅種，它包含流轉(zhuǎn)稅、財產(chǎn)稅、行為稅等，主要稅種如下:一是財產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 二是交易環(huán)節(jié)稅種，包括對土地、房屋權(quán)屬變動和銷售進行征稅的增值稅、契稅、印花稅。 三是其他稅種，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的企業(yè)所得稅、個人所得稅等。 本文中的房地產(chǎn)稅收制度指的是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的一整套稅收制度體系，房地產(chǎn)稅收制度建設(shè)將涉及房地產(chǎn)的多個稅種的重新整合、制度重構(gòu)及有效供給。 其中，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是核心，也是本文研究的重點。

二、 國內(nèi)外研究文獻綜述

(一)房地產(chǎn)稅的改革現(xiàn)狀

針對滬渝房產(chǎn)稅的試點效果，學(xué)者們有不同的觀點。 宋祥來(2011)在對滬渝兩個城市房產(chǎn)稅試點效果分析時說:“對農(nóng)村居民的多套房屋或過渡的住房應(yīng)征收房產(chǎn)稅，有助于消除稅收差距，縮短城市和農(nóng)村之間的差異，避免農(nóng)村住房的非法占有，保護國有土地資源，促進我國城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。”楊晨青(2011)認為，滬渝房產(chǎn)稅試點政策力度較輕，在差異化影響需求方面把握較為準(zhǔn)確，有許多亮點長期效力還有待考證。 何曼(2011)認為，滬渝個人房產(chǎn)稅征收過程中存在諸多問題，比如征稅范圍過窄、立法不完善、稅率偏低、力度較小等。 郭宏寶(2011)對我國房產(chǎn)稅改革以來的理論研究進行了總結(jié)，認為房地產(chǎn)稅理論研究對房產(chǎn)稅改革目標(biāo)定位可概括為:調(diào)控保有住房的價格、形成地方主體稅種和實現(xiàn)收入分配公平三種觀點。

(二)房地產(chǎn)稅征稅范圍和計稅依據(jù)的確定

吉爾克(2017)認為目前房地稅制很多問題較為突出，例如征稅對象不豐富、依據(jù)缺乏合理性等。 我國房地產(chǎn)稅的征收應(yīng)在一定程度上參考國外經(jīng)驗，建立相對完善的房地產(chǎn)稅征收制度。 一是明確房地產(chǎn)稅的實施范疇，逐漸由城市向農(nóng)村延伸，然而針對面積較小的農(nóng)村自住房屋應(yīng)進行相應(yīng)的減免；二是房地產(chǎn)征稅要建立在房屋市場價格的基礎(chǔ)上，同時將土地與房屋合并進行征稅。 舒穎崗(2018)認為，將來房地產(chǎn)稅改革的重點需要以現(xiàn)有要求為前提，征稅范圍進一步拓展，將農(nóng)村區(qū)域的房產(chǎn)也作為對象之一，然而現(xiàn)在的農(nóng)村房地產(chǎn)所有權(quán)系統(tǒng)還不健全，應(yīng)結(jié)合實際納入免稅范疇。 張怡和閆晴(2018)認為房產(chǎn)稅改革過程中，應(yīng)以居民納稅人的生存權(quán)為出發(fā)點。 以上海市房產(chǎn)稅制為切入點，明確闡述了上海市房地產(chǎn)稅征收范疇與相應(yīng)的優(yōu)惠政策缺乏合理性，需要進行改進，征稅不應(yīng)將戶籍作為區(qū)分點，同時免稅房屋數(shù)量方面，最佳值為2，即居民擁有兩套或以下住房，不征收房產(chǎn)稅，如此才可以為貧困家庭生存權(quán)提供保障，并充分體現(xiàn)稅負公平。

(三)房地產(chǎn)稅稅率水平和稅收優(yōu)惠的設(shè)計

呂冰洋(2018)和楊志勇(2019)通過橫向?qū)Ρ日J為，我國如果實行房地產(chǎn)稅的征收，那么在比例方面也應(yīng)確?？刂圃诙愂湛偸杖氲? 個百分點以內(nèi)。 房地產(chǎn)稅征管機制的建設(shè)及納稅人意識的轉(zhuǎn)變是一個漫長的過程，而且在一定時間里，房地產(chǎn)稅無法大幅度增加。 郭哲等(2019)以公平的視角對房地產(chǎn)稅率如何選擇進行了全面分析，提出房地產(chǎn)稅率的最佳選擇是超額累進方式。 與此同時，將《中國家庭追蹤調(diào)查》數(shù)據(jù)運用蒂布特模型計算房地產(chǎn)稅稅率，認為從公平的角度來說，稅率控制在0.17%以上、1.05%以下最具合理性。

(四)現(xiàn)有研究述評

目前，關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的研究大部分都集中在定性角度，如我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題研究等。 以上海與重慶作為試點進行征收房地產(chǎn)稅后，針對房地產(chǎn)稅方面的研究逐漸向定量方向傾斜，并取得了很多成果。 一些學(xué)者制定了多種征稅方案，同時使用微觀數(shù)據(jù)來計算房地產(chǎn)稅收收入。然而從整體上看，所有研究整體上較為單一。 一方面，大部分的研究還是局限于某個省市，同時各個學(xué)者在稅制設(shè)計上存在較大差異，微觀數(shù)據(jù)的運用也完全不同。 對于房地產(chǎn)征稅方案、收入測算等方面到目前為止也未形成統(tǒng)一的觀點。另一方面，目前定量研究以計算房地產(chǎn)稅收入數(shù)量為重點，根據(jù)得出的結(jié)果來判斷房地產(chǎn)稅的征收對地方財政產(chǎn)生作用的程度。 關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收對納稅家庭產(chǎn)生作用方面的分析并不多，目前的研究大部分都集中在房地產(chǎn)稅的征收對地方財政收入或居民稅收負擔(dān)的影響，鮮有能綜合考慮房地產(chǎn)稅開征對這兩項因素的綜合影響并在此基礎(chǔ)上推出改革方案的。

三、 研究方案設(shè)定

(一)房地產(chǎn)稅稅收減免方案分析

1. 存量房不征稅，僅對增量房征稅

新建房屋上市后，必須按照相關(guān)流程進行納稅，而舊房則是等到進行交易過戶或是繼承過戶才要繳稅，如上海，征稅對象僅限于增量房產(chǎn)。 這種方案下，無房戶購入住房必須按照相關(guān)流程進行繳稅，而多套房戶主不必承擔(dān)房地產(chǎn)稅。比較之下，這種方案對大多數(shù)人都不公平，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅并沒有覆蓋存量房，這與房地產(chǎn)稅最初設(shè)置的目的不相符。

2. 家庭首套房享受減免房地產(chǎn)稅

這種方案主要針對一套住房的家庭全部免稅，雖然房地產(chǎn)稅面臨的改革阻力會減小很多，卻會導(dǎo)致很多問題。 擁有多套房產(chǎn)的家庭勢必會選擇一套房產(chǎn)中價值最高、地段好的房產(chǎn)進行減免，最終會導(dǎo)致中心城區(qū)、優(yōu)秀學(xué)區(qū)等高房價地區(qū)稅基大幅減少，而房地產(chǎn)稅征收的對象大部分是相對偏遠地區(qū)的房產(chǎn)。 除此之外，因這種方案以家庭為單位設(shè)定首套房減免，很有可能導(dǎo)致假離婚以騙取多套住房減免，這也會影響社會的和諧穩(wěn)定。

3. 以家庭人均面積作為考慮的重點，在此基礎(chǔ)上實施稅基扣除

該方案要相對合理、公平一些，給予弱勢群體充分的照顧。 不過這也面臨一系列的問題:首先，如何確定家庭人數(shù)?其次，對于不在同一個城市或跨省的房產(chǎn)怎樣實施面積扣除? 最后，無法對房產(chǎn)的檔次進行區(qū)分，如別墅在很大程度上不同于普通住宅，很難體現(xiàn)出公平。

該方案在第三種方案的基礎(chǔ)上又加上了首套房面積的限定，即:如按人均面積得出的扣除面積高于首套房面積，則按照首套房面積進行扣除；如按人均面積得出的扣除面積低于首套房面積，則按照人均面積進行扣除。

(二)房地產(chǎn)稅計稅方案分析

第一種，普遍征收，不設(shè)置免稅面積，該方案具有極廣的征稅范圍，覆蓋了所有的征稅家庭。

第二種，家庭第一套住房免稅。 不考慮住房面積、人口，操作難度低，具有相對較小的征稅范圍。 本文主要考慮了被調(diào)查者提供的相關(guān)信息，以此來對第一套住房進行明確。

第三種，在對家庭總的免稅面積進行確定時，主要采用的是人均住房免稅面積。 2016 年，國內(nèi)居民人均住房建筑面積依據(jù)國家統(tǒng)計局在2017 年所發(fā)布的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示為40.8 平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積依據(jù)國家統(tǒng)計局在2017 年所發(fā)布的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示為36.6 平方米，在最低人均免稅面積方面，本文的研究中主要選擇將其設(shè)置為35平方米，最高人均免稅面積在本文的研究中主要選擇將其設(shè)置為60 平方米，每一檔的間隔為5 平方米，這樣總共獲得了六檔，分別為 35、40、45、50、55、60 平方米。

第四種，實施綜合扣除。 這一方案中主要考慮的是人均住房免稅面積以及價值。 在對免征額度進行確定的時候，主要考慮了兩個方面的因素，首先家庭住房總共的套數(shù)，其次就是人均免稅面積。 如對家庭免稅的總面積進行計算的過程中主要考慮的依據(jù)為人均免稅面積，在該免稅總面積的基礎(chǔ)上將其對比家庭第一套住房的面積，若前者大，這種情況下免征面積將會依據(jù)家庭第一套住房面積；若前者小，這種情況下免征面積將會依據(jù)人均免稅面積進行計算。

以上四個方案中，稅率主要被設(shè)置為四個等級，分別為0.6%、0.8%、1%和1.2%，評估率分別為70%和100%，在實際測量房地產(chǎn)稅收入的過程中，有8 種相應(yīng)的情況。

(三)房地產(chǎn)稅征稅方案及稅額計算

房地產(chǎn)稅征收方案確定，主要包括以下幾種:第一種，不進行區(qū)分，主要選擇普遍征收；第二種，家庭首套住房免稅，向其他住房征稅；第三種，在對家庭免稅面積進行確定時，主要遵循的依據(jù)為人均住房免稅面積；第四種，實施綜合扣除計稅，此時主要遵循的依據(jù)為人均住房免稅面積。

以下為具體的房地產(chǎn)稅計算公式:

房地產(chǎn)稅＝(家庭住房總面積－設(shè)定的免稅面積)×家庭住房市場均價×評估率×稅率

房地產(chǎn)稅＝(城鎮(zhèn)家庭住房面積×房屋市場價值－家庭綜合扣除額)×評估率×稅率

T＝(H×P－FCD)×Er×r

其中稅率水平共設(shè)定為0.6%、0.8%、1%、1.2%四檔，根據(jù)我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅對于房屋評估價值的設(shè)定，對房產(chǎn)原值進行10%～30%的一次扣除，因此為全面分析，在評估率的設(shè)計上，本文設(shè)定了70%和100%兩級。

(四)居民稅負水平的測算

對于居民的納稅能力，張平和侯一麟(2016)整理了衡量納稅能力的理論模型以及方法，在本文的研究中確定了以下計算公式:

其中 ATP 為納稅能力(ability to pay，縮寫為 ATP )，P 為住房單位面積的年度租金；H 為住房面積；PH 為年度租金，也就是居住成本；V 為房產(chǎn)價值；r 為有效稅率；inc 為家庭總收入。

四、 房地產(chǎn)稅改革方案分析

(一)納稅能力

納稅能力是指納稅人實際繳納稅款和承受稅收負擔(dān)的能力，它是國家制定稅收制度和確定稅收負擔(dān)的重要依據(jù)，是任何稅種在進行稅制設(shè)計時都需要考慮的。 在對納稅能力進行衡量的過程中，一般存在兩種觀點，一是“客觀說”，在進行衡量的過程中主要采用的指標(biāo)是個人擁有的財富規(guī)模，后續(xù)可以被細分為收入、消費、財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)；二是“主觀說”，在進行衡量的過程中主要采用的指標(biāo)是個人由于納稅所感受到的犧牲程度。 在實際操作的過程中，通常難以量化個人感受到的犧牲程度，本文的研究中所采用的衡量標(biāo)準(zhǔn)為個人財富。 收入、消費和財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)有其優(yōu)點，同時也有缺點，其中最為理想的衡量標(biāo)準(zhǔn)為收入。 本文的研究中選擇了家庭總可支配收入作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

對各方案下的納稅能力指數(shù)進行精準(zhǔn)的估算。 對沒有繳納房地產(chǎn)稅的家庭進行了剔除處理，在實施總體估計時主要采用了權(quán)重變量。 如表1～表4 所示:

表1 納稅能力指數(shù)——方案一

評估率 稅率0.6% 0.8% 1.0% 1.2%70% 65.94 49.45 39.56 32.97 100% 46.16 34.61 27.69 23.07

表2 納稅能力指數(shù)——方案二

評估率 稅率0.6% 0.8% 1.0% 1.2%70% 90.67 68.12 54.41 45.33 100% 63.49 47.61 38.09 31.75

表3 納稅能力指數(shù)——方案三

人均免稅面積/平方米稅收收入0.6% 0.8% 1% 1.2%70% 100% 70% 100% 70% 100% 70% 100%35 143.30 100.33 107.48 75.25 85.98 59.54 71.65 50.16 40 145.64 101.95 109.23 76.47 87.38 61.18 72.82 50.98 45 142.59 99.83 106.94 74.87 85.55 59.90 71.30 49.91 50 139.11 97.40 104.34 73.05 83.46 58.44 69.56 48.70 55 140.83 98.61 105.62 73.95 84.50 59.16 70.42 49.30 60 133.37 93.39 100.03 70.04 80.02 56.03 66.69 46.69

表4 納稅能力指數(shù)——方案四

人均免稅面積/平方米稅收收入0.6% 0.8% 1% 1.2%70% 100% 70% 100% 70% 100% 70% 100%35 132.01 92.41 99.01 69.31 79.21 55.45 66.71 46.21 40 128.97 90.29 96.73 67.71 77.38 54.17 64.48 45.11 45 124.81 87.38 93.61 65.53 74.88 52.43 62.40 43.69 50 117.5 82.26 88.12 61.69 70.49 49.35 58.75 41.12 55 116.31 81.43 87.23 61.07 69.78 48.86 58.15 40.72 60 110.62 77.46 82.97 58.09 66.37 46.47 55.31 38.73

四種方案經(jīng)過分析后可以發(fā)現(xiàn)皆具有相對較高的納稅能力指數(shù)。 方案一具有非常廣泛的征稅范圍，同時也對應(yīng)著最高的稅收收入，這也就決定其具有相對較低的納稅能力指數(shù)。 納稅能力指數(shù)基于表格所給出的數(shù)據(jù)顯示最低僅為23.08(方案一中稅率所給出的設(shè)定條件為1.2%，評估率所給出的設(shè)定條件為100%)，這意味著在稅率水平較高的情況下，從家庭可支配收入角度來說，房地產(chǎn)稅只占到了極小的比例。 全球范圍內(nèi)稅負進行對比(如2001 年后，瑞士法律規(guī)定僅依靠正常收入維持生活的家庭，在家庭收入中，不動產(chǎn)稅所占的比例最高不得高于5%)，在征收房地產(chǎn)稅的過程中，需要保證家庭負擔(dān)為此不會顯著增加。

(三)征稅范圍分析

各方案中征稅家庭所占比例如表5 所示。

表5 不同征收方案家庭比例

人均免稅面積/平方米 35 40 45 50 55 60方案一 100%方案二 224.69%方案三 40.86% 336.60% 32.55% 29.74% 24.91% 20.05%

續(xù)表

人均免稅面積/平方米 35 40 45 50 55 60方案四 46.06% 42.13% 33.37% 30.76% 30.76% 27.95%

經(jīng)過分析后可以發(fā)現(xiàn)方案一具有非常大的征稅比例，方案二具有最小的征稅比例。 第三、四種方案處于上述兩個方案之間，在設(shè)定的不同人均住房免稅面積下，征收比例相對更高的為第四種方案。

(四)房地產(chǎn)稅收入

本文主要將視角放在房地產(chǎn)稅改革初期，以中國城鎮(zhèn)家庭的房地產(chǎn)作為研究對象，全方位研究其房地產(chǎn)稅收情況，實現(xiàn)了非經(jīng)營性住房房地產(chǎn)稅收入的測算，而各個方案的房地產(chǎn)稅收入是存在很大差異的。 經(jīng)過測算后可以發(fā)現(xiàn)，稅收收入最高的是第一種方案。 由于采用了比例稅率，稅率處于相對較高的水平，其對應(yīng)的稅收水平也較高。 稅率如果被設(shè)定為1.2%，經(jīng)過測算后可以發(fā)現(xiàn)具有最高的房地產(chǎn)稅收入水平。 在該稅率水平下，如果能夠進一步的優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估制度，使得評估率接近于1，在這一條件下對房地產(chǎn)稅收入進行測算，最終的測算結(jié)果顯示為19414.57 億元。 稅率如果被設(shè)定為0.6%時，經(jīng)過測算后可以發(fā)現(xiàn)其具有最低的房地產(chǎn)稅收入。 如果評估率處于相對較低的水平(70%)，在這一條件下對房地產(chǎn)稅收入進行測算后所獲得的結(jié)果顯示為6840.16 億元。

第二種方案經(jīng)過測算后可以發(fā)現(xiàn)具有最低的收入水平。在該方案中房地產(chǎn)稅收入最高值基于測算后所獲得的結(jié)果顯示為4642.58 億元，對比后可以發(fā)現(xiàn)，其顯著低于第一種方案經(jīng)過測算后的最小值。

第三、四種方案稅收收入影響因素如下:一方面，不斷增加的人均住房免稅面積對應(yīng)著更小的稅基，此時會有相對更少的稅收；另一方面，不斷增加的稅率對應(yīng)著越來越高的稅收收入。 第三、四兩種方案進行對比，后一種方案有著相對更高的稅收水平。

本文在研究中排除了經(jīng)營性房地產(chǎn)，對于改革方案中房地產(chǎn)稅對地方稅收入的影響無法準(zhǔn)確估算。 假定經(jīng)營性房地產(chǎn)征收遵循現(xiàn)有的稅收制度，那么總的地方稅收收入可以采用房產(chǎn)稅和土地使用稅之和來表示。 各方案下房地產(chǎn)稅占地方稅收收入比例如表6～表9 所示。

表6 方案一房地產(chǎn)稅占地方稅收收入比例

評估率 稅率0.6% 0.8% 1.0% 1.2%70% 15.64% 20.09% 24.24% 28.09%100% 21.31% 27.01% 32.19% 36.90%

表7 方案二房地產(chǎn)稅占地方稅收收入比例

評估率 稅率0.6% 0.8% 1.0% 1.2%70% 4.08% 5.37% 6.76% 7.92%100% 5.75% 7.55% 9.31% 11.03%

表8 方案三房地產(chǎn)稅占地方稅收收入比例

稅收收入0.6% 0.8% 1% 1.2%70% 100% 70% 100% 70% 100% 70% 100%人均免稅面積/平方米35 6.24% 8.75% 8.20% 11.42% 10.09% 13.99% 11.94% 16.45%

表9 方案四房地產(chǎn)稅占地方稅收收入比例

稅收收入0.6% 0.8% 1% 1.2%70% 100% 70% 100% 70% 100% 70% 100%人均免稅面積/平方米35 6.90% 9.64% 9.04% 12.56% 11.11% 15.35% 13.12% 18.02%40 6.45% 9.03% 8.47% 11.79% 10.43% 14.42% 12.32% 16.95%45 6.11% 8.57% 8.03% 11.19% 9.89% 13.71% 11.70% 16.13%50 5.84% 8.20% 7.68% 10.71% 9.47% 13.13% 11.21% 15.47%55 5.62% 7.90% 7.40% 10.33% 9.13% 12.68% 10.81% 14.94%60 5.45% 7.65% 7.16% 10.01% 8.84% 12.29% 10.47% 14.49%

續(xù)表

人均免稅面積/平方米稅收收入0.6% 0.8% 1% 1.2%70% 100% 70% 100% 70% 100% 70% 100%40 5.57% 7.82% 7.32% 10.24% 9.04% 12.56% 10.71% 14.80%45 4.99% 7.02% 6.57% 9.21% 8.12% 11.31% 9.63% 13.36%50 4.48% 6.32% 5.92% 8.30% 7.32% 10.23% 8.70% 12.10%55 4.04% 5.72% 5.34% 7.52% 6.62% 9.27% 7.87% 10.97%60 3.66% 5.17% 4.84% 6.81% 5.99% 8.41% 7.14% 9.97%

由表6～表9 可以看出，第一種方案中，在市縣級地方稅收入中，住宅房地產(chǎn)稅收入所占比例超過20%，而其他方案比重都較低。 第三種方案中，人均免稅面積如果設(shè)定為60平方米、稅率如果設(shè)定為0.6%，評估率如果設(shè)定為70%，房地產(chǎn)稅占地方稅收收入比例僅為3.66%；而稅率如果設(shè)定為0.8%，那么該比例為10%。 就上述方案分析而言，具有相對較高稅收收入的稅率方案，在市縣級地方稅中也會占有相對較高的比重，所占比重普遍處于4%～17%間。

五、 研究結(jié)論

對各方案進行分析可以發(fā)現(xiàn)，四種方案皆有較高的納稅能力指數(shù)，并不會顯著增加家庭負擔(dān)，不會形成較大的改革阻力，有利于改革初期的制度推進。 各方案的優(yōu)劣分析如下:

方案一最為理想。 歐美國家采用“普遍征收”的較為普遍。 好處如下:第一，在較低稅率的條件下，房地產(chǎn)稅收入依然十分可觀。 第二，房地產(chǎn)稅普遍繳納，相應(yīng)的地方公共服務(wù)處于較高的水平。 第三，房地產(chǎn)稅的征收有利于提高公共服務(wù)水平。 該方案的不足如下:第一，涉及眾多的納稅人，就意味著具有相對較高的征收成本，這也會導(dǎo)致稅收改革初期問題很多。 第二，若沒有采取合理的征管措施，宣傳不到位，改革將會面臨著巨大的阻力。 第三，對其他因素缺乏考慮，稅額可能并不匹配家庭收入，中低層收入群體面臨較為沉重的稅收負擔(dān)。

第二種方案存在的不足如下:第一，城鎮(zhèn)居民多數(shù)擁有一套住房，只有少數(shù)擁有兩套及以上住房，針對小部分人征稅，稅負無法體現(xiàn)出公平。 第二，第一套住房面積差異，對應(yīng)著不同的稅收優(yōu)惠程度，若針對首套住房免稅，房地產(chǎn)稅無法有效調(diào)節(jié)財富差距。 第三，不動產(chǎn)登記制度目前處于優(yōu)化改進的階段，其中仍然存在制度漏洞，很有可能會因此出現(xiàn)逃避稅款的行為。

第三種方案減少了稅收收入，不過家庭稅收負擔(dān)減輕，這對于稅收公平有積極的意義，也可以減少改革初期民眾的負面情緒。 而且，第三種和第四種方案依然可以提高地方財政收入水平，同時維護了稅收公平，使得制度更容易推行。

第四種方案對于維持地方財政收入具有積極的意義，其所面臨的問題如下:首先無法明確“第一套”住房到底是哪一套房屋；其次，在制度尚不完善的時期，如果強行限定可能會加劇稅負的不公平。

整體來看，改革初期最為理想的方案就是第三種方案。在選擇稅率的過程中，需要保證可以順利地推進房地產(chǎn)稅制度改革，得到更多群眾的認可以及支持，使得改革所面臨的阻力進一步減小，因此必須設(shè)置合理的稅率，通常情況下可以選擇0.8%左右，在選擇人均免稅面積的過程中，最為理想的情況是40 平方米左右，這種方案保證了各個區(qū)域房地產(chǎn)稅收入可以顯著地影響該區(qū)域的市縣級地方財政收入，維持足夠高的財政收入水平，保證了公共服務(wù)的質(zhì)量以及水準(zhǔn)。