徐慶光

對(duì)于土地收儲(chǔ)而言，主要指的是各級(jí)人民政府切實(shí)按照相關(guān)法律法規(guī)，合理合法地對(duì)一些并沒(méi)有被開發(fā)以及利用的土地進(jìn)行收購(gòu)或者是征用，并將其用于開展新的投資開發(fā)或者是用來(lái)實(shí)現(xiàn)某些公共利益。在實(shí)際開展土地收儲(chǔ)項(xiàng)目的過(guò)程中，需要耗費(fèi)大量的資金，所以無(wú)論是各地各級(jí)政府、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還是相應(yīng)的土地開發(fā)企業(yè)等需要開展融資工作，但是由于融資渠道單一以及金融市場(chǎng)環(huán)境不夠完善等因素的限制，導(dǎo)致土地收儲(chǔ)項(xiàng)目融資存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，本文便針對(duì)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理做出分析和探討。

土地收儲(chǔ)制度的意義在于能夠讓市場(chǎng)對(duì)土地資源進(jìn)行科學(xué)合理的利用，有助于土地資產(chǎn)價(jià)值可以得到充分的發(fā)揮。隨著土地收儲(chǔ)制度持續(xù)發(fā)展，由于土地開發(fā)周期持續(xù)延長(zhǎng)、資金投入大以及資金回籠慢等因素的影響，導(dǎo)致土地收儲(chǔ)融資存在的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯，開始引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，在這種背景下，如何合理有效地對(duì)土地收儲(chǔ)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，已經(jīng)成為一個(gè)急需解決的問(wèn)題，所以有必要對(duì)此做出探討，以此來(lái)確保土地收儲(chǔ)項(xiàng)目不斷向好發(fā)展，更好地發(fā)揮土地資源應(yīng)有的價(jià)值和作用。

一、現(xiàn)階段土地收儲(chǔ)項(xiàng)目融資方式分析

（一）銀行貸款

對(duì)于銀行貸款而言，其屬于土地收儲(chǔ)項(xiàng)目目前較為主要的一種融資方式，我國(guó)國(guó)務(wù)院推出的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》當(dāng)中，曾明確指出土地收儲(chǔ)中心可以向銀行等相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)一些滿足貸款規(guī)模以及符合貸款要求的相應(yīng)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)需要給予資金方面的支持。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款而言，屬于抵押式貸款，也就是說(shuō)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)需要將土地抵押給相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)或者是銀行，從而獲取到足夠的資金以此來(lái)繼續(xù)收儲(chǔ)土地。

（二）財(cái)政撥款

通常情況下，在土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)成立初期，一般國(guó)家以及當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府會(huì)給予相應(yīng)的資金或者是專項(xiàng)財(cái)政款項(xiàng)用來(lái)支持土地收儲(chǔ)項(xiàng)目。對(duì)于土地收儲(chǔ)項(xiàng)目而言，其需要消耗的資金量非常大，往往各級(jí)政府部門的投入并不能有效解決資金需求量大的問(wèn)題，所以便需要在財(cái)政方面給予相應(yīng)項(xiàng)目一定的財(cái)政撥款，但是由于財(cái)政撥款比較容易受到當(dāng)?shù)匾约昂暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，因此，通常情況下財(cái)政撥款無(wú)法有效滿足土地收儲(chǔ)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、現(xiàn)階段土地收儲(chǔ)項(xiàng)目融資需要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析

（一）融資方式單一風(fēng)險(xiǎn)

從現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目資金的來(lái)源渠道呈現(xiàn)出比較單一的狀態(tài)，一般都是依靠財(cái)政撥款、銀行貸款以及土地出讓收益等，結(jié)合者三種資金來(lái)源不難看出目前我國(guó)土地收儲(chǔ)融資方面存在著一定的問(wèn)題。首先對(duì)于銀行貸款來(lái)講，銀行自身的貸款利率比較容易受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況以及國(guó)家金融政策的影響，所以其通常處于一個(gè)不夠穩(wěn)定的狀態(tài)，同時(shí)貸款人需要具備一定的條件才能夠進(jìn)行貸款申請(qǐng)，例如：固定資產(chǎn)等，這使得銀行貸款的難度會(huì)持續(xù)增大，容易導(dǎo)致大多數(shù)土地收儲(chǔ)融資工作難以有效開展。其次，對(duì)于土地出讓收益而言，其主要是借助土地的有效流通以及買賣等獲取相應(yīng)的收益，但對(duì)于這部分資金而言，其資金回籠的時(shí)間一般相對(duì)較長(zhǎng)，所以對(duì)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目的支撐性并不是很強(qiáng)，嚴(yán)格來(lái)講并不算真正的資金來(lái)源。最后，對(duì)于財(cái)政撥款而言，其需要受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，往往難以給予足夠的資金支持。綜上來(lái)看，融資方式過(guò)于單一，很容易導(dǎo)致土地收儲(chǔ)項(xiàng)目出現(xiàn)融資缺乏的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（二）融資規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)

從現(xiàn)狀來(lái)看，為了有效解決部分地區(qū)發(fā)展或者是城市建設(shè)方面的資金困難，部分地方政府相關(guān)部門往往會(huì)借助土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)平臺(tái)，來(lái)向銀行等金融機(jī)構(gòu)開展超規(guī)模以及超計(jì)劃地貸款行為，這樣會(huì)形成一定的增量負(fù)債，能夠進(jìn)一步加劇積累以及膨脹當(dāng)?shù)刎?cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

（三）政策性風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合現(xiàn)狀來(lái)看，土地收儲(chǔ)項(xiàng)目融資比較容易受到國(guó)家層面相關(guān)政策調(diào)整的影響，從而引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)。例如：信托資金屬于我國(guó)部分地區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目融資的一個(gè)主要渠道，曾在2010年因?yàn)檎哒{(diào)整便出現(xiàn)過(guò)中斷的問(wèn)題。除此之外，2016年2月，我國(guó)多個(gè)相關(guān)部門曾聯(lián)合發(fā)布了一項(xiàng)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備以及資金管理等一系列相關(guān)問(wèn)題的通知，該通知也對(duì)土地收儲(chǔ)的資金管理做出了進(jìn)一步的規(guī)范，要求土地收儲(chǔ)項(xiàng)目不得再?gòu)你y行進(jìn)行貸款。綜上來(lái)看，土地收儲(chǔ)融資很有可能會(huì)出現(xiàn)政策性風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地收儲(chǔ)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理分析

（一）注重拓寬融資渠道

首先，應(yīng)進(jìn)一步引導(dǎo)社會(huì)資本力量直接參與到土地收儲(chǔ)項(xiàng)目運(yùn)作當(dāng)中去。要大力推進(jìn)“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與以及全面儲(chǔ)備和優(yōu)化配置”這一良好的土地收儲(chǔ)開發(fā)模式。對(duì)于企業(yè)而言，其作為項(xiàng)目主體一般融資渠道較多，具備著較大的創(chuàng)新發(fā)展空間，相應(yīng)的收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)可以與企業(yè)之間簽署委托協(xié)議，然后由企業(yè)作為帶資主體開展土地收儲(chǔ)工作，這樣可以逐步引導(dǎo)企業(yè)充分發(fā)揮出自身在融資方面的優(yōu)勢(shì)。除此之外，還應(yīng)該進(jìn)一步提高社會(huì)資本參與當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)工作的熱情，可以建立健全企業(yè)利潤(rùn)與運(yùn)作周期兩者相掛鉤的機(jī)制，以此來(lái)鼓勵(lì)企業(yè)參與并進(jìn)一步加快實(shí)施開發(fā)，從而可以促使社會(huì)資本有效地在土地收儲(chǔ)項(xiàng)目當(dāng)中切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值和作用。另外，還應(yīng)該建立健全政府與社會(huì)資本之間的合作模式或者是政府購(gòu)買服務(wù)的模式，借助有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，促使社會(huì)資本提供良好的公共服務(wù)，然后由政府支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。

其次，注重建立健全土地儲(chǔ)備基金。借助這種方式，以土地作為主要投資對(duì)象，利用公募或者是私募的形式來(lái)向大眾機(jī)構(gòu)以及投資者有效籌集資金，以此來(lái)實(shí)行分工以及專業(yè)化管理的集合投資。對(duì)于土地收儲(chǔ)基金制度來(lái)講，其能夠促使資金來(lái)源變得更為集中，同時(shí)融資成本也更為低廉，并且可以有效減低土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)以及利潤(rùn)共享。

最后，注重發(fā)行土地債券。對(duì)于土地收儲(chǔ)債券而言，其屬于一種以土地收儲(chǔ)項(xiàng)目接下來(lái)的出讓收入作為主要償還貸款資金的良好融資方式。通過(guò)落實(shí)土地債券，能夠直接從相應(yīng)投資者手中有效獲取資金，同時(shí)其融資成本還有可能低于同期銀行貸款利率，其可以在一定程度上有效降低土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的融資成本，進(jìn)而規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。對(duì)此，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)該充分了解和掌握《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法》，積極探索以及進(jìn)一步完善市政債券當(dāng)中涉及到的收益類債券管理機(jī)制，然后以國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入或者是國(guó)有土地收益基金收入等，來(lái)有效對(duì)應(yīng)具體土地收儲(chǔ)融資項(xiàng)目，同時(shí)將其規(guī)劃到政府性基金預(yù)算管理工作中去，這樣可以進(jìn)一步解決剛性資金需求。