蟲(chóng)二

從當(dāng)年的牛任之爭(zhēng)開(kāi)始，關(guān)于房子的妙論層出不窮，樊綱的六個(gè)錢(qián)包，馬光遠(yuǎn)的三個(gè)邏輯，白巖松的“不會(huì)吧”，站在各自立場(chǎng)都能自圓其說(shuō)，公眾卻是一頭霧水。

每次“房住不炒”的表述一出現(xiàn)，就會(huì)引來(lái)一波高潮，全不管后面還有一句，“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”，“穩(wěn)”與“降”，一字之差，妙到毫巔。

房子是中國(guó)人一生最大的怨念，但很多人未必想明白一件事：

我們?cè)敢鉃椤胺績(jī)r(jià)如蔥”付出多大代價(jià)？

沒(méi)必要幻想“玉石俱焚”的極端情況，當(dāng)年美國(guó)“兩房事件”雖然讓房?jī)r(jià)6年中猛跌了40%，但大量房屋止贖，拖累金融系統(tǒng)，所有人都付出代價(jià)，沒(méi)人獨(dú)善其身。

美國(guó)的股票，中國(guó)的房子，捆綁了大量社會(huì)財(cái)富，2019年央行做過(guò)統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民戶(hù)均資產(chǎn)317.9萬(wàn)元，房產(chǎn)占比近7成，一旦負(fù)資產(chǎn)化，“天下寒士”是否“俱歡顏”不知道，很多人幾十年的積蓄化為烏有，倒是大概率事件了。

所以我們期待的“房?jī)r(jià)如蔥”其實(shí)是有前提的。

即在總體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，個(gè)人收入向好，其他商品和服務(wù)價(jià)格可控的情況下，只有房子作為一種資產(chǎn)出現(xiàn)了相對(duì)貶值，也就是所謂的陰跌。

顯然，這個(gè)判斷的定語(yǔ)有點(diǎn)多。

任澤平認(rèn)為房地產(chǎn)“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，最近幾年，這三個(gè)因素確實(shí)有一些變化。

首先，加杠桿炒房基本鎖死。

中國(guó)房?jī)r(jià)1999年起飛，中間一度回調(diào)，又受到4萬(wàn)億計(jì)劃的支撐，迅速成為造富神器，所以后來(lái)每次調(diào)控多半都是從金融入手。

2010年限購(gòu)令，2011年二套首付60%，2012年嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房，2013年房貸新政等等，房?jī)r(jià)一直在多空搏奕中緩慢走高。

厲以寧此前判斷，只要守住多套房貸，中國(guó)房?jī)r(jià)就在可控范圍之內(nèi)，所以嚴(yán)管資金鏈永遠(yuǎn)是房住不炒的精髓。

年初央行召集24家主要銀行座談信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化，5家觸及房貸紅線(xiàn)的銀行被責(zé)令整改，下半年，各地陸續(xù)出現(xiàn)二手房停貸、緩貸現(xiàn)象，雖然新房暫時(shí)未受影響。

對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，加杠桿炒房，以小搏大的機(jī)會(huì)正在消失。

其次，開(kāi)發(fā)商頭上的緊箍咒越來(lái)越嚴(yán)。

三條紅線(xiàn)早已落地：不計(jì)預(yù)收款，開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率達(dá)到70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。過(guò)去長(zhǎng)袖善舞的開(kāi)發(fā)商，在資本市場(chǎng)逐漸玩不轉(zhuǎn)了。

潘石屹當(dāng)年說(shuō)過(guò)，“三分之一的開(kāi)發(fā)商只倒地不開(kāi)發(fā)”，所以地王多，房?jī)r(jià)降不下來(lái)，現(xiàn)在的土拍規(guī)則比雙11優(yōu)惠還復(fù)雜，以北京為例，大部分地塊有配建，有限價(jià)，銷(xiāo)售還下了新規(guī)，嚴(yán)禁“貨不對(duì)板”，新房交付后，樣板間保留3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商很可能賠本賺吆喝。

最近多地土拍推遲，深圳重啟時(shí)限制了溢價(jià)率，下調(diào)了最高銷(xiāo)售限價(jià)，杭州推出“競(jìng)品質(zhì)”，北京是“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”，本意都是抑制開(kāi)發(fā)商圍獵優(yōu)質(zhì)地塊，人為推高房?jī)r(jià)。

開(kāi)發(fā)商在土拍中拿地越發(fā)審慎，產(chǎn)品力不夠或成本控制力稍差，回本就有一定風(fēng)險(xiǎn)，特別是同地塊多個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的情況下。

去年深圳甚至出現(xiàn)了萬(wàn)科上午拿地，下午開(kāi)工的情況，北京融創(chuàng)的某項(xiàng)目，創(chuàng)下了從拿地到開(kāi)盤(pán)不足百天的記錄，以往的“捂盤(pán)惜售”一變而為“搶跑入市”。

強(qiáng)如恒大當(dāng)年可以為?；◢u豪擲1600億，如今也在收縮戰(zhàn)線(xiàn)，一邊各地拋出大額折扣，加快回籠資金，一邊放棄造車(chē)等燒錢(qián)新業(yè)務(wù)。

最大變數(shù)還是人口紅利的消失，接盤(pán)俠少了。

大城市離婚率增加，生育率下降，很多家庭放棄提前為子女買(mǎi)房，在二胎、三胎能提供人口增量之前，樓市缺乏需求支撐。

此外，住宅庫(kù)存高位運(yùn)行，似乎也說(shuō)明中國(guó)不缺房子。

按易居研究院的數(shù)據(jù)，全國(guó)百城新建商品房庫(kù)存連漲3年，二手房去化周期增加，一線(xiàn)城市普遍在1.5年以上，更別說(shuō)沈陽(yáng)、南京、天津那種掛牌量踩踏的城市了。

政策工具的精準(zhǔn)打擊不斷強(qiáng)化，先被按住的就是學(xué)區(qū)房，一度逼得深圳中介拿水果暗語(yǔ)報(bào)價(jià)，很多城市出臺(tái)交易指導(dǎo)價(jià)，不管投資、改善還是剛需都受到抑制。

公眾關(guān)心的是調(diào)控會(huì)不會(huì)乘勝追擊？

很多人對(duì)“房?jī)r(jià)如蔥”的理解很樸素，就是沒(méi)房的可以買(mǎi)房了，剛需的可以改善了，改善的可以豪宅了，豪宅的歇菜了。

但這不是調(diào)控的邏輯。

政策的本質(zhì)是“損有余而補(bǔ)不足”，最忌諱的就是過(guò)猶不及，所以不會(huì)用干掉一些人的方式成全另一些人。

房地產(chǎn)這盤(pán)大棋上，除了望“房”興嘆的普羅大眾，還有開(kāi)發(fā)商、相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，以及整個(gè)金融系統(tǒng)，就算是人人喊打的中介，按照中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)杜鵑的估計(jì)，從業(yè)人數(shù)也有120多萬(wàn)，背后牽連著多少家庭？

去年全國(guó)賣(mài)地收入8.41萬(wàn)億，占全國(guó)全年財(cái)政收入18萬(wàn)億的44%，占地方財(cái)政收入的84%，擺脫土地財(cái)政仍然需要時(shí)間。

房地產(chǎn)在價(jià)值回歸的過(guò)程中仍然有強(qiáng)大的社會(huì)慣性支撐。

華為搬到松山湖的時(shí)候，東莞房主歡欣鼓舞；快手上市，小米股權(quán)解禁，北京西二旗、后廠(chǎng)村的房主比碼農(nóng)還興奮，更別說(shuō)螞蟻金服IPO了。

去年6月杭州二手房掛牌量已有12萬(wàn)套，新房供應(yīng)是14萬(wàn)套，螞蟻金服的員工就算再多兩倍，人人都買(mǎi)房，每人買(mǎi)兩套，也消化不完，但房?jī)r(jià)仍然聞風(fēng)先動(dòng)。

各種市井傳說(shuō)里，也充滿(mǎn)了心理暗示，比如我們沒(méi)少聽(tīng)說(shuō)某位街頭賣(mài)麻辣燙的小販回鄉(xiāng)買(mǎi)房的故事，房子是衣錦還鄉(xiāng)的重要意象。

所以有錢(qián)就買(mǎi)房是一種跨階層、跨性別、跨年齡、跨知識(shí)水平的集體認(rèn)知，上至科技互聯(lián)網(wǎng)新貴，下至販夫走卒，大家都本能追求資金的資產(chǎn)化。

房地產(chǎn)成了各領(lǐng)域創(chuàng)富奇跡的最終受益者和沉淀資金的終端漏斗。

屁股決定腦袋的心智影響也不可忽視。

最近蔚來(lái)自動(dòng)駕駛出了事故，500位車(chē)主發(fā)布的聯(lián)合聲明，讓人見(jiàn)識(shí)了品牌粉絲化的威力，但比起房地產(chǎn)，這真是小巫見(jiàn)大巫。

我見(jiàn)過(guò)不少一本正經(jīng)控訴高房?jī)r(jià)的人，轉(zhuǎn)身掏空6個(gè)錢(qián)包買(mǎi)房之后，立刻變成房地產(chǎn)支柱論的擁躉，分析區(qū)位價(jià)值也是頭頭是道了。

房子是需要花光一生積蓄購(gòu)買(mǎi)的商品，如果你是剛需，最近買(mǎi)了房，你愿意房子降價(jià)嗎？你愿意自己賠錢(qián)成全那些比你還困難的沒(méi)房者嗎？

那些在售樓處反對(duì)降價(jià)的消費(fèi)者經(jīng)常被嘲笑，其實(shí)短時(shí)間損失幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，換成誰(shuí)也不可能泰然處之，這事還是要有同理心，并不是每個(gè)人都是炒房客。

經(jīng)常被提及的房?jī)r(jià)收入比也不是絕對(duì)的，當(dāng)年謝國(guó)忠說(shuō)北京房?jī)r(jià)5000元是泡沫，就是看到這一點(diǎn)，但后來(lái)也表示還有流動(dòng)性和土地供應(yīng)規(guī)模等因素，而且大城市是經(jīng)濟(jì)引擎，很難把庫(kù)存與過(guò)剩簡(jiǎn)單掛鉤。

郎咸平說(shuō)房地產(chǎn)泡沫不可怕，泡沫破滅才可怕，當(dāng)房產(chǎn)固化為個(gè)人財(cái)富的標(biāo)志性符號(hào)后，經(jīng)濟(jì)價(jià)值就注入了社會(huì)屬性。

此外，中國(guó)人安土重遷，房子已經(jīng)外化出部分家庭和情感價(jià)值，所帶來(lái)的歸屬感無(wú)可替代，不像美國(guó)人蓋個(gè)房子就像搭積木，動(dòng)不動(dòng)換個(gè)房車(chē)周游四海。

所以調(diào)控本質(zhì)是在平衡木上跳舞，既要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又不誤傷真實(shí)需求，這就需要政策工具老練純熟，思路清晰。

我們只要明白三點(diǎn)就夠了。

第一，“房住不炒”的另一層意思，其實(shí)是沒(méi)必要人人買(mǎi)房。

人人買(mǎi)房與人人買(mǎi)車(chē)一樣，不是資源配置的最優(yōu)化，“居者有其屋”的核心是釋放“居住權(quán)”，具體來(lái)說(shuō)就是公租房、廉租房。

所以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，“租售并舉”是重點(diǎn)，買(mǎi)房不破租賃，同時(shí)防止長(zhǎng)租公寓等跨界資本擾亂市場(chǎng)，然后對(duì)租金水平進(jìn)行合理管控。

《北京住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》出臺(tái)，已經(jīng)提到了必要時(shí)可能推出租金和傭金的指導(dǎo)價(jià)，租客權(quán)益有保障，甚至連民宿的管理也加強(qiáng)了監(jiān)管。

但調(diào)控不會(huì)收緊到傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度，所以開(kāi)發(fā)商和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)倒掉，房子也不可能變成人人能買(mǎi)的大白菜，因?yàn)楣夥孔阋越鉀Q最基本的居住需求。

第二，住房和住房保障是兩種完全不同的需求。

換句話(huà)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)可以也應(yīng)該有不同的表現(xiàn)形式。

收入低又想買(mǎi)房的那部分人，對(duì)應(yīng)的是限競(jìng)房、共產(chǎn)房，這兩種房子過(guò)去因?yàn)橘|(zhì)量瑕疵造成一些糾紛，但也說(shuō)明矮化供給是消化需求的有效方式。

未來(lái)限競(jìng)房退場(chǎng)，改由限價(jià)房和新型共產(chǎn)房接盤(pán)，前者設(shè)定了最高指導(dǎo)價(jià)，后者放松了購(gòu)買(mǎi)資格，加大了個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例，房子質(zhì)量卻比原來(lái)更有保證。

這個(gè)模式經(jīng)常被拿來(lái)與新加坡模式對(duì)比，其實(shí)不太一樣。

彈丸之地的新加坡，由建屋發(fā)展局牽頭，大力建設(shè)名為“組屋”的保障住宅，占比超過(guò)80%，私人住宅僅為20%，組屋品質(zhì)比李嘉誠(chéng)發(fā)明的“劏房”好得多，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的普通小區(qū)，但面積一般只有70多平米，還有特定的收回條款。

組屋解決的是“居者有其屋”，但不改善居住體驗(yàn)，我們的限價(jià)房和新型共有產(chǎn)權(quán)房從定位上看，肯定會(huì)超過(guò)組屋，有些已經(jīng)有改善型商品房的特征了，比如今年5月北京集中土拍的地塊中，朝陽(yáng)區(qū)的金盞和崔各莊都有此類(lèi)項(xiàng)目。

第三，改善請(qǐng)選不限價(jià)商品房，沒(méi)有“房?jī)r(jià)如蔥”了。

當(dāng)年龍永圖說(shuō)，“把交通方便的地段留下來(lái)給老百姓蓋房子，富人有錢(qián)，可以把房子建到郊區(qū)，讓他們開(kāi)奔馳寶馬去自己的房子”。

不限價(jià)商品房比這招更高明。

拿地就有公租房、幼兒園、醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)等配建，每個(gè)項(xiàng)目都打破了不同收入群體的物理界限，無(wú)圍墻、無(wú)隔斷小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)。

去年北京石景山區(qū)的某些新建純商品房小區(qū)就采用了開(kāi)放式布局，僅以綠植進(jìn)行象征性隔離，商品房與公租房“互通有無(wú)”。

不限價(jià)商品房仍然有更好的戶(hù)型，更高的精裝，更貼心的物業(yè)服務(wù)，但外部觀感上已經(jīng)做不出什么豪宅基因了。

如此一來(lái)，以后的置業(yè)思路就清晰了。

囊中羞澀的，公租房是最好選擇；低價(jià)買(mǎi)房的，有限價(jià)房和共產(chǎn)房；升級(jí)改善的，有不限價(jià)商品房；錢(qián)包充裕的土豪，深圳灣一號(hào)、湯臣一品、霄云路8號(hào)一直都在，從未離開(kāi)。

需求分層，各歸其位。

最后的大招是房地產(chǎn)稅。

各種調(diào)控措施引導(dǎo)行業(yè)回歸理性之后，房地產(chǎn)稅取代土地財(cái)政就水到渠成了，房屋作為一項(xiàng)資產(chǎn)不再依賴(lài)規(guī)模管制，完全市場(chǎng)化時(shí)代來(lái)臨。

這對(duì)大家都是好事。

房?jī)r(jià)腰斬，股票暴漲，她還愛(ài)我，這三件大事里，至少房子是唯一只靠個(gè)人奮斗就能邁過(guò)的門(mén)檻，知足吧。