何國(guó)平

實(shí)施城市更新行動(dòng)是黨中央國(guó)務(wù)院作出的重大決策部署，也是踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念的具體舉措。去年以來(lái)，市房屋管理局全程參與《上海市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）立法工作，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向，重點(diǎn)聚焦舊住房更新改造、優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)和既有多層住宅加裝電梯等工作，全面梳理當(dāng)前存在的主要問(wèn)題，提出了多項(xiàng)立法建議。

補(bǔ)齊配套設(shè)施 促進(jìn)活化利用

舊住房更新改造是城市更新的重要組成部分，也是提升市民居住品質(zhì)、改善城市人居環(huán)境的重要舉措。本市納入舊住房更新改造范圍的老舊住房約1.4億平方米，從上世紀(jì)八十年代開(kāi)始就以各種形式推進(jìn)實(shí)施改造。

2017年市政府印發(fā)《關(guān)于堅(jiān)持留改拆并舉深化城市有機(jī)更新進(jìn)一步改善市民群眾居住條件的若干意見(jiàn)》，明確將房屋使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、安全存在隱患、群眾要求迫切的各類(lèi)舊住房納入“留改拆”工作范圍，并明確2018年至2020年要專(zhuān)項(xiàng)實(shí)施各類(lèi)里弄房屋修繕改造250萬(wàn)平方米?！渡虾Ｊ凶》堪l(fā)展“十三五”規(guī)劃》也明確要推進(jìn)5000萬(wàn)平方米的各類(lèi)舊住房修繕改造。“十三五”期間，全市共實(shí)施各類(lèi)舊住房修繕改造5300余萬(wàn)平方米，實(shí)施各類(lèi)里弄房屋修繕改造260余萬(wàn)平方米，完成既有多層住宅加裝電梯513臺(tái)，工作成效顯著，市民群眾居住場(chǎng)所更為安居，居住環(huán)境也更加宜居。

在完善房屋使用功能、補(bǔ)齊老舊小區(qū)配套設(shè)施方面，市、區(qū)房管部門(mén)因地制宜、精準(zhǔn)施策，推動(dòng)實(shí)施了一批舊住房成套改造項(xiàng)目。建于上世紀(jì)60年代的彭三小區(qū)五期，總建筑面積27560平方米，涉及非成套住宅11幢，居民878戶，是一個(gè)典型的非成套直管公房小區(qū)，公建配套設(shè)施匱乏，房屋建筑已到使用期限。小區(qū)采用拆除重建的方式進(jìn)行成套改造，改造方案以街道社區(qū)建設(shè)為導(dǎo)向，用專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃手段推動(dòng)小區(qū)整體建設(shè)，通過(guò)增加為老服務(wù)中心、社區(qū)文化活動(dòng)中心、社區(qū)配套幼兒園等，讓改造后的小區(qū)從“憂居小區(qū)”變?yōu)椤耙司有^(qū)”。條例的出臺(tái)進(jìn)一步為此類(lèi)項(xiàng)目的實(shí)施提供了保障，更好地維護(hù)絕大多數(shù)人的合法權(quán)益，讓更多市民看到了舊房換新房的希望。

在加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)、促進(jìn)歷史建筑活化利用方面，“十三五”期間，本市累計(jì)實(shí)施近75萬(wàn)平方米居住類(lèi)優(yōu)秀歷史建筑修繕，同步推進(jìn)近110萬(wàn)平方米風(fēng)貌區(qū)內(nèi)居住類(lèi)歷史建筑修繕，并試點(diǎn)開(kāi)展了如黃浦區(qū)南昌路（東段）這樣的區(qū)域性整體修繕更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)黃浦片區(qū)，與上海著名的淮海路商業(yè)街平行，具有豐富的紅色資源和文化底蘊(yùn)。本市通過(guò)對(duì)南昌路（東段）道路北側(cè)多個(gè)地塊老舊住宅實(shí)施保護(hù)性修繕，對(duì)沿線老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境整體美化和功能優(yōu)化，對(duì)路段沿線街區(qū)風(fēng)貌、商業(yè)形態(tài)進(jìn)行整治與提升，整個(gè)街區(qū)面貌煥然一新，百姓居住水平和生活品質(zhì)也得到了較大改善。條例中鼓勵(lì)對(duì)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)域進(jìn)行更新改造，對(duì)傳承歷史文化、塑造特色風(fēng)貌、提升城市魅力提出了明確要求，后續(xù)本市還將逐步研究建立區(qū)域改造機(jī)制，在整體提升區(qū)域環(huán)境風(fēng)貌的同時(shí)，豐富居住休閑的綜合功能。

此外，在舊住房更新改造工作推進(jìn)過(guò)程中，尤其是舊住房成套改造項(xiàng)目，也存在著居民意愿較難統(tǒng)一、規(guī)劃土地等政策限制多、社會(huì)資本參與少等困難和問(wèn)題。此次條例的出臺(tái)提供了進(jìn)一步的司法保障，明確可通過(guò)調(diào)解等渠道來(lái)保障絕大多數(shù)人的合法權(quán)益，此外還在規(guī)劃土地方面，明確增量房屋可用于保障性住房、租賃住房和配套設(shè)施用途，以及不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件的零星土地可通過(guò)擴(kuò)大用地方式予以整體利用。

重構(gòu)社區(qū)空間 提升整體品質(zhì)

“十四五”期間，本市將積極貫徹條例各項(xiàng)內(nèi)容，落實(shí)相關(guān)條文的具體實(shí)施程序和要求，更大力度更高水平推進(jìn)5000萬(wàn)平方米舊住房更新改造，完成1萬(wàn)臺(tái)既有多層住宅加裝電梯。

功能再造，加快推進(jìn)舊住房成套改造。全面啟動(dòng)不成套職工住宅和小梁薄板等存在安全隱患房屋的更新改造，并按照“能改愿改則應(yīng)改盡改”的原則重點(diǎn)推進(jìn)拆除重建改造，實(shí)現(xiàn)房屋安全隱患徹底消除、廚衛(wèi)功能全面完善、配套設(shè)施綜合提升。此外，對(duì)確無(wú)條件實(shí)施拆除重建改造的，還將繼續(xù)實(shí)施貼擴(kuò)建改造，如房屋加層擴(kuò)建或在北側(cè)、南側(cè)加建以完善廚衛(wèi)使用功能。改造后的公有住房按照實(shí)際確定房屋類(lèi)型換發(fā)租賃憑證，并調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。其中，符合公有住房出售條件的，可納入出售范圍。

肌理重塑，持續(xù)實(shí)施歷史建筑修繕。對(duì)本市各類(lèi)保留保護(hù)歷史建筑，按照整體歷史風(fēng)貌和建筑本體特色的保留保護(hù)要求，分級(jí)保護(hù)、分類(lèi)施策，以修舊如舊和保護(hù)利用兼顧為原則，在保留歷史肌理的基礎(chǔ)上，實(shí)施合理改造和優(yōu)化，加強(qiáng)對(duì)優(yōu)秀歷史建筑建控范圍內(nèi)新改擴(kuò)和修繕行為的風(fēng)貌協(xié)調(diào)管理。充分挖掘歷史風(fēng)貌區(qū)的存量房屋，通過(guò)對(duì)風(fēng)貌區(qū)各類(lèi)保留保護(hù)房屋文化價(jià)值、保護(hù)現(xiàn)狀、管理利用狀況進(jìn)行評(píng)估，推進(jìn)既有建筑的功能轉(zhuǎn)換。結(jié)合新建、配建、擴(kuò)建的方式完善區(qū)域配套設(shè)施，提升服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)風(fēng)貌區(qū)的整體保護(hù)和活化利用。

資源疊加，強(qiáng)化設(shè)施整合利用力度。按照“便民、利民、少擾民”原則，統(tǒng)籌完善住宅小區(qū)基本功能。在舊住房更新改造中，將管線入地、二次供水、消防設(shè)施、停車(chē)設(shè)施、積水點(diǎn)排除、環(huán)境整治、違法建筑整治等統(tǒng)籌實(shí)施。鼓勵(lì)在滿足日照、間距等環(huán)境要求的前提下，挖掘小區(qū)內(nèi)部空間，新建門(mén)衛(wèi)間、智能末端配送設(shè)施、社區(qū)服務(wù)中心等配套設(shè)施。合理拓展改造實(shí)施單元，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，不斷推動(dòng)擴(kuò)大社區(qū)服務(wù)供給，通過(guò)整合盤(pán)活社區(qū)區(qū)域資源，完善配套設(shè)施，優(yōu)化使用功能，形成社區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享的新局面。對(duì)社區(qū)內(nèi)慢行通道、廣場(chǎng)綠地、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等多種類(lèi)型的空間和設(shè)施進(jìn)行改造提升，實(shí)現(xiàn)社區(qū)空間重構(gòu)、功能復(fù)合利用。

綜合施策，有序?qū)嵤┒鄬幼≌友b電梯。聚焦既有多層住宅加裝電梯，按照“能加盡加，愿加快加”的原則，進(jìn)一步完善政策機(jī)制，推進(jìn)基層社會(huì)治理創(chuàng)新，以更快速度、更高水平、更大力度持續(xù)推進(jìn)加裝電梯工作：圍繞最簡(jiǎn)潔的手續(xù)辦理、最快的建設(shè)周期，推進(jìn)加裝電梯項(xiàng)目“并聯(lián)預(yù)審”和“一口受理”;完善配套管線遷移政策，明確辦理時(shí)限、流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期;按照共建共治共享的原則，搭建社區(qū)協(xié)商的“一張臺(tái)子”，引導(dǎo)各相關(guān)方理性表達(dá)意見(jiàn)，平衡各方利益訴求，引導(dǎo)形成最大公約數(shù);對(duì)于加裝電梯過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)議的，依法通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式予以解決，確保加梯工作順利推進(jìn);加大規(guī)?；七M(jìn)力度，將加裝電梯與老舊小區(qū)更新改造有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌實(shí)施“修繕+加梯”，推動(dòng)整小區(qū)意愿同步征詢(xún)、方案提前設(shè)計(jì)、規(guī)劃提前公示、安全論證批量評(píng)審，從而將“人等方案”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺桨傅热恕?，?shí)現(xiàn)小區(qū)整體品質(zhì)提升。