趙奉軍

8月7日，備受房地產(chǎn)輿論圈關注的“深房理事件”調(diào)查處理工作終于取得階段性進展。4月8日，深圳住建局等七部門發(fā)布關于對涉及“深房理”的舉報事項進行調(diào)查處理的通告稱，近期，有網(wǎng)民舉報“深房理”存在違法違規(guī)炒房行為。經(jīng)過4個月的初步查實，“深房理事件”涉嫌房產(chǎn)眾籌和代持、違規(guī)套取信貸資金進入房地產(chǎn)市場、虛假廣告宣傳、隱瞞收入偷逃稅款、偽造國家機關公文、非法集資等多項違法違規(guī)問題。目前，公安機關已經(jīng)刑事拘留3人。

中國的房地產(chǎn)市場，自從中央2016年年底首次提出“房住不炒”以來，已經(jīng)過去5個年頭了。再往前，在2005年最早的“國八條”中，中央就提出要“整頓房地產(chǎn)市場秩序，有效遏制投機炒作”。目前看來，至少從“深房理事件”來看，一些城市的房地產(chǎn)投機活動并沒有被有效遏制。

也許在一些人看來，房地產(chǎn)投機不僅沒有任何過錯且像一些機構(gòu)宣傳的那樣，是一條“通往財富自由之路”。市場的發(fā)展會證明他們的樂觀預期完全正確，并給與這種“價格發(fā)現(xiàn)”和“風險承擔”行為獎勵。的確，在學術討論過程中，投機活動與價格波動的因果關系是有爭議的。即使是單向度的因果關系，例如投機活動究竟是加劇了價格波動還是抑制了價格波動，也并未達成共識。如果投機者看到了某種商品價格低于其價值，那他的買入（投機）實際上阻止了價格的進一步下跌，而等到商品價格上漲后，他的賣出活動兌現(xiàn)盈利實際上阻止了價格的進一步上漲。但另一方面，特別是在房地產(chǎn)市場，投機力量推動房價上漲乃至形成泡沫是不爭的事實。很多時候，在經(jīng)濟基本面沒有任何變化時，房價的大幅上漲大多與投機活動的盛行有關。究其原因，或許與房地產(chǎn)市場（不包括房地產(chǎn)上市公司股票和REITS）是一個只能做多賺錢而無法做空有關，即使是在2008年金融危機期間，那些預期房價會大幅下跌的聰明投資者實際上也不是通過直接做空房地產(chǎn)而是通過大量買入CDS （信用違約掉期）賺錢的。這和其他投資市場大不一樣。由于沒有對手盤，這種只能單邊做多的市場會導致房價要么漲過頭要么跌過頭。需要說明，筆者在此并非主張建立房地產(chǎn)市場的做空機制。

從現(xiàn)實來看，我國城市的居住用地供給長期以來相當保守，包括居住用地指標在內(nèi)的城市建設用地總量其實是政府定量配給的，建立在其之上的住房即使是商品住房也帶有某種民生性質(zhì)。如果投機猖獗，必然會將自住需求擠出去影響社會民生，并導致財富分化引發(fā)社會不滿，這并不符合一個社會的總體和長遠利益。更不用說房地產(chǎn)投機活動對人們觀念的不利影響。例如，野口悠紀雄在《泡沫經(jīng)濟學》中談到，日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕，人心浮動，不僅是個人，很多非房地產(chǎn)企業(yè)也不務正業(yè)參與大量房地產(chǎn)投機活動。

再從宏觀經(jīng)濟看，房地產(chǎn)投機活動其實對房價和實體經(jīng)濟既助長又助跌，在繁榮時期，投機活動通過推動住房需求的增長進而推動了住房市場的供給，如果不考慮擠出效應和社會分化，實體經(jīng)濟一片繁榮似乎皆大歡喜;但在蕭條時期，這些以往增加的住房供給會成為刺激房價下跌、建筑行業(yè)和其他行業(yè)需求緊縮的力量。比如，普林斯頓大學的熊偉教授及其合作者最近研究發(fā)現(xiàn)，在美國次貸危機前，非自住房購買表征的住房投機活動增加9.9%，導致了繁榮時期房價上升26.5%，蕭條時期房價下跌37.4%。導致2004-2006年實際工資增長了13.7%，就業(yè)增長了8.4%，人均收入增長了12.9%。隨后導致2007-2009年期間實際工資下降了15.4%，就業(yè)人數(shù)下降了14.6%，人均收入下降了7.8%?？吹贸鰜恚@種影響并不是對稱的，在蕭條時期的影響更為明顯。如果再細化到行業(yè)效應，研究發(fā)現(xiàn)，住房投機活動對非貿(mào)易行業(yè)即零售和餐飲行業(yè)的影響要相對大一些，而對貿(mào)易行業(yè)影響較小，這些行業(yè)更多地依賴于全國層面的需求。具體到國內(nèi)，我們不能因為在某些城市只看到助長沒看到助跌就掉以輕心，而應該未雨綢繆高度警惕這種組織化的房地產(chǎn)投機活動。不過，由于泡沫破滅的外部性，地方政府控制房價的努力程度肯定是低于其最優(yōu)水平的。

從早期的“溫州炒房團”到互聯(lián)網(wǎng)時代的“水庫論壇”再到移動互聯(lián)網(wǎng)社交媒體時代的“深房理事件”，各種組織化的炒房團其實也在“與時俱進”，我們看到的“深房理事件”可能只是冰山一角。與傳統(tǒng)的建立在親緣和地緣基礎上的“溫州炒房團”相比，由于信息技術和社交媒體的大發(fā)展，社群內(nèi)的交流更加高效迅捷，突破了以往的距離和地緣親緣壁壘，房地產(chǎn)投機者更容易找到“志同道合”者，形成傳播學中所謂的“回音壁效應”和“信息繭房”。再加上金融科技和互聯(lián)網(wǎng)金融的突破，參與者一旦組織起來形成一定規(guī)模，即使在總?cè)丝谥兴急壤匀缓苄?，也很容易攪動某個區(qū)域市場，今天炒房團的能量其實更大。筆者在前期專欄中曾談到，彌補所有限購和炒房漏洞其實是不可能的任務（見《中國房地產(chǎn)》2021年4月上旬刊），再考慮到經(jīng)濟發(fā)展帶來的資產(chǎn)配置需求和社交媒體不健康的財務自由宣傳以及新房限價政策，要徹底實現(xiàn)“房住不炒”，任務仍然相當艱巨。