周方方

【摘要】在房地產(chǎn)工程施工期間，企業(yè)需要對(duì)工程進(jìn)行全程跟進(jìn)，對(duì)施工各項(xiàng)流程的成本和進(jìn)度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)的收集、整合與分析。這樣有助于企業(yè)對(duì)造價(jià)成本進(jìn)行有效管理，同時(shí)能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的不足之處，對(duì)工作人員的分工進(jìn)行合理的調(diào)整與安排，同時(shí)對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)施進(jìn)行有效維護(hù)，降低損耗，提高施工效率的同時(shí)有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)成本。本文對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理項(xiàng)目成本控制常見(jiàn)問(wèn)題及措施進(jìn)行了分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);工程;造價(jià);管理;項(xiàng)目;成本

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、投資階段的管理策略

投資階段的成本控制涉及拿地投資策劃、資料收集等人力財(cái)力的投入，對(duì)后期各個(gè)階段成本控制工作能否順利展開(kāi)產(chǎn)生影響。眾所周知，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)源于銷售回款，而銷售回款則取決于開(kāi)發(fā)區(qū)域周圍片區(qū)居民GDP的高低、居民消費(fèi)傾向、人均可支配收入以及是否有醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施等一系列因素。若調(diào)研不充分，勢(shì)必會(huì)影響以后的銷售。通過(guò)前期充足的調(diào)研，可以充分估算此價(jià)格拍得的土地是否可以給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)。應(yīng)科學(xué)地編制可行性研究報(bào)告， 給管理者提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)，由管理者綜合預(yù)期的收益和預(yù)期的投入決定是否進(jìn)行投資。

2、設(shè)計(jì)階段成本控制

要推行限額設(shè)計(jì)，基本流程可概括為：基準(zhǔn)限額表→項(xiàng)目限額指標(biāo)表→設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)提交→初步設(shè)計(jì)→計(jì)算模型復(fù)核/成本分析→超限額分析→設(shè)計(jì)優(yōu)化→施工圖設(shè)計(jì)→成本分析→超限額分析→討論解決方案→優(yōu)化設(shè)計(jì)→清單編制→組織施工圖招標(biāo)。結(jié)合實(shí)際調(diào)研，可以確定房地產(chǎn)工程的限額設(shè)計(jì)主要圍繞硬景面積比、外墻窗地比、地下室停車效率、材料用量指標(biāo)、地下汽車庫(kù)層高、室鋼筋含量、砼含量來(lái)進(jìn)行。為不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，還需要遵循以下流程：可選設(shè)計(jì)方案建立→初步篩選→評(píng)價(jià)目標(biāo)確立→指揮體系建立→指標(biāo)及系數(shù)計(jì)算→分析評(píng)價(jià)方案→方案技術(shù)優(yōu)選建議→分析評(píng)價(jià)優(yōu)化方案→是否滿意→優(yōu)化方案實(shí)施/重復(fù)上述流程直至滿意?；诔杀鞠揞~，為了更好控制設(shè)計(jì)階段的成本，還需要依托科學(xué)的約束控制體系，圍繞相關(guān)單項(xiàng)指標(biāo)開(kāi)展考核，具體考核可圍繞基礎(chǔ)工程、外檐工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程、精裝修工程、安裝工程來(lái)進(jìn)行，必要時(shí)可進(jìn)一步細(xì)化考核內(nèi)容，并保證責(zé)任部門績(jī)效與考核得分掛鉤，由此可以更好地推行設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)。如基礎(chǔ)工程可圍繞土方、基礎(chǔ)處理、基坑圍護(hù)來(lái)進(jìn)行考核;結(jié)構(gòu)及粗裝修工程可圍繞地下混凝土含量、地上鋼筋量、地下室鋼筋含量、地下室混凝土含量、地下車位平均面積、地下室層高來(lái)進(jìn)行考核。

結(jié)合相關(guān)工程經(jīng)驗(yàn)，為了更好開(kāi)展設(shè)計(jì)階段的成本控制，還應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：第一，基于經(jīng)濟(jì)考量選擇設(shè)計(jì)院。設(shè)計(jì)院選擇不僅要考慮每平方米單方設(shè)計(jì)費(fèi)，同時(shí)還需要提前做好限額指標(biāo)表的制定，根據(jù)設(shè)計(jì)招標(biāo)中各設(shè)計(jì)院填報(bào)的指標(biāo)數(shù)據(jù)，通過(guò)計(jì)算差額優(yōu)選設(shè)計(jì)院，且應(yīng)保證商務(wù)標(biāo)評(píng)分中經(jīng)濟(jì)限額差評(píng)分占比在50%以上。第二，在設(shè)計(jì)過(guò)程優(yōu)化中提前介入第三方設(shè)計(jì)公司。作為行業(yè)設(shè)計(jì)權(quán)威，第三方設(shè)計(jì)公司的經(jīng)濟(jì)測(cè)算意識(shí)和能力較強(qiáng)，能夠提出優(yōu)化建議，為成本限額設(shè)計(jì)提供支持，這類公司的提前介入可以保證技術(shù)性與經(jīng)濟(jì)性有效結(jié)合，保守設(shè)計(jì)等問(wèn)題可有效規(guī)避。為保證設(shè)計(jì)效果，付款條款和設(shè)計(jì)優(yōu)化需直接掛鉤，以此保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，提升設(shè)計(jì)院的工作積極性。第三，針對(duì)性制定不同階段的成本目標(biāo)?；诓煌A段，成本管理人員需針對(duì)性制定目標(biāo)成本，并明確設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)限額，同時(shí)將經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰措施與成本降低率相結(jié)合，明確成本降低比例要求，以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。第四，推動(dòng)建立健全設(shè)計(jì)指標(biāo)考核管理辦法。通過(guò)考核打分對(duì)標(biāo)值和評(píng)價(jià)指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核，同時(shí)與責(zé)任部門的績(jī)效進(jìn)行掛鉤，可提升設(shè)計(jì)階段成本控制的有效性。

3、BIM技術(shù)在施工階段成本控制的應(yīng)用

BIM技術(shù)的應(yīng)用能夠解決招標(biāo)圖紙清標(biāo)質(zhì)量不精確、算量不準(zhǔn)確等問(wèn)題，結(jié)合BIM模型自動(dòng)生成預(yù)算文件，即可保障清單質(zhì)量，由此開(kāi)展的算量及參考價(jià)的編制也能夠?yàn)樽兏杀究刂铺峁┲С?。結(jié)合相關(guān)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，BIM技術(shù)的應(yīng)用可消除40%的預(yù)算外變更，施工階段的變更也可依托BIM技術(shù)遠(yuǎn)程更新設(shè)計(jì)模型和文件數(shù)據(jù)，順利實(shí)現(xiàn)工程變更的動(dòng)態(tài)控制和有效管理。之所以BIM技術(shù)能夠較好服務(wù)于變更成本控制，主要是其具備強(qiáng)大的可視化功能，通過(guò)模擬空間布局規(guī)避專業(yè)沖突，提高設(shè)計(jì)深度，可有效減少“漏、缺、錯(cuò)、碰”等現(xiàn)象，設(shè)計(jì)、施工等專業(yè)的有效協(xié)調(diào)也可得到保障，傳統(tǒng)“隔斷式”設(shè)計(jì)方式同樣可隨之改變。

4、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理

在房地產(chǎn)工程目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制中，其基本流程可概括為：項(xiàng)目實(shí)施方案→目標(biāo)建立→項(xiàng)目實(shí)施→實(shí)際成本→檢查對(duì)比→數(shù)據(jù)調(diào)整→目標(biāo)成本→實(shí)際成本→目標(biāo)建立。超目標(biāo)成本的出現(xiàn)源于目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制與糾偏的缺失，由此應(yīng)根據(jù)上述流程實(shí)時(shí)對(duì)比動(dòng)態(tài)成本和實(shí)際成本，保證偏離問(wèn)題能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)。糾偏處理既可依托科學(xué)措施來(lái)進(jìn)行，通過(guò)動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的對(duì)比，開(kāi)展PDCA循環(huán)管理，可有效預(yù)防和應(yīng)對(duì)超出目標(biāo)的成本，也可保障及時(shí)采取預(yù)警措施，有效控制成本偏離。值得注意的是，房地產(chǎn)工程成本控制雖然具備多方面的積極意義，但并不代表工程造價(jià)越低越好，而是需要同時(shí)突出特點(diǎn)、保證品質(zhì)，以此為前提實(shí)現(xiàn)效益最大化，通過(guò)積極的成本投入獲得更大產(chǎn)出，房地產(chǎn)企業(yè)才可為市場(chǎng)提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品。結(jié)合目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制，房地產(chǎn)企業(yè)還需關(guān)注下游企業(yè)的整合，以此保證價(jià)值鏈成本的有效實(shí)現(xiàn)，增加積極投入、控制綜合成本、開(kāi)展數(shù)據(jù)化等層面創(chuàng)新，既可不斷深化精細(xì)化的成本控制，在開(kāi)源和節(jié)流的同時(shí)也能不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，不斷提高綜合效益。造價(jià)管理的精細(xì)化可對(duì)房地產(chǎn)工程的成本控制進(jìn)行更好的優(yōu)化。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，其本質(zhì)意義就是房地產(chǎn)企業(yè)從前期拿地到房屋銷售付出的所有成本?；谌^(guò)程的房地產(chǎn)成本，就是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程為主線，以目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本為管理手段，依靠設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、工程、成本和技術(shù)等多部門的參與，將項(xiàng)目全過(guò)程的成本管理工作有效地銜接，從而嚴(yán)格把控項(xiàng)目的事前控制、事中控制和事后控制。

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