楊晉堯

【摘要】一直以來(lái)，房?jī)r(jià)始終是我國(guó)社會(huì)發(fā)展所面臨的重要問(wèn)題，房?jī)r(jià)虛高加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)過(guò)高也引起了人民群眾的不滿，在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)消除絕對(duì)貧困、邁向高質(zhì)量發(fā)展的今天，如何限制房?jī)r(jià)、調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃城市發(fā)展、助力社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，從而滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要已是迫在眉睫的嗎問(wèn)題。本文將回顧我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并從“改購(gòu)為租”的住房改革入手，探討我國(guó)住房改革的前景與未來(lái)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);改革;監(jiān)督;所有制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

兩會(huì)期間，來(lái)自全國(guó)各地的代表、委員們齊聚北京，提出了許多提案，做了很多發(fā)言，其中王一鳴委員的發(fā)言很引人注意。王一鳴委員在接受采訪時(shí)表示：租賃住房是解決“新市民”住房困難的重要途徑，這與國(guó)家十四五規(guī)劃及今年政府工作報(bào)告契合。而無(wú)論是十四五規(guī)劃，還是今年的政府工作報(bào)告，都體現(xiàn)出了國(guó)家將大力整治房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及切實(shí)保障人民住房需求的決心。從上述兩個(gè)文件及專家學(xué)者的表態(tài)可看出，將購(gòu)房化為租房是政府對(duì)人民住房需求及房?jī)r(jià)過(guò)高的回應(yīng)的重要解決辦法，下面就對(duì)此措施討論并闡述我的看法。

新中國(guó)的住房史可以簡(jiǎn)單劃分為1980年前和1980年之后兩個(gè)部分。1980年之前中國(guó)住房以公房與單位建房實(shí)物分配制度為主，即在黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)工作的員工可以無(wú)償分到住房。這種住房分配方式實(shí)際是公有制所有制之下的按勞分配制的體現(xiàn)，是實(shí)物分配的重要組成之一，也是員工福利的重要內(nèi)容。時(shí)至今日，在許多黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)中，仍能看到這種制度的殘存。在這種住房分配方式下，國(guó)家更能集中人力物力開(kāi)展社會(huì)主義建設(shè)，有效地控制了人口流動(dòng)，大大降低政府的社會(huì)治理成本;并且這種機(jī)關(guān)單位、工廠職工共同生活的方式也大大加深了人與人之間的情感，形成了獨(dú)特的“大院文化”，在那個(gè)時(shí)代發(fā)揮了積極的作用。但應(yīng)該看到的是，這種住房分配方式大大阻礙了勞動(dòng)力的自由流動(dòng);無(wú)論是城鄉(xiāng)之間還是城市之間抑或是鄉(xiāng)村之間，這大大阻礙了生產(chǎn)力的發(fā)展，不利于我國(guó)城市化的進(jìn)一步發(fā)展;并且這種住房分配方式一定程度上與供需不符，使許多想到城市或能到城市的勞動(dòng)力因分房資格不夠而對(duì)城市望而卻步;還有就是，這樣的單位建房實(shí)物分配制度是建立在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度上的產(chǎn)物，是國(guó)家全管全包的體現(xiàn)，基本能滿足人民的住房需求，但當(dāng)改革開(kāi)放后，隨著大量國(guó)企改革，眾多企業(yè)裁去許多非經(jīng)濟(jì)職能，國(guó)家漸漸褪去住房相關(guān)的直接供給職能，使得在住房領(lǐng)域出現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)的“真空地帶”。這幾點(diǎn)矛盾在改革開(kāi)放之后不斷加重，住房改革勢(shì)在必行。

1979年廣東東埔新村房地產(chǎn)建設(shè)，這是當(dāng)時(shí)內(nèi)地最早的商品房小區(qū)。1980年1月8日，中國(guó)第一家房地產(chǎn)公司──深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立。此后，在國(guó)家的支持下，中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，至2021年初，即使是有2020年新冠疫情的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年完成投資額也已達(dá)到14.14萬(wàn)億元人民幣，同比去年增長(zhǎng)9﹪，充分體現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力與市場(chǎng)穩(wěn)定性。但在40余年的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，其中最為人們所詬病的就是商品房房?jī)r(jià)過(guò)高，人民“住房難”。這一問(wèn)題產(chǎn)生原因較多，情況較為復(fù)雜，但要想真正明白中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并解決居民住房問(wèn)題，就必須對(duì)其要有一定的認(rèn)識(shí)（下面為筆者個(gè)人理解與認(rèn)識(shí)，讀者辯證看待）。

第一，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然后果，是市場(chǎng)調(diào)解弊端的體現(xiàn)。市場(chǎng)調(diào)節(jié)的自發(fā)性、盲目性、滯后性使得房?jī)r(jià)在消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商等群體的營(yíng)銷(xiāo)炒作下，已然居高不下、供需不平。在這樣的市場(chǎng)失調(diào)之下，政府必須采取行動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

第二，在40余年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，無(wú)論是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是價(jià)格監(jiān)督，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都缺乏有效參與。改革開(kāi)放后，在國(guó)家的“放手”的基本政策下，一大批私有企業(yè)崛起，其中就包括以萬(wàn)科為首的一批房地產(chǎn)企業(yè)。而在由住房分配到商品房開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，盡管眾多發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是由各地與住建有關(guān)單位或單位中的個(gè)人所成立的，但在今天看來(lái)，要么其本質(zhì)就是私企，要么這些企業(yè)就是難以與私企相競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)企效率較低的事實(shí)我們必須要承認(rèn)，時(shí)至今日，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前20強(qiáng)中，有5家為國(guó)企，分別是排名第4的保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司，排名第6的中海地產(chǎn)，排名第9的華潤(rùn)置地，排名第17的招商蛇口，排名第18的招商金茂;而前50中只多了一家中國(guó)鐵建。也就是說(shuō)前50名中只有六家為國(guó)企，500強(qiáng)中國(guó)企數(shù)量占比較20強(qiáng)有所提升但仍然很少，且排名較為靠后。所以可以看到的是，長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)企在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上的缺失使得私企占據(jù)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)與產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)權(quán)，房?jī)r(jià)被私企與市場(chǎng)所裹挾，不斷提升。關(guān)于政府監(jiān)督，我國(guó)政府在社會(huì)主義市場(chǎng)尚未建設(shè)完全的情況下不知如何監(jiān)督、管理，但在社會(huì)主義市場(chǎng)制度完善后卻缺乏相關(guān)的法律手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督，甚至是查處，然而這只是政府缺少監(jiān)督的其中一個(gè)原因，另一個(gè)原因就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本身也是地區(qū)發(fā)展的重要手段之一。

第三，土地的開(kāi)發(fā)本身就是地方政府獲取地區(qū)發(fā)展機(jī)遇與資金的重要方法。這一點(diǎn)在過(guò)去、現(xiàn)在、大城市、小城市都存在，前文提到的廣東東埔新村房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)正是廣州市政府用以獲取投資來(lái)建設(shè)天河體育中心的項(xiàng)目，這種情況在北上廣深等大城市曾經(jīng)都有過(guò)。而在今天，這樣“賣(mài)地?fù)Q資”的情況在我國(guó)中小城市，尤其是內(nèi)陸地區(qū)也十分普遍。所以許多政府雖也想對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，但這會(huì)損失很大一部分投資來(lái)源，于是政府便少進(jìn)行房?jī)r(jià)干預(yù)，因?yàn)橹挥械貐^(qū)房?jī)r(jià)高才會(huì)有開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資，地區(qū)才獲得發(fā)展資金。但有的地方政府居然會(huì)主動(dòng)推出許多所謂“新城”，幫助抬升房?jī)r(jià)以騙取開(kāi)發(fā)商資金，卻因經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素根本不達(dá)標(biāo)建成一座座房?jī)r(jià)奇高的“鬼城”。所以如果想讓政府，尤其是欠發(fā)達(dá)、不發(fā)達(dá)地區(qū)的政府依靠自己主動(dòng)去抑制房?jī)r(jià)，是很困難，也是不合理的。這也是為什么在一些不是很發(fā)達(dá)的地方房?jī)r(jià)也很高，而在這些地方政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，就需要中央、其他發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移支付、幫助才能實(shí)現(xiàn)。

第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不良資金流動(dòng)。現(xiàn)在，較大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多選擇多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，比如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等私企及保利、招商蛇口等國(guó)企，甚至許多開(kāi)發(fā)商本身就是跨界經(jīng)營(yíng)，這使減少了業(yè)的資金“斷流”的現(xiàn)象。雖然這些開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)仍然較貴，但還算穩(wěn)定;并且由于大企業(yè)多為規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)成本較低，故不會(huì)出現(xiàn)將“寶”押在一個(gè)項(xiàng)目上的情況。然而對(duì)于許多中小開(kāi)發(fā)商而言，一方面管理問(wèn)題使得開(kāi)發(fā)成本較高，只能力求在某一個(gè)項(xiàng)目上賺錢(qián)，維持利潤(rùn);二是隨時(shí)都面臨著“資金斷流”的現(xiàn)象，于是出現(xiàn)有房主交錢(qián)但開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的現(xiàn)象，無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，留下“爛尾樓”。

第五，我國(guó)城市化發(fā)展差距較大。北上廣深的“超一線”城市吸引力很大，仍有大量青年勞動(dòng)力不斷涌入，購(gòu)房需求上升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲;而一線、“準(zhǔn)一線”城市由于發(fā)展?jié)摿Υ蟆?yōu)惠政策不斷“加碼”，也受到許多年輕人青睞，房?jī)r(jià)上升;而不發(fā)達(dá)、欠發(fā)達(dá)地區(qū)由于就業(yè)、醫(yī)療保障、發(fā)展機(jī)遇、教育實(shí)力等因素不及發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致大量勞動(dòng)力流失，而流失勞動(dòng)力更加劇不同地區(qū)發(fā)展的差距，形成惡性循環(huán)。因此，如果想抑制大城市房?jī)r(jià)，就必須強(qiáng)化轉(zhuǎn)移支付，先富帶動(dòng)后富，幫助不發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，形成健康的城市化。

第六，有眾多居心叵測(cè)的人將住房視為投資品進(jìn)行哄抬房?jī)r(jià)，即“炒房”。需要承認(rèn)的是，當(dāng)國(guó)家允許房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)，已經(jīng)賦予了住房商品的屬性，自然允許按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。但是，住房有著不同于一般商品的性質(zhì)。首先它具有一定的像公交、地鐵一樣的公共社會(huì)屬性，但并不是指“公共產(chǎn)品屬性”，而是指其社會(huì)重要程度與它們相似;其次，雖然現(xiàn)在大多數(shù)人將住房列為高檔耐用品，住房也確實(shí)從很多方面體現(xiàn)了與高檔耐用品相符的特性，但從供需的角度來(lái)看，住房已然成為了一種“生活必需品”，民眾對(duì)住房的需求很旺，但囿于房?jī)r(jià)望而卻步，于是形成了一種現(xiàn)象：即使人民住房需求很高，但在現(xiàn)今房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)再高，其需求并不會(huì)有太大降低，同時(shí)如果房?jī)r(jià)沒(méi)有根本性質(zhì)的降低，即使價(jià)格有所降低，其需求也不會(huì)有太大的增加;最后，住房已然成為了現(xiàn)代中國(guó)社會(huì)的矛盾爆發(fā)點(diǎn)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)會(huì)像“導(dǎo)火索”一樣迅速引起社會(huì)反響，這一點(diǎn)在現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)如此普及的形勢(shì)下更加強(qiáng)烈。由這幾點(diǎn)可以看出，住房關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，必須嚴(yán)厲打擊炒房行為，無(wú)論是個(gè)人還是團(tuán)體，必須嚴(yán)懲。

最后是2008年的四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激。關(guān)于四萬(wàn)億釋放正誤與否，我對(duì)于這方面的了解、認(rèn)識(shí)不足，不愿意討論。但從結(jié)果來(lái)看，這項(xiàng)政策利還是大于弊的。但有人認(rèn)為正是這四萬(wàn)億造成了當(dāng)今的房?jī)r(jià)過(guò)高，甚至有人因此詰難政府?？陀^來(lái)看，這頂多算是房?jī)r(jià)問(wèn)題的一個(gè)因素，并不是其根本原因;并且在2008年全球金融風(fēng)暴的情況下，為了維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，這四萬(wàn)億是必須要出的。至于為什么會(huì)大量流入房地產(chǎn)，一是彼時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展確實(shí)強(qiáng)勁，二是上面提到了政府依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以視為鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)帶動(dòng)了帶動(dòng)這些上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。還有一點(diǎn)是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的提升，有效地將四萬(wàn)億中多余的貨幣鎖死在房屋這一固有資產(chǎn)中，緩解了通貨膨脹。所以，四萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激固然對(duì)房?jī)r(jià)升高有直接關(guān)系，但這樣的犧牲也是必須的，不應(yīng)將這一因素看得過(guò)重。

進(jìn)行一個(gè)小結(jié)：我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題在于在市場(chǎng)失調(diào)的情況下，企業(yè)不良發(fā)展，缺少政府宏觀調(diào)控，根本原因在于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不高，地區(qū)發(fā)展不平衡。所以如果想從根本上解決我國(guó)住房問(wèn)題，就必須堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，提升我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量，兼顧發(fā)展不均的問(wèn)題，運(yùn)用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)各地區(qū)均衡發(fā)展。但是高質(zhì)量的發(fā)展也只是解決人民住房問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要必要的上層建筑與頂層設(shè)計(jì)支撐。我們的人民政府提出了一個(gè)解決方法——改購(gòu)為租。

在討論“改購(gòu)為租”之前先談一下：有沒(méi)有可能在現(xiàn)在的形勢(shì)下，不用“改購(gòu)為租”這種“另起爐灶”的方式改造當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)？筆者認(rèn)為，這種想法實(shí)現(xiàn)起來(lái)比較困難。第一，上文提到一些地區(qū)的發(fā)展需要依靠開(kāi)發(fā)商的資金，那么讓地方政府主動(dòng)抑制房?jī)r(jià)是比較困難的;第二，政府能夠用來(lái)抑制房?jī)r(jià)的手段實(shí)際是比較少，除了“限購(gòu)”、提供保障性住房，就沒(méi)有更多有效的措施;第三，當(dāng)下的住房問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商、民眾、政府三者構(gòu)成的一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，單靠任何一個(gè)群體都不可能解決問(wèn)題，這就需要多方面發(fā)力。那么能不能像抑制油價(jià)一樣，通過(guò)加大國(guó)企供給來(lái)對(duì)沖過(guò)高的房?jī)r(jià)？答案是，也不可能，因?yàn)槲覈?guó)房?jī)r(jià)高不是純粹的供需引起的價(jià)格上升，而是先出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高后發(fā)生了供需不平，是有效供給與切實(shí)需求的不平，更何況國(guó)企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上存在感并不足夠高，供給能力有限。綜合以上幾點(diǎn)，化購(gòu)房為租房將是一個(gè)很好的辦法，這也會(huì)對(duì)從住房到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)甚至我國(guó)城市發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。

對(duì)民眾而言，“改購(gòu)為租”可以有效地減輕住房者的住房負(fù)擔(dān)，平攤住房成本，有效提升居民消費(fèi)質(zhì)量，釋放更多消費(fèi)潛力;也能減少青年人的住房壓力與負(fù)擔(dān)，從而減少青年人的生活負(fù)擔(dān)，無(wú)論是對(duì)于工作、創(chuàng)業(yè)還是結(jié)婚生子，都會(huì)產(chǎn)生積極影響。與此同時(shí)，提升了勞動(dòng)力的流動(dòng)性，反映在民眾上就是可以更加自由地選擇自己發(fā)展的地區(qū)、職業(yè)，保障人們能追求自己幸福的權(quán)力，也可以理解為滿足人民對(duì)美好生活的需要。

對(duì)政府而言，政府不需要直接面對(duì)一次性開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，大大提升了土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率。以減輕住房成本的方式實(shí)際上有效的增加了住房供給，雖然不是傳統(tǒng)意義上的“供給”，但確實(shí)可以讓更多的人有房可住，就可以視為增加“供給”。并且通過(guò)這種租房的形式可以盤(pán)活更多的房產(chǎn)，為從不同地方到城市的人提供居住條件，從而增強(qiáng)城市容納人口的能力，提升城市發(fā)展活力與潛力，發(fā)展更高質(zhì)量的城市化。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這是一個(gè)足以引起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深刻變革的機(jī)會(huì)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多地將利潤(rùn)來(lái)源放在土地的開(kāi)發(fā)與房屋的售賣(mài)上，使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)聦?shí)上十分脆弱，而類似“一次性盈利”的利潤(rùn)模式也拘束了開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期盈利能力。但通過(guò)觀察中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商百?gòu)?qiáng)可以看到，許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始涉足物業(yè)這種后續(xù)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)，那么在這次“改購(gòu)為租”的住房改革中，開(kāi)發(fā)商就必須轉(zhuǎn)化盈利思路，積極開(kāi)發(fā)除了房屋租售之外的“后續(xù)業(yè)務(wù)”，從而打造從住房建設(shè)到住房租售到后期服務(wù)的“大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目，幫助企業(yè)形成穩(wěn)定可持續(xù)的盈利循環(huán)，建成有序、健康的資金鏈。但是同時(shí)應(yīng)該看到，這種住房上的重大改革牽涉到了眾多利益既成群體，在實(shí)行改革時(shí)，必然會(huì)面臨著許多困難。

第一，實(shí)行改革的政府和租房的群體要面臨“買(mǎi)房才是穩(wěn)定”的傳統(tǒng)觀念的挑戰(zhàn)。這種觀念產(chǎn)生的直接原因是在租房合同中，租房者與房東實(shí)際并不是平等關(guān)系，也就是說(shuō)租房者在租房合同中實(shí)際處于弱勢(shì)。在現(xiàn)實(shí)中我們也可以看到，許多房東為了更多的房租而選擇對(duì)原有租房者進(jìn)行驅(qū)逐。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，有一種看法是讓政府成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)、租售等一系列行為，以“廉租房”的形式出租。誠(chéng)然，這樣的想法可以以政府的信用為依托，保障租房者的利益;但另一方面，政府手中并沒(méi)有那么多的住房可供出租，即使從現(xiàn)在開(kāi)始開(kāi)發(fā)，一時(shí)間也難以立即形成規(guī)模上的房產(chǎn)建設(shè)。這種依靠政府的想法固然可取，但短期內(nèi)難以實(shí)行，不過(guò)卻明確地指出了人們對(duì)租房擔(dān)憂的關(guān)鍵——房東信用問(wèn)題。要解決這一問(wèn)題，第一，調(diào)動(dòng)大企業(yè)積極性，參與住房改革，以大企業(yè)的信用為擔(dān)保，盡管無(wú)法與政府信用相比，但仍是可以信賴的;第二，加快建設(shè)社會(huì)征信體系，將對(duì)合同的履行義務(wù)與實(shí)際狀況也納入信用體系，使社會(huì)信用成為評(píng)估企業(yè)與個(gè)人的重要參考標(biāo)準(zhǔn)，依托現(xiàn)代快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)“信用大互聯(lián)”，并由國(guó)家、政府有關(guān)部門(mén)作為監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督;第三，完善房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)，尤其要明確房東在房屋租賃中的相關(guān)義務(wù)并適當(dāng)制定懲罰措施，對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)的完善，不僅要著力解決當(dāng)下短期租房的相關(guān)問(wèn)題，以盡快緩解城市住房壓力，更要未雨綢繆，為未來(lái)長(zhǎng)期租房的狀況做好法律制定方面的規(guī)劃。

第二，如何促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的改革。當(dāng)下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展前景不佳，但也未到“一片慘淡”非改不可的境地，更何況諸多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，并在向“智慧城市”邁進(jìn)。那么在這種自發(fā)推力不強(qiáng)的狀況下，可以先由國(guó)企進(jìn)行試點(diǎn)改革;而后由政府牽頭與實(shí)力較強(qiáng)的私有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作建立混合所有制企業(yè)，運(yùn)用企業(yè)曾經(jīng)對(duì)后續(xù)服務(wù)的探索經(jīng)驗(yàn)，利用政府對(duì)相關(guān)經(jīng)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)制定制度的能力，推動(dòng)改革繼續(xù)發(fā)展;最后可以放手發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，允許私企積極參與提升住房供給能力。但這對(duì)政府的能力要求極高，不僅要求政府積極參與、進(jìn)行監(jiān)督，更要求政府能明晰權(quán)責(zé)，有所為、有所不為，也要求政府對(duì)問(wèn)題的發(fā)生要高度敏感，并能立即、迅速做出反應(yīng)，填補(bǔ)漏洞。但如果有私企愿意積極進(jìn)行探索，政府也應(yīng)該制定相關(guān)優(yōu)惠政策在有效監(jiān)督的前提下給予幫助。

第三，如何盤(pán)活現(xiàn)有樓盤(pán)房產(chǎn)?！案馁?gòu)為租”有一個(gè)重要前提——有房可租，這使得北京、上海這兩座“超級(jí)城市”就不適于充當(dāng)改革排頭，因?yàn)檫@兩座城市中有效供給的住房本就少，難以大量出租，但可以作為第二梯隊(duì)參與改革。也正因此，有三種城市可供改革選擇：一是以廣州為代表的具有發(fā)展?jié)摿Φ摹袄铣恰保嬗虚e置房屋、對(duì)青年的吸引力也足夠，加上相當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠，未來(lái)將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的青年進(jìn)入，屆時(shí)可以以房屋租賃來(lái)容納足夠的人口;二是各地建設(shè)的新區(qū)或者深圳，先說(shuō)新區(qū)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)新區(qū)建設(shè)之初，政府手中的國(guó)有土地都是較多的，那么就有可能由國(guó)企和政府來(lái)共同開(kāi)發(fā)，建設(shè)公租房、廉租房來(lái)為新增城鎮(zhèn)人口提供住房保障，但這需要政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與正確決策，如果政府先將土地拍賣(mài)換取資金再開(kāi)發(fā)新區(qū)的話，難度就比較大了。而對(duì)于深圳而言，由于它房?jī)r(jià)過(guò)高、生活節(jié)奏較快的城市特性，就決定了深圳不是一個(gè)適合青年養(yǎng)老的地方，更多的年輕人也傾向于在深圳打拼、創(chuàng)業(yè)但并非長(zhǎng)期定居，這使得深圳擁有大量流入人口的同時(shí)也有大量的流出人口，在這樣的現(xiàn)狀下，新增城市人口很有可能更傾向于租房，那么這無(wú)疑是給當(dāng)?shù)卣粋€(gè)絕佳的住房改革的社會(huì)機(jī)遇;三是東北地區(qū)的省會(huì)城市、中心城市，我們要承認(rèn)東北地區(qū)人口流失嚴(yán)重，但至今仍有約1.07億人口，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連三城人口仍保持凈增長(zhǎng)，先前的人口流失產(chǎn)生了大量閑置房屋，這為改革提供了房屋基礎(chǔ)，而東三省的城鎮(zhèn)化潛力仍然很足，東三省可以嘗試?yán)^續(xù)有計(jì)劃地?cái)U(kuò)大大城市規(guī)模，以“改購(gòu)為租”提升對(duì)周邊地區(qū)青年勞動(dòng)力的吸引力，并增強(qiáng)大城市的人口容納量，提升城市實(shí)力，帶動(dòng)中等城市發(fā)展，同時(shí)將農(nóng)村地區(qū)、周邊小城市、小城鎮(zhèn)變?yōu)樯鷳B(tài)地區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)“十四五規(guī)劃”中對(duì)我國(guó)城市化發(fā)展的預(yù)想，做國(guó)家改革的“排頭兵”。

當(dāng)選好了改革的地區(qū)后，接下來(lái)的問(wèn)題就是改革的主體。上文說(shuō)到，可以由國(guó)企帶頭，但仍要“兩手硬”，發(fā)揮兩種不同所有制企業(yè)的力量，甚至可以容許外資企業(yè)共同參與，不過(guò)要在我國(guó)相關(guān)體制框架內(nèi)。必須要承認(rèn)，國(guó)企由于體制、機(jī)制問(wèn)題，企業(yè)效率較于私企確實(shí)不高，不過(guò)也可以此為契機(jī)促進(jìn)國(guó)企改革。而私企一是效率較高，二是沒(méi)有太多的體制約束，可以更大膽的嘗試;三是我國(guó)大多房產(chǎn)是由私企所掌握，如果不調(diào)動(dòng)起來(lái)私企的積極性，那改革的效率、效果將大打折扣。那么如何調(diào)動(dòng)起來(lái)私企的積極性？第一可以繼續(xù)實(shí)行“限購(gòu)”，使傳統(tǒng)售房盈利的空間越來(lái)越小，迫使企業(yè)轉(zhuǎn)變;第二優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，減少、簡(jiǎn)化各種審批手續(xù)，減少企業(yè)發(fā)展的制度性成本，方便企業(yè)對(duì)新的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行探索。但有幾點(diǎn)問(wèn)題也必須要注意：當(dāng)真的建成了這樣的企業(yè)，那是否會(huì)建成一個(gè)從建房、到出租、到物業(yè)管理全方位運(yùn)營(yíng)管控的“壟斷性企業(yè)”？如何處理這樣一個(gè)龐大的“托拉斯”與上游企業(yè)的關(guān)系？政府如何對(duì)其做到有效監(jiān)督與管理？這樣一個(gè)龐大的企業(yè)是否會(huì)聯(lián)合其他企業(yè)對(duì)租房的價(jià)格進(jìn)行操控？如果這幾個(gè)問(wèn)題解決不好，我國(guó)住房問(wèn)題不僅等于沒(méi)有解決，反而還是加重了。

第四，如何解決從短期租房到長(zhǎng)期租房的轉(zhuǎn)變。關(guān)于這一問(wèn)題主要有三點(diǎn)：信用問(wèn)題、所有權(quán)問(wèn)題和落戶問(wèn)題，前文已經(jīng)關(guān)于信用問(wèn)題進(jìn)行了討論，下面簡(jiǎn)單講一下所有權(quán)問(wèn)題和落戶問(wèn)題。關(guān)于所有權(quán)，不僅是租賃上有問(wèn)題，就連購(gòu)房上也不明確。我國(guó)規(guī)定房主所有權(quán)為70年，而即使從1980年我國(guó)確定商品房定義開(kāi)始，商品房在我國(guó)也只有41年的歷史，即使有在1949年所建的分配房，也剛剛到產(chǎn)權(quán)期，所有權(quán)到期后怎么辦，是歸為國(guó)有還是有償再購(gòu)買(mǎi)，并沒(méi)有定論，筆者只是在這里大膽淺談一下。如果真的有房產(chǎn)能到70年產(chǎn)權(quán)期仍然存在（這里可以看到我國(guó)法律制定者的高明），有很大可能是模仿我國(guó)土地制度，所有權(quán)在國(guó)家，居民擁有的是使用權(quán)，不過(guò)使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。如果真的是這種情況，那么那時(shí)不用政府推動(dòng)改革，住房制度也會(huì)變?yōu)樽夥繛橹?。但我們不能被?dòng)的等待改革，如果現(xiàn)在就推動(dòng)“改購(gòu)為租”改革，自然就要分三種可能：一是以政府、國(guó)企為代表的國(guó)有產(chǎn)權(quán)，這種情況按照所有權(quán)在國(guó)家，居民擁有的是使用權(quán);二是私企開(kāi)發(fā)住房，那么所有權(quán)必須先在開(kāi)發(fā)商手中，可以有兩種方案：第一種是將所有權(quán)進(jìn)行出租，有消費(fèi)者租賃時(shí)，擁有房屋的所有權(quán)，也自然能擁有使用權(quán)，這種方案好處在于方便，不需企業(yè)、政府過(guò)多的二次監(jiān)督，但這樣無(wú)法保證消費(fèi)者不對(duì)房屋可能進(jìn)行破壞，從而影響下一位消費(fèi)者使用，可能引起法律糾紛。第二種是企業(yè)將使用權(quán)出租，可以在一定程度保證房屋的多次使用，但需要企業(yè)的監(jiān)督、檢查，但不論哪一個(gè)選項(xiàng)，政府都必須設(shè)定一個(gè)時(shí)間期限收回所有權(quán)，這是建設(shè)社會(huì)主義的保證;三是自然人擁有所有權(quán)，那么就可以依照現(xiàn)有法律，出租的是使用權(quán)，然后依照法律、合同要求即可，但當(dāng)達(dá)到70年期限，所有權(quán)自然是要收歸國(guó)有。關(guān)于落戶問(wèn)題，之所以有“落戶”是為了更好的管理社會(huì)、分配社會(huì)福利，但我國(guó)當(dāng)下的戶籍制度弊端之多，自不必說(shuō)，那么如果通過(guò)住房改革，能提升城市容納人口能力，從而提升城市生產(chǎn)力，提升城市福利保障能力，還需要這種較“嚴(yán)格”的戶籍制度嗎？并且依靠信息化進(jìn)行社會(huì)治理的效率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的戶籍制度要好的多，那么自然的，落戶要求可能會(huì)大大降低，同時(shí)將伴隨著全國(guó)各地“搶人大戰(zhàn)”會(huì)更加激烈。

過(guò)去，我國(guó)城市發(fā)展一定程度上依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雖然確實(shí)獲得了很大發(fā)展，但副作用也很大，當(dāng)下的住房制度已無(wú)法滿足人民的居住需求，并且人民過(guò)多的消費(fèi)能力因?yàn)樽》繂?wèn)題而受到束縛，而我國(guó)經(jīng)濟(jì)也受到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響。人們經(jīng)常說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)大“泡沫”，房?jī)r(jià)虛高確實(shí)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)巨大“暴雷點(diǎn)”，但通過(guò)“改購(gòu)為租”的方式可以有效防止這一“雷點(diǎn)”的出現(xiàn)或者促使其以低代價(jià)的方式爆發(fā)，即使是真的發(fā)生了樓市崩盤(pán)，也可以以城市化為依托，使房屋變?yōu)椤盎町a(chǎn)”在市場(chǎng)上租賃流動(dòng)，減少開(kāi)發(fā)商與房屋所有者的損失，同時(shí)又促進(jìn)城市化發(fā)展，最終在住房與城市化中形成相互促進(jìn)的發(fā)展閉環(huán)。

自古改革皆不易。但我們的黨、我們的國(guó)家之所以能有今日的成就，就在于我們敢于自我革命、敢于開(kāi)拓創(chuàng)新，為人民的美好生活而奮斗。改革必要有壯士斷腕的決心、破釜沉舟的勇氣和通盤(pán)籌劃的全局觀，堅(jiān)持以人為本，牢記宗旨、堅(jiān)守信念，秉持崇高理想，真正解決人民的住房問(wèn)題，為群眾謀福利。我相信，在中國(guó)共產(chǎn)黨的帶領(lǐng)下，在全體人民的共同努力下，“改購(gòu)為租”改革必將成功，我國(guó)必將從一個(gè)勝利走向另一個(gè)勝利。