周建軍 傅馨恬 羅嘉昊

1 引 言

1998年，我國(guó)住房制度正式進(jìn)入市場(chǎng)化階段，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的文件相繼出臺(tái)。從短期看，這一階段的宏觀調(diào)控政策推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，拉動(dòng)了我國(guó)居民的購(gòu)房熱情，使房地產(chǎn)業(yè)成為了我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。但就長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的增多，推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的非理性升高。同時(shí)，與我國(guó)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)相比，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)始終呈現(xiàn)不平衡的態(tài)勢(shì)，這使得我國(guó)住房群體的需求始終不能得到良好滿足。這兩者發(fā)展長(zhǎng)期失衡的現(xiàn)象制約著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。在租房市場(chǎng)方面，市場(chǎng)發(fā)展緩慢、亂象叢生，始終不能讓租房人群的合法權(quán)益得到保障。伴隨著我國(guó)城市化的浪潮，外來(lái)人口開(kāi)始涌入大城市，大量增長(zhǎng)的住房需求無(wú)法通過(guò)住房租賃市場(chǎng)得以全部滿足，又間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的水漲船高。

在住房市場(chǎng)化改革之后將近20年間，我國(guó)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度始終處于高位，我國(guó)的房?jī)r(jià)政策隨之發(fā)生改變，由最開(kāi)始的旨在擴(kuò)大國(guó)家內(nèi)需的擴(kuò)張性調(diào)控政策，變?yōu)榱撕髞?lái)的促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性的緊縮性調(diào)控政策。與此同時(shí)，我國(guó)政府提出，要把我國(guó)“重購(gòu)輕租”的住房體制改革舊想法轉(zhuǎn)變成“租購(gòu)并舉”的新思路，要積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，重視租房群體的應(yīng)有權(quán)益。2017年，我國(guó)正式完成了住房租賃市場(chǎng)的立法工作，標(biāo)志著住房租賃法制化進(jìn)程邁上了新臺(tái)階。我國(guó)住建部、國(guó)家發(fā)改委等九個(gè)部門(mén)深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家政策內(nèi)涵，選取廣州等城市作為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”試行城市，正式開(kāi)展租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策實(shí)行工作。2018年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上重申要持續(xù)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，做好住房租賃市場(chǎng)與住房交易市場(chǎng)的雙向平衡，避免我國(guó)住房交易市場(chǎng)因投機(jī)行為、資本逐利等原因而出現(xiàn)問(wèn)題。在這一系列的政策背景下，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一政策的頒布對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的局面能夠造成什么樣的影響呢？此外，我國(guó)的勞動(dòng)力流動(dòng)與我國(guó)區(qū)域房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)性較大，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)產(chǎn)生的作用又會(huì)如何影響到我國(guó)區(qū)域間的勞動(dòng)力流動(dòng)呢？本文將逐步解決這幾個(gè)疑問(wèn)，并在此基礎(chǔ)上為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)調(diào)控提供理論支撐，為房?jī)r(jià)調(diào)控提供新的思路。

2 文獻(xiàn)綜述

縱觀國(guó)內(nèi)外房?jī)r(jià)與勞動(dòng)力流動(dòng)的文獻(xiàn)，本文主要總結(jié)出以下兩個(gè)觀點(diǎn)：多數(shù)學(xué)者認(rèn)為地方房?jī)r(jià)的上漲會(huì)持續(xù)對(duì)勞動(dòng)力造成擠出效應(yīng)，對(duì)地方的勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；還有少數(shù)學(xué)者則認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲存在一個(gè)閾值較高的上漲區(qū)間，只有當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)了這一上漲閾值并達(dá)到了一個(gè)高位的數(shù)值，勞動(dòng)力才會(huì)被高房?jī)r(jià)所擠出。部分學(xué)者認(rèn)為地方房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)會(huì)對(duì)低技能勞動(dòng)力和高技能勞動(dòng)力產(chǎn)生不同的效果，造成當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變。高技能勞動(dòng)力會(huì)被房?jī)r(jià)較高地區(qū)的高工資水平所吸引，低技能勞動(dòng)力則會(huì)因?yàn)槌惺懿黄鸶叻績(jī)r(jià)而選擇離開(kāi)該地區(qū)，從而對(duì)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)聚集情況產(chǎn)生影響（邵朝對(duì)等，2016［1］；袁志剛和林燕芳，2020［2］）。低技能勞動(dòng)力的流出導(dǎo)致低技能產(chǎn)業(yè)的占比持續(xù)減少，促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，但是當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)了一個(gè)臨界點(diǎn)時(shí)，又會(huì)抑制我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的結(jié)構(gòu)性進(jìn)程（張傳勇和劉學(xué)良，2019［3］；潘紅玉，2020［4］）。部分學(xué)者則以三次產(chǎn)業(yè)與各產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況作為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)我國(guó)城市房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)的區(qū)位選擇產(chǎn)生了擴(kuò)散作用，即房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致勞動(dòng)力向外流出，促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)的外移行為，使得當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)聚集趨勢(shì)遭受阻礙（范劍勇和邵挺，2011［5］；高波等，2012［6］；劉建江和羅雙成，2018［7］）。在對(duì)三次產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行深入研究時(shí)，有學(xué)者結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)理論對(duì)房?jī)r(jià)和勞動(dòng)力數(shù)據(jù)之間的關(guān)系加以探究，研究表明我國(guó)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)阻礙了區(qū)域間勞動(dòng)力的相互流動(dòng)，部分地區(qū)的就業(yè)率因此降低，第一、第二以及第三產(chǎn)業(yè)均受到影響，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增速持續(xù)降低；在35個(gè)大中城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低的城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展越容易被房?jī)r(jià)的上漲所抑制（劉志偉，2013［8］；許祥云和李立恒，2018［9］）。

對(duì)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策這一主題，國(guó)外學(xué)者主要是從政策、法律、公共服務(wù)等視角開(kāi)展研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的研究方向則主要集中于政策效應(yīng)、公共資源管理以及配套法律法規(guī)等方面。Shen和Turner（2018）［10］指出我國(guó)居民在進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)普遍偏向于購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，來(lái)保證子女的更好就學(xué)權(quán)利，這也導(dǎo)致我國(guó)居民的租房意愿下降。Yuan（2017）［11］的研究指出，我國(guó)外來(lái)農(nóng)民工在進(jìn)入新城市后，在公立學(xué)校體系中未得到與當(dāng)?shù)刭?gòu)房者同等的權(quán)益，地方政府并未有效地解決農(nóng)民工子女的受教育問(wèn)題，由此會(huì)影響到我國(guó)的勞動(dòng)力流動(dòng)，因此“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是我國(guó)亟待解決的重要問(wèn)題。黃燕芬和張超（2017）［12］則提出，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立起有效的承租者保護(hù)制度，保證租賃人群長(zhǎng)期居住預(yù)期的穩(wěn)定性，要引入“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策來(lái)保證租購(gòu)并舉順利實(shí)現(xiàn)。陳衛(wèi)華等（2019）［13］發(fā)現(xiàn)人們對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”影響的估計(jì)可能有些樂(lè)觀，會(huì)導(dǎo)致“量?jī)r(jià)齊升”的情況，建議除了完善“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”自身機(jī)制之外，更要提升空置住房使用率，增加土地市場(chǎng)供給，提升城市服務(wù)水平。除上述學(xué)者外，還有部分學(xué)者使用傾向匹配法，將“租房”、“擁有單套房”和“擁有多套房”的三種不同居民群體分離開(kāi)來(lái)，分別考察租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策在三個(gè)群體間的政策效果，實(shí)證結(jié)果表明租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策效果明顯，能有效縮減不同群體間的幸福感差距，對(duì)于居民的居住幸福度、城市依存度有著明顯的提升效果（羅衛(wèi)東和朱翔宇，2019［14］）。

對(duì)于住房租賃政策與房?jī)r(jià)兩者的相互關(guān)系，國(guó)內(nèi)外學(xué)者以租金、信貸效應(yīng)等作為研究視角進(jìn)行實(shí)證分析。部分學(xué)者認(rèn)為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一政策的順利實(shí)施可以影響居民購(gòu)房、租房選擇，鼓勵(lì)更多居民選擇租房，由此保證購(gòu)房需求的穩(wěn)定，從而讓房?jī)r(jià)逐步回歸正常狀態(tài)（郭金金和夏同水2019［15］）。崔裴等（2014）［16］收集美國(guó)、德國(guó)的住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，在發(fā)達(dá)國(guó)家擁有的成熟住房租賃市場(chǎng)中，居民租房、購(gòu)房選擇機(jī)制始終存在并影響著當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格的走勢(shì)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，重視住房租賃市場(chǎng)的建立健全，保證居民的租房權(quán)益。Pancak（2017）［17］發(fā)現(xiàn)地區(qū)房?jī)r(jià)與房屋租金的比例，與當(dāng)?shù)氐募彝ナ杖?、家庭成員的年齡和房屋稅率存在相關(guān)性。

基于對(duì)參考文獻(xiàn)的梳理總結(jié)，本文發(fā)現(xiàn)，在相關(guān)研究?jī)?nèi)容方面，現(xiàn)有研究的注意力大多放在房?jī)r(jià)、勞動(dòng)力流動(dòng)以及兩者之間的互動(dòng)關(guān)系上，將“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策納入兩者研究體系的文獻(xiàn)相對(duì)缺乏，有必要對(duì)房?jī)r(jià)、勞動(dòng)力流動(dòng)與“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策這三者間的聯(lián)系進(jìn)行深入探討。在研究方法方面，大部分學(xué)者對(duì)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策主要進(jìn)行定性分析，對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的定義、內(nèi)涵以及影響機(jī)制進(jìn)行研究，將租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策作為核心來(lái)進(jìn)行研究的實(shí)證分析偏少。因此，本文運(yùn)用DID方法來(lái)研究“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策背景下住房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)的影響。

3 機(jī)理分析

租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的目的在于要賦予租房群體和購(gòu)房群體相等的公共資源享有權(quán)利，這一政策不僅從住房需求方面對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了抑制作用，在住房供給方面也同樣對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了抑制作用?；谧》抗┙o角度來(lái)看，我國(guó)住房市場(chǎng)通過(guò)多年的發(fā)展，注重房屋購(gòu)買(mǎi)而輕視住房租賃的結(jié)構(gòu)特征已然根深蒂固，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一政策的試點(diǎn)實(shí)施，會(huì)加速我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的建立健全，調(diào)整我國(guó)住房市場(chǎng)的租售利潤(rùn)差距，加快租賃住房的規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化。這一政策的本質(zhì)在于彌補(bǔ)我國(guó)住房市場(chǎng)在住房供給方面的需求端短板，改善我國(guó)住房供給單一的局面，逐步完成居民日益增長(zhǎng)的住房多元化的要求，從而抑制我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”政策的試點(diǎn)會(huì)逐步改變居民在住房方面的固有觀念，增強(qiáng)居民的租房意愿，加速縮減租房者與購(gòu)房者之間的差距，在一定程度上緩解了住房市場(chǎng)承擔(dān)的供給壓力，促進(jìn)了住房消費(fèi)市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)之間的流通，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的最終目的。

房?jī)r(jià)的逐步升高會(huì)擠壓居民消費(fèi)，導(dǎo)致居民的居住成本增長(zhǎng)，減少居民的預(yù)期收益，從而對(duì)勞動(dòng)力的流動(dòng)選擇造成影響。一方面來(lái)說(shuō)，區(qū)域間房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致具有購(gòu)房意愿的勞動(dòng)力的遷移、居住成本上升。當(dāng)勞動(dòng)力的薪酬水平足夠高時(shí)，那么持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)則不會(huì)對(duì)其生活產(chǎn)生過(guò)大影響。與之相反的，當(dāng)勞動(dòng)力薪酬水平較低時(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)就會(huì)對(duì)勞動(dòng)力的預(yù)期成本產(chǎn)生影響，提升其遷入成本，阻礙勞動(dòng)力的流入決策。但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果勞動(dòng)力群體決定通過(guò)租房行為來(lái)獲得住房，那么高房?jī)r(jià)就不會(huì)成為勞動(dòng)力進(jìn)行流動(dòng)行為的障礙。當(dāng)租房者與購(gòu)房者享有的就近入學(xué)、醫(yī)療條件等權(quán)益差距越小，就會(huì)有越多的勞動(dòng)力選擇租房。因此，勞動(dòng)力群體的購(gòu)房意愿在一定程度上決定了房?jī)r(jià)居高不下的背景下勞動(dòng)力群體的流動(dòng)決策。勞動(dòng)力的工資收入水平、當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療條件等會(huì)影響到勞動(dòng)力群體的購(gòu)房決策?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”政策的推出對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了重大的影響，迫使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度趨于放緩，減小了租房群體與購(gòu)房群體之間的權(quán)利差距，從而使得勞動(dòng)力流動(dòng)的預(yù)期成本減少。根據(jù)以上分析，本文提出全文的核心假設(shè)：

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施抑制了房?jī)r(jià)的上漲，從而對(duì)勞動(dòng)力的流動(dòng)產(chǎn)生了正向影響，促進(jìn)了勞動(dòng)力向試點(diǎn)城市的流入。

4 證檢驗(yàn)

4.1 數(shù)據(jù)說(shuō)明與指標(biāo)選擇

在2017年7月18日，我國(guó)住建部聯(lián)合其他相關(guān)部門(mén)發(fā)布相關(guān)文件，確定武漢等12個(gè)城市作為第一批租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策推行城市①第一批租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策推行城市為武漢、成都、深圳、南京、廈門(mén)、沈陽(yáng)、杭州、鄭州、廣州、合肥、佛山以及肇慶。。由于這12個(gè)城市中大部分城市為我國(guó)大中型城市，住房市場(chǎng)發(fā)展較為完備，因此選取我國(guó)35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)作為樣本，并依此為支撐來(lái)完成本文的實(shí)證研究。在設(shè)置處理組時(shí)，由于佛山和肇慶兩個(gè)城市并不在我國(guó)35個(gè)大中城市之列，因此本文將這兩個(gè)城市剔除，選取其他10個(gè)城市作為處理組來(lái)進(jìn)行研究?？刂平M則選取我國(guó)35個(gè)大中城市中其他25個(gè)非試點(diǎn)城市。數(shù)據(jù)集的時(shí)間跨度設(shè)定為十年，即選取2010-2019年間我國(guó)35個(gè)大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，本文選取的主要解釋變量和控制變量表示如下：

被解釋變量為勞動(dòng)力流動(dòng)率（Labor）。本文通過(guò)人口流動(dòng)公式，即（常住人口-戶籍人口）/戶籍人口的方式，得到我國(guó)35個(gè)大中城市的勞動(dòng)力流動(dòng)比率。如果計(jì)算后數(shù)值為正數(shù)，那么便表示勞動(dòng)力流入城市，記作勞動(dòng)力流入率；如果計(jì)算后數(shù)值為負(fù)數(shù)，那么便表示勞動(dòng)力流出城市，記作勞動(dòng)力流出率。

核心解釋變量為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策（Policy），通過(guò)虛擬變量來(lái)加以衡量。住建部聯(lián)合其他部門(mén)于2017年下發(fā)文件在我國(guó)部分城市進(jìn)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策試點(diǎn)，因此對(duì)于虛擬變量進(jìn)行以下設(shè)定：在2017年-2019年這一處理年份間的處理組城市，其虛擬變量為1；與之相反，當(dāng)處于2010年-2016年這一非處理年份間，或者城市為控制組時(shí)，其虛擬變量取0。

控制變量。本文選取當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌骄N(xiāo)售價(jià)格度量住房?jī)r(jià)格（Hp），選取城鎮(zhèn)居民平均工資度量薪酬水平（Wage），選取城鎮(zhèn)失業(yè)率（Rate）反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，以道路面積、中學(xué)生在校人數(shù)、醫(yī)院數(shù)量和移動(dòng)電話年末用戶數(shù)反映城市基礎(chǔ)設(shè)施水平（Road）、教學(xué)水平（Stu）、通訊發(fā)展程度（Sci）以及醫(yī)療設(shè)施水平（Bio）狀況。同時(shí)考慮到變量的量級(jí)差異，對(duì)住房?jī)r(jià)格（Hp）、薪酬水平（Wage）、基礎(chǔ)設(shè)施水平（Road）和通訊發(fā)展程度（Sci）進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理。變量描述性統(tǒng)計(jì)情況如表1所示。

表1 各變量描述性統(tǒng)計(jì)

為檢驗(yàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策背景下住房?jī)r(jià)格變動(dòng)影響我國(guó)勞動(dòng)力流動(dòng)的效果，本文選取我國(guó)進(jìn)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)的10個(gè)城市作為處理組，選取我國(guó)其他25個(gè)大中城市作為對(duì)照組，構(gòu)建DID模型如式1所示：

在上述公式中，laborit為結(jié)果變量，代表著在t年份時(shí)，城市擁有的勞動(dòng)力流動(dòng)比率。Policyit代表著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的虛擬變量，如果i城市在t年時(shí)進(jìn)行了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)，那么虛擬變量的取值為1，如果城市在年時(shí)未進(jìn)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)，那么虛擬變量的取值為0；timeit代表著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策是否進(jìn)行試點(diǎn)的時(shí)間虛擬變量，如果i城市在t年進(jìn)行了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)，則t年的取值都為1，未進(jìn)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)年份的取值都為0；δi表示實(shí)證回歸中的時(shí)間固定效應(yīng)；θt表示實(shí)證回歸中的城市固定效應(yīng)；lnhpit代表的是在t年份時(shí)，i城市的住房?jī)r(jià)格；Z表示本文的控制變量，具體選取的控制變量如前文所示；εit則是干擾項(xiàng)。通過(guò)控制其他因素，比較實(shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”后的處理組和對(duì)照組之間的住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的差異，從而檢驗(yàn)不同城市在采取政策后是否對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)產(chǎn)生影響。

如表2所示，第（1）列展示的是在未加入控制變量時(shí)DID模型的實(shí)證結(jié)果，第（2）列展示的是在加入房?jī)r(jià)與政策的交互項(xiàng)和其他控制變量之后DID模型的實(shí)證結(jié)果。從兩列回歸結(jié)果中我們可以看出，作為核心解釋變量的租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策系數(shù)均顯著為正，第一列中租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策系數(shù)為0.153，在5%的水平下顯著。第二列中租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策系數(shù)為2.419，在1%的水平下顯著。這說(shuō)明租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策通過(guò)抑制房?jī)r(jià)上漲，促進(jìn)了勞動(dòng)力的正向流入，提升了勞動(dòng)力流動(dòng)率。通過(guò)逐步賦予租房群體和購(gòu)房群體相等的公共資源享有權(quán)利，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策提升了租房需求，促使更多的勞動(dòng)力愿意留在當(dāng)?shù)?，進(jìn)而滿足人們多樣化的住房需求，同時(shí)也緩解購(gòu)房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲壓力。從房?jī)r(jià)的回歸結(jié)果可以看出，房?jī)r(jià)始終對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)產(chǎn)生負(fù)向的影響作用。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲1%，勞動(dòng)力流動(dòng)率會(huì)減少0.121個(gè)百分點(diǎn)。醫(yī)療設(shè)施水平、通訊發(fā)展程度以及基礎(chǔ)設(shè)施水平這幾項(xiàng)控制變量均與勞動(dòng)力流動(dòng)呈正向相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明了租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策所帶來(lái)的公共權(quán)益差距縮小吸引了更多勞動(dòng)力的關(guān)注。伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民總體收入水平也隨之上漲，勞動(dòng)力在追求預(yù)期收益最大化的同時(shí)也希望保證生活質(zhì)量的穩(wěn)步提升。大中城市擁有的較高的基礎(chǔ)設(shè)施水平、教學(xué)水平等等條件都吸引著勞動(dòng)力的流入，這同時(shí)也證實(shí)了機(jī)理分析提出的假設(shè)。

表2 租購(gòu)?fù)瑱?quán)下房?jī)r(jià)對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果

4.3 穩(wěn)健性檢驗(yàn)

本文通過(guò)DID方法對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)下房?jī)r(jià)對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)的影響進(jìn)行了研究，并得出實(shí)證結(jié)果。但是，使用DID方法對(duì)于樣本的選擇有著相應(yīng)的假設(shè)：首先實(shí)驗(yàn)樣本應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)“平行趨勢(shì)假定”，也就是說(shuō)實(shí)證所選取的城市除了位列我國(guó)35個(gè)大中城市外，還需要在其他方面具備相當(dāng)程度的“相似性”；其次，在選取政策變量時(shí)，控制組和處理組的選擇應(yīng)該具備隨機(jī)性，如果國(guó)家并不是隨機(jī)選擇政策試點(diǎn)的城市，那么構(gòu)建模型進(jìn)行估計(jì)后會(huì)存在內(nèi)生性問(wèn)題，影響到本文的實(shí)證結(jié)果?；诖?，本文通過(guò)平行趨勢(shì)檢驗(yàn)、反事實(shí)檢驗(yàn)以及改變匹配指標(biāo)三種方法對(duì)本文的實(shí)證結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。

（1）平行趨勢(shì)檢驗(yàn)

本文通過(guò)DID實(shí)證模型來(lái)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)分析，結(jié)果表明租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的實(shí)施能夠通過(guò)抑制房?jī)r(jià)上漲來(lái)提高勞動(dòng)力流入率。但是利用DID模型所得出的實(shí)證結(jié)果的有效性需要通過(guò)一個(gè)重要的條件——平行趨勢(shì)假設(shè)才能得到保證。本文使用的方法是在進(jìn)行DID實(shí)證回歸時(shí)加入各時(shí)點(diǎn)虛擬變量和政策變量的交互項(xiàng)，若政策發(fā)生前交互項(xiàng)系數(shù)不顯著，則表明的確存在平行趨勢(shì)。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策試點(diǎn)是在2017年，本文使用的數(shù)據(jù)是2010-2019年35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，那么政策時(shí)點(diǎn)前有6期，政策時(shí)點(diǎn)后有2期。本文選取政策時(shí)點(diǎn)前3期、政策時(shí)點(diǎn)后2期，分別生成2014年、2015年、2016年……2019年與處理組虛擬變量的交互項(xiàng)。將交互項(xiàng)加入DID實(shí)證模型中，構(gòu)建回歸模型如下：

如式2所示，current為政策當(dāng)期的效果，Before3到Before1為政策實(shí)施期前1-3期的效果，After1到After2為政策實(shí)施期后1-2期的效果。本文選擇政策試點(diǎn)實(shí)施當(dāng)期，即2017年作為參照組，以此來(lái)分析政策實(shí)施的動(dòng)態(tài)效果。如果Before3到current的系數(shù)不顯著，那么就說(shuō)明在政策試點(diǎn)之前本文選取的處理組以及控制組之間沒(méi)有顯著的差異，這代表假設(shè)成立。表3展示的是平行趨勢(shì)檢驗(yàn)的實(shí)證結(jié)果，通過(guò)觀察“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策前三期的實(shí)證結(jié)果，發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)前的年份交互項(xiàng)系數(shù)均不夠顯著，這也說(shuō)明本文的DID檢驗(yàn)滿足了平行趨勢(shì)檢驗(yàn)。

表3 平行趨勢(shì)檢驗(yàn)結(jié)果表

（2）反事實(shí)檢驗(yàn)

在本文選定的年限間，同期的其他房地產(chǎn)政策可能會(huì)影響到房?jī)r(jià)的變動(dòng)，從而對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)產(chǎn)生影響。這樣一個(gè)情況的存在會(huì)影響到本文DID模型結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此，本文采用反事實(shí)檢驗(yàn)法對(duì)實(shí)證加以分析，假定政策實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)向前推進(jìn)一年和兩年，也就是說(shuō)將未頒布租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的2015年和2016年分別作為虛擬的政策試點(diǎn)時(shí)間起點(diǎn)，然后利用DID方法再次考察“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策下房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)率的影響，反事實(shí)檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表4。兩列數(shù)據(jù)分別表明了將未頒布租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的2015年和2016年作為虛擬的租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策頒布時(shí)間點(diǎn)的回歸結(jié)果。第一列數(shù)據(jù)表明，當(dāng)我們把“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)時(shí)間進(jìn)行虛擬變動(dòng)，將2015年設(shè)定為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)起始年份時(shí)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策變量對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)的影響并不顯著。同樣，第二列數(shù)據(jù)則表明，當(dāng)我們把“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)時(shí)間進(jìn)行虛擬變動(dòng)，將2016年設(shè)定為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)起始年份時(shí)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策變量對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)的影響同樣不顯著。本段的實(shí)證檢驗(yàn)說(shuō)明，通過(guò)更改“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的試點(diǎn)時(shí)間，虛構(gòu)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策對(duì)于我國(guó)勞動(dòng)力流動(dòng)并不存在顯著影響，這一結(jié)論從側(cè)面證實(shí)了DID實(shí)證結(jié)果的有效性。

表4 反事實(shí)檢驗(yàn)結(jié)果表

（3）更換匹配指標(biāo)

最后，本文通過(guò)改變指標(biāo)來(lái)進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)，以此考察實(shí)證結(jié)果的穩(wěn)健性。通過(guò)參考文獻(xiàn)，本文對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)率的計(jì)算方式進(jìn)行更換，使用人口遷移率計(jì)算公式(年末人口數(shù)-前一年年末人口數(shù)-前一年年末人口數(shù)*人口自然增長(zhǎng)率)/前一年年末人口數(shù)，得到新的指標(biāo)變量。將新指標(biāo)帶入實(shí)證分析，得出的實(shí)證結(jié)果如表5所示。由表5可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)證結(jié)果與表2的結(jié)果相似，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的系數(shù)為正，這也表明租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策抑制了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，促進(jìn)了我國(guó)的勞動(dòng)力流動(dòng)。

表5 更換指標(biāo)后實(shí)證結(jié)果圖

續(xù)表

4.4 機(jī)制檢驗(yàn)

本進(jìn)一步從“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策影響我國(guó)房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)影響勞動(dòng)力流動(dòng)兩個(gè)角度，對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)下房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)影響機(jī)制進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，梳理三者間的影響機(jī)制。

首先，本文使用DID對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。表6表示以是否添加控制變量作為區(qū)別，通過(guò)DID方法來(lái)檢驗(yàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策如何影響房?jī)r(jià)的回歸結(jié)果。回歸結(jié)果表明：不管加入控制變量，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施都抑制了房?jī)r(jià)的上漲。在（1）列，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的系數(shù)為-0.0907，并且在1%的水平下顯著。在（2）列，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的系數(shù)為-0.0970，并且在1%的水平下顯著。這與本文所構(gòu)想的租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策所帶來(lái)的作用相同。租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策作為我國(guó)政府的行政調(diào)整手段，加之中央對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的重視程度逐步上升，其作用是顯而易見(jiàn)的。租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策縮減了租房群體與購(gòu)房群體之間在公共權(quán)益、子女受教育限制等方面的差距，讓更多的勞動(dòng)力愿意以租房的形式留在政策試點(diǎn)城市，降低了勞動(dòng)力的購(gòu)房需求，進(jìn)而緩解了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

表6 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策影響房?jī)r(jià)的實(shí)證結(jié)果表

進(jìn)一步地，本文選取勞動(dòng)力流動(dòng)率（Labor）作為實(shí)證的結(jié)果變量，探究房?jī)r(jià)是如何對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)產(chǎn)生影響的。表7反映了兩種回歸所得到的結(jié)果，第一列和第三列分別展示的是有、無(wú)控制變量的固定效應(yīng)回歸的實(shí)證結(jié)果，第二列展示的是混合效應(yīng)的實(shí)證結(jié)果。從這三列回歸結(jié)果可以看出，我國(guó)大中城市的住房?jī)r(jià)格與勞動(dòng)力流動(dòng)都表現(xiàn)出負(fù)向關(guān)系。由于本文對(duì)住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)數(shù)變換，與勞動(dòng)力流動(dòng)率的數(shù)據(jù)處于同等數(shù)量等級(jí)，因此對(duì)具體實(shí)證結(jié)果進(jìn)行觀察后，可以看出：在固定效應(yīng)回歸中，當(dāng)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)1%時(shí)，勞動(dòng)力流動(dòng)率將下降0.0736%或者0.185%；在混合回歸效應(yīng)中，當(dāng)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)1%時(shí)，勞動(dòng)力流動(dòng)率將下降0.252%；通訊發(fā)展程度每提升1%，勞動(dòng)力流入率提升0.117%。通過(guò)上述的實(shí)證回歸可以發(fā)現(xiàn)，大中城市的住房?jī)r(jià)格會(huì)對(duì)勞動(dòng)力的遷移決策產(chǎn)生影響，居于高位的房?jī)r(jià)水平會(huì)降低勞動(dòng)力的流入意愿，從而降低勞動(dòng)力流動(dòng)比率。在勞動(dòng)力決定流入某城市前，勞動(dòng)力會(huì)對(duì)流入該城市需要承擔(dān)的遷移成本進(jìn)行考量，而居高不下的當(dāng)前房?jī)r(jià)則會(huì)增加勞動(dòng)力的預(yù)期遷移成本，對(duì)勞動(dòng)力產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)。與此同時(shí)，勞動(dòng)力也會(huì)對(duì)大中城市的薪資水平以及失業(yè)率進(jìn)行考量，大中城市普遍較高的薪資水平會(huì)吸引勞動(dòng)力流入，但是部分城市相對(duì)較高的失業(yè)率也會(huì)讓勞動(dòng)力望而卻步。另外，當(dāng)?shù)氐慕逃胶屯ㄓ嵃l(fā)展水平也會(huì)對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)產(chǎn)生較大影響，教育水平和通訊發(fā)展水平高的城市會(huì)吸引更多的勞動(dòng)力流入。

5 結(jié)論及政策建議

本文基于DID模型，使用我國(guó)35個(gè)大中城市2010-2019年的城市面板數(shù)據(jù)，對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)實(shí)施背景下房?jī)r(jià)對(duì)于勞動(dòng)力流動(dòng)的影響效果進(jìn)行了檢驗(yàn)研究，得到了以下結(jié)論：

從“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)實(shí)施效果來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡穩(wěn)定，達(dá)到了抑制住房?jī)r(jià)格上漲的政策目標(biāo)。一方面，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策將關(guān)注重點(diǎn)放在子女受教育權(quán)利、醫(yī)療水平以及城市基礎(chǔ)設(shè)施等公共權(quán)益上，通過(guò)逐步實(shí)現(xiàn)住房者和租房者享有的公共權(quán)益對(duì)等，從而達(dá)到了限制住房需求、降低住房成本的目的。另一方面，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策促進(jìn)了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，降低了試點(diǎn)城市勞動(dòng)力的租房成本，提升勞動(dòng)力的租房需求，由此達(dá)到抑制住房?jī)r(jià)格上漲的目的。但是從實(shí)證回歸系數(shù)來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策抑制房?jī)r(jià)上漲的作用還是存在一定限制，這可能與政策實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)、各城市間公共資源存在差距以及政策支持力度不足有關(guān)。

從勞動(dòng)力流動(dòng)視角來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策試點(diǎn)后通過(guò)抑制城市住房?jī)r(jià)格的上漲促進(jìn)了勞動(dòng)力向試點(diǎn)城市的流入。通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)，本文證實(shí)了城市住房?jī)r(jià)格與勞動(dòng)力流動(dòng)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，大中城市居高不下的房?jī)r(jià)水平使得勞動(dòng)力流入的預(yù)期成本上升，阻礙了勞動(dòng)力的流入?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”政策通過(guò)限制試點(diǎn)城市住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)，降低了勞動(dòng)力流入試點(diǎn)城市的遷移成本，影響到了勞動(dòng)力的遷移決策，使得更多的勞動(dòng)力愿意流入政策試點(diǎn)城市。

基于以上分析，本文提出以下建議：

第一，基于住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展視角來(lái)看，房?jī)r(jià)與居民收入差距的增長(zhǎng)所帶來(lái)的擠出效應(yīng)會(huì)對(duì)勞動(dòng)力的流動(dòng)產(chǎn)生影響，導(dǎo)致部分勞動(dòng)力因此而離開(kāi)當(dāng)前居住地，流入新的地區(qū)。這樣的情況將加劇不同城市、不同地區(qū)間在勞動(dòng)力數(shù)量、勞動(dòng)力技能方面的差距，從而阻礙到我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，不利于我國(guó)社會(huì)的平穩(wěn)運(yùn)行。因此，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)加大人才引進(jìn)力度，給予高技能人才相應(yīng)的補(bǔ)貼金額，并繼續(xù)推行人才引進(jìn)政策，放寬其貸款條件，減少高技能人才的遷移、流動(dòng)成本，鼓勵(lì)高技能人才通過(guò)購(gòu)房或者租房的方式留在當(dāng)?shù)?。而?duì)于技能較低的勞動(dòng)力，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)在提高低技能勞動(dòng)力的住房補(bǔ)貼上限的同時(shí)，提出符合低技能勞動(dòng)力收入水準(zhǔn)的住房?jī)?yōu)惠政策，通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)鼓勵(lì)低技能勞動(dòng)力進(jìn)行購(gòu)房、租房決策。

第二，基于土地供給視角來(lái)看，部分發(fā)達(dá)城市的土地供給逐漸緊缺，同時(shí)勞動(dòng)力的聚集效應(yīng)也加速了這一進(jìn)程。若能加深對(duì)于城市土地的合理運(yùn)用程度，便能緩解城市房?jī)r(jià)上漲的基本態(tài)勢(shì)。因此，在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的大背景下，地方政府應(yīng)當(dāng)加大力度發(fā)展綠色空間設(shè)計(jì)，完善緊湊型城市的規(guī)劃，積極利用好有限的城市空間與土地資源，將土地價(jià)值發(fā)揮到最大。

第三，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)明確住房租賃市場(chǎng)臨時(shí)管制的職責(zé)。設(shè)置住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)預(yù)警界限，構(gòu)建起合理有效的住房租賃市場(chǎng)臨時(shí)管制制度，以此來(lái)對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的實(shí)時(shí)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)我國(guó)政府需要對(duì)住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格評(píng)估體系以及價(jià)格申報(bào)制度進(jìn)行改革，制定出住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，讓租房者和出租者雙方都能更加清晰明確地制定出合理的租賃價(jià)格。

第四，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起由政府主導(dǎo)，企業(yè)、投資者、私有住房群體等多方參與的租賃房源供給渠道。自我國(guó)住房租賃市場(chǎng)建立起，我國(guó)租賃住房房源供應(yīng)單一的問(wèn)題始終存在，住房租賃市場(chǎng)中的房源大多來(lái)源于政府提供的公租房、廉租房以及居民自行招租的住房，這一問(wèn)題阻礙了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。因此，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)拓寬住房租賃市場(chǎng)的房源提供渠道，增加參與住房租賃市場(chǎng)的主體，逐步完善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)。

第五，建立健全我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的融資體系。我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)作為主導(dǎo)構(gòu)建起多層次、嚴(yán)分工的住房租賃市場(chǎng)融資體系，通過(guò)這一體系來(lái)滿足各類(lèi)投資者不同層次、不同類(lèi)型的融資需求。當(dāng)前，單純依靠銀行調(diào)節(jié)資金來(lái)支持住房租賃市場(chǎng)融資的現(xiàn)狀逐步困擾著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)融資體系的發(fā)展。因此，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)以中央銀行貨幣政策作為依靠，穩(wěn)步推動(dòng)信貸資金流入住房租賃市場(chǎng)，保證住房租賃市場(chǎng)證券化的多方位、全覆蓋發(fā)展。