“十四五”遠(yuǎn)景規(guī)劃指出要推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。只有創(chuàng)新思路，辨證施治，才能讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展擺脫對房地產(chǎn)的束縛，釋放國內(nèi)大循環(huán)潛力。在解決房地產(chǎn)問題的思路上，要以穩(wěn)為主，防止發(fā)展失衡問題繼續(xù)惡化或矯枉過正，同時發(fā)展新的增長點和投資點，尋找具有良性循環(huán)能力的價值替代載體。

國內(nèi)大循環(huán)為主體的提出

新冠肺炎疫情發(fā)生以來，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎縮，貿(mào)易保護(hù)主義和逆全球化思潮抬頭，國際分工與合作受到了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。面對世界百年未有之大變局，習(xí)近平總書記提出“逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，利用國內(nèi)的超大市場規(guī)模優(yōu)勢提升我國經(jīng)濟(jì)的自主發(fā)展水平和良性循環(huán)能力。

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡稱《建議》）進(jìn)一步明確了依托強大國內(nèi)市場，貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)，打破行業(yè)壟斷和地方保護(hù)，形成國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，把實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來，以創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求。

由此可見，國內(nèi)大循環(huán)不是關(guān)起門來搞經(jīng)濟(jì)，也不是簡單地運用宏觀政策刺激經(jīng)濟(jì)，而是在全球化進(jìn)程受阻、經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動力不足的背景下，從國家安全觀和經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展角度對我國整體經(jīng)濟(jì)運行和走向做出的一次重大戰(zhàn)略部署。促進(jìn)國內(nèi)大循環(huán)有效運轉(zhuǎn)的基本要素可以簡單概括為三點：一是需求端做到有效提振和升級私人消費;二是供給端激發(fā)自主創(chuàng)新、提升產(chǎn)業(yè)鏈的核心競爭力;三是在供求的良性循環(huán)中實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的借力點是以外需拉動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，而且主要是投資的增長;關(guān)鍵技術(shù)的研發(fā)動力不足，很大程度依靠引進(jìn)和模仿，多數(shù)產(chǎn)業(yè)處于全球價值鏈的中低端。由此帶來的直接好處是經(jīng)濟(jì)體量迅速擴(kuò)大，告別了“產(chǎn)品短缺”階段。在投資和外需主導(dǎo)的發(fā)展模式下，私人消費沒有成為拉動經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長的主要動力，長期積累形成的高儲蓄率越來越迫切地尋求保值增值。但同時我國金融產(chǎn)品種類單一、定價存在諸多扭曲，難以提供真正優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)以滿足龐大儲蓄的保值增值需要，經(jīng)濟(jì)事實上進(jìn)入了“資產(chǎn)短缺”階段。在這一階段，一方面金融體系強烈要求突破多元化發(fā)展的瓶頸，另一方面一些兼具金融屬性的商品開始逐步金融化。經(jīng)過20多年的發(fā)展，毫無疑問房地產(chǎn)已成為我國承載金融投資最為成功的例子。

房地產(chǎn)調(diào)控的歷史癥結(jié)

從需求面看，微觀上房地產(chǎn)既可用于消費也可作為投資，并附帶了落戶、學(xué)區(qū)等一系列公共服務(wù)優(yōu)惠，宏觀上工業(yè)化和城鎮(zhèn)化也加速了人口集中和住房需求。從供給面看，分稅制改革后地方政府具有出讓土地填補地方財政的強烈意愿，銀行也樂意為房地產(chǎn)這種具有廣泛接受度的硬資產(chǎn)融資。以上因素是房地產(chǎn)自1998年住房制度改革以來長盛不衰的基礎(chǔ)性因素。觀察新世紀(jì)以來的房價波動（以70個大中城市新建住宅價格環(huán)比指數(shù)為例），不難發(fā)現(xiàn)在房價高歌猛進(jìn)時，政府相繼出臺了“國六條”“國八條”等措施來遏制房價，而房價環(huán)比下跌時，松動限購、降稅、降低首付比例等刺激政策又受到青睞?？傮w來看，主要城市的房價仍是“越調(diào)越高”，這種相機(jī)抉擇式的政策搖擺實際上反映了房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中扮演的“雙刃劍”角色。

房地產(chǎn)對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在兩點：一是拉動上下游行業(yè)發(fā)展，如鋼筋、水泥、玻璃、五金等，起到以點帶面的輻射作用;二是房地產(chǎn)作為優(yōu)良的抵押品，可為企業(yè)融資提供支撐，緩解流動性不足。但是房地產(chǎn)作為一個中心節(jié)點，在發(fā)揮輻射作用和基礎(chǔ)融資功能的同時，也極易成為系統(tǒng)性風(fēng)險的重要來源。如果房地產(chǎn)市場受到較大沖擊、房價劇烈下跌，不僅對關(guān)聯(lián)行業(yè)造成連帶傷害，并可以通過抵押價值渠道對一般性企業(yè)和銀行造成廣泛沖擊，可能引發(fā)廣泛的資產(chǎn)拋售和貶值，借由債務(wù)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)將誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)衰退。美國次貸危機(jī)就是印證。但如果任由房價上升，又不利于提振消費、改善民生和社會公平，局部的房地產(chǎn)價格泡沫將越積越大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和高質(zhì)量發(fā)展也將無從談起。這就是過去在房地產(chǎn)調(diào)控問題上搖擺不定、進(jìn)退維谷的癥結(jié)所在。

如何破解房地產(chǎn)發(fā)展的上述癥結(jié)是實現(xiàn)國內(nèi)大循環(huán)的重要前提，《建議》指出要優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，改善供給質(zhì)量，提升供給體系對國內(nèi)需求的適配性，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。從對消費的影響看，高房價會導(dǎo)致房價收入比和房屋抵押貸款收入比居高不下，對居民的可支配收入形成長期抑制，高昂的房價和房貸使居民無力消費。根據(jù)持久收入假說和生命周期假說，暫時的消費刺激政策無法真正推動消費成為促進(jìn)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長的持久動力。但另一方面作為已經(jīng)買房的既得利益者，房價如果下跌導(dǎo)致住房價值縮水，通過財富效應(yīng)也會使這一群體的消費受到抑制。從對激勵企業(yè)創(chuàng)新的影響看，房價上升可以提升企業(yè)的房地產(chǎn)抵押價值從而緩解融資約束、增加研發(fā)資金供給。但另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性不斷強化，實體企業(yè)的金融化傾向也會越發(fā)明顯，甚至挪用主業(yè)資金來從事房地產(chǎn)投資，這種“脫實入虛”行為會極大抑制實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能。反之，如果房價快速下跌，勢必導(dǎo)致一大批企業(yè)和與之關(guān)聯(lián)的銀行出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，從而波及整個經(jīng)濟(jì)和金融體系的穩(wěn)定。因此，解綁房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重束縛是釋放國內(nèi)大循環(huán)潛力和動力的先決條件。

破舊立新辨證施治

對于房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)往何處去？從近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會議和中央政治局會議釋放的“注重抑制資產(chǎn)價格泡沫”“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”等信號來看，首要是遏制房價過快上漲，其次是盡可能減少房地產(chǎn)調(diào)控的相機(jī)抉擇性，這一點從2020年新冠肺炎疫情沖擊以來政府仍保持對房地產(chǎn)市場的審慎調(diào)控可窺一斑，而最關(guān)鍵的落腳點是構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。何為長效機(jī)制？簡而言之就是要擺脫短期政策“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的淺表性調(diào)控，轉(zhuǎn)而謀求促進(jìn)房地產(chǎn)市場合理運行的穩(wěn)定有效的機(jī)制安排。

目前公認(rèn)的一大難點是如何應(yīng)對房價泡沫。關(guān)于處置泡沫的基本觀點要么是維持、要么是刺破，而很難使其自行縮小直至湮滅。據(jù)此，對于房地產(chǎn)市場是促是抑的爭論也就歸結(jié)到如何實現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)增長、金融風(fēng)險和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的長短期權(quán)衡。但這種思路本質(zhì)上仍是最優(yōu)相機(jī)抉擇調(diào)控的翻版，與構(gòu)建地產(chǎn)市場的長效機(jī)制尚有出入。單就房地產(chǎn)本身來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)事實上已經(jīng)形成了一個自我循環(huán)，以既有房地產(chǎn)為抵押融入資金再投資新房地產(chǎn)，在這個循環(huán)中關(guān)聯(lián)行業(yè)、銀行、地方政府甚至一般性企業(yè)都得了廣泛參與和獲益。筆者認(rèn)為，打破上述循環(huán)需要在各環(huán)節(jié)主體身上同時發(fā)力、疏堵結(jié)合，最關(guān)鍵的是構(gòu)建起新的循環(huán)以支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果破舊而不立新則難免出現(xiàn)反復(fù)、得不償失。

從房地產(chǎn)供給的源頭看，扭轉(zhuǎn)地方政府的土地出讓激勵是基礎(chǔ)。除探索完善保障房建設(shè)和管理機(jī)制外，更重要的是優(yōu)化央地財政收支結(jié)構(gòu)、提高資金使用效率和建立新的官員考核機(jī)制，使地方政府逐步擺脫依靠土地出讓金，大搞低效率建設(shè)的老模式。從房地產(chǎn)企業(yè)和銀行來看，首要是遏制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，新近出臺的資管新規(guī)無疑將對房地產(chǎn)融資和與之相關(guān)的影子銀行起到有力的監(jiān)管效果。但脫虛未必入實，資金的逐利性決定了在堵住出口時必須疏通其他路徑，確保資金既有使用效率又能流入合意領(lǐng)域。因此，關(guān)鍵仍在于挖掘新興增長點和投資點。新興增長點將主要集中在高端制造、健康服務(wù)、人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等行業(yè)。就房地產(chǎn)來說，本身屬于勞動和資本密集投入的中低端行業(yè)，但同時又具備很強的金融屬性，如何進(jìn)一步優(yōu)化其投資功能以實現(xiàn)長效發(fā)展呢？

一個重要關(guān)切是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在嚴(yán)重失衡，核心表現(xiàn)為局部房價泡沫和結(jié)構(gòu)性過剩并存。旺盛的需求和高房價主要集中于北上廣深等一線城市和部分省會中心城市，而很多二三四線城市的住房市場供給是過剩的。這表明理論上可以通過轉(zhuǎn)移泡沫的方式來糾正這一失衡。無論泡沫還是過剩，背后都是資金流動的結(jié)果，應(yīng)該實施差別化的房地產(chǎn)政策引導(dǎo)資金自主回流。近年來興起的不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）可以通過證券化方式將零散需求整合成對房地產(chǎn)的有效需求，是挖掘房地產(chǎn)需求潛力、盤活房地產(chǎn)流動性的重要舉措。但目前看來大城市對于REITs的推進(jìn)要明顯快于中小城市，從緩解房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域失衡的角度，應(yīng)在因城施策中差別化推進(jìn)REITs，優(yōu)先鼓勵扶持中小城市發(fā)展REITs。大城市的金融基礎(chǔ)設(shè)施本來就更加雄厚，要防止利用房地產(chǎn)證券化“搶奪”資金、加劇失衡，“一城一策”應(yīng)當(dāng)服務(wù)于“因城施策”，根本上還是要統(tǒng)籌兼顧好城市內(nèi)部和不同區(qū)域間的房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏。此外，在新一輪的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化推進(jìn)中要繼續(xù)優(yōu)化地理布局，形成不同區(qū)域間的獨特優(yōu)勢，為中小城市更好地“留住”資金提供根本性保障。

另一個值得推敲的是房地產(chǎn)雖然具有很強的金融屬性，但缺乏金融資產(chǎn)相應(yīng)的做空機(jī)制。在提高房地產(chǎn)資金流動性的基礎(chǔ)上，如何在風(fēng)險可控前提下使市場情緒得到更全面的釋放、讓房價變化更有彈性應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)金融建設(shè)的一個前瞻性內(nèi)容。還有一個亟待解決的就是市場分割問題。投資房地產(chǎn)建設(shè)沉淀的龐大資金與金融市場是相對脫節(jié)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)展具有限制用途的房地產(chǎn)貸款證券化業(yè)務(wù)，提高歸集資金的速度，更好地服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)。

總之，要辯證看待房地產(chǎn)與國內(nèi)大循環(huán)的關(guān)系，全面系統(tǒng)地辨識當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要作用及其對國內(nèi)大循環(huán)所形成的客觀阻礙。在解決思路上，首要以穩(wěn)為主，防止失衡問題繼續(xù)惡化或矯枉過正;其次要優(yōu)化調(diào)控的方式方法，各個環(huán)節(jié)要協(xié)調(diào)治理、疏堵結(jié)合，在差異化施策的同時要統(tǒng)籌兼顧整體大局;最后，要逐步擺脫對房地產(chǎn)的依賴，必須破舊立新，發(fā)展新的增長點和投資點，尋找具有良性循環(huán)能力的價值替代載體。

（高潔超為上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際經(jīng)貿(mào)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系講師。本文編輯/王曄君）