漲不得、跌不得，樓市的穩(wěn)定不僅要靠調(diào)控維持房價漲幅，還得靠政策保證房價跌幅……湖南岳陽8月9日發(fā)布樓市“限跌令”：新房實際成交價不得低于備案價格85%。之后，昆明房協(xié)傳出禁止惡意降價的要求，擾亂市場情節(jié)嚴重者將停止網(wǎng)簽。這到底是怎么回事？

2021年首個樓市“限跌令”

8月9日，岳陽住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》（以下簡稱《通知》），對岳陽市中心城區(qū)（包括岳陽樓區(qū)、岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū)）新建商品住房銷售實施價格備案。

具體內(nèi)容如下：

1、新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。否則，商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

2、新建商品住房銷售價格備案后，開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價格，6個月后方可申請調(diào)整。

3、該條政策于8月10日起正式實施。

此通知一出，立即在全國引起軒然大波。想便宜點賣房子也不行？

8月11日，昆明房協(xié)又傳出禁止惡意降價的要求，擾亂市場情節(jié)嚴重者將停止網(wǎng)簽。

靠限跌政策避免房價過快下降，這并不是第一次。去年4月，新房、二手房跌了9成的廣東東莞也曾發(fā)布“限跌令”，規(guī)定樓市價格不能跌過10%，最多只能打9折。2019年11月安徽馬鞍山也出臺過“限跌令”，下跌最大的博望區(qū)，環(huán)比上月下跌8.22%。

“限跌令”出臺，原因何在？

地方政府為什么會發(fā)出“限跌令”？

過去3個月，岳陽樓價遭遇了跳水式下跌。今年5月，岳陽新建商品住宅成交均價為7605元/平方米，6月降至6558元/平方米，7月降至6492元/平方米。

三四線城市的樓市去化情況一直是個問題，因為住在三四線城市的人基本都不缺房子，而岳陽就是典型的三四線城市。

對于樓市，現(xiàn)在官方最主要的目的就是維穩(wěn)，既不讓大漲，也不讓大跌，一切都“穩(wěn)”字當先，要的就是一個長期橫盤。

房價暴漲的后果大家都能想象，炒房得利，剛需遭殃，肯定不是高層想看到的局面。但房價如果急轉(zhuǎn)直下，想必也不是高層喜聞樂見的。因為房價一旦暴跌，勢必會在短期內(nèi)給市場造成悲觀情緒，主要后果有兩個：

一是容易造成市場動蕩，出現(xiàn)退房、斷供的情況;

二是造成土地拍賣價格下降，當?shù)刎斦杖霚p少。

房價為何逆勢下跌？

那么，在房價限漲的大背景之下，為什么會出現(xiàn)逆勢下跌的情景呢？

一方面，房價上漲之后，一些三四線城市也在大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，造成當?shù)刈》抗?yīng)量過大，脫離了當?shù)厝巳旱男枨?，?dǎo)致去庫存壓力比較大，所以會出現(xiàn)大幅降價的營銷亂象。

而且當一二線城市房價開始降溫的時候，三四線城市的反應(yīng)就會比較大，房價下跌明顯。

另一方面，今年以來，樓市調(diào)控政策不斷升級，房企的融資也是受到很大的限制，所以一部分房地產(chǎn)公司就急需打折甩賣，回籠資金。

其實，樓市調(diào)控本身就不是單純的追求房價降溫。房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌，同樣會引發(fā)次生災(zāi)害，所以大漲和大跌都是調(diào)控的方向。樓市調(diào)控的主基調(diào)一直都是“穩(wěn)”，房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展才是最終目標。

樓市分化時代到來

其實，岳陽和昆明“限跌令”的背后，正是樓市加速分化的跡象。

8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。2021年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落。

據(jù)測算，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個百分點;深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。

從數(shù)據(jù)來看，70城房價幾乎都在漲，那為什么岳陽、昆明先后限制房價下跌？

岳陽是鐵嶺那樣的大城市，所以伙伴們對當?shù)氐姆績r可能不太了解。

為什么房價跌得那么快？答案很明顯：人口與發(fā)展。

房價和人口有著緊密的聯(lián)系。外來人口集聚的地方，房價越高;人口流失越嚴重的地方，房價就越低。在人口流失嚴重，人口老齡化急劇上升的岳陽，房價可想而知。房價和人口的問題，不僅是岳陽面對的問題，也是其他眾多如岳陽一樣的城市需要面對的問題。

除岳陽、昆明外，安慶、大理、常德、南充等城市都存在新房價格跳水的現(xiàn)象，只是沒有出臺“限跌令”，所以關(guān)注度不高，但不排除后續(xù)跟進的可能。

“限跌令”重出江湖，其實是在為我們敲響警鐘：樓市分化的時代來了。

降價潮要來？

“限跌令”的出臺，是不是就意味著降價潮要來？

有媒體認為，答案對于那些無人居住的城市，很可能是肯定的。事實上沒有新入人口，已經(jīng)有三四線城市為了去庫存，開發(fā)商瘋狂打價格戰(zhàn)，市場秩序受到毀滅性打擊。但對于人口聚集的大都市，房價不僅不會下降，國家還需要進一步進行調(diào)控，防止房價增長過快。

因此不能偏頗地認為“限跌令”的出現(xiàn)，降價潮要出現(xiàn)。

對于更多的城市來說，房價不會大漲，也不會大跌，這也是政策調(diào)控的目的。

本刊綜合《經(jīng)濟日報》《華夏時報》、深圳壹地產(chǎn)等