李芝蘭

（湖南省沅江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，湖南 沅江 413100）

商品房面積大小直接決定了其售價，廣大購房群體對房屋面積高度關(guān)注，尤其是同一房屋在預(yù)測和實測后產(chǎn)生的誤差更是引發(fā)廣大購房群體關(guān)注的焦點問題。當(dāng)前，房屋面積測量主要是采用實地量距、坐標(biāo)解析等方法測量房角點、邊長等要素，并計算房屋面積。誤差主要產(chǎn)生于實地測量誤差、數(shù)據(jù)計算誤差等方面，進一步提升測繪精度、優(yōu)化計算方法，減少房屋面積預(yù)測誤差非常重要。

1.房屋面積預(yù)測和實測誤差概述

房屋面積預(yù)測是指在商品房預(yù)售活動中，由開發(fā)部門委托，由經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門認可的具備房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》、開發(fā)部門提供的公用面積說明、規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙等針對尚未竣工的房屋預(yù)先測量其面積。所測得的面積可用于項目前期宣傳，也可作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售。

房屋面積實測是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)部門委托，由經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門認可的具備房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》、房屋竣工圖紙、變更圖紙等對房屋進行實地勘測、繪圖并計算面積。所測得的面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、結(jié)算房款、結(jié)算物業(yè)費的依據(jù)。

從工作實踐來看，房屋預(yù)測面積和實測面積會產(chǎn)生一定的誤差，二者并不一定都會完全相等，以某房產(chǎn)項目的測量為例，在該項目的竣工驗收階段，測量人員發(fā)現(xiàn)房屋預(yù)測面積和實測面積存在較大誤差，見表1。

表1 某房產(chǎn)項目預(yù)測面積和實測面積對比

從表1 可見，僅以上三項內(nèi)容就產(chǎn)生了830.4m2的面積差，在各地區(qū)房價水平均較高的當(dāng)前，這部分面積的價值顯得非常珍貴。為了充分發(fā)揮建筑面積的價值，必須使預(yù)測面積和實測面積相統(tǒng)一。

2.房屋面積預(yù)測和實測誤差的成因

從測繪實踐來看，房屋面積預(yù)測和實測誤差是普遍存在的，其會對房屋銷售造成較大影響，因此測繪人員應(yīng)及時分析該誤差的產(chǎn)生原因。

2.1 規(guī)劃設(shè)計變更

開發(fā)建設(shè)單位因某些因素的影響，需要對原規(guī)劃設(shè)計進行變更，會對房屋功能、尺寸造成影響，就會直接影響房屋預(yù)測面積。房屋開間、進深等的變化會對房屋總面積、分局面積造成影響，而公用面積發(fā)生變化則會影響其他分戶的面積分配。

2.2 施工影響

在施工中，受多種因素影響，可能出現(xiàn)不按照設(shè)計圖紙施工的現(xiàn)象，這無疑會導(dǎo)致實際面積和預(yù)算面積的誤差，如原規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)是10 層，結(jié)果竣工時建成了11 層；或原規(guī)劃分戶面積100 m2，但竣工時建成了120 m2，進而引起預(yù)測面積和實測面積不一致。另外，有的施工單位在施工過程中出現(xiàn)放樣誤差或其他施工差錯，導(dǎo)致預(yù)測面積和實測面積不一致。此外，即使是正常的施工，也有可能引起輕微幅度的預(yù)測面積和實測面積誤差。

2.3 公用空間變化

房屋建筑竣工后，為了滿足居民生活需要，通常會在建筑內(nèi)設(shè)計一定的公共空間，如消防室、倉庫房、車庫等，也有多棟樓共用的設(shè)備房等，如果這些公用空間的設(shè)計、施工發(fā)生變更，則會擴大或縮小公攤面積，進而引起預(yù)測面積和實測面積的誤差。

2.4 測繪方法的影響

測繪人員是按照設(shè)計圖紙進行測繪的，設(shè)計單位測算面積的方法有很多種，有的是根據(jù)房屋軸線測算，有的是按照房屋長寬高測算。在竣工后的面積測繪中，有的是按照最后確定的設(shè)計圖測算，有的是進行實地測繪，有些實測就會因為測量和計算過程中的數(shù)據(jù)誤差而產(chǎn)生最終面積測算誤差。再者，即使測繪部門按照同一標(biāo)準(zhǔn)進行測算，也會因計算方法等方面的差異而使得同一建筑的面積測算出現(xiàn)前后誤差。

2.5 測繪人員因素

隨著科學(xué)技術(shù)的進步，新的設(shè)計理念、設(shè)計方案不斷出爐，如商住辦公混合、綜合體、多塔樓通過裙樓連接等，結(jié)構(gòu)和功能非常復(fù)雜，對測繪計算提出了更高的要求，測繪人員稍有不慎就可能出現(xiàn)計算錯誤。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，對測繪人員常出錯的現(xiàn)象進行了總結(jié)：樓梯分攤?cè)ハ蛴嬎沐e誤，出現(xiàn)二層以上使用的樓梯分攤給一層或未使用樓層的現(xiàn)象。實際上應(yīng)為“誰使用誰分攤”；斜屋面房屋預(yù)測算時，沒有注意標(biāo)高，全部按照＞2.2 m 測算，在產(chǎn)權(quán)登記辦證測繪時才發(fā)現(xiàn)有些地方的高度不足。實際上，計算建筑面積時，斜屋面是按層高≥2.2 m 的方法計算建筑面積的；復(fù)式住宅、頂層陽臺遺漏，有的建筑圖紙上標(biāo)注了露臺，但屋頂上卻蓋有樓板，導(dǎo)致漏看。也有的標(biāo)準(zhǔn)層都是陽臺，但頂層陽臺部分有蓋，部分是露臺，測繪人員全部按陽臺計算；讀錯圖紙，如未落地凸窗按落地測算，排風(fēng)井、送風(fēng)井、采光井未注意標(biāo)高等等。

3.房屋面積預(yù)測和實測誤差的控制措施

3.1 加強測繪圖紙審核

設(shè)計圖紙是預(yù)測建筑面積的必需資料，圖紙的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到建筑面積預(yù)測的準(zhǔn)確性，測繪人員應(yīng)注意檢查圖紙資料是否有設(shè)計單位的蓋章，是否是全套設(shè)計施工藍圖。有的單位提供的是未經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)擴初設(shè)計的圖紙，這類圖紙經(jīng)常出現(xiàn)變更，并不能用于預(yù)測。一套完整建筑施工圖應(yīng)包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、陽臺圖、樓梯圖、總平面圖等，若附有建筑設(shè)計CAD 光盤則更好。測繪人員應(yīng)注意檢查平面圖的尺寸、套型等是否標(biāo)注清楚，若不清晰則無法進行平面圖繪制；還應(yīng)檢查圖紙對水泵房、發(fā)電機房、配電室、制冷機房等公共配套設(shè)施的說明，確定公共配套設(shè)施能否分攤。尤其要注意圖紙的文字注釋，如架空層、連通陽臺等，全面詳細地把握圖紙上的各個要素。

3.2 做好施工協(xié)調(diào)

有一些誤差是施工過程中引起的，因此可以通過提升施工單位的施工質(zhì)量來縮小誤差，施工單位應(yīng)提升技術(shù)水平，確保工程質(zhì)量。政府相關(guān)部門要通過抽查、問詢、巡視等嚴把竣工驗收關(guān)。監(jiān)理部門要加強對各個施工階段的監(jiān)督，堅決制止違法施工、不按圖紙施工的現(xiàn)象，最大化地減少施工過程引起的預(yù)測、實測誤差。

3.3 提升測繪質(zhì)量

很多設(shè)計圖上的尺寸包括柱軸心尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸等，這些數(shù)據(jù)需要進行換算才能測算所需的墻體中心尺寸、墻外邊沿尺寸等數(shù)據(jù)，因此測繪人員在作業(yè)時應(yīng)看清圖紙上標(biāo)注的是哪些位置的尺寸。在用面積預(yù)測換算邊長數(shù)據(jù)時，要考慮到竣工后的實際情況。例如，設(shè)計墻厚20 cm，加上墻體兩側(cè)粉灰層厚度各2 cm，實際上是24 cm。也有的房屋沒有標(biāo)注邊長尺寸，測繪人員也能通過查閱結(jié)構(gòu)圖來得出相關(guān)數(shù)據(jù)，像陽臺、樓梯等在平面圖上的尺寸可能不準(zhǔn)確，此時就必須以大樣圖為準(zhǔn)進行計算。另外，通過建筑設(shè)計CAD 光盤來獲取數(shù)據(jù)也是一個快捷途徑，測繪人員應(yīng)看清楚設(shè)計圖上各個層的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如大廳高度、坡面屋頂層高、陽臺頂蓋、樓層高度等。

3.4 做好人員培訓(xùn)

針對測繪人員技術(shù)引起的誤差，有必要持續(xù)提升測繪人員的技術(shù)水平、責(zé)任感，并優(yōu)化測繪方法，在全面自查、互相審核的基礎(chǔ)上，組織測繪作業(yè)專職檢查人員進行產(chǎn)品過程檢查，并由總工進行審定，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。技術(shù)部門應(yīng)不定期對測繪產(chǎn)品進行野外抽查，做好記錄，對典型案例進行重點分析、討論和總結(jié)。測繪人員應(yīng)對整套圖紙的平、立、剖、樓梯、陽臺、飄窗等進行詳細解讀，單位內(nèi)部也要經(jīng)常性地組織技術(shù)交流，對新規(guī)則、新情況進行交流溝通，共同進步，確保每個人對細則都理解到位。另外，測繪單位也應(yīng)建立健全責(zé)任制度，對屢次、頻繁出現(xiàn)計算錯誤的人員給予一定的處罰，通過獎優(yōu)懲劣的方式促使測繪人員增強責(zé)任心和注意力，不斷提升測繪水平，減少技術(shù)因素引起的測繪誤差。

3.5 做好誤差解釋

在竣工驗收階段，如果兩類面積測繪的差異較大，尤其是預(yù)測面積明顯大于實測面積導(dǎo)致開發(fā)商可售面積減小時，測繪人員應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)范向開發(fā)商進行解釋。當(dāng)預(yù)測面積小于實測面積時，測繪人員應(yīng)首先核對相關(guān)數(shù)據(jù)的正確性，在確保數(shù)據(jù)正確的前提下通知開發(fā)商，做好各方的有效溝通。

4.結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中，多種因素都會引起預(yù)測面積和實測面積的誤差，對此，測繪部門、開發(fā)部門、施工部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)齊心協(xié)力，共同采取措施控制測量誤差，提升房產(chǎn)面積預(yù)測的準(zhǔn)確性，促進房地產(chǎn)實測的健康和穩(wěn)定發(fā)展。