張萍

[摘 要]近年來，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了不可忽視的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在不斷增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也隨之增大。文章介紹了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的構(gòu)成，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的問題及有效控制策略開展分析，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本控制管理提供有效參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;費(fèi)用記錄控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.27.097

1 引言

對(duì)于投資成本較大、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其會(huì)計(jì)成本構(gòu)成較為復(fù)雜，涉及的內(nèi)容、項(xiàng)目等相對(duì)較多，因此成本核算控制管理對(duì)于企業(yè)而言有著重要意義，直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，進(jìn)一步提高企業(yè)成本核算控制水平能夠提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，已然成為當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的必然選擇。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本構(gòu)成

我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本構(gòu)成是根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況總結(jié)出來的，其中主要包括了三個(gè)方面的內(nèi)容：其一，管理籌資成本。管理成本就是在建筑工程前期開發(fā)過程中支出的費(fèi)用，包含折舊成本、人工成本、設(shè)備成本以及維修成本等。籌資成本就是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑項(xiàng)目過程中，向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，簡(jiǎn)而言之就是貸款所產(chǎn)生的利息;其二，前期工程、土地、建筑安裝成本。這一部分的成本就是指在實(shí)際進(jìn)行房屋建筑過程中所支出的成本，在整個(gè)項(xiàng)目成本中占有極大的比重，其中前期工程費(fèi)用包括工程測(cè)繪、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)以及設(shè)計(jì)規(guī)劃等成本支出;土地費(fèi)用則是指土地征用、租賃、轉(zhuǎn)讓、占用耕地以及居民遷安等所支出的成本;建筑安裝成本則是指在建筑開發(fā)中，企業(yè)支出的設(shè)備設(shè)施、人工以及材料等相關(guān)費(fèi)用;其三，其他成本。這一部分費(fèi)用在整個(gè)建筑項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用中所占的比例約為20%，主要指一些公共配套設(shè)施的建設(shè)成本，如變電站、停車場(chǎng)，基礎(chǔ)建設(shè)中的電、水、煤氣以及道路建設(shè)等相關(guān)成本。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算控制水平，能夠有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的支出成本，有助于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。[1]

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題及有效控制策略

3.1 明確成本核算對(duì)象

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，因此，在進(jìn)行企業(yè)成本核算的過程中，也不能夠照搬其他行業(yè)成本核算方法，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，進(jìn)行成本核算。在實(shí)際成本核算的過程中，首先需要做的就是明確企業(yè)成本核算對(duì)象。但是，當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算對(duì)象確認(rèn)的過程中存在一定問題。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)的過程中，是分期、分批進(jìn)行的，而且在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則當(dāng)中也沒有針對(duì)此類情況進(jìn)行明確劃分，這就導(dǎo)致了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員在確認(rèn)成本核算對(duì)象的過程中較為隨意，沒有進(jìn)行分期、分批核算。這不僅會(huì)使得企業(yè)成本核算內(nèi)容龐大，增加核算工作量及其復(fù)雜性，而且科目設(shè)置也會(huì)較為粗糙，在進(jìn)行成本分配的過程中，缺乏一定的科學(xué)性，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性以及可靠性較低，難以發(fā)揮成本核算的作用。

明確成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中的前提條件，也是核算的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，對(duì)于整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的成本核算而言都有著重要的意義。成本核算對(duì)象的確定需要經(jīng)過以下兩個(gè)步驟：其一，需要先確定成本歸集對(duì)象。在進(jìn)行成本核算的過程中，需要結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目的實(shí)際情況，嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的周期、進(jìn)程以及項(xiàng)目工程內(nèi)容進(jìn)行成本核算對(duì)象的確定，確保核算對(duì)象的準(zhǔn)確、可靠;其二，在確定對(duì)象的過程中，還需要根據(jù)實(shí)際工程項(xiàng)目情況、工程內(nèi)容以及項(xiàng)目類別等，科學(xué)合理地將開發(fā)項(xiàng)目劃分成多個(gè)子項(xiàng)目，在劃分好的子項(xiàng)目中再進(jìn)行獨(dú)立的成本歸集和核算。在此過程中，值得注意的是，要盡量控制好核算對(duì)象劃分的尺度，避免過于粗放或者詳細(xì)，防止由于劃分不當(dāng)使得成本核算工作的準(zhǔn)確程度不足，或者過于復(fù)雜煩瑣，增加不必要的工作量。例如，在進(jìn)行成本核算對(duì)象劃分的過程中，企業(yè)相關(guān)工作人員可以根據(jù)工程量以及工程周期，將項(xiàng)目劃分為兩個(gè)大的品類，對(duì)于一些周期較長(zhǎng)、工程量較大的項(xiàng)目，需要企業(yè)采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，以項(xiàng)目區(qū)域、部分等，對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行劃分，在劃分好大的方向之后，再根據(jù)功能進(jìn)行次級(jí)劃分，并進(jìn)行單獨(dú)核算。對(duì)于體量較小、工期較短的項(xiàng)目而言，則可以直接在子項(xiàng)目中進(jìn)行成本核算。通過這種方式能夠有效保證成本的均勻分配，能夠有效提升相關(guān)數(shù)據(jù)信息的科學(xué)性，進(jìn)而為企業(yè)成本核算的可靠性奠定良好基礎(chǔ)。

3.2 完善成本核算管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，為進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，企業(yè)會(huì)在條件允許的情況下，同時(shí)開發(fā)多個(gè)建筑工程項(xiàng)目，例如，同時(shí)推進(jìn)商品房、別墅、院墅以及商住兩用房等項(xiàng)目，而由于不同開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況、開發(fā)時(shí)間、建筑功能、所處位置、工程周期以及土地出讓價(jià)等各不相同，因此在實(shí)際進(jìn)行成本核算的過程中，不同項(xiàng)目的成本核算對(duì)象以及核算方式等都存在一定差異。但是在實(shí)際進(jìn)行成本核算的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低成本核算的難度和工作量，沒有采用個(gè)性化成本核算方式，而是將企業(yè)眾多開發(fā)項(xiàng)目混合在一起進(jìn)行核算，并對(duì)成本分配比例進(jìn)行隨意調(diào)整，嚴(yán)重影響了企業(yè)成本核算的可靠性，導(dǎo)致成本支出與項(xiàng)目決算之間存在較大差異。還有一些企業(yè)為提高核算速率，使得成本核算與實(shí)際的費(fèi)用支出情況不符，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目定價(jià)。除此之外，企業(yè)成本核算人員以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層也會(huì)對(duì)成本核算結(jié)果有一定影響，一些企業(yè)中的高層對(duì)于成本核算并不重視，也是導(dǎo)致成本調(diào)劑隨意的因素之一，這不僅會(huì)給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)影響社會(huì)以及國家的權(quán)益。

為解決成本調(diào)劑較為隨意，支出與決算存在出入的問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)于成本核算的重視程度，進(jìn)一步完善成本核算管理制度，為相關(guān)工作提供可靠依據(jù)和有效保障。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要先加強(qiáng)對(duì)于成本核算管理的重視，提升自身管理能力，確保成本核算管理能夠在工程項(xiàng)目中充分發(fā)揮自身作用，為工程項(xiàng)目成本核算奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。進(jìn)而結(jié)合當(dāng)前企業(yè)發(fā)展情況建立符合自身的成本核算管理制度，為企業(yè)項(xiàng)目成本核算提供科學(xué)的依據(jù)和指導(dǎo)。成本核算管理制度的建立包括以下三個(gè)主要步驟：首先，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。想要保障成本核算工作的作用得到充分發(fā)揮，就需要確保相關(guān)財(cái)務(wù)工作的獨(dú)立性，并且能夠融入到工程項(xiàng)目開發(fā)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，在此基礎(chǔ)上，才能夠進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的成本核算，并保障能夠?qū)⒐こ添?xiàng)目中的每一項(xiàng)費(fèi)用支出都融入成本核算當(dāng)中，這樣才能夠進(jìn)一步確保成本核算的范圍以及精度的可靠性。其次，科學(xué)合理地設(shè)置管理子項(xiàng)。在進(jìn)行管理子項(xiàng)的設(shè)置時(shí)，需要結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目的成本核算要求以及實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)情況，例如，根據(jù)項(xiàng)目的體量，制訂相應(yīng)的成本核算計(jì)劃、預(yù)算體系、成本核算分析等子項(xiàng)，以此豐富財(cái)務(wù)管理內(nèi)容，完善和規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，確保能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本核算提供可靠依據(jù)。最后，企業(yè)需要建立獨(dú)立的成本核算部門。從工作內(nèi)容上來講，成本核算部門隸屬于財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，是在項(xiàng)目開發(fā)之前，需要進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)測(cè)、報(bào)表的編制以及預(yù)算管理和成本控制等相關(guān)工作，為后續(xù)成本核算工作奠定良好的基礎(chǔ)。