郭云燕

摘 要：本文從房地產(chǎn)建筑施工管理中存在的問題出發(fā)，論證了房地產(chǎn)開發(fā)中施工管理的重要性，又詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)建筑施工管理及控制的要點(diǎn)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了質(zhì)量管理的關(guān)鍵意義，最后得出建立規(guī)范的管控體系和高效利用現(xiàn)代化管理工具必然會(huì)助力房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：建筑施工;管理要點(diǎn);控制要點(diǎn);深入分析

中圖分類號(hào)：TB ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.27.079

1 房地產(chǎn)建筑施工管理現(xiàn)狀

改革開放以來，尤其是進(jìn)入21世紀(jì)之后，城市建設(shè)大力發(fā)展，人口城鎮(zhèn)化率大幅提高，隨之而來的房地產(chǎn)行業(yè)更是飛速猛進(jìn)、如日中天。置業(yè)買房是民生大事，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力。讓廣大人民住有所居是開展一切生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)，更是一個(gè)國(guó)家健康發(fā)展的重要標(biāo)志。然而，這些年來房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)、一路高歌的發(fā)展中，并不是所有的建筑施工都隨人所愿?，F(xiàn)實(shí)中像爛尾樓、塌方事件或者說交付使用后墻面開裂等一系列問題頻繁發(fā)生，這說明建筑施工不合格、建筑質(zhì)量有問題，充分反映出施工管理工作做得不到位。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中，大多數(shù)都是經(jīng)歷招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)這三個(gè)步驟。簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同后，大部分的執(zhí)行實(shí)施都靠承建商說了算，監(jiān)理也可能發(fā)揮一些作用。但是甲方很難做到跟乙方實(shí)時(shí)對(duì)接及信息同步，所以建筑施工管理很難精細(xì)化，更達(dá)不到面面俱到的要求。再說，對(duì)乙方工程隊(duì)往往會(huì)把時(shí)間成本放在第一位考慮，這隨之而來的就會(huì)削弱質(zhì)量成本。當(dāng)然，具體施工管理過程中，存在的問題還不僅如此，經(jīng)歸納主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

第一，施工管理缺乏計(jì)劃性，凸顯隨機(jī)性。施工方雖然有施工合同及圖紙，但是這種房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目都是大工程，沒有進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，每天只能靠臨場(chǎng)發(fā)揮，這種情況下施工人員就容易出現(xiàn)懶散拖拉現(xiàn)象，而真正接近交工日期了，才可能發(fā)現(xiàn)諸多問題，趕工的質(zhì)量就會(huì)大打折扣了。

第二，施工管理人員的做事風(fēng)格問題。有不少施工隊(duì)都是來自一個(gè)地方，或者有的施工隊(duì)是管理人員帶領(lǐng)過來的，這種情況下做管理工作，經(jīng)常會(huì)礙于面子，不講原則，容忍一些小錯(cuò)誤最后卻釀成苦果。還有些管理者會(huì)憑借經(jīng)驗(yàn)辦事，不能與時(shí)俱進(jìn)。此一時(shí)彼一時(shí)，時(shí)代變了，建筑軟硬件要求都更新了，但是他們的思想沒變，最后的成品也不適應(yīng)時(shí)代潮流，無法滿意交付。再有就是部分管理者存在假公濟(jì)私，貪污腐敗的傾向，他們自己占了便宜得了好處，卻讓業(yè)主為此買單。

第三，項(xiàng)目范圍不清晰，施工過程中多次出現(xiàn)邊界模棱兩可、相互推諉扯皮說不清的事情。這里面必然會(huì)涉及多方利益沖突，帶著這種不愉快進(jìn)行施工，表現(xiàn)在施工質(zhì)量上也就難以理想了。

第四，成本管理也是最容易出現(xiàn)隱患的方面。為了省錢追求更多利潤(rùn)，采購(gòu)假冒偽劣材料，或是以次充好，魚龍混雜蒙混過關(guān)。這是最可怕也最具有直接影響的問題，可就是有僥幸心理作祟，最后付出慘重代價(jià)。

第五，施工人員素質(zhì)有待提高。有的人責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)工程質(zhì)量沒有太放在心上，他們會(huì)認(rèn)為反正不是自己家住就不需要精心生產(chǎn)。有的人安全意識(shí)不夠，尤其是入行不久缺乏施工經(jīng)驗(yàn)的員工，一旦發(fā)生問題不但影響個(gè)人生命，而且會(huì)影響工程施工進(jìn)度，這也會(huì)給管理帶來麻煩。

第六，重結(jié)果、輕過程的結(jié)果性觀念。施工中總以結(jié)果為導(dǎo)向，欠考慮各項(xiàng)工序之間的聯(lián)系，缺乏系統(tǒng)性，長(zhǎng)遠(yuǎn)性的思維。其實(shí)質(zhì)就是注重了時(shí)間管理，忽略了質(zhì)量管理。

2 房地產(chǎn)建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執(zhí)行項(xiàng)目的實(shí)體活動(dòng)，也是房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目涉及人員眾多、使用材料設(shè)備豐富、又有工期較長(zhǎng)、工序技藝要求較高等特點(diǎn)，所以其施工管理便成為特別復(fù)雜且艱巨的工作。

盡管建筑施工時(shí)間長(zhǎng)、任務(wù)重，但是絕對(duì)不能在建筑質(zhì)量上馬虎。建筑施工管理直接關(guān)系到交付成品的質(zhì)量，直接影響客戶的滿意度。房地產(chǎn)項(xiàng)目離開了嚴(yán)格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤散沙，后果將不堪設(shè)想。所以不但要有施工管理的設(shè)置，而且要高度重視施工管理的實(shí)效性。無論是寫字樓還是住宅或公寓等建筑施工項(xiàng)目，都必須加強(qiáng)事先、事中、事后全過程的管理，加強(qiáng)甲乙雙方全方位實(shí)時(shí)溝通，并建立合理有效的監(jiān)督機(jī)制，讓選材工藝等內(nèi)容盡可能透明化，即便是有問題也盡量最短時(shí)間扼殺在搖籃里。最好是建立科學(xué)合理的管控體系，讓施工管理成為相對(duì)規(guī)范又有一定創(chuàng)新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質(zhì)量問題也就有了更多的保障。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中運(yùn)用合理有效的施工管理是取得項(xiàng)目成功的保證。與之相反，那些失敗的建筑項(xiàng)目也不存在成功的施工管理。

3 房地產(chǎn)建筑施工的管理

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目千頭萬緒又復(fù)雜多變，其施工管理不只是需要做好進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、成本管理，而且在溝通管理、整體管理、范圍管理、風(fēng)險(xiǎn)管理，采購(gòu)管理方面都要有一定的能力和技巧。而針對(duì)當(dāng)前施工管理的現(xiàn)狀，在質(zhì)量管理、進(jìn)度管理及安全風(fēng)險(xiǎn)的管理上最有必要探討一下。

3.1 工程質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中涉及的工程質(zhì)量，其內(nèi)涵非常豐富。從整體的造型特點(diǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)格到局部的采光朝向，從材料的采購(gòu)使用到工藝流程的處理等;有些可能立竿見影、肉眼可見;有些則可能是深藏不露、隱患多多。因?yàn)榉课萁ㄖ哂畜w積龐大又無法移動(dòng)、生產(chǎn)周期長(zhǎng)又價(jià)格昂貴等諸多特點(diǎn)，所以它并不能像其他商品那樣進(jìn)行交易，更難以進(jìn)行退換貨。如此一來，房屋的工程質(zhì)量就顯得至關(guān)重要。也許這是業(yè)主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當(dāng)?shù)匾?guī)劃最高的酒店，但是不管如何，這個(gè)建筑將來是要讓人遮風(fēng)避雨的。如果沒有強(qiáng)健的根基、沒有可靠的主體結(jié)構(gòu)，或是沒有采用什么真材實(shí)料、沒有精湛的工藝制作，那后果可想而知。

而對(duì)開發(fā)商而言，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在當(dāng)前社會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，要想提高市場(chǎng)占有率且長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須提高產(chǎn)品質(zhì)量，而不能鼠目寸光，自毀前程。任何縮減工期成本、弄虛作假都可能讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨的萬劫不復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，毫不夸張地說保證工程質(zhì)量是值得每個(gè)施工人員時(shí)刻牢記在心的指令。