滕燕虹

摘要：在我國經(jīng)濟建設(shè)飛速發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷迅猛發(fā)展，并且成為了當前影響我國經(jīng)濟建設(shè)和人民生活的非常重要的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場競爭中，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏得市場競爭的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的規(guī)模大，工程周期長，而且受到市場環(huán)境的影響，我國當前的房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制中還存在著各種問題，嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益的提升。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中應該采取有效措施加強對成本的控制，使企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中不斷發(fā)展壯大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);商品住宅;成本控制;對策

引言：

在我國當前的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅與公民的生活息息相關(guān)，商品住宅的價格也成了當前人們關(guān)注的重點問題。在房地產(chǎn)商品住宅的開發(fā)中，對于成本的控制步進關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，而且對于我國的經(jīng)濟發(fā)展有很大的促進作用，最重要的是與居民最關(guān)心的商品住宅的價格有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅在開發(fā)建設(shè)中由于規(guī)模大、工期長的特點，在成本控制方面還存在很大的弊端，需要企業(yè)加強管理采取有效措施加強對成本的控制。

1.房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制中存在的問題

（1）項目市場調(diào)研不充分

房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅市場的影響因素是非常多的，主要包含國家的相關(guān)政策和法規(guī)、社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢、當?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)以及項目的位置等因素?；谶@種情況企業(yè)在項目開發(fā)時一定要安排專業(yè)的市場調(diào)研人員對相關(guān)的資料進行收集和分析整理，在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上再做出項目開發(fā)的決策[1]。但是很多的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前并沒有進行專業(yè)地調(diào)研，項目開發(fā)的盲目性比較大，項目的投資預算與實際情況嚴重偏離，使房地產(chǎn)的項目開發(fā)存在很大的不確定因素。

（2）項目工程設(shè)計不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅項目開發(fā)中，首先就需要結(jié)合項目所處的位置以及前期調(diào)研的結(jié)果對工程項目進行合理的設(shè)計，使開發(fā)的土地能夠幫助企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。在進行項目設(shè)計時要從建筑的數(shù)量、整個區(qū)域的規(guī)劃、戶型和高度設(shè)計以及施工技術(shù)和施工流程、材料進行整體規(guī)劃。工程項目設(shè)計的合理性會直接影響到整個房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)的經(jīng)濟性。但是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，在進行工程項目設(shè)計過程中很多的企業(yè)并沒有將周邊建筑區(qū)以及政府的整體規(guī)劃考慮進去，導致房屋的采光和視野受到很大的影響，這對于房屋的銷售也有很大的影響。還有在設(shè)計中對于工程材料的選擇時也沒有考慮環(huán)保性，導致項目的建設(shè)工程的驗收標準，從而出現(xiàn)返工的情況，既造成了工期的延誤，有導致了巨大的經(jīng)濟損失。

（3）項目工程施工管理不合理

施工階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的非常重要的階段，很多大型的項目工期甚至長達數(shù)年之久。從工程地基的夯實到建筑主體的完工，再到建筑外墻的處理，有很多的自工程項目，而且牽涉到很多的施工隊伍、工程材料以及工程設(shè)備等。所以在工程管理中應該做到統(tǒng)籌兼顧，實施有效的工程管理。但是在實際施工管理中卻存在很多問題，施工人員的技術(shù)不到外，員工的質(zhì)量管理和安全管理意識差，管理者沒有落實相關(guān)的管理措施，工程監(jiān)管不到位，還有施工中使用的材料質(zhì)量比較差等，這些都會在很大程度上影響到工程項目的質(zhì)量和工期，進而對項目的成本控制造成影響。

2.房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制的有效措施

（1）積極開展充分的項目可行性調(diào)研活動

在房地產(chǎn)工程立項階段，企業(yè)應該聘請相關(guān)的專家以及委托專業(yè)的市場調(diào)研公司對于項目的可行性進行深入調(diào)研。成立房地產(chǎn)開發(fā)項目立項委員會，結(jié)合調(diào)研人員提供的調(diào)研信息和數(shù)據(jù)對項目進行綜合考慮。從政策發(fā)展、社會經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展以及當?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)的角度進行分析，并制定出完整全面的可行性報告[2]。最終在各種可靠數(shù)據(jù)以及專家的預測和評估下做出最終的決策。有效降低企業(yè)在發(fā)展決策中可能面臨的風險問題，而且最大限度幫助企業(yè)在后期實現(xiàn)成本控制。

（2）對工程項目的設(shè)計進行合理優(yōu)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得了土地的使用權(quán)之后就需要根據(jù)項目的具體位置以及周邊環(huán)境的影響、當?shù)氐牡刭|(zhì)情況和政府的規(guī)劃設(shè)計等因素對工程項目進行合理的設(shè)計和優(yōu)化。在商品住宅開發(fā)中需要結(jié)合當?shù)氐牡匦魏椭苓叺沫h(huán)境進行建筑數(shù)量、高度以及區(qū)域內(nèi)環(huán)境等進行整體襲擊和優(yōu)化，使土地的經(jīng)濟效益最大化。同時還要結(jié)合具體的建筑分布進行戶型的設(shè)計，使每個房間能夠獲得最好的采光和通風效果。另外，還需要對工程項目的施工流程進行合理的設(shè)計，從工程技術(shù)的選擇，工程之間的銜接以及等方面進行合理優(yōu)化設(shè)計。除此之外，還要對工程項目施工中使用的設(shè)備和材料進行合理規(guī)劃，確保工程建設(shè)的效率和質(zhì)量。通過這種方式有效提高工程設(shè)計的質(zhì)量，并且實現(xiàn)對各種資源的優(yōu)化配置，進而提升項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

（3）強化績效管理在工程建設(shè)管理中的應用

房地產(chǎn)商品住宅項目在工程建設(shè)階段會涉及到很多資源的配置，是房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制的最重要的階段。在工程實施過程中牽涉到工程建設(shè)的人力物力、時間成本等，為了實現(xiàn)對施工過程的有效管理，從而對施工階段的成本進行有效控制，可以在管理中引進績效管理制度，將工程項目整體實施中的不同階段、不同內(nèi)容進行明確劃分，實行責任制，每一項責任落實到具體的人，并且對其工作量和質(zhì)量進行量化，便于實施公平的考核[3]。對每一個施工隊伍工作完成情況、施工的質(zhì)量以及對成本的控制情況還有對工期的把控等方面都進行嚴格地考核，通過這種方式激勵各個施工管理人員在工作中能夠有效落實管理，對員工進行質(zhì)量和安全方面以及施工技能方面的培訓，促進員工責任意識的增強，進而提高工程管理的效率，使施工過程中的成本得到有效控制。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅成本控制不僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，也是我國經(jīng)濟建設(shè)的需要，更是人民生活迫切的希望。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要加強對項目開發(fā)成本控制的重視，通過立項前的充分市場調(diào)研、對工程項目設(shè)計進行合理優(yōu)化以及強化績效管理在工程建設(shè)管理中的應用等方式不斷加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的管理，在促進企業(yè)發(fā)展的同時有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]李依澤.房地產(chǎn)項目成本控制問題及對策研究[J].大眾投資指南，2020（1）.

[2]郭薇，侯文哲.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制問題及對策[J].時代金融，2017，000（002）：121，123.

[3]洪麗平.房地產(chǎn)項目成本控制中容易遇到的問題及對策研究[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019，000（003）：220.

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