楊候勇

摘要：新的社會(huì)形勢(shì)下，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及工程建筑的不斷建設(shè)，不動(dòng)產(chǎn)登記作為登記機(jī)關(guān)的行政行為，而地籍調(diào)查是地區(qū)土地登記的重要內(nèi)容之一，兩者存在相輔相成的關(guān)系。呂梁市不動(dòng)產(chǎn)登記與地籍調(diào)查工作的進(jìn)行直接關(guān)系當(dāng)?shù)氐姆康匕l(fā)展，從而關(guān)系到呂梁市人民的自身利益?；诖?，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與地籍調(diào)查進(jìn)行分析，從而采取科學(xué)合理的措施，正確處理二者的關(guān)系，從而加強(qiáng)不動(dòng)登記與地籍調(diào)查的工作管理。

關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn)登記;地籍調(diào)查;管理工作

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是突飛猛進(jìn)，自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作才能進(jìn)一步有條不紊的進(jìn)行?；诖耍瑓瘟菏行枵归_(kāi)相應(yīng)的審計(jì)與調(diào)查主要狀況工作。在此過(guò)程中，相關(guān)人員需要了解不動(dòng)產(chǎn)登記以及地籍調(diào)查工作的相關(guān)知識(shí)以及現(xiàn)狀，從而為完成相關(guān)工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記與地籍調(diào)查的基本概念

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

（二）地籍調(diào)查

國(guó)家為滿足土地登記的要求，依照法定程序，通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量的方法，查清每一宗土地的基本情況，并以圖、簿表示，為土地登記、核發(fā)證書(shū)提供依據(jù)的調(diào)查工作。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍與地籍調(diào)查工作的狀況分析

（一）抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)益的首次登記情況

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的概括。在一些主要權(quán)利的首次登記之前，相應(yīng)機(jī)構(gòu)不需要登記不動(dòng)產(chǎn)的各種信息，需要當(dāng)事人通過(guò)權(quán)籍調(diào)查提供相應(yīng)材料。與此同時(shí)，抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利的首次登記不需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。這些權(quán)利的登記是要以主要權(quán)利登記為前提條件。主要權(quán)利進(jìn)行登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息在登記檔案上有相應(yīng)記錄，因此在辦理抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利的登記時(shí)。相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)權(quán)利合同在登記檔案上加上抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利的相關(guān)信息即可，不需要進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。

（二）不動(dòng)產(chǎn)首次登記后的不動(dòng)產(chǎn)地籍調(diào)查情況

在不動(dòng)產(chǎn)首次登記之后，相關(guān)檔案已記錄相關(guān)信息。因此，若界址為發(fā)生變化時(shí)不需在進(jìn)行地籍調(diào)查。對(duì)此，相關(guān)文件規(guī)定：“申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)，如宗地界址等未發(fā)生變化時(shí)，原有的調(diào)查文件繼續(xù)有效?！庇械貐^(qū)表示，不開(kāi)展地籍調(diào)查，無(wú)法查明界址有無(wú)發(fā)生變化。還有地區(qū)表示，登記過(guò)程中，可能存在界址測(cè)量不精確的問(wèn)題，造成錯(cuò)誤現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果都是經(jīng)過(guò)當(dāng)事人反復(fù)確認(rèn)。如果在地籍調(diào)查中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，當(dāng)事人會(huì)產(chǎn)生異議并重新進(jìn)行地籍檢查，不會(huì)任由不動(dòng)產(chǎn)登記存在錯(cuò)誤現(xiàn)象。因此，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行首次登記后不需要不動(dòng)產(chǎn)地籍調(diào)查。

（三）權(quán)屬工作、測(cè)量工作、審核工作的分配情況

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記事宜以及地籍調(diào)查工作，權(quán)屬工作以及測(cè)量工作應(yīng)由當(dāng)事人親自完成，之后，再有相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核工作。針對(duì)此類工作的完成情況，很多工作人員并不清楚。對(duì)于此類問(wèn)題的解決應(yīng)從當(dāng)事人以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的共同權(quán)利出發(fā)。地籍調(diào)查是土地登記工作的必要程序，同時(shí)也是由國(guó)土資源部門(mén)完成。因此，相關(guān)工作的分配也都是根據(jù)《土地登記規(guī)則》、《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》等國(guó)家針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與地籍調(diào)查的相關(guān)政策實(shí)施的。因此，可以保證分配工作的合理性。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記與地籍調(diào)查的工作建議

（一）提高工作人員的自身素質(zhì)

工作人員自身素質(zhì)的具備是完成不動(dòng)產(chǎn)登記與地籍調(diào)查工作的首要條件。基于此，相關(guān)管理部門(mén)在錄用工作人員時(shí)，對(duì)其多方面進(jìn)行考察，并開(kāi)展相應(yīng)的培訓(xùn)課程。之后，可根據(jù)工作人員的具體表現(xiàn)安排表現(xiàn)俱佳的工作人員外出進(jìn)修，從而為提升工作人員的自身素質(zhì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

在錄用工作人員時(shí)，要從學(xué)歷、最終成績(jī)、專業(yè)理論知識(shí)、實(shí)踐操作以及工作水平等多方面進(jìn)行考察。在入職前，要求其做到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記以及地籍調(diào)查工作的基礎(chǔ)知識(shí)的學(xué)習(xí)，相關(guān)管理部門(mén)做好一定的培訓(xùn)工作。在進(jìn)行工作培訓(xùn)期間，首先要求工作人員學(xué)習(xí)并掌握相關(guān)的理論知識(shí)?；诖?，還需要運(yùn)用典型的地籍調(diào)查案例對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)踐操作的練習(xí)，從而在提升理論知識(shí)的同時(shí)，加強(qiáng)專業(yè)素養(yǎng)。與此同時(shí)，工作人員之間也應(yīng)相互分享自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從而取長(zhǎng)補(bǔ)短，不斷提升自身的工作能力。必要時(shí)，還需要聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員開(kāi)展主題講座，從而加強(qiáng)工作人員隊(duì)伍建設(shè)，提高工作人員的整體素質(zhì)。

（二）根據(jù)地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行地籍調(diào)查工作

在不動(dòng)產(chǎn)登記與管理過(guò)程中涉及相應(yīng)的地籍調(diào)查工作，在工作人員開(kāi)展地籍調(diào)查時(shí)應(yīng)根據(jù)我市地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r。隨著我市建筑規(guī)模的不斷擴(kuò)大，原有的地籍圖件已無(wú)法滿足地籍工作的需要，因此，工作人員需要實(shí)行新的地籍調(diào)查與測(cè)量。我市呂梁山脈由北向南縱觀全境?；诖颂攸c(diǎn)，在進(jìn)行地籍調(diào)查工作時(shí)，應(yīng)核實(shí)當(dāng)?shù)刈诘亟缰返膶?shí)地位置，并掌握人民的土地利用情況，從而做好地籍調(diào)查工作。

總結(jié)：

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記與地籍調(diào)查工作相輔相成。工作的開(kāi)展需要以國(guó)家相應(yīng)政策為基準(zhǔn)，對(duì)呂梁市的土地資源管理工作進(jìn)行進(jìn)一步完善。在此過(guò)程中，管理人員以及工作人員需要提升自身的素質(zhì)以及對(duì)工作的重視程度，從而提高工作效率，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記與地接調(diào)查工作的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王躍磊. 淺議不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系[J]. 智能城市， 2018， 004（022）：35-36.