程鵬

摘要：隨著我國獨特的資本市場制度的不斷發(fā)展，我國城市化進程也在不斷加快，這也就讓房地產(chǎn)企業(yè)在其中發(fā)揮著越來越深刻的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金、得到回報的時間長、面臨的市場風險大，所以成本控制顯得尤為重要。而會計成本核算就是成本控制內(nèi)容中最基礎且最重要的問題。基于此，本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的主要內(nèi)容概括，分析其會計成本核算存在的問題，來提出解決對策促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會計成本核算;問題;對策

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)通過正確仔細的會計成本核算，不僅可以以客觀的視角反映企業(yè)的收入與成本的差距，還能在一定程度上減少企業(yè)對房地產(chǎn)項目的無效投入和浪費成本，更有利于企業(yè)進行正確的決策和可持續(xù)發(fā)展，對自身、市場、政府、社會和消費者都意義重大。所以，如何通過規(guī)范會計成本核算、解決房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算所存在的問題來提升企業(yè)最大的經(jīng)濟效益，才是房地產(chǎn)企業(yè)亟需思考的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的主要內(nèi)容

成本核算指的是企業(yè)在經(jīng)營過程中將生產(chǎn)和管理等方面的成本分類，以得到單位成本和總成本，包括工程費用、配套費用、管理費用和籌資成本。

（一）工程費用

工程費用（前期工程費用+土地費用+建設安裝費用）≈80%企業(yè)成本。

前期工程費用是地質(zhì)勘探的人工費用，主要包括規(guī)劃、設計、測繪、原建筑物的拆除費等費用;由于土地開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的首要部分，所以土地費用在其中占據(jù)最大比例，主要包括征用土地費用、租用土地費用、轉(zhuǎn)讓土地費用、耕地占用的稅費、安置的拆遷費等等;建設安裝費用包括樣板房的裝修費用、建筑材料的購買費用、設備安裝費用、裝修人員的雇傭費用、檢測有害氣體的檢測費用等等，內(nèi)容比較冗雜，很難簡單計算。

（二）配套費用

配套費用（基礎設施的建設費用+公用配套設施的費用）≈10%企業(yè)成本。

基礎設施的建設費用：水電費、寬帶費、快遞費、交通、道路、綠化建設、供暖等，涵蓋了日常生活的方方面面;公用配套設施的費用主要包括配套設施費用，即建造周圍的商店、周邊學校、附近的社區(qū)醫(yī)務所設置、公廁、居委會、公用停車場、變電站、周圍的兒童老年人游樂設施所需要的費用。

（三）管理費用、籌資成本

籌資成本主要指的是利息支出，基本發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的過程中，即房地產(chǎn)企業(yè)在面臨資金短缺問題的時候選擇向銀行借貸獲取資金，從而產(chǎn)生一定的貸款費用;管理費用主要指的是施工過程中發(fā)生的內(nèi)部管理費用，即應付職工薪酬、房屋的折舊費用、設備采購費用、設施的修理費用等等，使用大致估算法核算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算存在的主要問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計成本核算時，主要存在三大問題：

（一）無法明確地劃分核算對象

明確核算對象是首要工作。但是從房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算內(nèi)容來看，房地產(chǎn)企業(yè)需要核算的對象分類非常的多和冗雜，從大類來看就有三個大類，從小類來看例如配套費用就包括很多具體的部分，里面的基礎設施的建設費用每個小區(qū)都不一樣，需要依據(jù)小區(qū)的具體情況再進行明確，所以往往核算工作都是分批次分時期進行的。然而，會計準則中并沒有明確核算對象的具體內(nèi)容和統(tǒng)一的標準，有的是按照使用材料劃分的，有的是按照使用時間段進行劃分的，但其實關聯(lián)不大，所以企業(yè)如何進行劃分是一個十分矛盾的問題。過細會增加工作量，過粗又會導致成本模糊化。

（二）計算費用時分配不規(guī)范

會計準則中是這樣描述成本費用的：明確的就直接計入對應的核算對象之中，如果不明確就先計為過渡性成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般將間接費用歸到配套費用中，但也有企業(yè)直接將它們歸為其他費用之中，甚至是在直接成本和間接成本之間轉(zhuǎn)換，這就會導致實際成本計算的混亂。接著，企業(yè)的會計核算人員一般也不會按照項目的實際情況去進行歸類，因為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只關心總成本計算的結(jié)果，而不關心計算費用的歸集和分類，所以他們往往也會根據(jù)自己的主觀經(jīng)驗，把這類費用隨意的歸類和轉(zhuǎn)換，造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入和實際計算結(jié)果不符和信息披露的真實性，不利于會計成本核算在企業(yè)中發(fā)揮其關鍵作用。

（三）缺乏科學的賬簿設置

對于其他企業(yè)來說，會計成本核算工作一般控制在一個月或一年以內(nèi)，而房地產(chǎn)企業(yè)與其他的企業(yè)是不同的，它開發(fā)的業(yè)務都屬于時間比較長的系統(tǒng)工程，規(guī)模也比較大，所以他的獨特性在于他的核算周期也非常長，部分項目例如稅金、尾款和利潤結(jié)算直到項目完成也無法進行會計核算，通常需要考慮競標土地、補償、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售的一個歷經(jīng)一到兩年的完整過程?；诖?，大部分企業(yè)在賬簿的設置方面仍然是條條框框比較多，科目比較詳盡，沒有進行合理的分類，部分成本由多個賬簿進行不同時間記錄，大大增加核算難度，造成會計核算人員的混亂，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的完整度和精確度。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題解決對策

（一）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)的核算對象比較模糊，一直沒有統(tǒng)一的標準，所以在進行會計成本核算時，要充分考慮施工的實際情況，包括建造房屋的結(jié)構(gòu)規(guī)劃、規(guī)模大小、承包商情況、建造周期、大概層數(shù)、商業(yè)用途還是居民住宅、地點選取、工人人數(shù)等等，做到具體問題具體分析，更加井井有條地完成會計成本核算工作，主要分為以下四種方法：

方法一：同一個承包商中的多個項目，結(jié)構(gòu)比較相似、開始施工和結(jié)束施工的時間相似應作為同一個成本核算的對象。

方法二：雖然屬于同一個項目，但結(jié)構(gòu)和類型不一樣的，要分開來進行核算，并在此基礎上按照結(jié)構(gòu)和類型劃分具體的核算對象。

方法三：對于開發(fā)的規(guī)模比較大、建造周期拉得比較長的項目，要根據(jù)它的具體情況按照時間周期或者是區(qū)域進行具體核算對象的劃分。

方法四：對于配套設施如果是簡簡單單只為一個項目的配套設施，可以直接計入其項目成本。

（二）準確地分配成本費用

房地產(chǎn)企業(yè)在分攤時，不能以成本利益最大化來進行分配，而要以合理公平為原則，提前建立一套詳細的標準來分配成本費用，這樣才能實現(xiàn)整體收益最大化。主要包括四種針對性方法：

方法一：占地分攤——主要用于拆遷土地、征用土地等等

方法二：建筑分攤——主要用于間接、基礎設施和前期工程等等

方法三：收益分攤——主要用于公共設施

方法四：產(chǎn)生原因分攤——主要用于項目的基礎設施費用

同時，房地產(chǎn)企業(yè)也不能忽視在會計成本核算工作中的影響因素，比如市場價格的波動等等。

（三）設置更加科學的賬簿和科目

設置更加科學的賬簿和科目劃分是一個重要環(huán)節(jié)，可以在很大程度上提升企業(yè)核算的明晰程度。主要包括：

方法一：支出資金小的情況下——把賬目劃分出具體類別——具體的成本歸類——合并費用，有利于降低會計核算人員的工作量

方法二：與方法一相反的情況下——單獨核算

方法三：根據(jù)項目核算周期——按時間段進行結(jié)算，有利于提高工作效率

根據(jù)目前的新會計準則和當前房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的相關規(guī)定來看，一級科目固定為會計成本核算，在其之下進行明細核算，格式設置為多欄式。

（四）重視核算周期

房地產(chǎn)企業(yè)要分階段展開會計成本核算減少房地產(chǎn)企業(yè)普通核算周期長的特點帶來的負面影響，例如不能及時了解實際情況與預期成本之間的差異;或者，派工作人員去進行實地考察，充分考慮場地設施、資源安排、人員薪酬等情況的花銷預算，設定預先的會計成本核算計劃和“預提費用”科目，再根據(jù)后期的實際情況進行總成本的適當調(diào)整，避免周期不穩(wěn)定的影響。

（五）專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)

對于會計成本核算人員自身來說，要不斷努力學習和提升自己的專業(yè)知識和信息技術(shù)水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，復雜的成本費用分類無疑是給其會計成本核算人員增加了核算難度，所以對會計成本核算人員的要求也就更高。首先，企業(yè)要制定嚴格的會計人員招聘流程，招收有房地產(chǎn)企業(yè)會計核算相關工作經(jīng)驗的人員進來，才能防止一些專業(yè)素養(yǎng)不高的人進企業(yè);其次，要給其會計成本核算人員增設培訓課程來提高他們的專業(yè)能力，這樣自身的會計成本核算才不會出現(xiàn)專業(yè)性的問題和漏洞。

五、小結(jié)

綜上所述，提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算水平有極大的積極作用，但它目前仍然存在核算對象、費用分配、賬簿設置等方面的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應采取針對性對策來獲取更為可靠的經(jīng)濟信息，提升核算質(zhì)量和效率，從而提升核算的工作水平，促進企業(yè)收益最大化。

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