摘? 要：民法典新設(shè)居住權(quán)制度為引入多主體供給、多渠道保障不同層次的居住需求提供了制度建設(shè)，迎合國(guó)計(jì)民生，保障了弱勢(shì)群體的利益，為司法實(shí)踐提供了法律支持。本文論述了居住權(quán)的性質(zhì)、居住權(quán)的主體和客體、居住權(quán)的設(shè)立和滅失、居住權(quán)的無(wú)償性等內(nèi)容。以民法典為基礎(chǔ)結(jié)合居住權(quán)涉及的合同編和物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行解析。

關(guān)鍵詞：民法典;居住權(quán);合同;物權(quán);債權(quán)

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-9052（2021）09-00-02

2021年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》標(biāo)志著中國(guó)建立起真正意義上的現(xiàn)代法治社會(huì)。民法典對(duì)中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)的民事立法進(jìn)行了深刻總結(jié)和富有邏輯性的梳理，同時(shí)對(duì)數(shù)十年來(lái)的民事司法經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了萃取和規(guī)整，象征著中國(guó)民事立法走出探索階段，進(jìn)入了具有系統(tǒng)性、可操作性、法典化的立法時(shí)代。民法典第三分編用益物權(quán)的第十四章第366～371條對(duì)居住權(quán)的有關(guān)制度及相應(yīng)安排做出的解釋。筆者將對(duì)這部分內(nèi)容結(jié)合民法典合同編和物權(quán)編的內(nèi)容對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行解析并提出完善建議，以期對(duì)今后的立法和司法增益補(bǔ)缺。

一、居住權(quán)的性質(zhì)

對(duì)于居住權(quán)性質(zhì)的界定關(guān)系到居住權(quán)在民法體系中的地位以及在司法實(shí)踐中如何行使的本質(zhì)性問(wèn)題。筆者認(rèn)為對(duì)于居住權(quán)性質(zhì)的理解主要把握以下幾點(diǎn)：一是居住權(quán)與房屋所有權(quán)相比，居住權(quán)是對(duì)他人房屋享有占有、使用的權(quán)利。二是房屋租賃權(quán)是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，居住權(quán)是物權(quán)。突出表現(xiàn)在支配性和排他性方面，一經(jīng)設(shè)立就具有相當(dāng)期限內(nèi)的穩(wěn)定性，權(quán)利人可以用物權(quán)方法實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的權(quán)利，其居住權(quán)利不會(huì)因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)人不同而發(fā)生變化。三是民法典第369條限制居住權(quán)，使其不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅在出租上受到禁止，除非當(dāng)事人間的內(nèi)部約定。居住權(quán)的這項(xiàng)規(guī)定頗具實(shí)踐特點(diǎn)，既能滿足居住剛需，又能進(jìn)入市場(chǎng)通過(guò)流轉(zhuǎn)獲益，具體的獲益方式由房屋所有人和居住權(quán)人意思表示一致即可。四是縱觀民法典第366～371條的規(guī)定，法律并不禁止設(shè)立居住權(quán)的房屋進(jìn)行抵押，也就是房屋所有權(quán)人的房屋即使已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)仍然可以把房子抵押出去進(jìn)行融資。立法賦予居住權(quán)靈活變通的屬性保障了居住權(quán)人的住房需求和合意出租收益的權(quán)利，也維護(hù)了房屋所有權(quán)人流轉(zhuǎn)收益、抵押融資的權(quán)利。民法典新增居住權(quán)最大限度地實(shí)現(xiàn)房屋的利用價(jià)值，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，這一規(guī)定符合國(guó)計(jì)民生。

二、居住權(quán)的主體和客體

民法典第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的基于用益物權(quán)之特點(diǎn)，使生活居住的需求得到相應(yīng)保障。該條文的規(guī)定對(duì)居住權(quán)的主體和客體范圍進(jìn)行了準(zhǔn)確界定和劃分。

第一，居住權(quán)的主體是“居住權(quán)人”。民法典366條對(duì)居住權(quán)人是自然人還是法人沒(méi)有給到相應(yīng)說(shuō)明。民法典第367條對(duì)居住權(quán)合同的基本內(nèi)容給出了解釋。其中第一款規(guī)定了合同的內(nèi)容包含“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”?！懊Q”兩個(gè)字的出現(xiàn)隱射出法律不排除法人作為居住權(quán)人的主張。從立法的初衷看，居住權(quán)是為了保證人民的基本生活需求，面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)房屋利用多元化的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，投資性房屋利用需求日益劇增。將法人和非法人組織納入居住權(quán)的主體成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。從法律規(guī)定看為此留下了立法空間，也為日后居住權(quán)制度的立法解釋奠定基礎(chǔ)。因此，筆者認(rèn)為居住權(quán)的主體不僅限自然人還應(yīng)該包括法人和非法人組織。

第二，居住權(quán)的客體是“他人的住宅”。在此對(duì)于住宅的理解不僅僅包括居住的房屋，還應(yīng)包括附屬物和公用配套設(shè)施，如庭院、電梯、雜物間、停車場(chǎng)等。居住權(quán)與住宅所有權(quán)仍不可以等同視之。有些情況下住宅所有權(quán)人會(huì)設(shè)立多個(gè)人的居住權(quán)于自己的房屋或者房屋在自己居住后又為他人創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的居住權(quán)。如果把居住權(quán)僅僅限定為對(duì)居住房屋的權(quán)利會(huì)影響居住權(quán)人對(duì)于住宅上的庭院、電梯、雜物間等附屬物和公用配套設(shè)施的使用。因此，筆者認(rèn)為法律對(duì)于居住權(quán)客體“住宅”的范圍界定應(yīng)擴(kuò)大到包括對(duì)庭院、電梯、雜物間等附屬物和公用配套設(shè)施的居住使用權(quán)。

三、居住權(quán)的設(shè)立與消滅

（一）居住權(quán)設(shè)立之法定居住權(quán)立法思考

以民法典367條和371條規(guī)定可以看出，目前我國(guó)關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立包括兩種方式：合同和遺囑?？梢赃@樣理解，我國(guó)居住權(quán)的設(shè)立在當(dāng)下適用的是當(dāng)事人意思自治原則，即意定居住權(quán)的方式不包括以法律形式進(jìn)行創(chuàng)設(shè)。法定居住權(quán)是指通過(guò)法律規(guī)定來(lái)直接設(shè)定居住權(quán)。法定居住權(quán)的設(shè)立可以與意定居住權(quán)做到很好的平衡以全面保障居住人的居住權(quán)利。同時(shí)，法定居住權(quán)具有強(qiáng)制性，與民法私發(fā)性質(zhì)相沖突，因此應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)的居住情況平衡二者關(guān)系。那么應(yīng)從適用對(duì)象和適用情形兩方面嚴(yán)格限制法定居住權(quán)。

法定居住權(quán)的適用對(duì)象。居住權(quán)具有人役權(quán)的性質(zhì)也具有無(wú)償性。那么法定居住權(quán)的適用對(duì)象為法律意義上有特定關(guān)系、特定義務(wù)的人。又基于《中華人民共和國(guó)婚姻法》《中華人民共和國(guó)民法通則》《中華人民共和國(guó)繼承法》等法律產(chǎn)生的監(jiān)護(hù)關(guān)系、繼承關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、扶養(yǎng)關(guān)系，對(duì)應(yīng)的法定居住權(quán)的適用對(duì)象為法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)人。主要包括婚姻家庭關(guān)系的成員。

法定居住權(quán)的適用情形。居住權(quán)的設(shè)立初衷是為了解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題。那么法定居住權(quán)的適用情形應(yīng)該以“住房困難”為基本原則。司法實(shí)踐中法定居住權(quán)應(yīng)該以“是否有住房”并結(jié)合財(cái)產(chǎn)收入情況等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定是否“住房困難”。

（二）居住權(quán)設(shè)立之登記生效解析

民法典第367條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采用書面形式。如果當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)采用了口頭形式效力如何，未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的居住權(quán)是否有效。民法典第469條、第502條的規(guī)定以及司法實(shí)踐并結(jié)合民法基本原則之“意識(shí)自治、合同自由”來(lái)看，不論是書面還是口頭的居住權(quán)合同都成立。居住權(quán)作為民法典新設(shè)物權(quán)，依據(jù)民法典第209條、第214條以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)載錄登記，居住權(quán)的設(shè)立、變更和消滅只有經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生物權(quán)效力。但是民法典215條又規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的效力生效于合同成立之始;物權(quán)登記與否與合同效力各自保持自身獨(dú)立性。不難得出，居住權(quán)合同的成立生效不論形式，不采用登記主義這一模式。

（三）居住權(quán)消滅

根據(jù)民法典370條規(guī)定，易知居住權(quán)的消滅是有條件的，僅包括居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡兩種情形。那么就存在兩種情形：一是當(dāng)居住期限屆滿居住權(quán)人還未死亡，如果居住權(quán)人繼續(xù)居住所有權(quán)人沒(méi)有異議，那么就存在事實(shí)上的不定期居住權(quán)合同關(guān)系（即債法關(guān)系而非物權(quán)法關(guān)系），可以推定適用民法典734條關(guān)于不定期租賃的相關(guān)規(guī)定居住權(quán)人可以約定租金，如未約定租金則按市場(chǎng)定價(jià)給付所有權(quán)人價(jià)款補(bǔ)償。二是居住權(quán)人死亡而居住期限尚未達(dá)到屆滿，居住權(quán)轉(zhuǎn)讓繼承該作何處理。根據(jù)民法典369條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓繼承，居住權(quán)出租受到禁止，當(dāng)事人另有約定除外。若存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上居住權(quán)人，當(dāng)其中一個(gè)死亡，其他人的居住權(quán)繼續(xù)存在。比如，民法典第370條“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)滅失”。其內(nèi)涵是若合同未指明或遺囑未明確居住期限，居住權(quán)人死亡時(shí)，權(quán)利亦隨之消滅;若居住權(quán)存續(xù)期限明確具體，期限屆滿時(shí)居住權(quán)亦自然消滅;若權(quán)利人死亡時(shí)期限未滿，共同居住人（即其他居住權(quán)人）在剩余期限內(nèi)仍然享有居住權(quán)。

民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定只規(guī)定了兩種情形，不夠完善有待改進(jìn)。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)滅失的情形增加居住權(quán)滅失的情形。居住權(quán)的滅失應(yīng)分為三種情形，分別是主體、客體、意定原因的滅失。主體滅失的情形包括居住權(quán)人死亡、居住權(quán)人與所有權(quán)人身份混同、居住權(quán)人濫用居住權(quán)幾個(gè)類別。客體滅失的情形包括住宅的滅死（如不可抗力導(dǎo)致）、沒(méi)收、征用。意定緣由的滅失指居住期限達(dá)到屆滿、居住權(quán)人對(duì)居住權(quán)予以放棄以及居住權(quán)合同的無(wú)效、被撤銷和遭到解除。不管是哪種情形導(dǎo)致居住權(quán)滅失都應(yīng)該辦理居住權(quán)消滅的登記手續(xù)后生效。

四、居住權(quán)的無(wú)償性立法思考

民法典第368條規(guī)定居住權(quán)無(wú)償設(shè)立。這一規(guī)定是從居住權(quán)人役權(quán)性質(zhì)的角度出發(fā)，居住權(quán)人與所有權(quán)人具有親屬關(guān)系或者情感聯(lián)系，這種無(wú)償性是傳統(tǒng)人役權(quán)的鮮明特點(diǎn)。然而絕對(duì)的無(wú)償性僅僅體現(xiàn)了居住權(quán)的社會(huì)扶助功能，會(huì)限制居住權(quán)制度的適用范圍，限制房屋價(jià)值利用多樣化、最大化。筆者認(rèn)為法律可以通過(guò)當(dāng)事人的約定確立有償居住權(quán)，充分尊重當(dāng)事人意思自治、合同自由，依法確認(rèn)有償居住權(quán)的合法地位。

五、結(jié)語(yǔ)

民法典新設(shè)居住權(quán)制度作為新生的制度，還需要從理論和實(shí)踐中對(duì)該制度進(jìn)行測(cè)驗(yàn)，仍然存在很多不足有待完善。因此，我們應(yīng)該以民法典為基礎(chǔ)，結(jié)合居住權(quán)涉及的合同編和物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行解析，以期為居住權(quán)制度的理解和適用提供理論基礎(chǔ)。

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（責(zé)任編輯：董維）

收稿日期：2021-05-25 修改日期：2021-07-08

基金項(xiàng)目：福建省教育廳2018年省級(jí)終身教育重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（閩教辦職成[2018]38號(hào)）

作者簡(jiǎn)介：楊嬿寧（1983—），女，福建長(zhǎng)樂(lè)人，講師，學(xué)士，主要從事民商法學(xué)研究。