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        房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)融合

        2021-09-10 09:35:57付承彪
        科技尚品 2021年4期
        關(guān)鍵詞:契合房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

        付承彪

        摘 要:房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功,既離不開項(xiàng)目決策的科學(xué)性、實(shí)施的合理性,也離不開科學(xué)合理的設(shè)計(jì)決策意圖。通過微觀設(shè)計(jì)圖紙,呈現(xiàn)宏觀意圖,指導(dǎo)工程施工。因此,在設(shè)計(jì)階段,不僅要注重宏觀策劃,而且要注重控制施工圖紙的細(xì)節(jié),并將二者有效融合。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);前期策劃;規(guī)劃設(shè)計(jì);契合

        中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1674-1064(2021)04-066-02

        DOI:10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.033

        在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中,前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)尤為關(guān)鍵,保證二者的質(zhì)量至關(guān)重要,有助于提升房地產(chǎn)投資效率,進(jìn)而全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施來說,房地產(chǎn)開發(fā)前期是十分關(guān)鍵的,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施具有一定影響。因此,應(yīng)將規(guī)劃設(shè)計(jì)與策劃有機(jī)融合,不僅能夠降低項(xiàng)目開發(fā)成本,而且能夠提升經(jīng)濟(jì)效益。

        1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

        聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的具體內(nèi)容,其通常具有統(tǒng)領(lǐng)全局的作用,往往以整體視角出發(fā),對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的規(guī)劃,而在這一過程中,要收集市場(chǎng)最新信息,根據(jù)實(shí)際情況明確開發(fā)項(xiàng)目的定位。除此之外,還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析,討論其是否具有可行性,進(jìn)而為開發(fā)商的決策提供依據(jù)。從某種意義上說,房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃相當(dāng)于咨詢,其策劃的結(jié)果具有重要的意義,對(duì)項(xiàng)目的順利完成具有決定性作用,同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)行效果產(chǎn)生一定的影響。換言之,對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)決策來說,房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃發(fā)揮著十分重要的作用,二者聯(lián)系密切,后者是前者的前提,房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗[1]。

        2 房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃內(nèi)容

        2.1 市場(chǎng)環(huán)境分析

        市場(chǎng)環(huán)境分析主要包括兩方面內(nèi)容,一是市場(chǎng)環(huán)境狀況,二是各類房地產(chǎn)供需分析。前者需要對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況等進(jìn)行分析,后者需要對(duì)寫字樓等供需情況進(jìn)行分析。

        2.2 市場(chǎng)調(diào)查分析

        市場(chǎng)調(diào)查分析主要涉及以下六個(gè)方面內(nèi)容:一是項(xiàng)目概況,主要指項(xiàng)目的位置、名稱等;二是項(xiàng)目商業(yè)投資前景分析,主要指商鋪成交價(jià)等;三是項(xiàng)目市場(chǎng)定位,如對(duì)商業(yè)零售業(yè)主力客戶群進(jìn)行分析;四是主題概念,如對(duì)項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析,從而分析項(xiàng)目的作用和價(jià)值;五是具體規(guī)劃,如功能結(jié)構(gòu)體系等;六是項(xiàng)目配套支撐體系,如質(zhì)量防控體系等。

        3 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

        3.1堅(jiān)持以人為本

        房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的過程中,并沒有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃項(xiàng)目,如果盲目啟動(dòng)項(xiàng)目,勢(shì)必會(huì)為業(yè)主帶來一系列問題。房地產(chǎn)開發(fā)商主要任務(wù)是為住戶提供服務(wù),因此在對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,應(yīng)該堅(jiān)持以人為本,使房地產(chǎn)居住起來舒適度更高,進(jìn)而為居民提供更好的居住環(huán)境。但是在日常生活中,很多小區(qū)的主干道設(shè)計(jì)存在各種各樣的問題,車輛不遵守通行要求,而行人也隨意亂走。比如,有些小區(qū)的大門鄰近十字路口,車輛擁堵導(dǎo)致居民出行不便,還遺留很多安全隱患,嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。因此,在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,應(yīng)該充分考慮建筑的審美性和便利性,提升建筑的實(shí)用性。

        3.2 充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的重要性

        在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,要充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的重要性,考慮其基本需求。物業(yè)管理十分關(guān)鍵,其質(zhì)量對(duì)建筑的性能具有極大影響。當(dāng)前,人們對(duì)生活質(zhì)量和生活品質(zhì)都有更高的要求,因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中,要融入物業(yè)管理要素[2]。

        3.3 設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位

        對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)來說,科學(xué)合理的目標(biāo)定位對(duì)其具有決定性作用。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作中,應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行充分分析,了解其定位標(biāo)準(zhǔn),基于此開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)工作,進(jìn)而使設(shè)計(jì)更加科學(xué)合理。

        4 策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合的意義

        房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)不可分割,二者相輔相成,通過共同作用,使房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案更加科學(xué)合理。首先,在前期策劃過程中,要詳細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行策劃。比如,在房地產(chǎn)開發(fā)中,無論是綠化設(shè)計(jì)還是景觀設(shè)計(jì),都是十分關(guān)鍵的。其次,規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在房地產(chǎn)前期策劃的基礎(chǔ)上開展,后者是前者的基礎(chǔ),規(guī)劃設(shè)計(jì)把前期策劃轉(zhuǎn)化為理論,進(jìn)而完成項(xiàng)目設(shè)計(jì),使建筑更加科學(xué)合理。最后,房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)充分融合,有利于工程成本得到有效控制,使房地產(chǎn)開發(fā)更加順利。

        在項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將市場(chǎng)作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的立足點(diǎn),重視居住品質(zhì),提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),一步一個(gè)腳印地推進(jìn)工程建設(shè)。無論是對(duì)出售的物業(yè),還是企業(yè)本身持有的業(yè)務(wù),均應(yīng)高度重視,采取相應(yīng)措施,做好業(yè)務(wù)保值工作,鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)出更具藝術(shù)感的建筑項(xiàng)目,提高建筑項(xiàng)目的品質(zhì)。

        5 策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合的內(nèi)容分析

        5.1 合理選擇設(shè)計(jì)單位

        目前,按照設(shè)計(jì)單位的規(guī)模,可以將設(shè)計(jì)單位分為三類。

        一是大型設(shè)計(jì)院,通常其規(guī)模較大,具有較高的綜合實(shí)力和較多的優(yōu)秀設(shè)計(jì)人才。無論是檔案管理,還是內(nèi)部會(huì)審會(huì)簽,都具有較好的執(zhí)行效果,其圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程通常更加仔細(xì)嚴(yán)格,基本上不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)缺漏等問題,有利于更好地開展后期施工,從而提高項(xiàng)目管理水平。但是這類設(shè)計(jì)單位存在著設(shè)計(jì)方案不夠新穎、過于保守、欠缺創(chuàng)意,以及缺乏創(chuàng)新意識(shí)等問題,導(dǎo)致其設(shè)計(jì)具有一定的局限性,無法滿足業(yè)主的設(shè)計(jì)要求。

        二是中型設(shè)計(jì)院,與大型設(shè)計(jì)院相比,中型設(shè)計(jì)院實(shí)力較弱,資源配備也有所不足。但是,其設(shè)計(jì)師具有豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力。

        三是小型設(shè)計(jì)院,其通常受控于房地產(chǎn)建設(shè)單位,缺乏完善的管理制度,內(nèi)部各項(xiàng)管理都存在一定問題,導(dǎo)致其設(shè)計(jì)質(zhì)量堪憂[3]。

        5.2 方案設(shè)計(jì)

        在房地產(chǎn)開發(fā)中,總體開發(fā)設(shè)想尤為關(guān)鍵,其對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。因此,在明確總體開發(fā)設(shè)想的過程中,要科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流。同時(shí),為了使房地產(chǎn)開發(fā)與目標(biāo)群體的需求相符合,必須對(duì)目標(biāo)群體充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。除此之外,還應(yīng)在開發(fā)商要求的利潤(rùn)內(nèi)進(jìn)行總體開發(fā)設(shè)計(jì),并將開發(fā)商要求的品牌規(guī)劃其中。對(duì)上述元素進(jìn)行充分設(shè)想后,再開展房地產(chǎn)的前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,可以更好地設(shè)計(jì)相關(guān)內(nèi)容,使開發(fā)周期更加合理,進(jìn)而提升工程的綜合效益。

        在設(shè)計(jì)總體平面布置圖時(shí),要全面了解項(xiàng)目地點(diǎn)的具體地形和地質(zhì)條件,確定設(shè)計(jì)方案的過程中要以建筑地的自然環(huán)境為前提,合理利用場(chǎng)內(nèi)資源。設(shè)計(jì)總平面布置圖必須滿足國(guó)家對(duì)綠地率等的相關(guān)要求,并充分考慮建筑地相關(guān)的地貌地形,通過縱向布置的方式保證質(zhì)量和整體效果。

        當(dāng)前的城市建筑設(shè)計(jì)發(fā)展中,景觀都市主義已經(jīng)成為設(shè)計(jì)主流,其在某種意義上是城市景觀的延續(xù)。就景觀本身而言,是一種支撐結(jié)構(gòu),在城市建筑中十分常見,能夠容納各種各樣的公共基礎(chǔ)設(shè)施,并為基礎(chǔ)設(shè)施提供多樣化服務(wù)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,應(yīng)基于地塊特征,充分考慮城市的具體發(fā)展情況,不僅要滿足不同的用地需求,而且要根據(jù)地塊情況對(duì)其進(jìn)行整合,從而形成具有連續(xù)性的地標(biāo)景觀。在這一過程中,通常會(huì)使用過街天橋或架空層的方式,通過對(duì)兩個(gè)地塊進(jìn)行科學(xué)合理的整合處理,提升城市綜合體規(guī)劃的質(zhì)量。

        5.3 綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

        房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃時(shí),做好相關(guān)的綠化工作是必要的。在策劃工作完成后,要通過圖紙的方式將規(guī)劃設(shè)計(jì)出來,設(shè)計(jì)人員和開發(fā)商應(yīng)詳細(xì)了解設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容,將二者充分結(jié)合,進(jìn)而打造現(xiàn)代化的綠色小區(qū)。在房地產(chǎn)開發(fā)中,通過科學(xué)合理地設(shè)置綠化景觀,可以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境,增加小區(qū)的吸引力,為居民營(yíng)造更加舒適的生活環(huán)境。

        6 結(jié)語(yǔ)

        目前,我國(guó)的城市建筑水平得到了很大程度的提高,在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況看,其數(shù)量與日俱增,規(guī)模逐漸擴(kuò)大,而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻越來越低。房地產(chǎn)開發(fā)具有更高的效率,做好房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì),不僅有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益,而且有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

        參考文獻(xiàn)

        [1] 隋永曉.探討房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),2017(7):95.

        [2] 楊瑛.論房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃定位的作用——以中星美華村項(xiàng)目為例[J].住宅科技,2016,36(6):14-19.

        [3] 沈月紅.房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)契合——以南京恒盛金陵灣項(xiàng)目為例[J].城市住宅,2014(7):66-70.

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