付承彪

摘 要：房地產(chǎn)建設項目的成功，既離不開項目決策的科學性、實施的合理性，也離不開科學合理的設計決策意圖。通過微觀設計圖紙，呈現(xiàn)宏觀意圖，指導工程施工。因此，在設計階段，不僅要注重宏觀策劃，而且要注重控制施工圖紙的細節(jié)，并將二者有效融合。

關鍵詞：房地產(chǎn);前期策劃;規(guī)劃設計;契合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1064（2021）04-066-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.033

在房地產(chǎn)建設項目中，前期策劃與規(guī)劃設計尤為關鍵，保證二者的質(zhì)量至關重要，有助于提升房地產(chǎn)投資效率，進而全面實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的各項指標。對于項目實施來說，房地產(chǎn)開發(fā)前期是十分關鍵的，對項目實施具有一定影響。因此，應將規(guī)劃設計與策劃有機融合，不僅能夠降低項目開發(fā)成本，而且能夠提升經(jīng)濟效益。

1 房地產(chǎn)項目前期策劃概述

聚焦房地產(chǎn)項目前期策劃的具體內(nèi)容，其通常具有統(tǒng)領全局的作用，往往以整體視角出發(fā)，對房地產(chǎn)項目進行全方位的規(guī)劃，而在這一過程中，要收集市場最新信息，根據(jù)實際情況明確開發(fā)項目的定位。除此之外，還應對項目進行分析，討論其是否具有可行性，進而為開發(fā)商的決策提供依據(jù)。從某種意義上說，房地產(chǎn)項目前期策劃相當于咨詢，其策劃的結(jié)果具有重要的意義，對項目的順利完成具有決定性作用，同時對項目的運行效果產(chǎn)生一定的影響。換言之，對于房地產(chǎn)的開發(fā)決策來說，房地產(chǎn)項目的前期策劃發(fā)揮著十分重要的作用，二者聯(lián)系密切，后者是前者的前提，房地產(chǎn)項目前期策劃直接決定房地產(chǎn)項目的成敗[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃內(nèi)容

2.1 市場環(huán)境分析

市場環(huán)境分析主要包括兩方面內(nèi)容，一是市場環(huán)境狀況，二是各類房地產(chǎn)供需分析。前者需要對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況等進行分析，后者需要對寫字樓等供需情況進行分析。

2.2 市場調(diào)查分析

市場調(diào)查分析主要涉及以下六個方面內(nèi)容：一是項目概況，主要指項目的位置、名稱等;二是項目商業(yè)投資前景分析，主要指商鋪成交價等;三是項目市場定位，如對商業(yè)零售業(yè)主力客戶群進行分析;四是主題概念，如對項目的交通優(yōu)勢進行分析，從而分析項目的作用和價值;五是具體規(guī)劃，如功能結(jié)構(gòu)體系等;六是項目配套支撐體系，如質(zhì)量防控體系等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計要點

3.1堅持以人為本

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目的過程中，并沒有科學合理的設計規(guī)劃項目，如果盲目啟動項目，勢必會為業(yè)主帶來一系列問題。房地產(chǎn)開發(fā)商主要任務是為住戶提供服務，因此在對項目設計中，應該堅持以人為本，使房地產(chǎn)居住起來舒適度更高，進而為居民提供更好的居住環(huán)境。但是在日常生活中，很多小區(qū)的主干道設計存在各種各樣的問題，車輛不遵守通行要求，而行人也隨意亂走。比如，有些小區(qū)的大門鄰近十字路口，車輛擁堵導致居民出行不便，還遺留很多安全隱患，嚴重影響居民生活質(zhì)量。因此，在項目設計中，應該充分考慮建筑的審美性和便利性，提升建筑的實用性。

3.2 充分認識物業(yè)管理的重要性

在房地產(chǎn)項目設計中，要充分認識物業(yè)管理的重要性，考慮其基本需求。物業(yè)管理十分關鍵，其質(zhì)量對建筑的性能具有極大影響。當前，人們對生活質(zhì)量和生活品質(zhì)都有更高的要求，因此在項目設計中，要融入物業(yè)管理要素[2]。

3.3 設計符合項目定位

對于房地產(chǎn)建設來說，科學合理的目標定位對其具有決定性作用。在房地產(chǎn)設計工作中，應對房地產(chǎn)項目進行充分分析，了解其定位標準，基于此開展項目工程設計工作，進而使設計更加科學合理。

4 策劃與規(guī)劃設計相結(jié)合的意義

房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計不可分割，二者相輔相成，通過共同作用，使房地產(chǎn)設計方案更加科學合理。首先，在前期策劃過程中，要詳細分析房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況并在此基礎上進行策劃。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)中，無論是綠化設計還是景觀設計，都是十分關鍵的。其次，規(guī)劃設計必須在房地產(chǎn)前期策劃的基礎上開展，后者是前者的基礎，規(guī)劃設計把前期策劃轉(zhuǎn)化為理論，進而完成項目設計，使建筑更加科學合理。最后，房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設計充分融合，有利于工程成本得到有效控制，使房地產(chǎn)開發(fā)更加順利。

在項目設計策劃中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將市場作為項目設計的立足點，重視居住品質(zhì)，提高技術標準，一步一個腳印地推進工程建設。無論是對出售的物業(yè)，還是企業(yè)本身持有的業(yè)務，均應高度重視，采取相應措施，做好業(yè)務保值工作，鼓勵設計人員設計出更具藝術感的建筑項目，提高建筑項目的品質(zhì)。

5 策劃與規(guī)劃設計相結(jié)合的內(nèi)容分析

5.1 合理選擇設計單位

目前，按照設計單位的規(guī)模，可以將設計單位分為三類。

一是大型設計院，通常其規(guī)模較大，具有較高的綜合實力和較多的優(yōu)秀設計人才。無論是檔案管理，還是內(nèi)部會審會簽，都具有較好的執(zhí)行效果，其圖紙設計過程通常更加仔細嚴格，基本上不會出現(xiàn)錯缺漏等問題，有利于更好地開展后期施工，從而提高項目管理水平。但是這類設計單位存在著設計方案不夠新穎、過于保守、欠缺創(chuàng)意，以及缺乏創(chuàng)新意識等問題，導致其設計具有一定的局限性，無法滿足業(yè)主的設計要求。

二是中型設計院，與大型設計院相比，中型設計院實力較弱，資源配備也有所不足。但是，其設計師具有豐富的設計經(jīng)驗和較強的設計能力。

三是小型設計院，其通常受控于房地產(chǎn)建設單位，缺乏完善的管理制度，內(nèi)部各項管理都存在一定問題，導致其設計質(zhì)量堪憂[3]。

5.2 方案設計

在房地產(chǎn)開發(fā)中，總體開發(fā)設想尤為關鍵，其對房地產(chǎn)未來的發(fā)展具有深遠影響。因此，在明確總體開發(fā)設想的過程中，要科學預測房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流。同時，為了使房地產(chǎn)開發(fā)與目標群體的需求相符合，必須對目標群體充分進行市場調(diào)研。除此之外，還應在開發(fā)商要求的利潤內(nèi)進行總體開發(fā)設計，并將開發(fā)商要求的品牌規(guī)劃其中。對上述元素進行充分設想后，再開展房地產(chǎn)的前期策劃與規(guī)劃設計工作，可以更好地設計相關內(nèi)容，使開發(fā)周期更加合理，進而提升工程的綜合效益。

在設計總體平面布置圖時，要全面了解項目地點的具體地形和地質(zhì)條件，確定設計方案的過程中要以建筑地的自然環(huán)境為前提，合理利用場內(nèi)資源。設計總平面布置圖必須滿足國家對綠地率等的相關要求，并充分考慮建筑地相關的地貌地形，通過縱向布置的方式保證質(zhì)量和整體效果。

當前的城市建筑設計發(fā)展中，景觀都市主義已經(jīng)成為設計主流，其在某種意義上是城市景觀的延續(xù)。就景觀本身而言，是一種支撐結(jié)構(gòu)，在城市建筑中十分常見，能夠容納各種各樣的公共基礎設施，并為基礎設施提供多樣化服務。在規(guī)劃設計中，應基于地塊特征，充分考慮城市的具體發(fā)展情況，不僅要滿足不同的用地需求，而且要根據(jù)地塊情況對其進行整合，從而形成具有連續(xù)性的地標景觀。在這一過程中，通常會使用過街天橋或架空層的方式，通過對兩個地塊進行科學合理的整合處理，提升城市綜合體規(guī)劃的質(zhì)量。

5.3 綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃時，做好相關的綠化工作是必要的。在策劃工作完成后，要通過圖紙的方式將規(guī)劃設計出來，設計人員和開發(fā)商應詳細了解設計的具體內(nèi)容，將二者充分結(jié)合，進而打造現(xiàn)代化的綠色小區(qū)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，通過科學合理地設置綠化景觀，可以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境，增加小區(qū)的吸引力，為居民營造更加舒適的生活環(huán)境。

6 結(jié)語

目前，我國的城市建筑水平得到了很大程度的提高，在一定程度上促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況看，其數(shù)量與日俱增，規(guī)模逐漸擴大，而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻越來越低。房地產(chǎn)開發(fā)具有更高的效率，做好房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計，不僅有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，而且有利于推動我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻

[1] 隋永曉.探討房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計的結(jié)合[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2017（7）：95.

[2] 楊瑛.論房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃定位的作用——以中星美華村項目為例[J].住宅科技，2016，36（6）：14-19.

[3] 沈月紅.房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設計的有機契合——以南京恒盛金陵灣項目為例[J].城市住宅，2014（7）：66-70.