付承彪

摘 要：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，既離不開項(xiàng)目決策的科學(xué)性、實(shí)施的合理性，也離不開科學(xué)合理的設(shè)計(jì)決策意圖。通過微觀設(shè)計(jì)圖紙，呈現(xiàn)宏觀意圖，指導(dǎo)工程施工。因此，在設(shè)計(jì)階段，不僅要注重宏觀策劃，而且要注重控制施工圖紙的細(xì)節(jié)，并將二者有效融合。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);前期策劃;規(guī)劃設(shè)計(jì);契合

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1064（2021）04-066-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.033

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)尤為關(guān)鍵，保證二者的質(zhì)量至關(guān)重要，有助于提升房地產(chǎn)投資效率，進(jìn)而全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施來說，房地產(chǎn)開發(fā)前期是十分關(guān)鍵的，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施具有一定影響。因此，應(yīng)將規(guī)劃設(shè)計(jì)與策劃有機(jī)融合，不僅能夠降低項(xiàng)目開發(fā)成本，而且能夠提升經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的具體內(nèi)容，其通常具有統(tǒng)領(lǐng)全局的作用，往往以整體視角出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的規(guī)劃，而在這一過程中，要收集市場(chǎng)最新信息，根據(jù)實(shí)際情況明確開發(fā)項(xiàng)目的定位。除此之外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，討論其是否具有可行性，進(jìn)而為開發(fā)商的決策提供依據(jù)。從某種意義上說，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃相當(dāng)于咨詢，其策劃的結(jié)果具有重要的意義，對(duì)項(xiàng)目的順利完成具有決定性作用，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)行效果產(chǎn)生一定的影響。換言之，對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)決策來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃發(fā)揮著十分重要的作用，二者聯(lián)系密切，后者是前者的前提，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃內(nèi)容

2.1 市場(chǎng)環(huán)境分析

市場(chǎng)環(huán)境分析主要包括兩方面內(nèi)容，一是市場(chǎng)環(huán)境狀況，二是各類房地產(chǎn)供需分析。前者需要對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況等進(jìn)行分析，后者需要對(duì)寫字樓等供需情況進(jìn)行分析。

2.2 市場(chǎng)調(diào)查分析

市場(chǎng)調(diào)查分析主要涉及以下六個(gè)方面內(nèi)容：一是項(xiàng)目概況，主要指項(xiàng)目的位置、名稱等;二是項(xiàng)目商業(yè)投資前景分析，主要指商鋪成交價(jià)等;三是項(xiàng)目市場(chǎng)定位，如對(duì)商業(yè)零售業(yè)主力客戶群進(jìn)行分析;四是主題概念，如對(duì)項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析，從而分析項(xiàng)目的作用和價(jià)值;五是具體規(guī)劃，如功能結(jié)構(gòu)體系等;六是項(xiàng)目配套支撐體系，如質(zhì)量防控體系等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.1堅(jiān)持以人為本

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，并沒有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃項(xiàng)目，如果盲目啟動(dòng)項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)為業(yè)主帶來一系列問題。房地產(chǎn)開發(fā)商主要任務(wù)是為住戶提供服務(wù)，因此在對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，應(yīng)該堅(jiān)持以人為本，使房地產(chǎn)居住起來舒適度更高，進(jìn)而為居民提供更好的居住環(huán)境。但是在日常生活中，很多小區(qū)的主干道設(shè)計(jì)存在各種各樣的問題，車輛不遵守通行要求，而行人也隨意亂走。比如，有些小區(qū)的大門鄰近十字路口，車輛擁堵導(dǎo)致居民出行不便，還遺留很多安全隱患，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，應(yīng)該充分考慮建筑的審美性和便利性，提升建筑的實(shí)用性。

3.2 充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，要充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的重要性，考慮其基本需求。物業(yè)管理十分關(guān)鍵，其質(zhì)量對(duì)建筑的性能具有極大影響。當(dāng)前，人們對(duì)生活質(zhì)量和生活品質(zhì)都有更高的要求，因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，要融入物業(yè)管理要素[2]。

3.3 設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位

對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)來說，科學(xué)合理的目標(biāo)定位對(duì)其具有決定性作用。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行充分分析，了解其定位標(biāo)準(zhǔn)，基于此開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)工作，進(jìn)而使設(shè)計(jì)更加科學(xué)合理。

4 策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合的意義

房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)不可分割，二者相輔相成，通過共同作用，使房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案更加科學(xué)合理。首先，在前期策劃過程中，要詳細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行策劃。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)中，無論是綠化設(shè)計(jì)還是景觀設(shè)計(jì)，都是十分關(guān)鍵的。其次，規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在房地產(chǎn)前期策劃的基礎(chǔ)上開展，后者是前者的基礎(chǔ)，規(guī)劃設(shè)計(jì)把前期策劃轉(zhuǎn)化為理論，進(jìn)而完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)，使建筑更加科學(xué)合理。最后，房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)充分融合，有利于工程成本得到有效控制，使房地產(chǎn)開發(fā)更加順利。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將市場(chǎng)作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的立足點(diǎn)，重視居住品質(zhì)，提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，一步一個(gè)腳印地推進(jìn)工程建設(shè)。無論是對(duì)出售的物業(yè)，還是企業(yè)本身持有的業(yè)務(wù)，均應(yīng)高度重視，采取相應(yīng)措施，做好業(yè)務(wù)保值工作，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)出更具藝術(shù)感的建筑項(xiàng)目，提高建筑項(xiàng)目的品質(zhì)。

5 策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合的內(nèi)容分析

5.1 合理選擇設(shè)計(jì)單位

目前，按照設(shè)計(jì)單位的規(guī)模，可以將設(shè)計(jì)單位分為三類。

一是大型設(shè)計(jì)院，通常其規(guī)模較大，具有較高的綜合實(shí)力和較多的優(yōu)秀設(shè)計(jì)人才。無論是檔案管理，還是內(nèi)部會(huì)審會(huì)簽，都具有較好的執(zhí)行效果，其圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程通常更加仔細(xì)嚴(yán)格，基本上不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)缺漏等問題，有利于更好地開展后期施工，從而提高項(xiàng)目管理水平。但是這類設(shè)計(jì)單位存在著設(shè)計(jì)方案不夠新穎、過于保守、欠缺創(chuàng)意，以及缺乏創(chuàng)新意識(shí)等問題，導(dǎo)致其設(shè)計(jì)具有一定的局限性，無法滿足業(yè)主的設(shè)計(jì)要求。

二是中型設(shè)計(jì)院，與大型設(shè)計(jì)院相比，中型設(shè)計(jì)院實(shí)力較弱，資源配備也有所不足。但是，其設(shè)計(jì)師具有豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力。

三是小型設(shè)計(jì)院，其通常受控于房地產(chǎn)建設(shè)單位，缺乏完善的管理制度，內(nèi)部各項(xiàng)管理都存在一定問題，導(dǎo)致其設(shè)計(jì)質(zhì)量堪憂[3]。

5.2 方案設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，總體開發(fā)設(shè)想尤為關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。因此，在明確總體開發(fā)設(shè)想的過程中，要科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流。同時(shí)，為了使房地產(chǎn)開發(fā)與目標(biāo)群體的需求相符合，必須對(duì)目標(biāo)群體充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。除此之外，還應(yīng)在開發(fā)商要求的利潤(rùn)內(nèi)進(jìn)行總體開發(fā)設(shè)計(jì)，并將開發(fā)商要求的品牌規(guī)劃其中。對(duì)上述元素進(jìn)行充分設(shè)想后，再開展房地產(chǎn)的前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以更好地設(shè)計(jì)相關(guān)內(nèi)容，使開發(fā)周期更加合理，進(jìn)而提升工程的綜合效益。

在設(shè)計(jì)總體平面布置圖時(shí)，要全面了解項(xiàng)目地點(diǎn)的具體地形和地質(zhì)條件，確定設(shè)計(jì)方案的過程中要以建筑地的自然環(huán)境為前提，合理利用場(chǎng)內(nèi)資源。設(shè)計(jì)總平面布置圖必須滿足國(guó)家對(duì)綠地率等的相關(guān)要求，并充分考慮建筑地相關(guān)的地貌地形，通過縱向布置的方式保證質(zhì)量和整體效果。

當(dāng)前的城市建筑設(shè)計(jì)發(fā)展中，景觀都市主義已經(jīng)成為設(shè)計(jì)主流，其在某種意義上是城市景觀的延續(xù)。就景觀本身而言，是一種支撐結(jié)構(gòu)，在城市建筑中十分常見，能夠容納各種各樣的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并為基礎(chǔ)設(shè)施提供多樣化服務(wù)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)基于地塊特征，充分考慮城市的具體發(fā)展情況，不僅要滿足不同的用地需求，而且要根據(jù)地塊情況對(duì)其進(jìn)行整合，從而形成具有連續(xù)性的地標(biāo)景觀。在這一過程中，通常會(huì)使用過街天橋或架空層的方式，通過對(duì)兩個(gè)地塊進(jìn)行科學(xué)合理的整合處理，提升城市綜合體規(guī)劃的質(zhì)量。

5.3 綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃時(shí)，做好相關(guān)的綠化工作是必要的。在策劃工作完成后，要通過圖紙的方式將規(guī)劃設(shè)計(jì)出來，設(shè)計(jì)人員和開發(fā)商應(yīng)詳細(xì)了解設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容，將二者充分結(jié)合，進(jìn)而打造現(xiàn)代化的綠色小區(qū)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，通過科學(xué)合理地設(shè)置綠化景觀，可以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境，增加小區(qū)的吸引力，為居民營(yíng)造更加舒適的生活環(huán)境。

6 結(jié)語(yǔ)

目前，我國(guó)的城市建筑水平得到了很大程度的提高，在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況看，其數(shù)量與日俱增，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻越來越低。房地產(chǎn)開發(fā)具有更高的效率，做好房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，而且有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[3] 沈月紅.房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)契合——以南京恒盛金陵灣項(xiàng)目為例[J].城市住宅，2014（7）：66-70.