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        《民法典》下結(jié)建人防車位的權(quán)屬分析

        2021-09-07 11:36:03蘇里
        中國房地產(chǎn)·市場版 2021年8期

        摘要:地下人防車位是平戰(zhàn)結(jié)合的地下建筑,通常分為單建式和結(jié)建式,其中結(jié)建人防車位多以住宅小區(qū)地下人防車位為主,是城市交運(yùn)系統(tǒng)中的重要組成部分。但是,法律層面對此類人防車位的權(quán)屬界定并不清晰,地方法規(guī)之間存在較大差異,司法判例的結(jié)果也各有異同。梳理現(xiàn)行法律、地方法規(guī),并對近年中、高級(jí)人民法院相關(guān)判例進(jìn)行整理與分析。

        關(guān)鍵詞:《民法典》;結(jié)建人防車位;司法判例

        中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

        文章編號(hào):1001-9138-(2021)08-0050-53 收稿日期:2021-05-27

        1 結(jié)建人防車位的權(quán)屬爭議

        單建人防車位是指獨(dú)立建造在地表以下,并不附著地面其他建筑物而建設(shè)的人民防空工程,平時(shí)用作車位,戰(zhàn)時(shí)用作掩體,其投資多由政府完成,例如防空洞、廣場地下空間等。單建人防車位的權(quán)屬并無爭議,根據(jù)《國防法》第40條規(guī)定,國家和政府投入建設(shè)的國防資產(chǎn)理應(yīng)屬于國家所有。結(jié)建人防車位是指按國家規(guī)定結(jié)合民用建筑修建的防空地下室,其上部有堅(jiān)固性地面建筑物,平時(shí)用作車位,戰(zhàn)時(shí)用作掩體,其投資由社會(huì)資本完成,最典型的就是住宅小區(qū)地下人防車位。對于結(jié)建人防車位權(quán)屬界定的問題,法學(xué)界各有爭論,歸納起來主要有6種觀點(diǎn):國家所有說、建設(shè)單位所有說、業(yè)主共有說、約定歸屬說、登記確權(quán)說及成本說。

        2 結(jié)建人防車位的相關(guān)法律、法規(guī)

        2.1 相關(guān)法律

        《民法典》物權(quán)編首先強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)國家所有權(quán)的排他性,原《物權(quán)法》第41條“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)”中“單位”一詞在《民法典》物權(quán)編中調(diào)整為“組織”,這樣的調(diào)整進(jìn)一步明確排他性的范圍;《民法典》物權(quán)編第254條同樣明確國防資產(chǎn)屬于國家所有,這與原《物權(quán)法》保持一致,即可推定屬于國防資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)屬于國家所有;《民法典》物權(quán)編第352條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人,但是有相反證據(jù)證明的除外”,本法條也與原《物權(quán)法》保持一致,所以同樣存在相反證據(jù)證明的不確定性以及結(jié)建防空地下室所占據(jù)地下空間和地表建設(shè)用地使用權(quán)關(guān)系的問題。

        《國防法》于2020年12月26日的全國人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議中修訂通過,其中54條修改、6條增加、3條刪除中并不包括第40條,也就是對國防資產(chǎn)的定義并未發(fā)生任何變化:“國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)”法條中“直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源”是定義為國防資產(chǎn)的必要條件。也由此產(chǎn)生“人防工程易地建設(shè)費(fèi)”等行政事業(yè)性收費(fèi)減免是否屬于國家“直接投入”的問題。

        《防空法》第5條規(guī)定:“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。本法條雖然不涉及權(quán)屬約定,但明確了投資和收益之間的關(guān)系。司法判例中支持結(jié)建人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法性的結(jié)論大多是以本法條為依據(jù)。

        根據(jù)《民法典》物權(quán)編第275條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。該條適用的前提是規(guī)劃和權(quán)屬明確,在此基礎(chǔ)上方可進(jìn)行出售、贈(zèng)與和出租?!斗揽辗ā返?條明確了“誰投資、誰使用、誰收益”的基本原則,但并未明確“誰所有”。雖然《國防法》第40條規(guī)定:“國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn),國防資產(chǎn)歸國家所有”,但根據(jù)《防空法》第5條,人防工程建設(shè)的投資是由企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人等多種途徑實(shí)現(xiàn)的。由于人防車位的投資主體并非國家唯一、投資資金也并非國家直接投入,因而無法推定人防車位屬于國家所有。對于人防車位資金投入來源的開發(fā)商而言,“投資”與“所有”之間也缺乏明確的法律依據(jù)來支持其內(nèi)在關(guān)系,況且人防車位的建設(shè)是法律規(guī)定開發(fā)商必須履行的義務(wù),這與投資行為本身的定義不相一致。至于全體業(yè)主是否擁有人防車位的所有權(quán),法律層面同樣沒有明確規(guī)定。

        2.2 相關(guān)地方法規(guī)、部門規(guī)章

        由1997年12月1日建設(shè)部出臺(tái)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》開始至今,已有40多個(gè)省份及城市出臺(tái)了相關(guān)地下空間利用和管理的規(guī)定,從地下空間的規(guī)劃管理、用地管理、建設(shè)管理、權(quán)屬登記、使用管理等方面做出相應(yīng)規(guī)定。由于上位法并沒有對人防車位的所有權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)確界定,這直接或間接導(dǎo)致下位法的地方法規(guī)、部門規(guī)章之間在權(quán)屬問題上存在巨大差異。以《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》《鄭州市城市地下空間開發(fā)利用管理暫行辦法》等為代表的地方法規(guī),明確人防工程的所有權(quán)歸投資者所有,并可按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行權(quán)屬登記;以《深圳市實(shí)施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》《杭州市人民防空工程管理規(guī)定》等為代表的地方法規(guī)卻并未對人防車位權(quán)屬進(jìn)行界定;以《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《溫州市物業(yè)管理辦法》等為代表的地方法規(guī)則有“向全體業(yè)主開放”的規(guī)定。如表1所示。

        3 結(jié)建人防車位的相關(guān)司法判例

        除了法律、法規(guī)層面,司法判例的判決結(jié)果對結(jié)建人防車位的權(quán)屬分析也尤為重要。筆者曾于中國裁判文書網(wǎng)中調(diào)查2018年以“理由”涉及“人防車位”的條件檢索中級(jí)、高級(jí)人民法院相關(guān)司法判例,并以同樣的條件調(diào)查了2020年的相關(guān)司法判例,具體調(diào)查結(jié)果如下。

        2018年:篩選出60條涉及結(jié)建人防車位所有權(quán)和使用權(quán)爭議的司法判例。在這些判決文書中,46份(76.67%)不予明確人防車位所有權(quán),但明確使用權(quán)為投資人(開發(fā)商)所有并且可以進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;2份(3.33%)支持開發(fā)商人防車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓至個(gè)人;1份(1.67%)支持當(dāng)?shù)厝朔儡囄粰?quán)屬登記政策,對開發(fā)商的所有權(quán)予以確認(rèn);1份(1.67%)不支持當(dāng)?shù)厝朔儡囄粰?quán)屬登記政策,未確認(rèn)其所有權(quán);3份(5.00%)判決為全體業(yè)主所有;7份(11.67%)判定車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)質(zhì)為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

        2020年:篩選出55條涉及結(jié)建人防車位所有權(quán)和使用權(quán)爭議的司法判例。在這些文書判決中,47份(85.45%)不予明確人防車位所有權(quán),但明確使用權(quán)為投資人(開發(fā)商)所有并且可以進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;5份(9.09%)明確國家擁有所有權(quán),而投資建設(shè)單位(開發(fā)商)擁有使用、收益權(quán);3份(5.45%)判決為全體業(yè)主所有(根據(jù)人防辦相關(guān)文件或明確人防車位包含在商品房銷售成本中)。

        可以看出,法院在判決中較為普遍的做法是不予確認(rèn)所有權(quán)歸屬,但根據(jù)“誰投資、誰收益”的原則來對結(jié)建人防車位實(shí)際投資者的使用權(quán)、收益期予以確認(rèn)和保護(hù)。所有權(quán)與使用權(quán)分離、不確認(rèn)所有權(quán)但確認(rèn)使用權(quán)的司法判決既不與法律條文相抵觸,也能相對公平的保證各方利益。在法律層面尚不明確人防車位所有權(quán)歸屬的情況下,近年司法判例的結(jié)果顯示出這一判決的思路可能將繼續(xù)延續(xù)。

        4 結(jié)建人防車位的權(quán)屬分析

        通過對現(xiàn)行法律法規(guī)的梳理以及最新司法判決的分析,結(jié)建人防車位的權(quán)屬判定應(yīng)結(jié)合以下四點(diǎn)進(jìn)行分析:

        首先,在實(shí)施的新法中,無論是《民法典》對《物權(quán)法》的延續(xù)修訂內(nèi)容,還是《國防法》的增修內(nèi)容,均未對結(jié)建人防車位的核心權(quán)屬問題做出明確約定。重要法條并沒有做出針對性的增補(bǔ)與修改,那么《民法典》時(shí)代的相關(guān)爭議可能還會(huì)延續(xù)。其次,既然上位法仍未明確,那么結(jié)建人防車位的權(quán)屬分析還要結(jié)合各地方法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,地方法規(guī)的相關(guān)權(quán)屬規(guī)定也同樣具備法律效力,可以作為權(quán)屬確定的重要依據(jù)。再次,結(jié)建人防車位是否計(jì)入分?jǐn)偨ㄖ娣e是影響法院對權(quán)屬判決的重要因素。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第9條規(guī)定,“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積”。目前,絕大多數(shù)結(jié)建人防車位建筑面積的分?jǐn)傄?guī)則都遵守建設(shè)部此項(xiàng)規(guī)定。最后,商品房銷售價(jià)格中是否包含結(jié)建人防車位的建設(shè)成本同樣影響最終判決的走向。如(2020)贛10民終991號(hào)、(2020)蘇02民終554號(hào)等裁判文書中所載,在有物價(jià)局批復(fù)或其他證據(jù)證明結(jié)建人防車位成本分?jǐn)傊辽唐贩夸N售價(jià)格的情況下,其投資主體已發(fā)生轉(zhuǎn)移,收益權(quán)利歸屬于轉(zhuǎn)移后的實(shí)際投資者——全體業(yè)主。但由于實(shí)際案件中爭議雙方進(jìn)行此項(xiàng)舉證往往是十分困難的,所以負(fù)有舉證責(zé)任的一方通常處于不利地位。

        參考文獻(xiàn):

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        2.唐海軍.權(quán)利沖突視域下小區(qū)車位所有權(quán)歸屬探究.中國政法大學(xué).2020

        3.張鵬.論我國結(jié)建防空地下室的權(quán)利歸屬.學(xué)習(xí)與探索.2020.11

        4.孟露.住宅小區(qū)人防車庫所有權(quán)歸屬的司法實(shí)證研究.河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào).2020.04

        5.劉閱春.人防車位應(yīng)排除約定歸屬之適用.法律適用.2013.02

        6.董為紅 張曉顏 劉炎.地下車位開發(fā)管理及確權(quán)登記調(diào)查.中國土地.2021.01

        作者簡介:蘇里,西安天正房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問有限公司。

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