寧蒲

地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，在“活下去”、“穩(wěn)定壓倒一切”成為行業(yè)主旋律的情況下，新城控股（601155.SH）再次交上了一份優(yōu)異的成績(jī)單。8月27日，新城控股發(fā)布的2021年半年度報(bào)告顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入791.05億元，同比增長(zhǎng)109.63%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)43.06億元，同比增長(zhǎng)34.40%。

在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)下，新城控股構(gòu)筑了可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)靚麗。與此同時(shí)，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金552億元，凈負(fù)債率僅為60%，財(cái)務(wù)指標(biāo)保持安全穩(wěn)健，第三方評(píng)級(jí)、融資能力持續(xù)提升。憑借各方面的優(yōu)異表現(xiàn)，新城控股正成為高質(zhì)量成長(zhǎng)性房企的范本之一。

業(yè)績(jī)穩(wěn)增財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化基本面保持高質(zhì)量水平

今年上半年，新城控股堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，在天津、江蘇、浙江等優(yōu)勢(shì)區(qū)域持續(xù)深耕，并把“有回籠的銷售、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”貫徹到經(jīng)營(yíng)動(dòng)作和管理思路之中。上半年新城控股共實(shí)現(xiàn)合約銷售額1176.64億元，同比增長(zhǎng)20.65%;累計(jì)銷售面積約1086.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.87%。

更重要的是，在穩(wěn)字當(dāng)頭的當(dāng)下，新城控股在擴(kuò)張同時(shí)保持了較高水平的財(cái)務(wù)穩(wěn)健度。截至上半年底，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%;凈負(fù)債率為60.48%，維持行業(yè)低位;公司在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比約1.44倍。

新城控股上半年融資也表現(xiàn)亮眼。今年2月成功發(fā)行一筆4.04億美元、5.25年期無(wú)抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%。期內(nèi)，新城控股還成功發(fā)行了首筆規(guī)模3億美元的綠色美元債，期限4.25年，票面利率為4.625%，這標(biāo)志著新城控股邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

值得一提的是，新城控股在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域也走在了行業(yè)前列。據(jù)悉，公司正籌劃通過(guò)境外控股子公司，將9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向投資者發(fā)行信托份額，以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。在當(dāng)下的房企融資困境之下，新城控股此舉不僅顯示了資本市場(chǎng)對(duì)于公司底層商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的認(rèn)可，更拓展了寶貴的融資渠道。

而財(cái)務(wù)的穩(wěn)健表現(xiàn)，也獲得了資本市場(chǎng)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。去年12月，惠譽(yù)將新城發(fā)展的長(zhǎng)期本外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)及新城控股的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)由“BB”上調(diào)至“BB+”，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”，將新城發(fā)展、新城控股、新城環(huán)球的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)上調(diào)至“BB+”。今年1月，穆迪將新城發(fā)展及新城控股的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，同時(shí)，將新城控股、新城發(fā)展現(xiàn)有票據(jù)的高級(jí)無(wú)擔(dān)保債務(wù)評(píng)級(jí)分別從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”、從“Ba3”調(diào)升至“Ba2”。

繼國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在短短數(shù)月內(nèi)紛紛上調(diào)新城控股的主體評(píng)級(jí)，7月16日，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信國(guó)際旗下的中誠(chéng)信亞太宣布，將新城控股的境外長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定;并將其高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)突出抵御波動(dòng)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力顯著提升

作為新城控股“雙輪驅(qū)動(dòng)”另一輪的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則繼續(xù)展現(xiàn)出穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭，半年報(bào)顯示，上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入39.38億，同比增長(zhǎng)近73%。

在2020年吾悅廣場(chǎng)開啟百店時(shí)代之后，今年上半年吾悅廣場(chǎng)又新開業(yè)5座。截至6月底，吾悅廣場(chǎng)已開業(yè)面積達(dá)950.67萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)62.06%。截至8月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到177座，進(jìn)駐全國(guó)131個(gè)城市。

值得注意的是，作為近年崛起的商業(yè)地產(chǎn)品牌，吾悅廣場(chǎng)不僅穩(wěn)步發(fā)展，更保持了良好運(yùn)營(yíng)，即使在疫情影響尚未完全消退的情況下，平均出租率仍處行業(yè)較高水平，達(dá)到97.12%，出租及管理毛利率高達(dá)70.58%。

根據(jù)計(jì)劃，下半年吾悅廣場(chǎng)還將新開業(yè)25座?？紤]到下半年開業(yè)潮疊加去年新開業(yè)項(xiàng)目成熟度提升，華泰證券預(yù)計(jì)，吾悅廣場(chǎng)完成全年新開30座、總收入85億元的目標(biāo)是大概率事件。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)明顯、外部周期變化的當(dāng)下，房企正紛紛打造多元化業(yè)務(wù)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)得好，不僅利潤(rùn)較高，還能為企業(yè)帶來(lái)可觀且持續(xù)的現(xiàn)金流，有效平滑周期影響，助力企業(yè)在市場(chǎng)波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。從近年來(lái)新城控股在該商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的綜合運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，公司雙輪驅(qū)動(dòng)機(jī)制已趨于成熟，不僅有效平滑波動(dòng)，形成了良好的內(nèi)生循環(huán)，還具有較強(qiáng)的對(duì)外延展性，為新城控股的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展提供了日益充足的動(dòng)力。