一、海外置業(yè)的投資陷阱

1、價格信息不對稱

信息不對稱是海外投資置業(yè)的普遍難題。因為距離、語言等等限制，境外房產(chǎn)很難做到買賣雙方信息對等。在這種情況下，投資者往往處于劣勢。

不良中介利用不對稱信息，超常溢價出售房產(chǎn)也時而有之。投資者高價買入房產(chǎn)，卻很難轉(zhuǎn)售，不僅回報期被遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉長，而且投資成本也被套牢。

2、手續(xù)不全

有的國外開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的海外房產(chǎn)，在尚未取得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的情況下就出售給中國買家。一旦此類房產(chǎn)長時間無法通過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，中國買家就難以獲得合法產(chǎn)權(quán)。

3、虛報包租及租金承諾

警惕投資收益過高的項目。

很多開發(fā)商或中介承諾高收益的項目，要么是存在虛假宣傳;要么是包含了各種稅費、手續(xù)費，比如宣傳年租金收益凈回報率為7%，但扣除各種稅費后可能只有4%，真正到手的收益遠(yuǎn)不如預(yù)期。

值得說明的是，海外房產(chǎn)雖然不可能會像國內(nèi)那樣突然發(fā)動，給你來個一年翻一番，但健康的租售比一直是它最亮眼的地方。當(dāng)然，還得找準(zhǔn)區(qū)域板塊。

4、學(xué)區(qū)房愿望落空

很大一部分投資人在海外買房，是考慮到孩子的教育問題，而在海外不少國家的學(xué)校都有公私之分。投資人需要明確的是，一般只有公立的中小學(xué)才跟“學(xué)區(qū)”有關(guān)，私立學(xué)校的入學(xué)與學(xué)區(qū)無關(guān)。

所以，在選擇房源時要警惕這一點，考察清楚附近究竟是哪類學(xué)校。

二、海外置業(yè)還需要知道的事

胡潤《中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要的目標(biāo)，近年來該趨勢更是有增無減。

海外投資是一大趨勢，但海外置業(yè)卻也有三大難題。

一是怎么買，二是怎么管，三是怎么賣。

買入、賣出的時機(jī)很重要。但海外置業(yè)，通常我們并不太建議短炒，因為不太現(xiàn)實，也難以操作。

除非是本身就在當(dāng)?shù)鼐幼』蛘吖ぷ?，操作起來方便一些。但是不動產(chǎn)本身的流動性不像其他金融產(chǎn)品，能夠快速買賣。所以在中間持有期間，對于用作投資用途的買家來說，如何管理、如何出租、如何獲得穩(wěn)定的租金回報，就非常重要了。

而對于個人投資者而言，海外置業(yè)與國內(nèi)購置房產(chǎn)最顯著的區(qū)別在于投資理念的不同。

1、入鄉(xiāng)隨俗

海外置業(yè)，房子基本是出租或轉(zhuǎn)手給當(dāng)?shù)厝?，那么?dāng)?shù)厝说男枨蠛拖埠貌抛钪匾?/p>

之前有客戶在購置普吉島公寓的時候，跟學(xué)翼君說不喜歡4棟，嫌數(shù)字不吉利。

還有很多客戶在選購馬來西亞房產(chǎn)時，都喜歡挑選坐北朝南的房子。

這兩類客戶就沒有很好地“入鄉(xiāng)隨俗”，一是因為泰國的本地租客其實是不忌諱4的;二來呢，坐北朝南的房型只適合中國所在地理位置和中國的傳統(tǒng)文化，在馬來西亞，人們對于方位的考慮主要集中在光照方面，而非一定要選坐北朝南的房型。馬來西亞一年四季都為夏季，房子只要避免朝西就好。

2、分散風(fēng)險

海外置業(yè)的根本在于分散資產(chǎn)的風(fēng)險，其次才是獲利。

如果你國內(nèi)配置已充足，在國內(nèi)樓市估值普遍過高的當(dāng)下，考慮優(yōu)質(zhì)的海外置業(yè)標(biāo)的，會是個不錯的選擇，畢竟多一個籃子的雞蛋總是好的。

但需要提醒的是，海外房產(chǎn)的有些玩法，除非你很專業(yè)，否則最好是不要去碰。

比如炒地皮，在跟客戶交流的過程中，我們的置業(yè)顧問不止一次的遇到過有這樣想法的人。

其實，人不在海外，對于市場情況又不能隨時掌握，炒地皮這樣的行為是有很大風(fēng)險的。再比如零首付也是如此，價格混亂、爛尾延期都是不可控的風(fēng)險，想要狠賺一筆，和海外置業(yè)的根本目標(biāo)已經(jīng)背道而馳了。

除了以上兩點，如果要進(jìn)行海外房產(chǎn)配置，還需要考慮哪些因素呢？

1、考察當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境

投資環(huán)境包括很多，比如當(dāng)?shù)氐恼谓?jīng)濟(jì)環(huán)境，比如貨幣對人民幣的匯率波動。

除了宏觀的考察，還要注意自己的意向房產(chǎn)的租售比（即月租金和房產(chǎn)價值的比值）。租售比高，則意味著出租獲得的收益較好;如果租售比低，則通過低買高賣的投資形式較好。

2、了解當(dāng)?shù)卣?/p>

海外房地產(chǎn)市場對于中國客戶來說是陌生的，中國客戶很難單獨了解清楚不同國家的不同法律體系、市場規(guī)則以及購房政策等內(nèi)容。這個時候，就需要聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)、律師來把關(guān)，防止出現(xiàn)意想不到的風(fēng)險。

每個國家都有自己的政策規(guī)定，不少國家對于外國人買房都有各種不同的限制條件。

1）美國買房限制

從購房資格方面來講，美國并不限制外國人在美國買房，且無套數(shù)限制。從貸款方面來講，外國人可以在美國貸款買房，但申請條件比本地人嚴(yán)苛，而且對外國人來說30萬美金以下的房產(chǎn)一般不接受貸款。

2）泰國買房限制

泰國法律不允許外國人購買土地，只允許購買公寓，且一個項目只有49%的公寓能賣給外國人，剩下51%必須賣給泰國人。

3）新加坡買房限制

在新加坡，中國客戶不能購買政府組屋。組屋是新加坡政府專門給當(dāng)?shù)厝私ㄔ斓姆孔?，房價要低于市場價格。外國人可在新加坡購買的房地產(chǎn)包括私人公寓和圣淘沙有地私宅。

4）日本買房限制

在日本，具有永住身份并有正當(dāng)工作收入的外國人，有機(jī)會可以零首付貸款買下房子;持3年簽證的就職人員也有機(jī)會貸款買房。但無論是持有哪種身份，只要不是一次性付清，辦理貸款時都要接受非常嚴(yán)格的年收入審查。

某些國外的法律規(guī)定與中國差異很大，很多行為在國內(nèi)并不違法，但到了國外就有可能觸犯了法律的底線。

小編給您舉一個非常有趣的例子。

美國的法律保護(hù)弱者，租戶受到很全面的保護(hù)。中國客戶在美國買了房，把房子出租出去，按照美國法律規(guī)定是不能隨便把租戶趕走的。

比如您投資的美國房子的暖氣壞了，租戶打了電話給你，要求修理暖氣。倘若你沒有及時修好暖氣，就違反了美國的法律。一旦租戶到當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，你就有可能被法院抓起來，因為暖氣沒修好，相當(dāng)于謀財害命。

在我們中國人聽起來，這好像是在說笑話，但觸犯法律可不是開玩笑的喔。

再比如，中國客戶在德國買了房，把房子出租后，不能隨意上漲租金。如果業(yè)主一下抬高房租，高漲30%，就違反了德國的法律。

投資人在買房和出租房屋的時候，一定要及時掌握和了解當(dāng)?shù)氐恼呒靶畔?，才能做到心中有?shù)，開啟海外購房之旅。

3、知曉常規(guī)稅費

買房前請算好整個成本。和國內(nèi)基本房貸下來你就可以做個甩手掌柜不同，國外不少地方都是有房產(chǎn)稅、空置稅、交易稅，甚至有強(qiáng)制定期維修翻新費用，賬本一定要拎得清。

拿以下幾個熱門投資國家來說。

1）美國

美國的房產(chǎn)稅是一筆不少的支出。目前美國的房產(chǎn)稅率是由當(dāng)?shù)馗鱾€政府決定的，平均是在1%到3%之間，房價越貴，房產(chǎn)稅越高。

不過在美國買房，不僅要繳納房產(chǎn)稅，而且還要按照投資屬性繳納出租的個人所得稅。

購買期支付稅費包括：

產(chǎn)權(quán)調(diào)查費：200—300美元;

產(chǎn)權(quán)保險費：房屋價格的0.3%—0.5%;

登記費：100美元;

地稅調(diào)整：1—6個月的地產(chǎn)稅;

律師費：500—3000美元;

房管協(xié)會費：3個月物業(yè)費;

房屋估價費、房檢費、公證費和勘查費：900—2000美元。

持有期間支付稅費包括：

房產(chǎn)稅：房屋價格的1%—3%/年;

房屋保險費：1000—1500美元/年;

物業(yè)費：房屋價格的0.3%—2.8%。

個人所得稅（出租才需要繳納）：出租收入金額的10%——35%。

2）泰國

購買泰國房產(chǎn)的手續(xù)很簡單，沒有遺產(chǎn)稅，稅費見下表。泰國房地產(chǎn)稅的征收部門是泰國地方行政機(jī)關(guān)，不是土地廳，也不是稅務(wù)局。

另外，由于去年是泰國房產(chǎn)開始收稅的第一年，政府部門對于自住及出租的認(rèn)定有爭論，加上疫情等原因，所以默認(rèn)公寓狀態(tài)為自住。而大部分中國投資者的房產(chǎn)價值應(yīng)該在5000萬泰銖以下，因此絕大部分適用稅率為0.02%。

以一套500萬泰銖（折合人民幣約105萬元）的房產(chǎn)為例，稅率為0.02%，即應(yīng)繳稅金1000泰銖。而去年泰國政府為減輕民眾負(fù)擔(dān)，將房地產(chǎn)稅收打了一折，只需要繳100泰銖（折合人民幣約21元）就可以了。

每一個國家或者地區(qū)的稅費規(guī)定和法律環(huán)境都不同，這些背后的成本支出很多都是購房之后才浮現(xiàn)出來，所以在決定買房前，了解清楚當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策和規(guī)定是基礎(chǔ)必要。

三、海外置業(yè)買哪里

知道了海外購房的坑，掌握了海外購房的基本知識，接下來要考慮的，就是買哪里房的問題了。

購置海外資產(chǎn)，最重要的是要找到匹配自己需求的項目。

投資需求和偏好不明確，就會發(fā)現(xiàn)自己什么都想要，問的問題要么非常大，要么非常小，這種情況就太容易上錯車了。

就連選基金和理財產(chǎn)品前，平臺都得問你一句：您是保守型還是激進(jìn)型投資者？而房產(chǎn)投資，其實和投資理財產(chǎn)品的道理也一樣。

首先，考慮投資預(yù)算有多少？50萬？100萬？200萬？500萬以上？每一檔對應(yīng)的市場和項目都不一樣。200萬能買大平層，50萬也能買到回報率非常不錯的小公寓。

其次，要評估個人置業(yè)需求和偏好情況，有子女教育需求嗎？有移民考慮嗎？

老牌資本主義國家已經(jīng)高度城市化了，在這樣的國家置業(yè)，投資回報率可能不亮眼了。但這些國家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，房產(chǎn)制度完善，配套的金融服務(wù)也非常成熟，海外購房者往往可以用較少的資金，通過加杠桿貸款購房。例如，英國就是如此。

還有一類國家叫移民國家，如希臘、保加利亞等，買房就能獲得當(dāng)?shù)氐挠谰由矸?，即我們常說的“綠卡”。與此同時，投資人還可以享受當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育福利。

再來，就是受人追捧的以泰國、馬來西亞為首的東南亞板塊。這兩個國家的房產(chǎn)以便宜、入手門檻低為主要優(yōu)勢，且未來會有更多常駐人口的導(dǎo)入，加之軌道交通的完善和建設(shè)，會是潛力股。

只有明確花錢的目的，才能讓這筆錢花得值。

總之一句話，海外購房重要的是需求匹配，通過需求來篩選國家和項目，才能找到真正適合自己、有價值的項目。

寫在最后

海外置業(yè)是個技術(shù)活，多聽多看，別一時沖動。畢竟動輒幾十萬上百萬的投資，不能麻痹大意，最好能選擇正式優(yōu)質(zhì)的平臺篩選房源，委托有資質(zhì)的正規(guī)中介、律師進(jìn)行交易，調(diào)研清楚開發(fā)商實力和資質(zhì)。最后，就是買前要去現(xiàn)場實地考察。