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        房產(chǎn)投資N大坑——法拍房法拍房,餡餅還是陷阱

        2021-09-03 13:47:21克而瑞陜西
        投資與理財 2021年8期
        關(guān)鍵詞:房源債務(wù)人房屋

        克而瑞陜西

        近2月未有新房價格公示,住宅存量去化周期—再下降,從備案數(shù)據(jù)看1-4月市場整體顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢,買房信貸難,搖號更難。

        于是小眾市場的法拍房進(jìn)入購房者視線,新房價8折,究竟值不值得買?讓我們一探究竟。

        什么是法拍房

        法拍房是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時,而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行,將債務(wù)人名下房屋拍賣,以拍賣所得案款償還債權(quán)。常見涉及法拍產(chǎn)生糾紛的有4種類型。

        商業(yè)貸款:購房人向銀行貸款購房,不能按期還貸款,銀行向法院提出民事訴訟,要求貸款人拍賣該房屋變現(xiàn)來償還貸款。

        民間借貸:張三向李四借錢,將房產(chǎn)抵押給李四,最后還不上。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定,李四向法院申請查封張三的房子,將法拍所得用于歸還欠款。

        司法沒收:比如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn),如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn),該不動產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣,變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。

        無主財產(chǎn):即無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn),也可以進(jìn)行拍賣,但現(xiàn)實生活此類很少發(fā)生。

        實際數(shù)據(jù)分析,法拍房中,因為民間借貸出現(xiàn)問題被法拍的房屋占到7成。

        法拍房的優(yōu)與劣

        1、法拍房之優(yōu)——價格低廉

        現(xiàn)階段全國正規(guī)的法拍平臺有7家:淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、工行融e購、公拍網(wǎng)、中拍網(wǎng)、北京產(chǎn)交所和訴訟資產(chǎn)網(wǎng)。

        其中阿里和京東兩家的份額占到80%以上。從阿里平臺統(tǒng)計,目前法拍房掛牌數(shù)量8369。首次拍賣價格基本為市場價的7-8折,低廉的價格看似大幅降低了買房門檻,充滿了誘惑力。

        讓法拍房有一定價格優(yōu)勢是法拍的制度決定的。

        一拍:第一次拍賣,拍價不得低于評估價或者市價的70%。

        二拍:第一拍流拍后,在原有平臺上進(jìn)入第二次拍賣,原價基礎(chǔ)上最大降價幅度可達(dá)50%。

        變賣:兩次均流拍,進(jìn)入變賣階段,起拍價定為變賣起拍價,最低不少于評估價5折。變賣房子絕大多數(shù)不支持貸款,需全款支付。

        可以看出伴隨拍賣次數(shù)增加,房屋價格持續(xù)下探,最低可到市場價的5折。

        2、法拍房之優(yōu)——不限購

        目前西安市主城區(qū)、臨潼以及西咸的灃東區(qū)域均限購。落戶后交納社保滿1年,外地戶口交納社保滿5年,方可購買新房及二手房。

        此外,在“330”政策后,對剛需家庭的定義調(diào)整為,購房前48個月無住房轉(zhuǎn)讓記錄的家庭。

        主城區(qū)新房供應(yīng)有限,搖號難,資格審核又嚴(yán)格,若想在區(qū)域配套完善地段購房,不限購的法拍房成為了一個良好選擇。

        3、法拍房之劣——隱性風(fēng)險

        看似低價的情形下,法拍房往往有很多風(fēng)險導(dǎo)致費用增加,無法交房,主要表現(xiàn)在以下幾點。

        1)房屋被占用

        債務(wù)人親屬或者因債務(wù)糾紛,將房子搶占,讓老人住在房屋內(nèi),雖然法院會協(xié)助騰退,但是騰退的時間無法確定。

        債務(wù)人在法院查封前惡意長期出租,租期長達(dá)20年,租賃人提出明顯不合理的賠償要求,不搬離出租屋。雖拍賣成交,但是購房者長期不能真正使用。

        2)未知的高昂費用

        法拍房稅費計算復(fù)雜,除一般買賣二手房需繳納的契稅、個人所得稅外,可能需繳納增值稅和土地增值稅。

        原房東拖欠的物業(yè)費、水電燃?xì)赓M、寬帶費等,買受人在辦理水、電、燃?xì)獾雀麜r,需先交清欠費。

        3)多次抵押

        債務(wù)人房屋因債務(wù)糾紛被多地法院查封,或者債務(wù)人在多個銀行抵押貸款,會發(fā)生拍到房屋剛解封,被另一家銀行查封的情況。

        4)無法過戶

        房子的產(chǎn)權(quán)不明晰,有2個以上的實際擁有者,雙方意見不一致,無法過戶。

        5)無法貸款

        參加競拍后,一旦成交,很多銀行不能辦理按揭貸款,或放貸時間較長。而競買人通常需要在15-30天內(nèi)一次性交齊全部款項,未及時交納余款則被視為悔拍,保證金不予退回。

        6)房屋隱形瑕疵

        房屋存在違建、不合規(guī)改造,又被部分拆除的風(fēng)險,曾有刑事涉案或兇宅。

        7)總結(jié)

        雖有限購、限貸各種政策,但跟難以調(diào)查清楚背景的法拍房相比,風(fēng)險還是小了許多,低價下的法拍房并不是“剛需”購房者的良好選擇。如無必要,不建議購買。

        法拍房之變

        5月初有部分網(wǎng)友在住建局留言板中提出將法拍房納入限購范圍,原因是法拍市場火爆。

        我們統(tǒng)計了1-5月阿里拍賣上的法拍數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn)1-5月除1月掛牌數(shù)量超過300套,其它月份供應(yīng)量基本持平。

        供應(yīng)房源成交率70%左右,30%份額的房源流拍。整體市場依然供大于求。

        參拍人數(shù)超過10人的房源占成交房源的5%-20%,均值為14.8%。

        此類房源最終成交價約為起拍價的1.5倍,主要集中于經(jīng)開、曲江、高新,通常產(chǎn)權(quán)明晰,無房屋侵占現(xiàn)象。

        數(shù)據(jù)表明法拍市場用“火爆”形容,是以偏概全。地段優(yōu)質(zhì),帶有學(xué)區(qū)、學(xué)位的房源屬于少數(shù),不具備普適性特征。

        從全國范圍看,一線城市中上海于3月發(fā)布限購政策是最后一個將法拍房納入限購范圍的一線城市,二線城市長沙、成都于今年3、4月跟進(jìn)。

        長沙在法拍政策方面不同于成都的“一刀切”,設(shè)有限購名錄精準(zhǔn)打擊熱點樓盤,截止于目前納入51個項目,嚴(yán)控學(xué)區(qū)、學(xué)位房炒作。

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