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近2月未有新房?jī)r(jià)格公示，住宅存量去化周期—再下降，從備案數(shù)據(jù)看1-4月市場(chǎng)整體顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，買(mǎi)房信貸難，搖號(hào)更難。

于是小眾市場(chǎng)的法拍房進(jìn)入購(gòu)房者視線，新房?jī)r(jià)8折，究竟值不值得買(mǎi)？讓我們一探究竟。

什么是法拍房

法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行借款合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得案款償還債權(quán)。常見(jiàn)涉及法拍產(chǎn)生糾紛的有4種類(lèi)型。

商業(yè)貸款：購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房，不能按期還貸款，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人拍賣(mài)該房屋變現(xiàn)來(lái)償還貸款。

民間借貸：張三向李四借錢(qián)，將房產(chǎn)抵押給李四，最后還不上。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，李四向法院申請(qǐng)查封張三的房子，將法拍所得用于歸還欠款。

司法沒(méi)收：比如刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣(mài)，變現(xiàn)后的錢(qián)款收歸國(guó)庫(kù)。

無(wú)主財(cái)產(chǎn)：即無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)，也可以進(jìn)行拍賣(mài)，但現(xiàn)實(shí)生活此類(lèi)很少發(fā)生。

實(shí)際數(shù)據(jù)分析，法拍房中，因?yàn)槊耖g借貸出現(xiàn)問(wèn)題被法拍的房屋占到7成。

法拍房的優(yōu)與劣

1、法拍房之優(yōu)——價(jià)格低廉

現(xiàn)階段全國(guó)正規(guī)的法拍平臺(tái)有7家：淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、工行融e購(gòu)、公拍網(wǎng)、中拍網(wǎng)、北京產(chǎn)交所和訴訟資產(chǎn)網(wǎng)。

其中阿里和京東兩家的份額占到80%以上。從阿里平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，目前法拍房掛牌數(shù)量8369。首次拍賣(mài)價(jià)格基本為市場(chǎng)價(jià)的7-8折，低廉的價(jià)格看似大幅降低了買(mǎi)房門(mén)檻，充滿(mǎn)了誘惑力。

讓法拍房有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)是法拍的制度決定的。

一拍：第一次拍賣(mài)，拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%。

二拍：第一拍流拍后，在原有平臺(tái)上進(jìn)入第二次拍賣(mài)，原價(jià)基礎(chǔ)上最大降價(jià)幅度可達(dá)50%。

變賣(mài)：兩次均流拍，進(jìn)入變賣(mài)階段，起拍價(jià)定為變賣(mài)起拍價(jià)，最低不少于評(píng)估價(jià)5折。變賣(mài)房子絕大多數(shù)不支持貸款，需全款支付。

可以看出伴隨拍賣(mài)次數(shù)增加，房屋價(jià)格持續(xù)下探，最低可到市場(chǎng)價(jià)的5折。

2、法拍房之優(yōu)——不限購(gòu)

目前西安市主城區(qū)、臨潼以及西咸的灃東區(qū)域均限購(gòu)。落戶(hù)后交納社保滿(mǎn)1年，外地戶(hù)口交納社保滿(mǎn)5年，方可購(gòu)買(mǎi)新房及二手房。

此外，在“330”政策后，對(duì)剛需家庭的定義調(diào)整為，購(gòu)房前48個(gè)月無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的家庭。

主城區(qū)新房供應(yīng)有限，搖號(hào)難，資格審核又嚴(yán)格，若想在區(qū)域配套完善地段購(gòu)房，不限購(gòu)的法拍房成為了一個(gè)良好選擇。

3、法拍房之劣——隱性風(fēng)險(xiǎn)

看似低價(jià)的情形下，法拍房往往有很多風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致費(fèi)用增加，無(wú)法交房，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

1）房屋被占用

債務(wù)人親屬或者因債務(wù)糾紛，將房子搶占，讓老人住在房屋內(nèi)，雖然法院會(huì)協(xié)助騰退，但是騰退的時(shí)間無(wú)法確定。

債務(wù)人在法院查封前惡意長(zhǎng)期出租，租期長(zhǎng)達(dá)20年，租賃人提出明顯不合理的賠償要求，不搬離出租屋。雖拍賣(mài)成交，但是購(gòu)房者長(zhǎng)期不能真正使用。

2）未知的高昂費(fèi)用

法拍房稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜，除一般買(mǎi)賣(mài)二手房需繳納的契稅、個(gè)人所得稅外，可能需繳納增值稅和土地增值稅。

原房東拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)等，買(mǎi)受人在辦理水、電、燃?xì)獾雀麜r(shí)，需先交清欠費(fèi)。

3）多次抵押

債務(wù)人房屋因債務(wù)糾紛被多地法院查封，或者債務(wù)人在多個(gè)銀行抵押貸款，會(huì)發(fā)生拍到房屋剛解封，被另一家銀行查封的情況。

4）無(wú)法過(guò)戶(hù)

房子的產(chǎn)權(quán)不明晰，有2個(gè)以上的實(shí)際擁有者，雙方意見(jiàn)不一致，無(wú)法過(guò)戶(hù)。

5）無(wú)法貸款

參加競(jìng)拍后，一旦成交，很多銀行不能辦理按揭貸款，或放貸時(shí)間較長(zhǎng)。而競(jìng)買(mǎi)人通常需要在15-30天內(nèi)一次性交齊全部款項(xiàng)，未及時(shí)交納余款則被視為悔拍，保證金不予退回。

6）房屋隱形瑕疵

房屋存在違建、不合規(guī)改造，又被部分拆除的風(fēng)險(xiǎn)，曾有刑事涉案或兇宅。

7）總結(jié)

雖有限購(gòu)、限貸各種政策，但跟難以調(diào)查清楚背景的法拍房相比，風(fēng)險(xiǎn)還是小了許多，低價(jià)下的法拍房并不是“剛需”購(gòu)房者的良好選擇。如無(wú)必要，不建議購(gòu)買(mǎi)。

法拍房之變

5月初有部分網(wǎng)友在住建局留言板中提出將法拍房納入限購(gòu)范圍，原因是法拍市場(chǎng)火爆。

我們統(tǒng)計(jì)了1-5月阿里拍賣(mài)上的法拍數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)1-5月除1月掛牌數(shù)量超過(guò)300套，其它月份供應(yīng)量基本持平。

供應(yīng)房源成交率70%左右，30%份額的房源流拍。整體市場(chǎng)依然供大于求。

參拍人數(shù)超過(guò)10人的房源占成交房源的5%-20%，均值為14.8%。

此類(lèi)房源最終成交價(jià)約為起拍價(jià)的1.5倍，主要集中于經(jīng)開(kāi)、曲江、高新，通常產(chǎn)權(quán)明晰，無(wú)房屋侵占現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)表明法拍市場(chǎng)用“火爆”形容，是以偏概全。地段優(yōu)質(zhì)，帶有學(xué)區(qū)、學(xué)位的房源屬于少數(shù)，不具備普適性特征。

從全國(guó)范圍看，一線城市中上海于3月發(fā)布限購(gòu)政策是最后一個(gè)將法拍房納入限購(gòu)范圍的一線城市，二線城市長(zhǎng)沙、成都于今年3、4月跟進(jìn)。

長(zhǎng)沙在法拍政策方面不同于成都的“一刀切”，設(shè)有限購(gòu)名錄精準(zhǔn)打擊熱點(diǎn)樓盤(pán)，截止于目前納入51個(gè)項(xiàng)目，嚴(yán)控學(xué)區(qū)、學(xué)位房炒作。