陳致成

（銅仁職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，貴州 銅仁 554300）

通過(guò)運(yùn)用基于渠道理論的周轉(zhuǎn)金管理理論，對(duì)企業(yè)從整體上尋找周轉(zhuǎn)金管理方面的問(wèn)題有所幫助，為解決問(wèn)題和優(yōu)化管理提供了新思路。同時(shí)，也是渠道理論與營(yíng)運(yùn)資金管理理論相結(jié)合下新的營(yíng)運(yùn)資金管理理論的具體應(yīng)用。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，從渠道角度運(yùn)用周轉(zhuǎn)金管理理論，分析了A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司周轉(zhuǎn)資金管理的現(xiàn)狀，指出了A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司存在的問(wèn)題，并提出了優(yōu)化方案措施，可以為其他同類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。

一、A房地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀

1. A房地產(chǎn)公司的情況介紹

A房地產(chǎn)公司成立于2011年初，其公司注冊(cè)地位于河北省。主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。公司的注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元，其法定代表人為李小若。公司自成立發(fā)展至今，已經(jīng)成為一家頗具規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。近年來(lái)，該公司大肆擴(kuò)張，謀求新的發(fā)展。

2. A房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的情況介紹

（1） 營(yíng)運(yùn)資金基本情況

表1流動(dòng)資產(chǎn)總額的相關(guān)情況顯示，A房地產(chǎn)公司在2014年至2018年，整個(gè)公司的流動(dòng)資產(chǎn)總額，盡管有所波動(dòng)，但總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。A房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)總額在上漲，主要是貨幣資金起到了重大作用。根據(jù)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的性質(zhì)來(lái)看，流動(dòng)資產(chǎn)之所以能夠被稱(chēng)之為流動(dòng)資產(chǎn)，主要是因?yàn)檫@部分資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)。如果企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)額較多，這就意味著公司資金的流動(dòng)性很好。根據(jù)表1數(shù)據(jù)分析，A房地產(chǎn)公司在2017年度至2018年度，公司的貨幣資金大量增加，最終導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)總額大幅度上升，這說(shuō)明A房地產(chǎn)公司在未來(lái)有大宗的金額支出，很可能是要重新開(kāi)發(fā)某一處樓盤(pán)，而這對(duì)于A房地產(chǎn)公司而言，是一筆非常重大的開(kāi)支。

表2數(shù)據(jù)顯示，A房地產(chǎn)公司2014年至2018年的流動(dòng)負(fù)債總額是逐步上升的，在流動(dòng)負(fù)債內(nèi)部的各項(xiàng)內(nèi)容方面，基本上呈現(xiàn)出逐步上升的趨勢(shì)，只有A房地產(chǎn)公司的應(yīng)付賬款項(xiàng)目在2016年至2018年為逐步下降。在A房地產(chǎn)公司的流動(dòng)負(fù)債總額構(gòu)成中，真正造成公司連續(xù)五年流動(dòng)負(fù)債上升的主要原因，還是在于A房地產(chǎn)公司的預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付賬款以及其他應(yīng)付款等三個(gè)方面。

表2 A房地產(chǎn)公司2014年至2018年?duì)I運(yùn)資金中流動(dòng)負(fù)債的情況（單位：元）

（2）營(yíng)運(yùn)資金配置結(jié)構(gòu)

根據(jù)表3數(shù)據(jù)分析，在A房地產(chǎn)公司2012年至2018年的關(guān)于營(yíng)運(yùn)資金的構(gòu)成當(dāng)中，A房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)方面所投入的營(yíng)運(yùn)資金數(shù)額最大?？紤]到A房地產(chǎn)公司是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所謂的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)際上就是房屋的建筑，特別是商品房的建筑。根據(jù)商品房建筑特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期非常漫長(zhǎng)，其所能夠產(chǎn)生的建設(shè)成本非常高。在A房地產(chǎn)公司所建造的樓盤(pán)被出售以前，A房地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)資金主要是被各種石材、物料以及人工成本所占用，而且是長(zhǎng)時(shí)間占用。除了生產(chǎn)環(huán)節(jié)占用了A房地產(chǎn)公司非常多的資金以外，A房地產(chǎn)公司所占營(yíng)運(yùn)資金較多的就是理財(cái)活動(dòng)。A房地產(chǎn)公司近年來(lái)意圖大肆擴(kuò)張，受到公司戰(zhàn)略意圖的影響，在2017年至2018年，A房地產(chǎn)公司在理財(cái)活動(dòng)方面的營(yíng)運(yùn)資金上升速度較快。在銷(xiāo)售渠道方面，A房地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)資金總額為負(fù)值。這種負(fù)值主要是和A房地產(chǎn)公司所在的行業(yè)有關(guān)。隨著我國(guó)“房地產(chǎn)熱”的持續(xù)升溫，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)基本上采取了預(yù)售制度，即樓盤(pán)本身還沒(méi)有蓋好，但A房地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始出售。這種預(yù)售制度就意味著A房地產(chǎn)公司在把樓盤(pán)交付消費(fèi)者使用之前，如果提前進(jìn)行了銷(xiāo)售，并收取款項(xiàng)，則A房地產(chǎn)公司很可能無(wú)償使用廣大客戶(hù)的房款，客戶(hù)幫助A房地產(chǎn)公司先行墊付了營(yíng)運(yùn)資金。在采購(gòu)渠道方面，A房地產(chǎn)公司在這一塊的營(yíng)運(yùn)資金，主要是被與A房地產(chǎn)公司常年合作的上游供應(yīng)商所占據(jù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，導(dǎo)致在采購(gòu)環(huán)節(jié)，也有眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在搶購(gòu)建筑原材料。因此，部分供應(yīng)商開(kāi)展了預(yù)付采購(gòu)制度，這就導(dǎo)致了A房地產(chǎn)公司在采購(gòu)渠道方面的營(yíng)運(yùn)資金大幅度上升。

表3 A房地產(chǎn)公司2012年至2018年四大渠道營(yíng)運(yùn)資金總額

（3）營(yíng)運(yùn)資金管理效果

首先，通過(guò)A房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)以及流動(dòng)負(fù)債來(lái)看，A房地產(chǎn)公司在2014年至2018年的流動(dòng)負(fù)債總額在增加，但公司的應(yīng)付賬款卻在2016年度至2018年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而預(yù)付賬款的比重在一直上升。這說(shuō)明A房地產(chǎn)公司使用了預(yù)付方式，這一舉措優(yōu)化了A房地產(chǎn)公司在整個(gè)供應(yīng)鏈中的地位，有一定的成效。其次，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)方面，由于成本不斷上升以及房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，導(dǎo)致A房地產(chǎn)公司的建筑施工成本方面，在2014年至2018年一直保持著穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。考慮到A房地產(chǎn)公司在整個(gè)房地產(chǎn)中依然是相對(duì)規(guī)模較小的公司，因此A房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，一般較小，而整個(gè)建設(shè)周期也相對(duì)較短，這導(dǎo)致了A房地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)的速度較快。最后，A房地產(chǎn)公司由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張，使得公司在近年來(lái)借入了大筆款項(xiàng)，但由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致A房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)，并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的上升。這就造成了公司的現(xiàn)金流入遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于現(xiàn)金支出。今后公司為了穩(wěn)定局面，必然要再行舉借大量借款，以維持公司的運(yùn)營(yíng)。

二、A房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

A房地產(chǎn)公司在營(yíng)運(yùn)資金管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有三個(gè)層面。第一，公司擴(kuò)張過(guò)快，導(dǎo)致整個(gè)供應(yīng)鏈緊張。第二，籌資方式相對(duì)單一，籌資能力還需大幅度提高。第三，短期內(nèi)償債壓力巨大。

根據(jù)表4數(shù)據(jù)，A房地產(chǎn)公司在2014年至2018年的投資活動(dòng)所產(chǎn)生的凈額均為負(fù)值，而且負(fù)值的數(shù)額進(jìn)一步擴(kuò)大。這就意味著，在投資方面公司的現(xiàn)金流入遠(yuǎn)遠(yuǎn)現(xiàn)金支出，而且還有不斷惡化的趨勢(shì)。這說(shuō)明A房地產(chǎn)公司存在著擴(kuò)張速度過(guò)快的問(wèn)題。此外，A房地產(chǎn)公司在近年來(lái)為了提供公司知名度，加大了擴(kuò)張速度，而擴(kuò)張就必然使得公司支付大量資金，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)金支出，使得公司供應(yīng)鏈緊張。

表4 A房地產(chǎn)公司近五年來(lái)投資活動(dòng)所產(chǎn)生的凈額

A房地產(chǎn)公司需要大量資金，而公司的現(xiàn)金流入，又無(wú)法提供強(qiáng)大的資金支持。因此，A房地產(chǎn)公司不得不面臨籌資，公司目前通過(guò)銀行貸款以及企業(yè)債券進(jìn)行籌資。但隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控和收緊，商業(yè)銀行普遍加大了信貸限制要求。類(lèi)似于A房地產(chǎn)公司這種公司，已經(jīng)很難再?gòu)你y行處獲得大宗貸款。因此，拓寬企業(yè)的融資渠道，非常重要。如果不能籌資的問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)給A房地產(chǎn)公司帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。A房地產(chǎn)公司是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不管是取得土地使用權(quán)，還是建設(shè)樓盤(pán)，無(wú)一不需要大量資金。為此，A房地產(chǎn)公司必須強(qiáng)化籌融資能力，以擺脫財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

表5數(shù)據(jù)顯示，A房地產(chǎn)公司在2018年度的短期借款發(fā)生了大幅度增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)率為650%，而長(zhǎng)期借款的增長(zhǎng)率是114%。這就意味著，A房地產(chǎn)公司需要支付大量借款，債務(wù)壓力巨大。值得關(guān)注的是，A房地產(chǎn)公司的短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的數(shù)額較高，而這兩筆資金都是要求A房地產(chǎn)公司在一年內(nèi)所必須還清的，A房地產(chǎn)公司的近期償債壓力可想而知。

表5 A房地產(chǎn)公司2017年至2018年度的負(fù)債情況（金額單位：元）

2.應(yīng)收賬款回收速度慢

A房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款，主要是指銷(xiāo)售公司旗下的多個(gè)商品房樓盤(pán)而形成的。近年來(lái)，由于A房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張，因而公司建成了多個(gè)樓盤(pán)，有大量商品房處于待售狀態(tài)。在當(dāng)前我國(guó)各地區(qū)不斷推出商品房限價(jià)政策以及商品房市場(chǎng)不斷成熟的大環(huán)境下，A房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售回款速度必定保持當(dāng)前較慢的速度，整個(gè)銷(xiāo)售周期還將進(jìn)一步延長(zhǎng)。

3.應(yīng)付賬款占用能力低

表2數(shù)據(jù)顯示，盡管A房地產(chǎn)公司在2014年到2018年，公司的流動(dòng)負(fù)債呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)，但公司的應(yīng)付賬款卻在2016年至2018年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。一般而言，企業(yè)的應(yīng)付賬款，主要是指企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)各種原材料、商品所產(chǎn)生的負(fù)債。公司2016年的應(yīng)付賬款為3247841元，2017年的應(yīng)付賬款為3159658元，2018年的應(yīng)付賬款為3139817元。這說(shuō)明，A房地產(chǎn)公司的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期開(kāi)始增加，占用供應(yīng)商的能力不足。前文提到，公司的籌融資渠道較為單一，導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高。但公司在日常經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，需要大量資金。為了保障正常運(yùn)轉(zhuǎn)，公司往往利用自身信譽(yù)，盡量拖延支付相關(guān)價(jià)款。但公司和上游供應(yīng)商畢竟只是生意場(chǎng)上的合作伙伴，這種利用信譽(yù)拖延支付的權(quán)利是不會(huì)長(zhǎng)久的，反而會(huì)造成公司信譽(yù)的下降，這對(duì)于A房地產(chǎn)公司而言是得不償失的。

三、改善A房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的建議

1.降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著銀行方面信貸業(yè)務(wù)的收縮，整個(gè)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度依然很高，為了遏制炒房等不良行為，房地產(chǎn)企業(yè)的日子越來(lái)越難過(guò)。然而類(lèi)似于A房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)企業(yè)，則往往面臨著償還短期、長(zhǎng)期借款的壓力。因此，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該進(jìn)行資產(chǎn)證券化，以緩解壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化實(shí)際上也是一種比較新穎的融資渠道，比傳統(tǒng)的信貸以及債券有著明顯的優(yōu)勢(shì)。首先是資產(chǎn)證券化能夠給公司籌措到大量資金，其次是可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)源源不斷的現(xiàn)金流，以確保公司的現(xiàn)金流不斷裂。再次是資產(chǎn)證券化相比于信貸等其他方式，限制條件很少，相對(duì)于企業(yè)而言，較為靈活。最后是信貸等融資對(duì)于企業(yè)的凈資產(chǎn)比率有著要求，一般要求企業(yè)的凈資產(chǎn)至少要占資產(chǎn)總額的40%。但對(duì)于A房地產(chǎn)公司這類(lèi)負(fù)債率較高的企業(yè)而言，則應(yīng)該資產(chǎn)證券化的方式，不要求企業(yè)的凈資產(chǎn)率。

總之，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該通過(guò)房地產(chǎn)信托以及資產(chǎn)證券化等新型融資渠道，來(lái)全面拓寬企業(yè)的籌融資渠道，提高企業(yè)抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.提高應(yīng)收賬款管理水平

鑒于A房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款管理水平較低的問(wèn)題，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該全面整頓。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)所能夠出產(chǎn)的商品，即為商品房。這盡管也是一種商品，但其價(jià)值較大，絕大多數(shù)的消費(fèi)者都無(wú)法完全通過(guò)自由資金來(lái)完成對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)，而是通過(guò)商業(yè)貸款、公積金貸款的方式所進(jìn)行的，這就是A房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款數(shù)額較大的原因。廣大消費(fèi)者因購(gòu)買(mǎi)商品房而辦理按揭貸款時(shí)，一般需要銀行對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行征信的調(diào)查，銀行方面為了降低風(fēng)險(xiǎn)，還需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行擔(dān)保。如果出現(xiàn)消費(fèi)者逾期欠款的情況，則由企業(yè)代還。有鑒于此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于客戶(hù)的征信管理，對(duì)銀行所能夠提供的征信報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真分析，以降低企業(yè)應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬的可能性。如果經(jīng)過(guò)企業(yè)的評(píng)估，對(duì)于那些評(píng)估較差的消費(fèi)者，企業(yè)也可以要求這些消費(fèi)者提供擔(dān)保。

3.從多渠道對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行管理

A房地產(chǎn)公司應(yīng)該從以下兩個(gè)渠道，對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行管理。首先，A房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照渠道理論，建立統(tǒng)一而完善的營(yíng)運(yùn)資金管理體系，將原先分散的營(yíng)運(yùn)資金管理加以整合，并建立以“要素+渠道”為主的營(yíng)運(yùn)資金考核體系。待上述體系以及考核指標(biāo)構(gòu)建完成以后，定期對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)資金的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析，最終得出綜合評(píng)價(jià)結(jié)論。

四、結(jié)語(yǔ)

居高不下的房?jī)r(jià)，一直牽動(dòng)著億萬(wàn)家庭的心，也成為廣大年輕人的巨大負(fù)擔(dān)。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，國(guó)家從金融信貸、限購(gòu)、調(diào)價(jià)等多方面對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了控制， 而這也加劇了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。一方面是國(guó)家政策的縮進(jìn)，另一方面則是房地產(chǎn)企業(yè)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理變得異常重要。有鑒于此，本文以A房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，結(jié)合渠道管理理論，通過(guò)分析A房地產(chǎn)公司在營(yíng)運(yùn)資金管理方面現(xiàn)狀，進(jìn)而梳理了企業(yè)所存在的問(wèn)題，并結(jié)合渠道優(yōu)化理論，提出了具有針對(duì)性的建議。