褚倩倩 趙亮 徐世杰

摘?要：信息不對(duì)稱為房地產(chǎn)交易帶來了高昂的交易成本，傳統(tǒng)的契約制度對(duì)房地產(chǎn)交易中行為人的約束力有限。區(qū)塊鏈技術(shù)顛覆了傳統(tǒng)制度下的信任范式，用數(shù)學(xué)算法重構(gòu)了信任機(jī)制，將負(fù)責(zé)安全管理的控制轉(zhuǎn)移到基礎(chǔ)架構(gòu)層面，使整個(gè)系統(tǒng)變得安全可靠。區(qū)塊鏈技術(shù)也降低了交易成本，實(shí)現(xiàn)了信息低成本的流動(dòng)。通過構(gòu)建委托代理模型，比較傳統(tǒng)契約制度和使用區(qū)塊鏈技術(shù)兩種模式下的房地產(chǎn)交易，證明區(qū)塊鏈技術(shù)的使用提高了房地產(chǎn)交易中的社會(huì)整體效用降低了交易成本。

關(guān)鍵詞：信息不對(duì)稱?交易成本?區(qū)塊鏈?信任范式

信息不對(duì)稱出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)中，為了規(guī)避信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)交易雙方承擔(dān)了很多成本，比如信息搜尋成本、簽約成本和監(jiān)督成本等。目前，區(qū)塊鏈逐步從理論研究階段邁向?qū)嶋H應(yīng)用，許多行業(yè)和研究機(jī)構(gòu)都在利用區(qū)塊鏈優(yōu)點(diǎn)，在很多領(lǐng)域進(jìn)行積極地嘗試，比如物聯(lián)網(wǎng)、金融、供應(yīng)鏈等。目前區(qū)塊鏈的這些研討和嘗試證明其在降低信任風(fēng)險(xiǎn)、提高交易效率、實(shí)現(xiàn)信息共享等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。目前，不論是技術(shù)研發(fā)還是應(yīng)用場(chǎng)景的探索和實(shí)踐，學(xué)者們都在積極建造區(qū)塊鏈生態(tài)體系，試圖將其優(yōu)勢(shì)最大化以更好的服務(wù)于實(shí)體產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)。

那么區(qū)塊鏈技術(shù)的顯著優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)是否能緩解房地產(chǎn)交易中的信息不對(duì)稱呢？為將其優(yōu)勢(shì)充分利用，該以什么方式進(jìn)行？本文從產(chǎn)權(quán)理論和交易成本理論出發(fā)，探討區(qū)塊鏈技術(shù)在信息不對(duì)稱問題的作用，并運(yùn)用委托代理模型探討區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用。

一、房地產(chǎn)交易中的信息不對(duì)稱問題

在房地產(chǎn)交易過程中，一般認(rèn)為交易雙方為有限理性人，談判、簽約一系列過程就是雙方掌握信息的反復(fù)博弈，而信息的掌握程度要受到雙方的誠信度、雙方意思表達(dá)準(zhǔn)確程度、信息共享程度等各種因素的影響，即便是簽約之后，在執(zhí)行過程中也會(huì)受到雙方主體的履約能力、對(duì)意思表示的理解程度、違約成本的考量等問題的困擾。因此，才會(huì)產(chǎn)生傳統(tǒng)的契約制度以約束雙方當(dāng)事人的行為，而就算是存在這樣的契約制度也會(huì)有不可避免的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德違約風(fēng)險(xiǎn)。而這些皆源于信息的不對(duì)稱。當(dāng)市場(chǎng)處于極度信息不對(duì)稱時(shí)，會(huì)出現(xiàn)信息傳遞扭曲，影響交易的進(jìn)行[1]，而且在信息不對(duì)稱下，房屋供給方很難在信息披露上做到讓消費(fèi)者滿意[2]。

為更清晰了解房地產(chǎn)交易中由于信息不對(duì)稱的存在導(dǎo)致的后果，將整個(gè)交易過程分解來看，可分為信息搜尋、談判、簽約和履約四個(gè)階段。這些階段中涉及房屋需求者、中介和房屋供給者三方。首先，在信息搜尋階段，房屋需求者可通過兩個(gè)途徑獲取所需信息。途徑①：自己通過網(wǎng)站、廣告等，直接獲得房屋供給者發(fā)布的信息，這一途徑供給者具有明顯的信息優(yōu)勢(shì)，熟知房屋具體真實(shí)信息以及自身的信譽(yù)狀況等，這些信息是房屋需求者不具備的，因此為了更好地了解信息，房屋需求者通常會(huì)需要借助第三方——房產(chǎn)中介來確保信息的質(zhì)量，也就是途徑②。房產(chǎn)中介在增加信息質(zhì)量的同時(shí)也帶來了新風(fēng)險(xiǎn)，也就是房屋需求者與房產(chǎn)中介之間的信息不對(duì)稱問題，房屋需求者事前并不能準(zhǔn)確知道房產(chǎn)中介的真實(shí)服務(wù)質(zhì)量，只能通過一些資質(zhì)證書或案例等自行判斷，在互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代，房產(chǎn)中介提供的信息要比房屋需求者自己獲得信息更接近真實(shí)，因此本文在涉及信息搜尋階段，更多的討論的是存在房產(chǎn)中介的情況。談判過程實(shí)質(zhì)上是雙方信息比較的過程，雙方掌握的信息不斷豐富，進(jìn)而不斷調(diào)整各自策略，反復(fù)博弈以達(dá)到雙方最滿意的效果。簽約過程，由于房地產(chǎn)交易的不確定因素的存在，比如雙方意愿表達(dá)理解問題、誠信問題等，交易雙方都承擔(dān)了一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。簽約之后，房屋需求者具有信息優(yōu)勢(shì)，房屋供給者是信息劣勢(shì)方。供給者無法判斷房屋需求者提供自身信息的真實(shí)性。另外，特別是對(duì)于房租租賃，房屋需求者在使用房屋期間具備自身情況的完備信息，而房屋供給者對(duì)需求者是否愛護(hù)房屋、有無破壞房屋及設(shè)施等情況是無發(fā)完全掌握的。這些信息不對(duì)稱會(huì)帶來房屋需求者的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。

在整個(gè)房地產(chǎn)交易過程中，房屋需求者和房屋供給者承擔(dān)了由于信息不對(duì)稱帶來的各種交易成本。從房屋需求者角度看，達(dá)成合約之前，要承擔(dān)調(diào)查房屋和房屋提供者等信息而產(chǎn)生的信息搜尋成本，接著在簽約過程中，必須承擔(dān)簽約成本，簽約之后要付出一定的租金、押金等財(cái)務(wù)成本。對(duì)房屋供給者來說，簽約過程中，也承擔(dān)了自身的簽約成本，在簽約后，特別是房租租賃，為了避免房屋需求者在房屋租住期間的道德風(fēng)險(xiǎn)，需要承擔(dān)必要的監(jiān)督成本。而且對(duì)于房屋中介的存在，交易雙方都要對(duì)中介的信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量提前做調(diào)研，付出一定成本。因此交易的各個(gè)階段，參與者都承擔(dān)了高昂的交易成本。在科技進(jìn)步和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)的今天，信息不對(duì)稱的問題雖有一定改善，但依舊是制約交易的重要因素。由于信息不對(duì)稱性的存在，房地產(chǎn)交易效率也大打折扣[3]。

區(qū)塊鏈技術(shù)的出現(xiàn)為交易中信息不對(duì)稱問題提供了一個(gè)新的解題思路，接下來本文從理論和數(shù)學(xué)推演上詳細(xì)分析區(qū)塊鏈技術(shù)改善信息不對(duì)稱問題的機(jī)理。

二、區(qū)塊鏈技術(shù)與信息不對(duì)稱——信任范式的顛覆

正如前文所述，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，信息不對(duì)稱為房地產(chǎn)交易帶來了高昂的交易成本，為降低這些成本，產(chǎn)生了契約制度。契約制度降低交易成本的邏輯思路是：對(duì)于制度范圍內(nèi)的行為認(rèn)可，而且會(huì)受到一定的激勵(lì)，對(duì)違反制度的行為要進(jìn)行懲罰，當(dāng)事人的行為被規(guī)范在契約制度范圍內(nèi)，在契約制度內(nèi)雙方根據(jù)合約或通過第三方擔(dān)保等形式形成互信，這就是傳統(tǒng)契約制度下的信任方式[4]。當(dāng)然，契約制度也要與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷進(jìn)行調(diào)整。即便如此，契約制度在現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)當(dāng)事人的約束力并沒有那么大，在房地產(chǎn)交易中，房屋需求者與供給者之間通過合約約束雙方行為，但在房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，違約現(xiàn)在屢見不鮮，房產(chǎn)中介為了自身利益違約違規(guī)操作常有發(fā)生。而區(qū)塊鏈技術(shù)的出現(xiàn)，完全顛覆了傳統(tǒng)契約制度下的這種信任和行為方式，區(qū)塊鏈技術(shù)下的信任方式何以能解決以上問題？

1.顛覆信任范式。區(qū)塊鏈在解決信息不對(duì)稱問題上最大優(yōu)勢(shì)在于完全顛覆了原有的信任方式。

首先，區(qū)別于傳統(tǒng)契約制度，區(qū)塊鏈?zhǔn)怯脭?shù)學(xué)的算法重構(gòu)了信用機(jī)制[5]，通過非對(duì)稱加密算法——兩個(gè)密鑰對(duì)來創(chuàng)造信用，一個(gè)公鑰對(duì)信息加密，且僅有另一個(gè)私鑰才能解開加密信息;即使將公鑰公開，也不能據(jù)此測(cè)算出私鑰。這樣，參與房地產(chǎn)交易的雙方主體之間不需要費(fèi)力去查驗(yàn)對(duì)方的基本信息，也不需要第三方機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，通過區(qū)塊鏈就可以進(jìn)行交易信息甚至是價(jià)值的交換。區(qū)塊鏈的依靠點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳輸、基于共識(shí)機(jī)制和加密算法等技術(shù)可以保障整個(gè)系統(tǒng)對(duì)信息的記錄、存儲(chǔ)，信息與價(jià)值的交換和傳遞都是可信的。這完全顛覆了傳統(tǒng)契約制度下需要依靠契約或第三方中心化的機(jī)構(gòu)來建立互信的模式。

那么，這種信任機(jī)制是否安全？區(qū)塊鏈技術(shù)不是一個(gè)單一的技術(shù)，是多種技術(shù)的整合[6]，這些技術(shù)形成了新的數(shù)據(jù)記錄和存儲(chǔ)體系，將通過負(fù)責(zé)安全管理的控制從監(jiān)管層面或者第三方組織機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移到基礎(chǔ)架構(gòu)層面[7]，這樣的系統(tǒng)形成具有一定的優(yōu)勢(shì)使得整個(gè)系統(tǒng)安全可靠。這些優(yōu)勢(shì)在于：第一，透明性與不可篡改[8]。新的數(shù)據(jù)被寫入，會(huì)向系統(tǒng)所有節(jié)點(diǎn)廣播，接受節(jié)點(diǎn)通過共識(shí)機(jī)制對(duì)區(qū)塊進(jìn)行檢驗(yàn)，通過共識(shí)算法后被納入?yún)^(qū)塊鏈中存儲(chǔ)，在區(qū)塊鏈中，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都是完全相同分布式賬本，任何數(shù)據(jù)的記錄和更改都會(huì)被同步到各個(gè)節(jié)點(diǎn)上。這個(gè)過程是單向不可逆的，任何信息都是可以被追溯的，篡改信息的成本巨大。這樣的透明和不可篡改保證了信息記錄的完整和可靠。第二，高容錯(cuò)性。區(qū)塊鏈中的數(shù)據(jù)和信息被記錄在各個(gè)節(jié)點(diǎn)中，任何一個(gè)節(jié)點(diǎn)故障不會(huì)影響整個(gè)區(qū)塊鏈的效率。這樣就保證了信息和價(jià)值交換環(huán)境的安全性。第三，匿名隱私性。區(qū)塊鏈?zhǔn)褂妹荑€對(duì)建立互信，節(jié)點(diǎn)與節(jié)點(diǎn)之間不需信任，也不需要公開身份，用戶可以通過地址匿名登錄，在信息查看和傳遞中可以自行設(shè)定權(quán)限。這樣保證了信息的傳遞的安全性。

綜上，從信任范式上看，區(qū)塊鏈整合運(yùn)用多種技術(shù)優(yōu)勢(shì)，通過數(shù)學(xué)算法重構(gòu)了信任機(jī)制，其技術(shù)的透明和不可篡改、高容錯(cuò)性以及匿名性保證了信息與機(jī)制交換過程的安全問題，最終實(shí)現(xiàn)了“無需信任的信任”。

2.降低交易成本。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易活動(dòng)，特別是存在價(jià)值交換中，通常需要一個(gè)具有公信力的第三方（政府、銀行信用背書）來實(shí)現(xiàn)陌生人之間的互信。正如前文所述，區(qū)塊鏈完全顛覆了傳統(tǒng)契約制度下的信用創(chuàng)造方式，實(shí)現(xiàn)無須借助第三方信用中介開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，繞開繁瑣的機(jī)構(gòu)服務(wù)體系的限制，降低了房地產(chǎn)交易中的交易成本。

首先，信息共享程度提高，降低搜尋成本。在區(qū)塊鏈系統(tǒng)的分布式賬本上，用戶可以低成本的搜尋信息，交易記錄可以重復(fù)使用并不可篡改，數(shù)據(jù)庫可以實(shí)時(shí)更新、分發(fā)并高度可信，這些特性為價(jià)值屬性和相關(guān)交易數(shù)據(jù)等在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行安全轉(zhuǎn)移、記錄并存儲(chǔ)創(chuàng)造了基本條件。

其次，無須中介機(jī)構(gòu)的存在，區(qū)塊鏈通過點(diǎn)對(duì)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)的分布式賬本直接把交易各方聯(lián)系在一起[9]，通過網(wǎng)絡(luò)分發(fā)處理，提高交易效率、減少交易摩擦，打破了許多傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程建立起來的基礎(chǔ)規(guī)則和慣例。尤其是對(duì)傳統(tǒng)價(jià)值交換中心，如銀行、支付公司等，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展把其依附于中介功能拿走的利潤(rùn)返還給房屋需求者，使許多房屋需求者獲益的同時(shí)，也迫使企業(yè)思考如何可以更高效、低成本的方式創(chuàng)造服務(wù)價(jià)值。區(qū)塊鏈基于數(shù)學(xué)算法和共識(shí)機(jī)制的信任體系，省去了因第三方機(jī)構(gòu)存在而導(dǎo)致的交易摩擦和交易成本。如銀行間的清算登記系統(tǒng)。這些系統(tǒng)需要?jiǎng)?chuàng)建中心化的機(jī)構(gòu)來保障交易清算的職責(zé)、確保交易雙方的真實(shí)意愿，同時(shí)需要承受高昂的驗(yàn)證費(fèi)用、較長(zhǎng)的交易時(shí)間以及事后大量的審計(jì)費(fèi)用。區(qū)塊鏈從技術(shù)上允許各交易主體直接進(jìn)行價(jià)值交易，而無需依賴政策、制度以及第三方組織以確保交易的真實(shí)性和安全性，極大簡(jiǎn)化了業(yè)務(wù)流程，節(jié)省了交易成本。

利用區(qū)塊鏈，房地產(chǎn)交易降低了協(xié)調(diào)各方利益的成本。區(qū)塊鏈的分布式記錄和存儲(chǔ)保證了信息的完整真實(shí)，區(qū)塊鏈的共識(shí)機(jī)制是建立在各個(gè)節(jié)點(diǎn)都認(rèn)可通過之上的。這樣方式可以減少需要維護(hù)多方接口的數(shù)量，簡(jiǎn)化服務(wù)提供方的切換，減少人工重復(fù)勞動(dòng)，減低多方溝通、對(duì)賬成本;并且還可以打破中心化數(shù)據(jù)管理引致的利益保護(hù)，整個(gè)社會(huì)的運(yùn)行成本都有望大幅降低，效率也將大幅提升。

3.區(qū)塊鏈與房地產(chǎn)信息共享的實(shí)現(xiàn)——信息低成本的安全流動(dòng)。綜上，既然區(qū)塊鏈技術(shù)理論上可以實(shí)現(xiàn)信息的對(duì)稱，降低交易成本，那么如何應(yīng)用到房地產(chǎn)交易？

由于現(xiàn)有制度對(duì)代幣的監(jiān)管較為嚴(yán)厲，區(qū)塊鏈代幣化、虛擬化錢包等相關(guān)概念很難進(jìn)入現(xiàn)有平臺(tái)類似的用戶體驗(yàn)階段。數(shù)字貨幣難以展開使用，很難做到同時(shí)實(shí)現(xiàn)貨幣的交易與實(shí)物的直接交換。但區(qū)塊鏈的安全透明、去中心化、不可篡改的優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)交易過程的優(yōu)化有不可忽視的作用和很強(qiáng)的吸引力，當(dāng)前階段的應(yīng)用，應(yīng)該更注重的是房地產(chǎn)信息共享的實(shí)現(xiàn)以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱的存在導(dǎo)致的亂象。

而且，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中介大規(guī)模存在，從區(qū)塊鏈初始應(yīng)用階段做到完全去中介化是比較困難，也是不符合現(xiàn)有的實(shí)際的。因此，我們認(rèn)為可以分階段進(jìn)行。初始階段對(duì)中介機(jī)構(gòu)來講，也是轉(zhuǎn)型階段。該階段，在房地產(chǎn)交易中，弱化交易雙方對(duì)中介的依賴程度，中介提供的服務(wù)轉(zhuǎn)向咨詢類，中介對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行歸類，根據(jù)交易客戶的需求來提供咨詢類服務(wù)。區(qū)塊鏈利用成熟階段，可完全去中介階段，此階段房地產(chǎn)交易雙方從信息搜尋到合約的簽訂，完全不需要中介的參與，這對(duì)房地產(chǎn)信息鏈提出更高的要求。

本文的研究立足當(dāng)前的實(shí)際，探索區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)。在初級(jí)階段，我們考慮存在房產(chǎn)中介的情況，房產(chǎn)中介在過程中更多承擔(dān)的事咨詢類服務(wù)。

要實(shí)現(xiàn)信息共享，需要基于區(qū)塊鏈技術(shù)構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)信息公鏈，做到房地產(chǎn)信息上鏈，從土地規(guī)劃開始，到施工營(yíng)建、合規(guī)銷售直至物業(yè)交付，將房屋的基礎(chǔ)信息全部記錄上鏈。目前，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，依托當(dāng)前的平臺(tái)，房地產(chǎn)信息上鏈?zhǔn)强梢暂^為快速實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息，可分為結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)也就是一般的數(shù)值和文字性數(shù)據(jù)，可以直接添加到區(qū)塊中分布式存儲(chǔ)在節(jié)點(diǎn)的各個(gè)數(shù)據(jù)庫服務(wù)器中。非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)比如圖片、音頻等，數(shù)據(jù)量大，不適合在共識(shí)過程中的傳輸，可以將這些數(shù)據(jù)的哈希值上鏈，如圖1所示，同時(shí)根據(jù)房屋所處的地區(qū)，在省市的房管部門進(jìn)行備份，防止數(shù)據(jù)的丟失。房產(chǎn)信息鏈實(shí)質(zhì)上是一個(gè)分布式存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)庫，通過采用一個(gè)通過的格式，將大量的、冗雜的數(shù)據(jù)集合到一套體系中來，利用區(qū)塊鏈的不可篡改、安全透明特征，減少信息的不對(duì)稱性，更加高效和低成本的實(shí)現(xiàn)信息低成本且安全的流動(dòng)。

由于房地產(chǎn)交易涉及的價(jià)值較大，而且為方便國家能夠管控當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)信息鏈需要國家的相關(guān)部門依法開放信息使用權(quán)限。

房地產(chǎn)管理部門是整個(gè)房地產(chǎn)信息鏈運(yùn)行的監(jiān)管部門，管理權(quán)限最高，其中國家級(jí)管理部門擁有最高的管理權(quán)限，可以賦予省級(jí)管理部門權(quán)限，省級(jí)管理部門可以在自己的權(quán)限范圍內(nèi)賦予市級(jí)管理部門權(quán)限，具體如圖2。當(dāng)國家其他行政機(jī)關(guān)比如稅務(wù)部門、工商部門、公安部門和法院等，需要介入到系統(tǒng)中或者需要系統(tǒng)中的信息時(shí)，需要通過房地產(chǎn)管理部門授權(quán)。房產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，工作人員可以在房地產(chǎn)供需者授權(quán)的時(shí)間和查看信息范圍查看房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)供需者可以對(duì)自己的個(gè)人信息和房地產(chǎn)信息進(jìn)行查詢、更改、刪除和隱藏。一旦權(quán)限信息存儲(chǔ)在區(qū)塊鏈中，極難被篡改。另外可以采用智能合約的方式，執(zhí)行查看操作。

對(duì)于房地產(chǎn)供需者來講，區(qū)塊鏈系統(tǒng)可以設(shè)定用戶的賬號(hào)、密鑰和權(quán)限，在鏈上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供需者的身份認(rèn)證和訪問功能。為了保證區(qū)塊鏈系統(tǒng)的機(jī)密性、完整性與有效性，采用了非對(duì)稱加密、數(shù)字簽名、公鑰認(rèn)證體系等密碼學(xué)技術(shù)。所有參與到系統(tǒng)中的個(gè)人、機(jī)構(gòu)均需向開發(fā)者申請(qǐng)屬于自己的密鑰，在申請(qǐng)時(shí)，根據(jù)申請(qǐng)者的類別，需要提交相關(guān)的資質(zhì)信息，如個(gè)人身份證件、房產(chǎn)中介從業(yè)資質(zhì)證書等等。

三、區(qū)塊鏈與信息不對(duì)稱：以房地產(chǎn)交易為例的模型分析

在上述基礎(chǔ)上，我們構(gòu)建信息不對(duì)稱條件下的委托代理模型，通過比較傳統(tǒng)形式下的交易和使用區(qū)塊鏈技術(shù)后的交易，以數(shù)學(xué)推演的方式來看兩者的區(qū)別。

使用了區(qū)塊鏈技術(shù)后與傳統(tǒng)形式的最重要的區(qū)別在于：第一：信息共享權(quán)限方面。之前在構(gòu)建委托代理模型時(shí)，信息擁有者可以優(yōu)先了解信息的狀況，交易對(duì)方只能了解自己的情況。使用區(qū)塊鏈之后，所有用戶可以訪問所有數(shù)據(jù)。第二，在激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)上。傳統(tǒng)的委托代理模型是根據(jù)之前行為人的激勵(lì)是在交易雙方得到相關(guān)的業(yè)績(jī)之后才得到的，而區(qū)塊鏈要求在行為的當(dāng)時(shí)就要付出激勵(lì)，比如開發(fā)者和礦工的費(fèi)用，他們擁有充分的管理和控制權(quán)，從委托代理的角度考慮，在沒有相關(guān)機(jī)制的制約下，開發(fā)者和礦工等出于自己的私利，也可能改變共識(shí)機(jī)制，從而損害其他人的利益。根據(jù)我們?cè)O(shè)計(jì)的房地產(chǎn)信息鏈，是在國家公信力控制下的，具有國家機(jī)關(guān)的強(qiáng)約束力，因此，在模型設(shè)計(jì)中，我們認(rèn)為開發(fā)者和礦工是無私的。

根據(jù)研究需要，做出以下假設(shè)：

假設(shè)一：代理人為房產(chǎn)中介，風(fēng)險(xiǎn)偏好為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型，其風(fēng)險(xiǎn)成本為?ρβ2σ2?2?，其中ρ是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度。委托人房屋需求者，風(fēng)險(xiǎn)偏好為風(fēng)險(xiǎn)中性。

假設(shè)二：兩者的目標(biāo)均為自身的效用最大化。房產(chǎn)需求者的效用最大化收到房產(chǎn)中介提供的服務(wù)質(zhì)量的影響，提供的服務(wù)質(zhì)量越高，房屋需求者的效用越大。而房屋需求者設(shè)計(jì)激勵(lì)合同，使得房產(chǎn)中介可以付出需求者所希望的努力程度。

假設(shè)三：房產(chǎn)中介的產(chǎn)出函數(shù)為產(chǎn)出函數(shù)y=ka+θ，這里k是系數(shù)?，θ是隨機(jī)變量，表示的是外部的不確定性，并且θ～（0，σ2）。房產(chǎn)中介的保留效用為ω[TX-]，這部分的效用來自機(jī)會(huì)成本。房屋需求者的收益就是所有者的產(chǎn)出函數(shù)y=ka+θ。

假設(shè)四：房產(chǎn)中介的收益取決于房屋需求者的激勵(lì)，房屋需求者的激勵(lì)體現(xiàn)在激勵(lì)合同，假設(shè)激勵(lì)為線性，表示為：S（y）=α+βπ，其中α表示固定資金收益，β表示房屋需求者對(duì)房產(chǎn)中介的收益分成比例，從風(fēng)險(xiǎn)的角度理解，β也是房產(chǎn)中介的風(fēng)險(xiǎn)，取值范圍在[0，1]，當(dāng)為0時(shí)表示房產(chǎn)中介不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)為1時(shí)表明房產(chǎn)中介承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。

假設(shè)五：成本的設(shè)定。房產(chǎn)中介的成本主要包括固定成本、努力成本與其他成本三部分。固定成本包括諸如日常運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用等，用m表示;努力成本是中介為房產(chǎn)交易服務(wù)而努力產(chǎn)生的成本，用?ca2?2?表示，其中c是成本系數(shù);其他成本包括簽約成本、監(jiān)督成本等，用T1表示。房產(chǎn)中介的總成本為：C1（a）=m+?ca2?2?+T1。房屋需求者的成本包括激勵(lì)成本和其他成本。激勵(lì)成本主要是對(duì)房產(chǎn)中介的支付，也就是S（y）;其他成本包括對(duì)信息的搜尋成本和簽約成本等等，用T2表示。房屋需求者的總成本為：C2=S（y）+T2。

在上述基礎(chǔ)上，我們構(gòu)建模型。

1.傳統(tǒng)契約形式下的模型

可以得到房屋需求者的期望效用函數(shù)：

根據(jù)結(jié)果可得：

（1）房產(chǎn)中介的固定收益包括了自身的固定成本、其他成本、保留效用和風(fēng)險(xiǎn)成本。因?yàn)棣??k2?k2+cρσ2?，可知α也受分成比例β的影響。

（2）根據(jù)結(jié)果，0<β=?k2?k2+cρσ2?<1，這說明房產(chǎn)中介作為代理人承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的大小受ρ的影響，ρ越大，β越小，而根據(jù)S（y）=α+βπ，房產(chǎn)中介得到的收益越小。

（3）根據(jù)最優(yōu)努力水平可得到：?a?c?>0，?a?β?>0。這表明當(dāng)c越小，β越大，房產(chǎn)中介的努力程度a就越高，這個(gè)結(jié)論符合實(shí)際。

（4）根據(jù)房屋需求者的效用函數(shù)，其既承擔(dān)了自身的成本，比如信息搜尋成本和簽約成本，也承擔(dān)了房產(chǎn)中介的成本，包括固定成本、風(fēng)險(xiǎn)成本以及簽約成本等，而這些成本也是固定資金收益中的一部分。

（5）房產(chǎn)中介的效用函數(shù)，其效用主要包括保留效用和風(fēng)險(xiǎn)成本兩部分，其他的成本轉(zhuǎn)移給了房產(chǎn)需求者。

2.使用區(qū)塊鏈技術(shù)后的模型

利用區(qū)塊鏈技術(shù)建立房地產(chǎn)信息鏈，鏈上信息真實(shí)可靠透明，信息不對(duì)稱問題得到很大改善，房屋需求者的信息搜尋成本大大降低，對(duì)房產(chǎn)中介的依賴也會(huì)降低，與傳統(tǒng)模式相比，信息透明度提高?？梢哉J(rèn)為，房屋需求者和房產(chǎn)中介之間的信息不存在不對(duì)稱，房產(chǎn)需求者可以了解到房產(chǎn)中介的信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量等方面的信息，如此，激勵(lì)相容約束無效。模型表示為：

根據(jù)結(jié)果，在利用區(qū)塊鏈技術(shù)后，

（1）固定收益α′包括房產(chǎn)中介的固定成本、其他成本、保留效用和努力成本。

（2）分成比例β′=0，房產(chǎn)中介不承擔(dān)任何的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）a′=?k?c?，可得k=ca′，也就是房產(chǎn)中介努力水平為最優(yōu)狀態(tài)，因?yàn)榕Φ倪呺H利潤(rùn)等于邊際成本。

（4）根據(jù)效用函數(shù)，房產(chǎn)中介的效用為其保留效用，其他的成本也轉(zhuǎn)移到房屋需求者身上。

四、結(jié)果分析

比較上述兩種情況下的模型，我們可發(fā)現(xiàn)兩種形式下各個(gè)變量的變化。

首先，固定收益的變化：α=m+T1+ω[TX-]+?1?2??ρσ2-?k2?c????k2?k2+cρσ2??2、α′=m+T1+ω[TX-]+?k2?2c?。兩個(gè)參數(shù)都包含了房產(chǎn)中介的固定成本、其他成本和保留效用，傳統(tǒng)契約制度下多了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)成本?1?2?ρσ2??k2?k2+cρσ2??2，也就是?1?2?ρσ2β2。

其次，參數(shù)分成比例β：β=?k2?k2+cρσ2?、β′=0。在區(qū)塊鏈技術(shù)下，房產(chǎn)中介不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這是由于信息相對(duì)對(duì)稱決定的。但在傳統(tǒng)契約制度下，由于信息不對(duì)稱的存在，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)程度由信息不對(duì)稱的程度決定。因此，參數(shù)β也反映了信息不對(duì)稱的程度。

第三，房產(chǎn)中介的努力水平參數(shù)a：a=?k3?ck2+ρc2σ2?、a′=?k?c?。根據(jù)上文傳統(tǒng)形式下，，0<β=?k2?k2+cρσ2?<1，所以a′>a。為什么會(huì)產(chǎn)生這樣的結(jié)果？利用區(qū)塊鏈信息系統(tǒng)，房屋需求者能夠快速準(zhǔn)確的獲取中介的信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量等信息，因此，為了獲得更多的認(rèn)可度和客戶，房產(chǎn)中介只能不斷提高自己的服務(wù)水平，這也是符合實(shí)際情況的。

第四，房屋需求者的效用變化：?k2?c?β-?1?2??ρσ2+?k2?c??β2-ω[TX-]-m-T1-T2、?k2?2c?-ω[TX-]-m-T1-T2。根據(jù)U1-U′1=?-（1-β）2k2?2c?-?1?2?ρσ2β2<0，所以U1

第五，房產(chǎn)中介的效用：ω[TX-]+?1?2?ρσ2β2、ω[TX-]。房產(chǎn)中介的效用減少了。這主要在于利用區(qū)塊鏈技術(shù)后，房產(chǎn)中介的相關(guān)信息和努力程度都可以被房屋需求者方便的了解到，信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)成本不存在。這樣模式下，房產(chǎn)需求者也不需要承擔(dān)中介轉(zhuǎn)移過來的成本，對(duì)房產(chǎn)中介的依賴性在降低。

第六，總效用。通過比較U1+U2和U′1+U′2，可得雙方總體的效用增加了。這說明區(qū)塊鏈技術(shù)的利用使得房地產(chǎn)交易的效率提高了。

最后，雙方的成本。房產(chǎn)中介的成本降低了。一方面，利用區(qū)塊鏈信息系統(tǒng)，交易雙方的可以根據(jù)需要隨時(shí)隨地登錄系統(tǒng)查看信息，減少了信息搜尋成本和必須面對(duì)面進(jìn)行的簽約成本;另一方面，房產(chǎn)中介的監(jiān)督成本也減少了。對(duì)房屋需求者來說成本也降低了。主要是信息搜尋成本和簽約之后的監(jiān)督成本。

五、啟示

通過以上分析，我們可以得到以下幾點(diǎn)啟示：

第一，傳統(tǒng)契約制度下的房地產(chǎn)交易由于信息不對(duì)稱的存在，產(chǎn)生了高昂的交易成本。交易雙方既承擔(dān)了自身的信息搜尋成本和信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)成本，也承擔(dān)了第三方中介轉(zhuǎn)移過來的成本。

第二，利用區(qū)塊鏈技術(shù)，可以有效解決信息不對(duì)稱帶來的成本和風(fēng)險(xiǎn)問題：一方面，在區(qū)塊鏈技術(shù)下，信息不對(duì)稱的問題得到改善，房產(chǎn)中介的服務(wù)水平在提高，增加了房屋需求者的效用，也增加了交易的總效用，房地產(chǎn)交易的效率得到提升。另一方面，交易成本在降低。

第三，本文研究的是區(qū)塊鏈技術(shù)在房地產(chǎn)交易中的初步應(yīng)用，在該階段的設(shè)計(jì)中，配合實(shí)際情況，我們保留了房產(chǎn)中介的存在，這樣，房屋需求者仍然承擔(dān)了中介的部分成本。需要注意的是，房地產(chǎn)區(qū)塊鏈信息系統(tǒng)的開發(fā)和建立，也存在開發(fā)中和礦工，在利用區(qū)塊鏈技術(shù)，要嚴(yán)格篩選系統(tǒng)管理維護(hù)人員，對(duì)系統(tǒng)管理人員進(jìn)行權(quán)限劃分與監(jiān)督，通過這些方面保證系統(tǒng)能夠安全穩(wěn)定地運(yùn)行，降低惡意行為或其他故障的發(fā)生頻率。

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〔本文系山東省軟科學(xué)計(jì)劃項(xiàng)目“山東省軍民融合科技協(xié)同創(chuàng)新能力研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2019RKB01450）階段性成果〕

〔褚倩倩，青島農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。趙亮、徐世杰，青島大學(xué)青島財(cái)富管理研究院〕