張麗姍

【摘要】近年來，我國旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，旅游地產(chǎn)作為二者的交叉型產(chǎn)業(yè)，呈快速發(fā)展趨勢。旅游地產(chǎn)不僅能滿足消費者度假的需求，還具備投資功能，市場前景巨大。本文對旅游地產(chǎn)的市場進行分析，通過SWOT分析，對其進行剖析，并基于此對旅游地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢進行預(yù)測。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn);SWOT分析;未來趨勢

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、引言

近年來，隨著生活水平的提高，對于旅游者來說，他們已經(jīng)逐漸從單一的觀光型旅游轉(zhuǎn)向追求舒適、放松的休閑式旅游。而中國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入瓶頸期，急于改變發(fā)展模式來尋求出路?；谶@樣的背景之下，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合逐漸興起。旅游地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的自然環(huán)境為核心競爭力，集旅游、居住、投資為一體的項目。

2、旅游地產(chǎn)市場SWOT分析

2.1優(yōu)勢分析

2.1.1較強的投資回報屬性

一般而言，旅游項目投資收益期高于15年，而可持續(xù)回報更是超過50年，傳統(tǒng)地產(chǎn)項目僅需2-3年即可收回投資，而可持續(xù)性回報有限，旅游地產(chǎn)項目的投資收益期在5-8年，位于二者之間。從個人投資角度來看，一方面，隨著旅游業(yè)消費產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必定帶來旅游地產(chǎn)價值上升;另一方面，當(dāng)代人生活工作壓力大，不管是長期居住者還是短期度假者來說，旅游地產(chǎn)能夠為住戶提供一個相對輕松休閑的居住場所，這也是一種精神上的回報方式。

2.1.2資金大量涌入

隨著普通住宅市場的逐漸飽和，許多房企面臨著轉(zhuǎn)型壓力。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和消費觀念的轉(zhuǎn)變我國人民的旅游方式也逐漸發(fā)生了改變，從過去的觀光旅游為主轉(zhuǎn)變到如今的休閑旅游為主，并逐漸向旅居旅游為主，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個交叉行業(yè)未來發(fā)展前景較大，使得旅游地產(chǎn)成為了地產(chǎn)行業(yè)新的突破口。各大地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向主要發(fā)展旅游地產(chǎn)，支持旅游地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

2.2劣勢分析

2.2.1產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、質(zhì)量低下

現(xiàn)實中，大多數(shù)開發(fā)商為了追求利益，毫無規(guī)劃地效仿其他地方優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)，而與自身的實際情況相背離。最終導(dǎo)致全國旅游地產(chǎn)項目大同小異，市場缺乏創(chuàng)新，消費者自然不會買單。且大部分都是東施效顰，只是模仿項目立意，缺乏高質(zhì)量和高品質(zhì)的追求，項目粗制濫造，不倫不類，沒過多久便出現(xiàn)了質(zhì)量問題和污染問題，是對自然資源和社會資源的浪費。

2.2.2存在“圈地運動”

以自然風(fēng)光為主的旅游業(yè)，通常都是經(jīng)濟發(fā)展水平不是很高的地區(qū)，因此土地資源相對充沛。基于此，地方政府為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，用各種優(yōu)惠政策吸引投資者，旅游地產(chǎn)占地面積大，土地價格相對便宜，這就導(dǎo)致了部分違規(guī)行為的出現(xiàn)。部分開發(fā)商借著發(fā)展旅游地產(chǎn)的旗號，“跑馬圈地”，炒作房地產(chǎn)，建設(shè)的地產(chǎn)偏重普通住宅地產(chǎn)，忽略其旅游地產(chǎn)的屬性。

2.3機會分析

2.3.1宏觀政策支持

2013年，提出《國民旅游休閑綱要（2013-2020年）》，大大增加了我國居民休假旅行時間，提高居民旅行質(zhì)量。2015年，《2015年全國旅游工作會議報告》出臺，著重優(yōu)化旅游項目，創(chuàng)新融資平臺，加強旅游業(yè)的投資建設(shè)。政府給予旅游業(yè)各種融資優(yōu)惠政策、完善國民休假制度，各種政策措施頻出，不斷推動和刺激旅游地產(chǎn)的發(fā)展。旅游地產(chǎn)依附于旅游業(yè)發(fā)展，促使旅游地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

2.3.2居民消費水平的提高

2019年，全國旅游人數(shù)突破60億人次，國內(nèi)旅游收入高達5萬億元，旅游消費已經(jīng)成為國民的剛性需求。旅游地產(chǎn)作為旅游項目中重要的一項，包含住宅、酒店、會所、公園等各種形態(tài)，更是成為旅游業(yè)中一項必不可缺的消費體驗。國家支持居民消費的政策和居民消費水平的提高為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的政策和經(jīng)濟支持。

2.4威脅分析

2.4.1投資過熱

據(jù)媒體報道，上市百強房企中，有90%以上都參與了旅游產(chǎn)行業(yè)，足以呈現(xiàn)出旅游地產(chǎn)行業(yè)的火熱。旅游地產(chǎn)行業(yè)的過熱投資，必然會導(dǎo)致供大于求的市場供需不平衡現(xiàn)象。據(jù)旅游地產(chǎn)行業(yè)研究報告稱，目前旅游地產(chǎn)年投資總額已經(jīng)突破萬億元，但年收益率卻只達到了3%-4%，收益率極低，滯銷問題嚴(yán)重。

2.4.2環(huán)境污染

旅游地產(chǎn)往往建設(shè)在風(fēng)景優(yōu)美的地方，這些地方大部分還沒有經(jīng)過開發(fā)利用，而旅游地產(chǎn)的介入必然會給自然環(huán)境帶來威脅。比如在建設(shè)初期，往往存在大量建筑垃圾，在投入使用之后，更是有源源不斷的生活垃圾、生活廢水廢氣的排出，如果處理不當(dāng)，必然會給脆弱的自然環(huán)境帶來危害。例如有北京江南之稱的溫榆河一線，原本河網(wǎng)密布，野生動植物資源豐富，但隨著旅游地產(chǎn)和旅游業(yè)的大量進駐，導(dǎo)致原有的生態(tài)資源受到侵害，也是對旅游資源的消耗。

3、旅游地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.1旅游地產(chǎn)逐漸國際化、專業(yè)化

全球化的必然性和堅韌性并不是一場突發(fā)事件（新冠疫情）所能改變的。因此，我國旅游地產(chǎn)不僅要抓牢國內(nèi)市場，也要不斷開拓國外市場，更多地吸引國際友人，朝著國際化趨勢發(fā)展，向世界輸出中國文化。旅游地產(chǎn)也應(yīng)該根據(jù)其依附的周邊旅游業(yè)開發(fā)相對應(yīng)的旅游地產(chǎn)項目，精準(zhǔn)定位客戶群體，不僅要滿足大眾化口味，更要開發(fā)針對企業(yè)培訓(xùn)、旅居生活等不同的市場需求。其次，旅游地產(chǎn)的管理和經(jīng)營也要交給專業(yè)的人士操作，從而促進旅游地產(chǎn)的合規(guī)合法化，提高旅游地產(chǎn)的質(zhì)量。

3.2注重保護生態(tài)景觀資源

未來旅游地產(chǎn)將會朝著綠色、低碳、環(huán)保的方向發(fā)展。政府要對旅游地產(chǎn)項目的建設(shè)有統(tǒng)一的規(guī)劃，規(guī)劃內(nèi)容上要以保護和完善生態(tài)景觀體系作為規(guī)劃的主導(dǎo)因素;開發(fā)商在開發(fā)過程中應(yīng)該更加注意保護和完善原有的生態(tài)景觀，在滿足政府規(guī)劃要求的前提下，盡量開發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

3.3旅游地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變

近年來，旅游消費模式發(fā)生了質(zhì)的改變，由傳統(tǒng)的以景點觀賞為目的的“觀光旅游”向以休閑消費與度假為目的的“休閑旅游”模式轉(zhuǎn)變。在這種新的旅游模式下，人們對旅游消費的要求將集中于旅游風(fēng)景區(qū)的環(huán)境與現(xiàn)代休閑消費這兩個因素。尤其是在遠離城市的景區(qū)短期或定期居住，更成為未來旅游發(fā)展的趨勢，因此，一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開始向商務(wù)型、度假型的方向轉(zhuǎn)化。

小結(jié)：

旅游地產(chǎn)是現(xiàn)今社會的一個新興產(chǎn)業(yè)，是市場發(fā)展的產(chǎn)物。目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)正在迅速發(fā)展，市場存在著較多的發(fā)展機會，但同時也有許多威脅存在，利用優(yōu)勢、抓住機遇、弱化劣勢、抵抗威脅，才能促進地產(chǎn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

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