陳 薔

(福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院，福建 福州 350108)

培育和發(fā)展住房租賃市場，是我國現(xiàn)階段住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。黨的十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，培育和發(fā)展住房租賃市場被提升到前所未有的高度，住房租賃市場成為學(xué)術(shù)界研究的熱點，而居民的住房租金支付能力是租賃住房定價和市場化運營的關(guān)鍵[1]。

福建省廈門市是我國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，一方面，人口凈流入大，住房需求旺盛；另一方面，房價收入比高，大量居民需要通過租賃解決住房問題。2018年數(shù)據(jù)顯示，廈門市租賃私房的人數(shù)比例為52.43%，有超過一半的人通過租房解決住房問題，廈門市住房租賃市場具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。廈門市的住房租金水平如何、現(xiàn)有租金水平是否在居民可承受的范圍內(nèi)、城鎮(zhèn)居民的住房租金支付能力如何，這些問題將直接決定城鎮(zhèn)居民能否進入住房租賃市場，決定住房租賃政策實施的成效。

一、住房支付能力研究情況

自20世紀(jì)80年代以來，住房支付能力一直是房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的研究熱點，同時受各國政策制定者重視?，F(xiàn)有的大量文獻主要集中在界定住房支付能力、分析住房支付能力影響因素、測度住房支付能力和提高住房支付能力四個方面。住房支付能力是指不影響家庭支付其他基本生活支出的情況下，負(fù)擔(dān)住房支出的能力[2]。Adegoke指出，住房支付能力是家庭消費住房服務(wù)的能力，涉及家庭收入與房價、租金之間的關(guān)系[3]。解海等將住房支付能力分為住房所有者維持現(xiàn)有居住狀況的能力、無房者支付購房支出的能力和租房者支付租金的能力[4]。況偉大指出，根據(jù)產(chǎn)權(quán)選擇理論，在租賃市場中住房支付能力通常以租金收入比表示，要準(zhǔn)確測度住房支付能力是非常困難且頗具爭議的，但這也是各國制定住房政策，解決住房問題的關(guān)鍵[5]。

住房支付能力因時因地而異，特別對中國這樣一個經(jīng)濟快速發(fā)展，人均可支配收入年增長8%(廈門市人均可支配收入年增長率約為8.66%)環(huán)境，仍用靜態(tài)的眼光看待居民的住房支付能力會產(chǎn)生很大的誤導(dǎo)，因此，況偉大、丁言豪等人構(gòu)建了基于恩格爾系數(shù)的動態(tài)住房支付能力劃分標(biāo)準(zhǔn)，克服了現(xiàn)有指標(biāo)的缺陷，利用改進后的比率法有效測評了我國35個大中城市居民的租金負(fù)擔(dān)能力[5]。

住房租賃市場分為保障性住房租賃市場和商品性住房租賃市場。從現(xiàn)有研究成果來看，對保障性住房租賃市場研究較多，商品性住房租賃市場研究不足[1]。在住房租賃市場中，高收入群體基本不存在住房支付困難，中等偏低收入、低收入群體可以通過保障性租賃住房解決住房問題[5]，中等收入群體雖然一部分能得到政府幫助，但大部分還是通過商品性租賃住房解決住房問題[6]。因此，本文以廈門市商品性住房租賃市場的主要群體——中等收入群體為研究對象，采用改進后的比率法測算、評價城鎮(zhèn)居民的租金支付能力，為政府培育和發(fā)展住房租賃市場提供參考依據(jù)。

二、住房支付能力測度

1.數(shù)據(jù)來源

本文使用2009—2018年廈門市城鎮(zhèn)居民支出和收入數(shù)據(jù)。支出數(shù)據(jù)包含租金、人均住房建筑面積、中等收入組人均消費性支出及人均食品支出。商品性住房租金數(shù)據(jù)來自中國房價行情網(wǎng)，人均住房建筑面積、人均消費性支出及人均食品支出來自《廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒》。收入數(shù)據(jù)為廈門市城鎮(zhèn)居民中等收入組人均可支配收入，來自《廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒》及《廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。

2.比率法

比率法的思路是，先計算租金支出占居民收入的比例，即租金收入比(Rent-income ratio)，將租金收入比與預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)比率進行比較，以此來判斷居民的住房支付能力。根據(jù)本文研究目的，t時期租金收入比(RIRt)的公式為：

租金收入比越高，說明居民的住房支付能力越低，住房支付困難程度越高，租房壓力大，反之說明住房支付能力高，租房壓力小。

3.住房支付能力判斷標(biāo)準(zhǔn)

住房和食品消費是人們維持基本生活所必需的商品。假設(shè)城鎮(zhèn)居民收入全部用于住房和食品消費，則：

HIt=HEt+FEt

HIt表示t時期城鎮(zhèn)居民收入，HEt表示t時期城鎮(zhèn)居民住房支出，F(xiàn)Et表示t時期食品支出。公式進一步推導(dǎo)得：

判斷住房支付能力還需確定租金收入比的合理區(qū)間值，不同國家或地區(qū)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)不同。如美國、加拿大以30%為基準(zhǔn)，超過30%則表示住房支付能力低，存在住房支付困難。英國和澳大利亞則認(rèn)為租金收入比應(yīng)控制在25%以內(nèi)。江蘇省社會科學(xué)院王樹華等專家認(rèn)為，租金收入比在25%以內(nèi)是合理的，25%—30%是居民可承受的范圍，超過30%則表明房租壓力過大。張振海等用租金收入比衡量租金泡沫風(fēng)險，以25%為基準(zhǔn)值，低于此值視為房租低廉，高于此值認(rèn)為存在租金泡沫，超過30%認(rèn)為租金泡沫明顯[7]。綜合現(xiàn)有研究成果以及廈門市實際情況，本文設(shè)定住房支付能力判斷標(biāo)準(zhǔn)，如表1所示。當(dāng)租金收入比＞30%時，居民租金壓力大，租金支付能力不足，需要政府采取措施提高居民住房支付能力，幫助居民解決住房問題。

表1 廈門市城鎮(zhèn)居民住房支付能力判斷標(biāo)準(zhǔn)

三、廈門市城鎮(zhèn)居民住房支付能力分析

1.廈門市住房租金水平

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示(見圖1)，近1年廈門市平均租金水平為45.90元/月·m2，租金走勢在波動中上漲。其中2020年1月和2020年7月租金上漲明顯，這可能與春節(jié)后、畢業(yè)季租賃需求增多，催暖住房租賃市場有關(guān)。截取2020年8月全國各大城市租金水平進行橫向比較，如表2所示。在首批12個住房租賃試點城市中，租金水平最高的是深圳市，為80.99元/月·m2，其次是杭州、廣州，廈門市位列第四。從租金漲幅來看，平均租金環(huán)比上漲的有3個城市，分別為深圳、廈門、成都，廈門市漲幅最大為1.86%。平均租金同比上漲的有5個城市，廈門市同比上漲6.53%，漲幅位列第一。在首批住房租賃試點的12個城市中，不論是租金水平還是租金漲幅廈門市都居前列。

圖1 2019年9月—2020年9月廈門市月度租金水平

表2 2020年8月首批住房租賃試點12個城市租金水平

2.廈門市城鎮(zhèn)居民住房支付能力

從下頁表4可以看出，2009—2018年廈門市單位住房建筑面積平均月租金逐年上漲，從2009年22.08元/月·m2到2018年42.79元/月·m2。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積逐年提高，居住面積逐步改善，居住質(zhì)量也在不斷提高。人均可支配收入逐漸增加，但租金收入比越來越大，2016年租金收入比達到最高值33.83%。這可能與2015年后國家和地方政府陸續(xù)出臺了一系列政策文件，住房租賃市場熱度攀升，房租明顯上漲有關(guān)。

表4 2009—2018廈門市城鎮(zhèn)居民住房支付能力

結(jié)合表3來看，2009—2012年租金收入比在25%—30%區(qū)間逐年上升，說明雖然租金逐年上漲但仍在居民可承受的范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)居民存在輕度住房支付困難。從2012年起租金收入比超過了30%，但都低于當(dāng)年的住房支出收入比的上限值HEIRt，住房支付困難程度從輕度轉(zhuǎn)變?yōu)橹械戎Ц独щy。這意味著為了保證基本生活水平(居住面積達到人均值)，城鎮(zhèn)居民每年需要用超過1/3的收入來支付房租，租金壓力大。若再加上水電、燃?xì)?、物業(yè)、交通、飲食等基本開支，收入所剩無幾，影響休閑娛樂等其他消費，影響居民幸福感。

表3 2009—2018年廈門市城鎮(zhèn)居民住房支出收入比上限值

另外，由于歷史發(fā)展的原因，廈門市島內(nèi)外長期存在發(fā)展不均衡的狀況。無論是居住環(huán)境還是基本公共服務(wù)配套，島內(nèi)思明區(qū)、湖里區(qū)明顯優(yōu)于島外集美、海滄、翔安、同安四區(qū)。調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民在住房區(qū)位的選擇上，選擇思明區(qū)和湖里區(qū)的分別為42%和23%，而選擇集美區(qū)、翔安區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)僅為12%、9%、12%、2%，也就是說有65%的居民都選擇了基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套齊全的島內(nèi)兩區(qū)[6]。島內(nèi)兩區(qū)的租金水平明顯高于島外四區(qū)，想要在島內(nèi)租房的居民面臨更大的租金壓力，住房支付困難程度更高。

四、主要結(jié)論與政策建議

研究發(fā)現(xiàn)：2009—2018年，廈門市城鎮(zhèn)居民租金收入比總體呈現(xiàn)上升趨勢，住房支付困難程度從輕度向中度發(fā)展。由于住房支付能力受住房面積、租金、收入等因素影響，為了提高城鎮(zhèn)居民住房租金支付能力，本文有以下三點建議。

1.提高居民收入，完善租房金融服務(wù)

住房支付能力歸根結(jié)底取決于居民的實際收入水平，居民的可支配收入增加，非住房支出減少，才能保障住房消費支出。近年來，廈門市居民人均可支配收入逐年增加，2019年，居民收入增長9.7%，甚至跑贏GDP增速(比上一年增長7.9%)，但房租和非住房人均生活消費支出也在上漲，因此，居民的住房支付能力逐漸下降。建議除了繼續(xù)提高居民收入以外，應(yīng)盡快落實提取住房公積金支付房租，發(fā)放租金補貼、發(fā)放“租房貸”等措施，減少租戶實際租房支出，減輕租戶經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。據(jù)了解，廈門市已有建設(shè)銀行、廈門銀行、華夏銀行廈門分行、中國銀行廈門市分行等多家銀行簽約加入住房租賃市場金融服務(wù)的行列，廈門中行更是在2017年落地了首筆“中銀智貸—租房貸”業(yè)務(wù)，但目前銀行發(fā)放的“租房貸”產(chǎn)品受眾小，主要針對大型開發(fā)商或租賃企業(yè)，無法針對個人與個人之間的住房租賃。且市場存在一些房地產(chǎn)中介企業(yè)未經(jīng)行政許可擅自從事金融業(yè)務(wù)活動，或與網(wǎng)貸平臺等放貸組織勾結(jié)，強制承租人辦理“租房貸”“套路貸”“高利貸”等亂象，租房金融服務(wù)有待加強。

2.增加租賃住房資源，維護租金穩(wěn)定

從廈門市的情況來看，推動租金上漲的主要原因還是租賃市場的供不應(yīng)求。雖然廈門市政府通過增加租賃住房土地供應(yīng)、存量非住宅住房改造、挖掘整合“外口公寓”、鼓勵廣大市民將多余房屋出租等多項措施挖掘新房源的供給，一定程度上抑制了租金的上漲。但隨著外來人口不斷流入，島外在島內(nèi)工作的人員、學(xué)區(qū)陪讀戶、工作生活便捷區(qū)等本市租房戶日漸增長，租房需求將持續(xù)擴大[8]。深化住房供給側(cè)改革，運用土地、稅收和金融政策引導(dǎo)國有企業(yè)、非盈利組織、私人業(yè)主和其他房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)有序地進入租賃市場，增加租賃房的有效供給，即與居民的收入水平、住房需求相匹配的供給，才能維護租金穩(wěn)定。

3.優(yōu)化住房租賃市場供給，平衡島內(nèi)外租賃需求

住房面積是影響住房支付能力的重要因素，控制和減少住房面積也是降低住房支付困難重要手段[9]。從廈門市情況來看，租房需求主要集中于島內(nèi)兩區(qū)20—70m2、一室一廳或兩室一廳中小戶型，但從供給來看，中小戶型的供給量僅占市場總供給量的45%。中小戶型的供不應(yīng)求導(dǎo)致中小戶型的租金水平高于平均租金，這就加劇了城鎮(zhèn)居民租房支付困難。建議政府從供需兩端入手，一方面，增加中小戶型供給，優(yōu)化住宅租賃市場供給結(jié)構(gòu)；另一方面，繼續(xù)推進跨島發(fā)展戰(zhàn)略，改善島外的居住環(huán)境，使島內(nèi)外教育、醫(yī)療、商務(wù)、生活配套等各種基礎(chǔ)設(shè)施逐步平衡，分流島內(nèi)的住房租賃需求，實現(xiàn)島內(nèi)外住房租賃市場平衡、有序發(fā)展。