摘要：國內(nèi)城鎮(zhèn)化60%背景下，相比于核心城市以服務為主導的升級發(fā)展、內(nèi)涵式增長模式，都市圈城市尚有廣袤的城鎮(zhèn)化推進空間，在國內(nèi)區(qū)域一體化的政策導向下，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉移的大趨勢下必將有大機遇。在新一輪的新城建設中，總結前期發(fā)展經(jīng)驗、對標歐美城市發(fā)展，產(chǎn)城融合將是城市發(fā)展的未來。金地通過“科技投資、企業(yè)孵化、園區(qū)建設運營一體化協(xié)同”的發(fā)展路徑、“雙對流、做深耕、補運營”的產(chǎn)業(yè)運營邏輯致力于打造產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)化“金地新模式”。

關鍵詞：產(chǎn)業(yè)化;產(chǎn)城融合;產(chǎn)業(yè)孵化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0046-51 收稿日期：2021-01-15

房企集中探索“產(chǎn)業(yè)布局”可追溯至2014年開始，隨著第一批舊廠房改造與PPP相應的政策放開，都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)等概念層出不窮，2017年后地方政府在中央要求產(chǎn)業(yè)升級的背景下，開始對“畝均稅收”等概念加以重視，使得對高新技術類產(chǎn)業(yè)的訴求增強，科技產(chǎn)城、科技小鎮(zhèn)等“產(chǎn)業(yè)+住宅”概念相繼涌現(xiàn)。而從結果來看，追隨政策紅利的“產(chǎn)業(yè)化”布局成果相當有限。特別是針對生物醫(yī)藥、集成電路等先進制造業(yè)與高新技術類的“產(chǎn)業(yè)化”布局，即使是TOP20房企在“產(chǎn)業(yè)化”布局過程中一地雞毛、瀕臨停滯者仍不在少數(shù)，真正實現(xiàn)良好運營的企業(yè)屈指可數(shù)。

1 產(chǎn)業(yè)布局百舸爭流，金地表現(xiàn)可圈可點

金地集團在“產(chǎn)業(yè)化”布局方面較早，相比于其他企業(yè)的順趨勢布局思路，金地集團“產(chǎn)業(yè)化”準備更為充分、戰(zhàn)略考慮更為深遠。

1.1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營方面

2012年金地成立金地商置（現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運營平臺），到2020年6月底，金地自主開發(fā)及輕資產(chǎn)運營的純產(chǎn)業(yè)類項目共30個，包含國內(nèi)項目26個、海外項目4個，總面積超300萬平方米。

1.2 產(chǎn)業(yè)投資孵化方面

金地長期深耕于產(chǎn)業(yè)投資孵化，現(xiàn)已投資4支全球知名創(chuàng)投基金（Amino Capital豐元創(chuàng)、Mission Bay Capital III、Oriza VenturesII元禾谷風、清源創(chuàng)投），并在美國硅谷和中國深圳組建了兩支直投團隊，聚焦產(chǎn)業(yè)前沿項目進行戰(zhàn)略投資，涉及人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、芯片研發(fā)、生物科技、基因檢測等領域。

1.3 教育、康養(yǎng)等服務類產(chǎn)業(yè)方面

金地以配套服務為中心，布局醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、體育等相關產(chǎn)業(yè)，并進行外延。旗下弘金地體育、金地教育等平臺快速發(fā)展，成果豐碩。

2 順應產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，打造兩大戰(zhàn)略目標

近期，金地集團提出了金地發(fā)展兩大目標。

第一，要成為綜合型的城市服務提供商?！耙患夜救绻f它只能做一點住宅，這家公司是沒有競爭力的，但是全品類的地產(chǎn)開發(fā)并不是金地公司追求的目標。金地公司還要能夠去提供各種各樣的社會服務，這個才是金地公司的一個目標”。第二，成為產(chǎn)城融合的新城區(qū)發(fā)展商?！袄硐氲哪繕司褪窍Ｍ@一個人在這里工作，同時他也在這里要能夠生活。比較理想的一種新城區(qū)，是真正的產(chǎn)城融合的新城區(qū)”。

2.1 核心城市發(fā)展邏輯變化，城市服務對于城市升級至關重要

2019年，我國城鎮(zhèn)化率已達60%，進入都市圈發(fā)展的新階段。核心城市的發(fā)展思路已發(fā)生改變，在城市高速發(fā)展階段，城市產(chǎn)業(yè)主要為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展模式基本可總結為，“產(chǎn)業(yè)招商-居住區(qū)開發(fā)-留住產(chǎn)業(yè)人口”的管控型發(fā)展思路，見圖1。

在城鎮(zhèn)化率60%后，城市發(fā)展的模式與動力機制都發(fā)生了巨大的改變。核心城市產(chǎn)業(yè)以遠遠不再是簡單的生產(chǎn)加工類產(chǎn)業(yè)，而聚焦于科技研發(fā)、技術升級，屬于資本密集與技術密集類產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展核心是為高技術、高學歷人才的提供高質量工作環(huán)境（辦公樓/研發(fā)樓）、完善的公共服務（教育/養(yǎng)老/醫(yī)療等）、舒適的生活環(huán)境（空氣質量/休閑娛樂/文化嵌入等），進而留住人才、集聚產(chǎn)業(yè)升級資源，進而真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級與創(chuàng)新?？偟膩碚f，城市產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新升級是在城市綜合服務引領下的生態(tài)環(huán)境中生長出來的。

金地產(chǎn)業(yè)布局思路與國內(nèi)城市未來發(fā)展邏輯一致，金地在醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、教育等多方面進行布局。旗下弘金地體育現(xiàn)已形成了“賽事管理”“球員經(jīng)紀管理”“體育綜合體及場館管理”和“社區(qū)體育平臺管理”四大產(chǎn)業(yè)集群，而金地教育則以K12民辦雙語國際化學校為主體，以國際學校和高等院校為引擎，打造金地互聯(lián)網(wǎng)教育創(chuàng)新中心（教育孵化器）、STEM教育、社區(qū)教育等多條業(yè)務線。

2.2 產(chǎn)城融合是都市圈城市發(fā)展的未來

國內(nèi)城鎮(zhèn)化60%背景下，相比于核心城市以服務為主導的升級發(fā)展、內(nèi)涵式增長模式，都市圈城市尚有廣袤的城鎮(zhèn)化推進空間，在國內(nèi)區(qū)域一體化的政策導向下，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉移的大趨勢下必將大機遇。在新一輪的新城建設中，吸取前期發(fā)展經(jīng)驗、對標歐美城市發(fā)展，睡城、傳統(tǒng)衛(wèi)星城模式絕非發(fā)展所需，產(chǎn)城融合將是城市發(fā)展的未來。

對于居民，產(chǎn)城融合可實現(xiàn)居住幸福與生活便利，具體表現(xiàn)在：（1）居民通勤距離的縮短;（2）就近生活服務提供。對于產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)城融合成本下降，創(chuàng)新提升，具體表現(xiàn)在：（1）產(chǎn)業(yè)集聚帶來的成本效應，降低產(chǎn)業(yè)企業(yè)設備、人員、材料等用料與周轉成本;（2）產(chǎn)業(yè)集聚帶來創(chuàng)新效應，驅動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。對于政府，產(chǎn)城融合驅動城鎮(zhèn)化、縮小城鄉(xiāng)差距，提升稅收就業(yè)，具體表現(xiàn)在：（1）新型城鎮(zhèn)化的有效推進;（2）城鄉(xiāng)融合的充分實現(xiàn)，縮短城鄉(xiāng)差距;（3）專業(yè)化下，畝均稅收的大幅度提升。

總的來說，產(chǎn)城融合一方面幫助推進城鎮(zhèn)化，釋放消費潛能;另一方面促進區(qū)域發(fā)展與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，是中國產(chǎn)業(yè)彎道超車，進而實現(xiàn)國家競爭力的關鍵舉措。無論是綜合型的城市服務的提供商、還是新城區(qū)的發(fā)展商，產(chǎn)業(yè)能力不可或缺。未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能力將是幫助企業(yè)決勝未來業(yè)務發(fā)展，幫助城市提升競爭力的關鍵。

3 金地在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的路徑選擇

3.1 科技投資、企業(yè)孵化、園區(qū)建設運營一體化協(xié)同

金地對產(chǎn)業(yè)的布局可以分為兩個板塊理解：一是順應國家戰(zhàn)略發(fā)展趨勢，主要包括人工智能、生命科學，以及對應園區(qū)開發(fā)運營等。在此金地選擇了一套“科技投資、企業(yè)孵化、園區(qū)建設，一體化協(xié)同發(fā)展的金地產(chǎn)業(yè)模式”，見圖2。金地模式是一種融合思維，絕非傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)思路，也非資本、園區(qū)分離的疊加思維，而是更多以產(chǎn)業(yè)資本的思路，在尋找產(chǎn)業(yè)孵化-城市發(fā)展-資本收益之間的新結合點。另一塊則是城市服務升級的需要，主要包括教育、養(yǎng)老、體育等。金地選擇了以城市綜合運營為核心，進行配套布局的思路。

本文重點探討金地在順應國家戰(zhàn)略發(fā)展趨勢方面的產(chǎn)業(yè)布局，即“科技投資、企業(yè)孵化、園區(qū)建設，一體化協(xié)同發(fā)展”金地模式的打法與思路。

3.1.1 科技投資：聚焦生命科學和人工智能，謀求多維度協(xié)同

金地聚焦生命科學和人工智能兩大方向。原因有以下3點：（1）產(chǎn)業(yè)質地優(yōu)秀，即將達到爆發(fā)期。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期來看，人工智能與生命科學優(yōu)秀企業(yè)眾多、資本高度關注，都處于爆發(fā)前期。（2）生命科學服務于多個民生領域，人工智能在城市運營中也有廣泛的應用空間。兩者都能一定程度與城市運營的主業(yè)產(chǎn)生關聯(lián)效應。（3）在城市運營思路下，金地自身的城市運營業(yè)務可以與產(chǎn)業(yè)板塊形成協(xié)同效應。

具體到產(chǎn)業(yè)投資方面，首先，金地科技投資方面的思路導向是明確的，其中非常創(chuàng)新的一點是以自身資源與需求，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向進行投資。因為金地集團可以鏈接對應需求，所以在投資過程中，可以幫企業(yè)找市場、引導企業(yè)尋找正確的需求，進而鏈接下一步的企業(yè)孵化。其次，金地科技投資很難模仿，與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)投資基金不同。金地的產(chǎn)業(yè)投資并不只是為了獲得簡單的股權投資回報，而是通過“空間運營+孵化+加速”，培育“獨角獸”企業(yè)，形成高科技產(chǎn)業(yè)集群，也就是在模式中，金地不是傳統(tǒng)的依托每個板塊疊加賺錢，而是通過三個板塊協(xié)同去賺錢，形成1+1+1大于3的效果，見圖3。

3.1.2 企業(yè)孵化：重視社會效益，孵化產(chǎn)業(yè)、孵化企業(yè)、更是孵化人

基礎研究完成后的產(chǎn)業(yè)化，基于自身資源幫企業(yè)找市場。在此理念下，金地與廣東省多個重點實驗室合作，進行早期的產(chǎn)業(yè)投資，促進產(chǎn)業(yè)成長。比如廣東省新材料實驗室、廣東省生命科學實驗室和深圳的人工智能實驗室，實驗室在基礎研究完成了之后，產(chǎn)品要開始產(chǎn)學研轉化，金地就可以成為該產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化公司新的投資人。除了投資以外，金地基于集團資源會提供高階的找市場、找服務、找人才等多維度服務，實現(xiàn)企業(yè)真正的全方位成長。在現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)經(jīng)營中，金地更是從孵化產(chǎn)業(yè)、孵化企業(yè)、孵化優(yōu)秀的人才，進而孵化自身業(yè)務的思路尋求發(fā)展的。這樣以“孵化人”為導向的業(yè)務思路，對社會的效益是極大的，而反過來通過投資“鍛煉人、孵化人”未來基于金地集團資源平臺，反向為人才提供項目，也將為金地集團未來的經(jīng)營產(chǎn)生巨大的想象空間。孵化的本質就是資本與新科技的重要結合點，是真正為業(yè)務發(fā)展過程中創(chuàng)造最大價值的板塊。

3.1.3 園區(qū)建設：模式清晰、現(xiàn)金流邏輯通暢、服務理念先進

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設方面，金地獲取了大量榮譽，為行業(yè)呈現(xiàn)了大量精品項目。以深圳·金地威新軟件科技園為例，該園區(qū)聚集了整機廠華為、大疆、松下、芯片供應商英特爾、總裝廠偉創(chuàng)力、元器件供應商安富利等6家世界500強、17家上市公司，形成了園區(qū)內(nèi)互有層次的產(chǎn)業(yè)鏈條。金地啟客威新8號橋項目是全國知名的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，原址為原上海汽車制動器廠、申貝機械廠、白象電池廠、色織三廠。金地通過業(yè)態(tài)改造和產(chǎn)業(yè)導入，吸引了洛可可、戴森等國內(nèi)外高端現(xiàn)代服務業(yè)領頭企業(yè)和高端創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才入駐，推助該區(qū)域成為全球高端現(xiàn)代服務業(yè)的高地。

產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式方面，金地打造了一套以優(yōu)質地塊+打造優(yōu)質產(chǎn)品+吸引優(yōu)質企業(yè)，最終實現(xiàn)高回報，實現(xiàn)“資產(chǎn)證券化退出”的類美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。

前端投資與產(chǎn)品方面，金地把握了國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場低端供應過剩，高端供應不足的結構性機會。聚焦一二線城市，優(yōu)質地塊+優(yōu)質產(chǎn)品+以高科技、新能源、大健康、新文創(chuàng)為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質企業(yè)，服務于行業(yè)前沿科技企業(yè)發(fā)展，落地了通用產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)產(chǎn)業(yè)園、舊改文創(chuàng)園、產(chǎn)城綜合體四類產(chǎn)品線。

后端運營、退出方面，金地積極嘗試ABS等業(yè)務，使得自身業(yè)務具備領先性。2020年5月，公募基礎設施REITs政策推出，與前期發(fā)行的各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類似，REITs的發(fā)展也將分為前期的紅利期與后期的成本期，在紅利期進行布局一方面有利于自身收益的實現(xiàn)，另一方面更有利于標桿項目的建立，使得投資人對企業(yè)更有信心，進而驅動業(yè)務發(fā)展。早在2017年5月，嘉實金地八號橋資產(chǎn)支持證券成為了國內(nèi)ABS歷史上首單文化創(chuàng)意園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。2019年5月，“深圳威新軟件科技有限公司2019年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)”成功發(fā)行。兩個資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的成功實踐，使得金地在園區(qū)投-融-管-退的運營打法與財務思路銜接上具備較大優(yōu)勢。另外考慮到金地還持有超300萬平方米全自持的優(yōu)質資產(chǎn)，未來收益具備非常大的想象空間。

自身基因方面，金地擁有A+H股雙上市平臺，基于良好的信用評級與平穩(wěn)的財務情況，使得自身連續(xù)4年綜合融資成本低于5%。金地穩(wěn)健的負債率、相對較低的融資成本，最終使得企業(yè)可以承受長周期投入。這都有助于金地在高能級城市的優(yōu)質地塊打造高品質項目，賺未來資產(chǎn)的錢，合乎企業(yè)經(jīng)營邏輯的選擇。2020年8月底，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三條紅線”出臺，將試點房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋，三項指標均未超出閾值為“綠色檔”。在50強房企中，目前僅有12家為“綠色檔”，金地以凈負債率60%、現(xiàn)金短債比1.25的穩(wěn)健性位列“綠線”名單內(nèi)。

3.1.4 創(chuàng)造“產(chǎn)業(yè)區(qū)位”，打造一套有靈魂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務

業(yè)務模式本質是價值創(chuàng)造體系，業(yè)務模式的成功一定是基于產(chǎn)業(yè)業(yè)務自身現(xiàn)金流邏輯的成功，在現(xiàn)金流邏輯成功的基礎上，再與中長期價值創(chuàng)造邏輯相疊加，最終構建一套完整的價值創(chuàng)造體系。

“科技投資、企業(yè)孵化、園區(qū)建設，一體化協(xié)同發(fā)展”的金地對價值創(chuàng)造是明確的，本質是以科技投資、企業(yè)孵化等業(yè)務為產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)造一個舒適的發(fā)展空間，進而在優(yōu)質地理區(qū)位的基礎上，以服務構建產(chǎn)業(yè)區(qū)位，創(chuàng)造一套適宜于指定產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，最終以孵化企業(yè)作為價值創(chuàng)造的最大來源。

“入駐孵化器-加速器-園區(qū)”，金地從產(chǎn)業(yè)的角度思考問題，超越了傳統(tǒng)地產(chǎn)投融管退的業(yè)務思維，使園區(qū)更有靈魂，園區(qū)不再是一個包租公模式下的產(chǎn)生租金金融資產(chǎn)，而是與城市發(fā)展共生的有機生命體，內(nèi)部蘊含著城市升級發(fā)展的動力。

3.2 雙對流、做深耕、補運營

3.2.1 雙對流思路，基于對區(qū)域深度理解，支持區(qū)域發(fā)展海外對流，幫助國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級

從承接國外產(chǎn)業(yè)轉移的視角，金地在海外項目布局幫助金地在產(chǎn)業(yè)方面配備了承接海外產(chǎn)業(yè)轉移、技術轉移的基礎，更有利于獲取國外資本資源，吸引國外資本投資于國內(nèi)開發(fā)。過去五年的時間，金地不斷加強產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)園建設的能力，吸引更多海外專業(yè)人才。從國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉移的視角，金地在完成一線城市布局后，逐步在城市群城市間進行布局。2019年末，金地集團與青島西海岸新區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，基于對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻理解與自身在生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等方面的產(chǎn)業(yè)資源，引入生物醫(yī)藥和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造高質量發(fā)展核心區(qū)。

3.2.2 強聚焦+全覆蓋深耕思路，對區(qū)域發(fā)展有深度理解

金地在布局方面分為兩條思路：第一，核心城市進行強聚焦，在能做產(chǎn)業(yè)的地方做活對應產(chǎn)業(yè)，富集相應資源。如蘇州-生命科學;杭州-互聯(lián)網(wǎng);成都-電子信息發(fā)展;武漢-汽車與電。這些城市也是金地重點布局的，都布置了對應產(chǎn)業(yè)園區(qū)。第二，核心城市與城市群的區(qū)域深耕思路，基于對區(qū)域的深度認知，不同城市金地都可以帶進去不同的產(chǎn)品。當真正在城市群下沉，理解都市圈發(fā)展結構時候，金地對區(qū)域城市發(fā)展認識是全面的，有利于對于項目發(fā)展的把控與整體風險控制。

3.2.3 補運營、強服務思路，以服務為主導打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)

從大的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，產(chǎn)業(yè)孵化也好，產(chǎn)業(yè)服務也好，政府不可能完全覆蓋。從本質上來說，政府作為規(guī)則的制定者，躬身入局指導、乃至參與發(fā)展本身也是有違市場原理的。這些服務的空缺，理應由企業(yè)頂上，根據(jù)市場原則進行發(fā)展。強化服務，補全空缺，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而創(chuàng)造價值，這是產(chǎn)城運營商的本質價值創(chuàng)造思路，也是現(xiàn)階段金地持續(xù)發(fā)展的方向。

4 穩(wěn)中求進，打造第二增長曲線

房地產(chǎn)是一個順趨勢的行業(yè)，未來10年，當增量住宅全面減少時，我們面臨問題的遠遠不止房地產(chǎn)一個行業(yè)，而是國家的財稅、金融全面體系的變革。未來的變革一定是產(chǎn)業(yè)的變革，是產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)新帶來的增量。

沒有永遠的業(yè)務，只有永遠的企業(yè)。把握住未來趨勢，這一天看似很遠，但其實很近。時代大潮一定是循序而至，而非驚現(xiàn)滔天巨浪，而真正那一天到來時，誰能提前布局，誰就是未來贏家。對于金地來說，穩(wěn)中求進，打造第二增長曲線，在產(chǎn)業(yè)業(yè)務快速成熟的基礎上，未來10年通過開發(fā)新的城區(qū)，做到真正的產(chǎn)城融合，這方面收入利潤貢獻都會不斷增加，真正幫助企業(yè)打造百年老店、長期可持續(xù)發(fā)展布局。

文章來源：本文由億翰智庫供稿。