王韶

不謀萬世者，不足以謀一時;不謀全局者，不足以謀一域！

2018年6月，習近平總書記指出：當今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局。彼時大多中國人或不解，或理解不深透！

何謂百年未有之大變局？既指世界正在經(jīng)歷的大態(tài)勢，也指中國面臨的大態(tài)勢，且兩大態(tài)勢彼此影響、互為因果。這是客觀世界的自然演化，超乎人們想象，超越人們固有思維，超出人類認知規(guī)律的滄桑巨變。

“百年未有之大變局”，變就變在前所未有、百年罕遇，變在立破并舉、滌舊煥新。這就要求我們的思維方式和體系要迅速調(diào)整到適應這一巨變中去。

變是建成現(xiàn)代化強國、實現(xiàn)民族偉大復興的必然趨勢，唯變方能“立局”，抓住歷史機遇;唯變方能“破局”，應對復雜嚴峻的挑戰(zhàn)，這需要我們保持清醒的意識定力、面對困難永不言棄的毅力和敢于破舊立新的魄力，還要策略得當有力！

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟社會的晴雨表、火車頭，與社會經(jīng)濟發(fā)展休戚相關(guān)，關(guān)乎社會民生福祉。大變局下，房地產(chǎn)業(yè)不可能獨善其身，“變”是房地產(chǎn)業(yè)客觀發(fā)展的需要，不變的是房地產(chǎn)業(yè)永恒的責任和擔當。

堅持底線思維、逆向思維和系統(tǒng)思維是房企應對“大變局”必須具備的思維模式。

變化一：房地產(chǎn)業(yè)不是“救世主”，而是“穩(wěn)定器”

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟社會的意義無庸置疑，尤其在經(jīng)濟“低迷”時期，對經(jīng)濟恢復具有較強的刺激作用。

1998-2019年，中國房地產(chǎn)年度完成投資額由3614億元提高至13.22萬億元，增長36.58倍，年均增速18.7%。房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增速貢獻率在0.5%～8.2%之間，值得注意的是，隨著國家經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型升級，在“沒有最嚴，只有更嚴”的調(diào)控之下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻率明顯回落，至2019年為3.6%。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動作用已不如過去，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻主要來自資產(chǎn)價值上升，而非工程量。同時，2019年中國城鎮(zhèn)戶籍居民人均居住面積達到39.8平方米，戶均住房超過1套，房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性變化。

大變局下，國家明確不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，推動金融和房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，盡管很多人不愿意接受這個改變，仍心存幻想，寄望于房地產(chǎn)業(yè)依舊充當“救世主”。這其實并不現(xiàn)實，“大變局”中，“穩(wěn)定”才是硬道理！

變化二：“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”成“絕唱”

房地產(chǎn)影響投資和消費，事關(guān)民生和發(fā)展，黨和國家一再要求牢牢堅持“房住不炒”的定位，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦。

大變局下，房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境、國內(nèi)外社會經(jīng)濟環(huán)境、政府與消費者需求、金融和土地供應方式等均發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和市場屬性由單純的經(jīng)濟屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉(zhuǎn)變，住房的投資屬性和資產(chǎn)屬性逐漸向居住屬性和消費屬性轉(zhuǎn)變。在“房住不炒”的主基調(diào)之下，“維穩(wěn)而不刺激，托底而不放松”將成為主旋律。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度、“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)、房地產(chǎn)貸款限額管理等政策都會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，量、價、利都不能和往昔相提并論，頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場分化將更加激劇，對企業(yè)的品牌建設(shè)、財務(wù)運作、產(chǎn)品把控、銷售回款、物業(yè)服務(wù)等能力提出了更高要求。

“高杠桿、高負債”對企業(yè)的資金運作能力是嚴峻的考驗，稍有不慎將使“周轉(zhuǎn)”失靈。防范風險，避免“灰犀牛”事件，改變增長方式是房地產(chǎn)企業(yè)必須跨越的一道檻，以往開發(fā)商樂此不疲的“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”將成為“絕唱”。

變化三：“不變應萬變”等于慢性自殺

如前所述，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性變化，從總體供給不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性失衡;從滿足基本居住需求轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要;從單一商品住房開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化復合型建設(shè);從重購輕租轉(zhuǎn)向租購并舉。

房地產(chǎn)面臨市場、規(guī)則和模式等一系列的升級和調(diào)整，許多過去我們耳熟能詳?shù)囊?guī)律、方法、習慣已不再百試百靈。買地就能賺錢、建房就能贏利、賣房就能發(fā)財?shù)膫鹘y(tǒng)觀念在變局下都將成為“天方夜譚”。

大變局下，“不變應萬變”的自戀式思維不再是致勝的法寶，任性只會消極被動。

變化四：從“水泥+鋼筋”到“產(chǎn)業(yè)+生態(tài)+科技+文化”

在中國經(jīng)濟社會的起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)是天之驕子、眾星捧月的“大紅花”，城市配套及產(chǎn)業(yè)只是默默無聞的“綠葉”，或滯后，或無序，或缺失。

缺乏內(nèi)涵和質(zhì)量的造城運動，既降低了企業(yè)的應變能力，也積聚了經(jīng)濟、社會和金融的風險，容易引發(fā)社會公平的矛盾和造成自然資源、社會資源的浪費，加大經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的難度，影響國家實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

“產(chǎn)業(yè)+生態(tài)+科技+文化”才是“大變局”下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正道——密切圍繞人們的美好生活和國家高質(zhì)量發(fā)展，順應互聯(lián)網(wǎng)新科技和新消費的變化趨勢，堅持“生態(tài)、生活、生產(chǎn)”深度融合，多業(yè)態(tài)互聯(lián)，轉(zhuǎn)變單一的商品住宅銷售模式，向持有綜合運營或銷售+持有轉(zhuǎn)型。從賣房轉(zhuǎn)向“賣生活”，實現(xiàn)產(chǎn)城融合。向城市居民和城市發(fā)展需要提供高品質(zhì)的住房和配套性服務(wù)，為城市和企業(yè)提質(zhì)增效，吸引就業(yè)、增加稅收，增強城市活力，與城市、社會和諧共生。

結(jié)合國家和行業(yè)的發(fā)展導向，借“內(nèi)循環(huán)”的巨大市場乘勢而上，向存量要市場，向科技要力量，向服務(wù)要效益，擴大房地產(chǎn)內(nèi)涵，延展產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)，整合資金、人才、資源、經(jīng)驗和社區(qū)消費群等方面的天然優(yōu)勢，展開“房地產(chǎn)+”“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+”等有益探索，主業(yè)與新業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)，房地產(chǎn)作為永續(xù)性行業(yè)，道路或許越走越寬廣。

“大變局”不以人們意志而轉(zhuǎn)移，“?！迸c“機”并存，機遇永遠垂青于時刻有準備的強者，明天的方向比今天的地位更重要！