本刊記者 柯善北

隨著國(guó)家住房保障體系的不斷完善，城市低收入家庭逐步實(shí)現(xiàn)住房“應(yīng)保盡?！?。相較而言，城市“夾心層”面臨購(gòu)房無(wú)力、申請(qǐng)廉租房又達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的尷尬境地，這也成為城市住房保障體系的一大突出短板。

近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），專門針對(duì)新市民、青年人等群體，解決他們的住房問(wèn)題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

限定：70平方米以內(nèi)小戶型為主

《意見》的出臺(tái)，是對(duì)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位的進(jìn)一步落實(shí)。實(shí)際上，中央對(duì)解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題高度重視，近段時(shí)間以來(lái)連續(xù)發(fā)聲，著力推動(dòng)保障性租賃住房的建設(shè)。

2020年12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要解決好大城市住房突出問(wèn)題，特別是要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。

2020年12月21日，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束3天后，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議指出，要加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題，加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

在十四五規(guī)劃建議中，也明確提出要有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

之所以如此重視保障性租賃住房建設(shè)，是因?yàn)槲覈?guó)城市化進(jìn)入后半程，流動(dòng)人口不斷增加且向大中城市集中，新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題愈顯突出。與此同時(shí)，由資本推動(dòng)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)又良莠不齊，蛋殼的等頭部企業(yè)接連爆雷，不少剛畢業(yè)的大學(xué)生深受其害。因此，除了推動(dòng)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展外，政策支持的保障性租賃住房必須成為滿足新市民、青年人等群體住房需求的另一強(qiáng)力支柱。

《意見》除了明確服務(wù)對(duì)象是符合條件的新市民、青年人等群體外，還將戶型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了限定，即以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，同時(shí)限定租金必須低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。顯然，這是出于兜底考慮，解決目標(biāo)群體基本居住需求。同時(shí)，《意見》多次將“人口凈流入的大城市”作為限定詞，這也成為此次政策指向的重點(diǎn)。

保障性租賃住房需要政策支持和政府引導(dǎo)，但絕不是政府“一把抓”，其發(fā)展同樣也離不開市場(chǎng)的力量。《意見》強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”；支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。

對(duì)于各地方，強(qiáng)調(diào)政府要因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給。

多渠道、多形式提供政策支持

此次《意見》發(fā)布，是對(duì)中央相關(guān)會(huì)議及文件精神的深化落實(shí)，同時(shí)也是對(duì)前一段工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和改進(jìn)。

由表2可以看出,復(fù)合混沌序列有均衡的0-1比,并且滿足E<0.02的要求,滿足Golomb偽隨機(jī)假設(shè)的第一條件。

從2019年底開始，住建部在沈陽(yáng)、南京、蘇州、杭州、合肥、福州、濟(jì)南、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶等13個(gè)城市部署開展完善住房保障體系的試點(diǎn)工作，重點(diǎn)發(fā)展以小戶型、低租金的房源為主，面向大城市中的非戶籍常住人口和新落戶新就業(yè)大學(xué)生等群體的政策性租賃住房，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等方面的經(jīng)驗(yàn)。此次試點(diǎn)對(duì)完善保障性租賃住房體系進(jìn)行了有益探索，獲取了成功經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在試點(diǎn)中也暴露出土地、資金、管理體制等多方面制約和短板。

因此，《意見》提出由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持。其中作為稀缺資源和主要成本的土地，在《意見》中以大篇幅進(jìn)行闡述?！兑庖姟诽岢霾捎枚喾N形式、多種渠道，為保障性租賃住房提供用地支持，主要包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，同時(shí)適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)。

《意見》提出，人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

除了土地外，在審批、資金、稅費(fèi)、金融乃至水電氣價(jià)格等多方面提供政策支持。

審批流程方面，《意見》提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。通過(guò)項(xiàng)目認(rèn)定，加速保障性租賃住房相關(guān)優(yōu)惠政策落地，打通各審批環(huán)節(jié)。

稅費(fèi)方面，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。另外，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

資金方面，中央通過(guò)現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。金融方面，加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度；支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放

值得注意的是，近日國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。這是對(duì)《意見》相關(guān)金融支持政策的呼應(yīng)，將為保障性租賃住房提供新的融資渠道。

強(qiáng)化監(jiān)管 讓民生工程成為民心工程

一直以來(lái)，如何讓房子精準(zhǔn)供給符合政策標(biāo)準(zhǔn)、真正有需求的人群，是保障性住房面臨的最大難題之一。不少地方的公租房，都爆出超出收入標(biāo)準(zhǔn)的人租住，或者收入提升后難以騰退、承租后轉(zhuǎn)租等違法違規(guī)問(wèn)題。

因此，為了讓這一民生工程辦成民心工程，必須完善監(jiān)管體制機(jī)制，尤其是準(zhǔn)入和退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房的合理分配。因此，《意見》提出，城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程監(jiān)督。同時(shí)，《意見》強(qiáng)調(diào)，保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策。

另外，過(guò)去由于成本原因，保障性住房往往地處偏遠(yuǎn)，與服務(wù)對(duì)象的實(shí)際需求不匹配，不少保障性住房面臨建好后無(wú)人申領(lǐng)的尷尬境地。為此，《意見》特別指出，應(yīng)當(dāng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)。

住房問(wèn)題是影響人民群眾幸福感、獲得感的重要因素，作為城市發(fā)展活力源泉的新市民和青年人群體，其住房需求必須要得到重視?！兑庖姟吠ㄟ^(guò)精準(zhǔn)施策，必將推動(dòng)保障性租賃住房大力發(fā)展，進(jìn)一步健全住房保障體系，實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)“住有所居”“住優(yōu)所居”的向往。