文/魏小群 吳佳 劉端怡

一、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要刻畫指標(biāo)

（一）租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的重要刻畫指標(biāo)

租金價(jià)格是住房租賃市場(chǎng)供求結(jié)果的表現(xiàn)形式，也是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況的重要“信號(hào)”。在定量研究中，通常選擇房租收入比與租售比對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行量化測(cè)度。其中，房租收入比用來衡量租賃群體對(duì)租金的承受能力，租售比則用來測(cè)度住房租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)的偏離程度，這也是衡量住房市場(chǎng)泡沫的重要指標(biāo)。

房租收入比、租售比與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀直接相關(guān)，是衡量租賃市場(chǎng)發(fā)展程度的重要指標(biāo)。課題組根據(jù)房租收入比與租售比的計(jì)算公式，對(duì)我國部分主要城市的租賃市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，并進(jìn)一步地將上述城市的房租收入比與租售比制成散點(diǎn)圖，如圖1所示。圖中城市可分為“低房租收入比、低租售比”、“低房租收入比、高租售比”、“高房租收入比、低租售比”、“高房租收入比、高租售比”四種類型。其中，北京、上海、深圳、福州、杭州屬于“高房租收入比、低租售比”類型，該類城市租金水平較高、住房銷售價(jià)格水平也同樣較高，對(duì)很多年輕人而言，住房支出負(fù)擔(dān)較重。

圖1 我國部分城市房租收入比與租售比散點(diǎn)圖

（二）影響租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要因素

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展也要受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。從內(nèi)生需求環(huán)境來看，我國城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及由此產(chǎn)生的流動(dòng)人口衍生出了大量的租房需求，為租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了基本條件。因此，城鎮(zhèn)化率、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比、人口年均增長(zhǎng)率、住房銷售價(jià)格、房?jī)r(jià)收入比等與住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展程度具有較密切的聯(lián)系。一般而言，城鎮(zhèn)化率提高、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比增加、人口年均增長(zhǎng)率加大均會(huì)促進(jìn)城市住房租賃需求增加。

根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)理論研究，課題組最終選取了以下7個(gè)指標(biāo)作為不同城市租賃市場(chǎng)發(fā)展程度的刻畫指標(biāo)，包括人口年均增長(zhǎng)率、二手住房?jī)r(jià)格同比、租售比、房租收入比、房?jī)r(jià)收入比、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重、城鎮(zhèn)化率，指標(biāo)含義及數(shù)據(jù)來源詳見表1。

表1 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展程度刻畫指標(biāo)的含義及數(shù)據(jù)來源

二、不同城市分層結(jié)果及發(fā)展特征

（一）模型選擇

聚類分析是根據(jù)觀察對(duì)象的變量特征將觀察對(duì)象進(jìn)行分類的一種數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法。聚類分析的目的是把分類對(duì)象按一定規(guī)則分成若干類，這些類不是事先給定的，而是根據(jù)數(shù)據(jù)的特征確定的，對(duì)類的數(shù)目和類的結(jié)構(gòu)不作任何假定。通過聚類分析，將相似的研究對(duì)象歸為同一類別，進(jìn)而提出合理的、有效的處理該類對(duì)象的辦法。

系統(tǒng)聚類法是聚類分析諸方法中實(shí)際運(yùn)用最多的一種。系統(tǒng)聚類既可以對(duì)樣品聚類，也可以對(duì)變量聚類，變量可以是連續(xù)性變量或者分類變量，距離測(cè)量方法和結(jié)果表示方法也比較豐富。其基本思想是：將n個(gè)樣品看成n類，并規(guī)定樣品之間的距離和類之間的距離，然后將距離最近的兩類合并成一個(gè)新類，計(jì)算新類與其他類的距離；重復(fù)進(jìn)行兩個(gè)最近類的合并，每次減少一類，直至所有的樣品合并為一類。系統(tǒng)聚類法中類之間距離的計(jì)算方法主要有最短距離法、最長(zhǎng)距離法、中間距離法、類平均法、重心法、離差平方和法等。

（二）指標(biāo)描述統(tǒng)計(jì)信息

為明確我國不同城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展特征，課題組選取了我國住房租賃試點(diǎn)城市、中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市、政策性租賃住房城市等26個(gè)典型城市進(jìn)行系統(tǒng)聚類分析，26個(gè)城市相關(guān)指標(biāo)的描述統(tǒng)計(jì)如表2所示。

表2 26個(gè)城市相關(guān)指標(biāo)描述統(tǒng)計(jì)情況

（三）系統(tǒng)聚類分析及分層結(jié)果

由于樣本或指標(biāo)單位不一致，為克服量綱不同對(duì)結(jié)果的影響，首先要進(jìn)行數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。常用的標(biāo)準(zhǔn)化處理是Z標(biāo)準(zhǔn)化方法。通過SPSS19.0對(duì)經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理的指標(biāo)進(jìn)行基于離差平方和法的系統(tǒng)聚類分析。將城市類型作為分類因子，將人口年均增長(zhǎng)率、二手住房?jī)r(jià)格同比、租售比、房租收入比、房?jī)r(jià)收入比、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重、城鎮(zhèn)化率作為分析因子，生成的聚類樹形圖如圖2所示。

圖2 26個(gè)城市聚類分析結(jié)果圖

目前，國內(nèi)關(guān)于租賃市場(chǎng)城市分層的指標(biāo)研究尚處于起步階段。借鑒羅斯托的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段論，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展分為傳統(tǒng)社會(huì)階段、準(zhǔn)備起飛階段、起飛階段、走向成熟階段、大眾消費(fèi)階段和超越大眾消費(fèi)階段，結(jié)合聚類分析結(jié)果，將26個(gè)城市分為以下四種類型：租賃市場(chǎng)穩(wěn)定型城市、租賃市場(chǎng)快速發(fā)展型城市、租賃市場(chǎng)潛力型城市、租賃市場(chǎng)起步型城市，具體的城市分類及特征如表3所示。

表3 26個(gè)城市聚類分析結(jié)果

1.租賃市場(chǎng)穩(wěn)定型城市。租賃市場(chǎng)穩(wěn)定型城市的發(fā)展特征為：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，人口總量大但凈流入少，租賃市場(chǎng)總體需求量大且較為穩(wěn)定，租賃市場(chǎng)發(fā)展具備較好的基礎(chǔ)，代表城市有北京、上海。從人口年均增長(zhǎng)率來看，其增長(zhǎng)率很低甚至處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。此類城市人口規(guī)模大，但是人口凈流入基本停滯，因而租賃人口數(shù)量大但較為穩(wěn)定。從租售比來看，由于房?jī)r(jià)水平高，其租售比處于較低水平。房租收入比和房?jī)r(jià)收入比高，居民的居住成本高。此外，該類城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重與城鎮(zhèn)化率水平在四類城市中屬于高水平，該類城市處于成熟的發(fā)展階段。由于租賃市場(chǎng)需求量大且較為穩(wěn)定，品牌長(zhǎng)租公寓在此類城市開設(shè)的門店數(shù)量較多。

2.租賃市場(chǎng)快速發(fā)展型城市。租賃市場(chǎng)快速發(fā)展型城市的發(fā)展特征為：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，人口凈流入量大，租賃市場(chǎng)總體需求快速增加，居民的住房負(fù)擔(dān)較重，主要代表有深圳、杭州等5個(gè)城市。從人口年均增長(zhǎng)率來看，此類城市人口凈流入量很大，租賃人口數(shù)量快速增加。從租售比來看，其房?jī)r(jià)水平較高而租金水平相對(duì)較低，導(dǎo)致其租售比偏低，租賃回報(bào)周期長(zhǎng)。房租收入比和房?jī)r(jià)收入比均處于較高水平，住房成本較高。此外，該類城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重與城鎮(zhèn)化率也處于較高水平，城市處于快速發(fā)展階段。由于租賃市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)，品牌長(zhǎng)租公寓在此類城市開設(shè)的門店數(shù)量也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

3.租賃市場(chǎng)潛力型城市。租賃市場(chǎng)潛力型城市的發(fā)展特征為：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，人口凈流入量較多，未來租賃需求有一定增長(zhǎng)，居民的居住成本較低，主要代表有廣州、西安等10個(gè)城市。從人口凈流入量來看，此類城市人口凈流入量較大，租賃人口數(shù)量有一定增長(zhǎng)。從租售比來看，相對(duì)于房?jī)r(jià)水平，其租金并不算低，因而租售比總體來看處于較高水平。從房租收入比和房?jī)r(jià)收入比來看，兩者均處于較低水平，反映此類城市的住房成本較低。此外，該類城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重與城鎮(zhèn)化率也處于較低水平，城市發(fā)展有較大的空間。

4.租賃市場(chǎng)起步型城市。租賃市場(chǎng)起步型城市的發(fā)展特征為：住房?jī)r(jià)格總體較低，居民住房負(fù)擔(dān)較小，住房租賃需求較少且未來增長(zhǎng)空間有限，主要代表有長(zhǎng)春、肇慶、沈陽等9個(gè)城市。從人口凈流入量來看，此類城市人口總量規(guī)模較小，人口凈流入量較少，租賃需求規(guī)模不大且增速有限。從租售比來看，由于房?jī)r(jià)水平低，其租售比總體處于高水平。從房租收入比和房?jī)r(jià)收入比來看，兩者均處于低水平，城市居住壓力小。此外，該類城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重與城鎮(zhèn)化率也處于較低水平。

三、政策思考

近年來，國家和地方層面高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，多次出臺(tái)相關(guān)政策加強(qiáng)住房租賃管理以及培育住房租賃市場(chǎng)。2017年，九部委出臺(tái)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，指出要在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，選取部分人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)工作。黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。如前文所述，我國不同城市住房租賃市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，其主要特征以及租賃市場(chǎng)的主要矛盾也存在較大的差異。因此，各地應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，因地制宜、因城施策發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。課題組于2017-2021年間對(duì)以上四類典型城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，對(duì)各類城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提出以下建議。

（一）穩(wěn)定型城市應(yīng)側(cè)重居住品質(zhì)提升

經(jīng)過前期發(fā)展和積累，穩(wěn)定型城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)較好，住房總量基本滿足城市人口居住需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。此外，該類城市建設(shè)用地增長(zhǎng)空間有限，不宜大幅度新增租賃住房建設(shè)。因此，該類城市應(yīng)側(cè)重于盤活存量房源、提升居住品質(zhì)。一是盤活存量房源，增加租賃住房供應(yīng)。建議盡快制定出臺(tái)存量房源轉(zhuǎn)化管理辦法，明確存量房源轉(zhuǎn)化的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、消防改造驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目審批細(xì)則等。二是豐富租賃住房產(chǎn)品類型。此類城市人才結(jié)構(gòu)豐富，建議關(guān)注不同層次人群的租賃需求，構(gòu)建“一張床、一間房、一套房”的多層次住房租賃供應(yīng)體系。三是鼓勵(lì)和培育專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)，提升租賃住房居住品質(zhì)，滿足改善性租賃需求。

（二）快速發(fā)展型城市應(yīng)側(cè)重增加租賃住房供應(yīng)

近年來，快速發(fā)展型城市人才落戶政策不斷放松，人口將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，住房租賃需求旺盛。從租賃住房供應(yīng)來看，相對(duì)于快速增長(zhǎng)的租賃需求，此類城市租賃住房供應(yīng)略顯不足。因此，應(yīng)多措并舉增加租賃住房供應(yīng)。一是通過新建及改建等方式增加租賃住房供應(yīng)。利用集中出讓的租賃地塊以及集體建設(shè)用地、配建等方式新建租賃住房，加強(qiáng)對(duì)土地出讓流程、融資方式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、開工進(jìn)度等方面的規(guī)范，同時(shí)，盤活各類閑置房源，增加供應(yīng)。二是加大住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度，探索通過土地、金融、財(cái)稅等配套優(yōu)惠政策，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

（三）潛力型城市應(yīng)注重租賃住房精準(zhǔn)供應(yīng)

潛力型城市人口凈流入量相對(duì)較大，租賃市場(chǎng)需求有一定增長(zhǎng)潛力。從住房供應(yīng)來看，人均建筑面積較大，可用于租賃的潛在房源相對(duì)充足。由于城市內(nèi)部發(fā)展不平衡現(xiàn)象明顯，租賃需求主要集中在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊，因而存在一定的供需錯(cuò)配問題。因此，該類城市租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)注重精準(zhǔn)供應(yīng)。一是完善住房租賃市場(chǎng)制度建設(shè)，進(jìn)一步培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。二是精準(zhǔn)供應(yīng)租賃住房。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，綜合考慮城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位以及住房分布情況，重點(diǎn)在租賃需求較高的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)等增加租賃住房供應(yīng)。

（四）起步型城市應(yīng)適度發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

起步型城市人口凈流入量較小，住房相對(duì)充足，居民住房負(fù)擔(dān)較小。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，第二、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增加，對(duì)周邊地區(qū)人口存在一定吸附能力，住房租賃需求會(huì)有所增加，但增長(zhǎng)空間有限。此外，此類城市租賃住房供應(yīng)相對(duì)充足，但是存在品質(zhì)較差、市場(chǎng)不規(guī)范等問題。因此，此類城市可適度發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。一是摸清租賃市場(chǎng)底數(shù)。明確住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及存在的問題，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。二是適度發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。綜合人口流動(dòng)變化、居民房屋空置等因素評(píng)估住房供需缺口，不宜大規(guī)模新建租賃住房，可通過盤活存量閑置住房，解決新市民過渡性住房需求。