文/謝東明

運(yùn)營(yíng)管理指對(duì)運(yùn)營(yíng)過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“房企”）的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)質(zhì)上是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中全流程的生產(chǎn)管控和服務(wù)創(chuàng)造，其中包括項(xiàng)目取地、立項(xiàng)、策劃、組織設(shè)計(jì)施工、開盤籌備、營(yíng)銷執(zhí)行管控、竣工驗(yàn)收、交房及各項(xiàng)產(chǎn)品的服務(wù)等，其核心在于協(xié)調(diào)各部門對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的管控，并根據(jù)項(xiàng)目投融資、銷售、財(cái)稅、成本等實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)產(chǎn)品定位、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程等作出動(dòng)態(tài)調(diào)整，使資源得到優(yōu)化配置。

數(shù)字化即將許多復(fù)雜多變的信息轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢远攘康臄?shù)字、數(shù)據(jù)，再以這些數(shù)字、數(shù)據(jù)建立起適當(dāng)?shù)臄?shù)字化模型，把它們轉(zhuǎn)變?yōu)橐幌盗卸M(jìn)制代碼，引入計(jì)算機(jī)內(nèi)部，進(jìn)行統(tǒng)一處理。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，管理信息的數(shù)字化已逐漸成為運(yùn)營(yíng)管理的重要手段。管理信息的數(shù)字化引起了企業(yè)管理模式和管理方法的變革，因此，運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型實(shí)質(zhì)是建立在數(shù)字化轉(zhuǎn)換、數(shù)字化升級(jí)的基礎(chǔ)上并進(jìn)一步觸及企業(yè)的核心業(yè)務(wù)、以新建一種高效運(yùn)營(yíng)管理模式為目標(biāo)的高層次轉(zhuǎn)型，已成為各企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的重要研究?jī)?nèi)容。目前關(guān)于房企運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化現(xiàn)狀與轉(zhuǎn)型的研究文獻(xiàn)比較分散，本文通過對(duì)房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化進(jìn)程進(jìn)行調(diào)查研究，為房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供比較系統(tǒng)的理論參考。

一、房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化發(fā)展進(jìn)程

房地產(chǎn)業(yè)和信息技術(shù)的發(fā)展，組織管理的邏輯也隨之發(fā)生了改變?？偨Y(jié)過去，展望未來，房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化進(jìn)程可以分為四個(gè)階段。

第一階段是以計(jì)算機(jī)技術(shù)為核心的數(shù)字化應(yīng)用。計(jì)算機(jī)的廣泛使用讓信息由傳統(tǒng)的紙張登記向電子設(shè)備存儲(chǔ)過渡，形成“數(shù)據(jù)報(bào)表”。隨著計(jì)算機(jī)軟件的開發(fā)和利用，人們的數(shù)據(jù)處理能力和圖表渲染能力得到提升，數(shù)據(jù)的展現(xiàn)更具邏輯性，便于人們進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理和作出決策。

第二階段是以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為核心的數(shù)字化發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)和升級(jí)打破了數(shù)據(jù)傳輸時(shí)間和空間的束縛。企業(yè)構(gòu)建了一個(gè)個(gè)針對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)境的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，如：OA系統(tǒng)提高了公文流轉(zhuǎn)、審批、發(fā)布等方面的效率，實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)范化和信息規(guī)范化，降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；HR系統(tǒng)用人力資源相關(guān)信息構(gòu)建數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)行統(tǒng)一管理，將人力資源效益最大化；工程項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、營(yíng)銷管理系統(tǒng)等也各有所長(zhǎng)。它們本質(zhì)上是將線下的文件管理、業(yè)務(wù)流程管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理等借助計(jì)算機(jī)的軟件系統(tǒng)轉(zhuǎn)移到線上進(jìn)行操作。此階段以流程為驅(qū)動(dòng)，軟件系統(tǒng)為工具，讓運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)施更為高效。在這個(gè)過程中產(chǎn)生了大量的管理信息，同時(shí)也積淀了大量的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。

第三階段是以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、4G/5G技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)等為核心的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。信息技術(shù)的快速迭代讓房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段。房企借助全新的數(shù)字化技術(shù)，逐漸建立以客戶需求為核心、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為動(dòng)力的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，將各種業(yè)態(tài)和場(chǎng)景信息有效地整合，從而全面挖掘和分析數(shù)據(jù)，重構(gòu)全新的數(shù)字化模型，在打通各部門之間的信息壁壘、驅(qū)動(dòng)企業(yè)商業(yè)模式和服務(wù)的創(chuàng)新、完善商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中，起到了重大的作用。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過程中房企的重要戰(zhàn)略是“中臺(tái)戰(zhàn)略”，數(shù)字化技術(shù)引發(fā)“重中臺(tái)，輕前臺(tái)”的思想，通過資源的整合、流程的優(yōu)化為前臺(tái)多種業(yè)務(wù)部門賦能，從而精簡(jiǎn)前臺(tái)的業(yè)務(wù)操作，讓前臺(tái)部門更加靈活，適應(yīng)多變的市場(chǎng)環(huán)境。

第四階段是以具備自我學(xué)習(xí)、進(jìn)化和重組能力的人工智能技術(shù)為核心的數(shù)字化管理創(chuàng)新。目前基于人工智能的語音、人臉識(shí)別等應(yīng)用級(jí)產(chǎn)品已經(jīng)逐步投入使用，未來新一代的人工智能技術(shù)將擁有對(duì)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行深度挖掘、提煉、重組、創(chuàng)新的強(qiáng)大能力，將數(shù)據(jù)反哺業(yè)務(wù)，讓運(yùn)營(yíng)管理決策從經(jīng)驗(yàn)和流程驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向全面的數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化和智能化。這種能力能夠使房企的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生顛覆性變革，比如在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中實(shí)現(xiàn)全過程的智能化管理、智能化策劃、智能化設(shè)計(jì)、智能化管控和服務(wù)。房企可以利用運(yùn)營(yíng)管理的歷史數(shù)據(jù)和相關(guān)信息，構(gòu)建完善的知識(shí)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)領(lǐng)域及其生態(tài)領(lǐng)域的智能化生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)。

二、房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化發(fā)展現(xiàn)狀

目前，相比其他行業(yè)，房企的數(shù)字化水平還比較低，房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化還處于以互聯(lián)網(wǎng)為核心的第二階段，并往第三階段發(fā)展，逐步進(jìn)入數(shù)字化轉(zhuǎn)型。房企數(shù)字化布局已從被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)，并準(zhǔn)備好利用數(shù)字化來革新運(yùn)營(yíng)管理的模式。

（一）運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化正從流程驅(qū)動(dòng)向數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變

ERP綜合管理信息系統(tǒng)。最初廣泛運(yùn)用于傳統(tǒng)的生產(chǎn)制作企業(yè)，近十年來逐步進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)中。ERP逐漸從單一獨(dú)立、以流程為驅(qū)動(dòng)的管理系統(tǒng)，向多系統(tǒng)互聯(lián)發(fā)展，升級(jí)決策支持，提升運(yùn)營(yíng)管理效率，并以此為基礎(chǔ)，向數(shù)字化、智能化演進(jìn)。

BIM（Building Information Modeling）建筑信息模型，最初是一種應(yīng)用于工程設(shè)計(jì)、建造、管理的數(shù)據(jù)化工具，通過整合數(shù)據(jù)、信息模型，在項(xiàng)目策劃、運(yùn)行和維護(hù)的全生命周期中進(jìn)行流程共享和傳遞，使工程技術(shù)人員、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)單位等協(xié)同工作。如今以此為基礎(chǔ)，逐步開發(fā)出以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為核心的智能化信息管理平臺(tái)，助力房企的開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理。如北京城建八建公司從2015年開始啟動(dòng)信息化建設(shè)，在BIM的基礎(chǔ)上，建立“BIM+智慧工地”、數(shù)據(jù)決策平臺(tái)，用數(shù)據(jù)貫穿整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的管理過程，大大提升了運(yùn)營(yíng)管理的效率，今后還將布局項(xiàng)企一體化、業(yè)財(cái)一體化等數(shù)字化建設(shè)，通過“數(shù)字化、在線化、智能化”的有效融合，切實(shí)提升公司管理水平。

樹根互聯(lián)打造的根云應(yīng)用平臺(tái)，運(yùn)用新技術(shù)將行業(yè)底層抽象邏輯具象化，并將工業(yè)制造、建造生產(chǎn)過程中有關(guān)人員、設(shè)備、原材料、方法和環(huán)境的數(shù)據(jù)進(jìn)行聯(lián)結(jié)，建立雙向通道，通過采集機(jī)器設(shè)備數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)施工數(shù)據(jù)，將建造過程數(shù)字化，形成數(shù)字孿生，以便直觀反映質(zhì)量、產(chǎn)量、效率等要素。

此外還有以VR看房為代表的線上營(yíng)銷平臺(tái)等。這些系統(tǒng)、模型、平臺(tái)的應(yīng)用，表明房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化正從以互聯(lián)網(wǎng)為核心的流程驅(qū)動(dòng)向數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。這將促進(jìn)房企運(yùn)營(yíng)管理模式的變革，大大提高房企運(yùn)營(yíng)管理的效率。

（二）運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型步伐加快

隨著土地資源的緊缺、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收緊，加之國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，房企已經(jīng)提前結(jié)束以土地、資本為紅利的快速擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)而向管理索要紅利。因此，數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為房企運(yùn)營(yíng)管理的必選項(xiàng)，只有借助運(yùn)營(yíng)管理模式數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)才能為實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理、保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

根據(jù)克而瑞對(duì)地產(chǎn)銷售額TOP 50房企的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，六成TOP 50房企對(duì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)的投入增長(zhǎng)，平均年投入達(dá)1億元。此外，九成TOP 50房企重視信息部門的組建，過半房企的信息團(tuán)隊(duì)人數(shù)規(guī)模擴(kuò)大。通過專家訪談和調(diào)研得知，多數(shù)房企早已開始布局運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。例如：萬科自2016年開始就已開展數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)“沃土計(jì)劃”，至今已投入超過10億元。碧桂園從2018年初開始重點(diǎn)推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，通過數(shù)字化技術(shù)推動(dòng)業(yè)務(wù)重塑和轉(zhuǎn)型，對(duì)業(yè)務(wù)或流程進(jìn)行數(shù)字化優(yōu)化，在11月成功上線以 SAP為核心的碧合計(jì)劃。此外，恒大、龍湖、越秀、中海等房企也都紛紛進(jìn)入運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型階段，無論是資金還是人力的投入，都快速增長(zhǎng)。

（三） 運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨挑戰(zhàn)

雖然房企已主動(dòng)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型上投入了更多的資金、技術(shù)和人力，但由于房企運(yùn)營(yíng)管理涉及業(yè)務(wù)類型多，業(yè)務(wù)流程較為復(fù)雜，地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，且數(shù)字化轉(zhuǎn)型涉及多部門之間的協(xié)同整合、內(nèi)部管理制度的更新和調(diào)整、外部協(xié)同生態(tài)圈的構(gòu)建等，這些因素使得房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨各方面的挑戰(zhàn)。

一是房企缺乏信息化、數(shù)字化系統(tǒng)的運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)。相比計(jì)算機(jī)、信息技術(shù)行業(yè)的企業(yè)，房企在信息化實(shí)施、數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面經(jīng)驗(yàn)欠缺?，F(xiàn)階段房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型處于摸索的階段，有的企業(yè)缺乏整體的規(guī)劃，導(dǎo)致投入很大卻并沒有取得期望的效果，建設(shè)的系統(tǒng)成為擺設(shè)甚至負(fù)擔(dān)。

二是房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型所需的資源投入壓力大。數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一個(gè)長(zhǎng)期且具有系統(tǒng)性的大工程，其中涉及大量資金、技術(shù)和人才等資源的持續(xù)投入。這需要房企針對(duì)自身的發(fā)展階段，有計(jì)劃地將有限的資源投入數(shù)字化轉(zhuǎn)型的建設(shè)中去。房地產(chǎn)的開發(fā)本身就需要統(tǒng)籌與周轉(zhuǎn)大量的資源，在保證主營(yíng)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的同時(shí)，合理利用資源進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型的建設(shè)，以便支撐人才的引進(jìn)、培養(yǎng)，保障數(shù)字化的持續(xù)升級(jí)等，將是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。

三是房企內(nèi)部的組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)和制度亟待統(tǒng)籌、協(xié)同與貫通。房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，需要這些要素的密切銜接來支撐企業(yè)的決策和業(yè)務(wù)管控。因此，重整組織架構(gòu)，完善各部門的業(yè)務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一各部門的數(shù)據(jù)口徑和標(biāo)準(zhǔn)，深度挖掘數(shù)據(jù)的價(jià)值，貫通各業(yè)務(wù)部門的系統(tǒng)，顯得尤為重要。

四是房企與外部的協(xié)同、運(yùn)營(yíng)管理價(jià)值網(wǎng)絡(luò)的重構(gòu)任重道遠(yuǎn)。房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，除了要解決內(nèi)部的協(xié)同與貫通，還需要解決與外部的協(xié)同與貫通。目前房企的運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化系統(tǒng)與外部各單位的聯(lián)系尚不統(tǒng)一，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為核心的外部協(xié)同生態(tài)圈還沒有形成，特別是在數(shù)據(jù)傳遞、數(shù)據(jù)安全、數(shù)據(jù)管理等標(biāo)準(zhǔn)化方面，亟需各單位的共同努力。

三、房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型具體方案

未來房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要以顧客為導(dǎo)向，基于數(shù)據(jù)創(chuàng)建數(shù)字化的解決方案。強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品和客戶的體驗(yàn)，了解供應(yīng)鏈的價(jià)值，引入新的數(shù)字化技術(shù)，建立以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為動(dòng)力的運(yùn)營(yíng)管理信息系統(tǒng)，助力房企運(yùn)營(yíng)管理的決策部署。具體方案包括內(nèi)部組織架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式的調(diào)整，建立房企數(shù)字化中臺(tái)，構(gòu)建運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化外部協(xié)同生態(tài)圈。

（一）革新內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理模式

一是樹立全員數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理的意識(shí)，提升跨部門溝通的能力。房企的運(yùn)營(yíng)管理涉及各個(gè)條線和部門，從計(jì)劃的制訂、過程的監(jiān)督、進(jìn)度的跟蹤、考核、反饋到計(jì)劃的達(dá)成，都需要各部門的溝通與協(xié)調(diào)。實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化后，數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)下各部門的聯(lián)系將更加密切，數(shù)據(jù)的采集和交互使用將更加標(biāo)準(zhǔn)化，這就要求全員必須具有數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理的意識(shí)，增進(jìn)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。

二是構(gòu)建以“輕集權(quán)、重扁平”為特點(diǎn)的組織模式。以前為了控制組織的規(guī)模，收緊組織內(nèi)部的權(quán)力，企業(yè)組織的層次結(jié)構(gòu)較多，信息傳遞滯后，基層部門自主管理和決策能力差。運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化手段的利用，可以減少管理層次的設(shè)置，破除繁雜的結(jié)構(gòu)。企業(yè)資源和權(quán)力下放到基層員工，能更好地讓基層員工以顧客需求為中心，利用數(shù)字化系統(tǒng)，避免運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)傳遞失真，大大改善服務(wù)的質(zhì)量，快速響應(yīng)市場(chǎng)的變化，從而提高運(yùn)營(yíng)管理的效率。

三是加快跨部門一體化建設(shè)，提升業(yè)務(wù)協(xié)同能力。目前房企各部門相對(duì)獨(dú)立，如財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人事、運(yùn)營(yíng)等部門承擔(dān)著不同的職能，在數(shù)據(jù)整合上存在孤島效應(yīng)。要加快跨部門的一體化建設(shè)，通過業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)的協(xié)同和整合，將運(yùn)營(yíng)管理充分融合進(jìn)各部門的職能中，切實(shí)提升數(shù)據(jù)的互聯(lián)、互用，支撐運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化平臺(tái)的分析與決策。例如財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門結(jié)合，采用以集約型組織、集中化處理為特征的財(cái)務(wù)共享模式，由傳統(tǒng)報(bào)賬向業(yè)財(cái)融合的縱深方向發(fā)展，再由運(yùn)營(yíng)部門收集和監(jiān)控業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)作出決策，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。

（二）細(xì)化房企數(shù)字化中臺(tái)建設(shè)

中臺(tái)是企業(yè)應(yīng)對(duì)宏觀數(shù)字化環(huán)境轉(zhuǎn)變的IT治理和架構(gòu)的升級(jí)，可滿足用戶多樣化的需求，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理的精細(xì)化。房企的中臺(tái)建設(shè)實(shí)質(zhì)是要將房地產(chǎn)的生產(chǎn)管控和服務(wù)需求等進(jìn)行抽象，打造成平臺(tái)化、組件化的系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)內(nèi)外部的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行收集、分析、過濾、整合、計(jì)算等，形成企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)，以接口、組件等形式共享給不同的業(yè)務(wù)前臺(tái)，并統(tǒng)一收集所有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)、進(jìn)行可視化分析，為運(yùn)營(yíng)和決策提供全流程的參考與反饋，讓運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)形成閉環(huán)。

房企運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化的轉(zhuǎn)型，需要結(jié)合信息技術(shù)的發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)，分步設(shè)計(jì)和建立房企的數(shù)字化中臺(tái)。圖1演示了房企數(shù)字化中臺(tái)布設(shè)。

圖1 房企數(shù)字化中臺(tái)布設(shè)

根據(jù)房企開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的特點(diǎn)，可將房企前臺(tái)需求的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行整合，同時(shí)預(yù)留業(yè)務(wù)系統(tǒng)的擴(kuò)展接口，建立數(shù)字化可視化平臺(tái)，打造運(yùn)營(yíng)管理的“駕駛艙”。根據(jù)業(yè)務(wù)需求來細(xì)化業(yè)務(wù)中臺(tái)建設(shè)，可將各業(yè)務(wù)進(jìn)行分類整合，實(shí)現(xiàn)一體化的數(shù)字化建模和分析，打破業(yè)務(wù)壁壘，關(guān)聯(lián)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)，降低各業(yè)務(wù)部門之間的溝通成本。將運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的各項(xiàng)數(shù)據(jù)匯集，建立數(shù)據(jù)中臺(tái)，實(shí)質(zhì)上是業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化的過程，有利于打破“數(shù)據(jù)孤島”，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，高質(zhì)量地進(jìn)行決策建模和數(shù)據(jù)管理。同時(shí)，依據(jù)業(yè)務(wù)中臺(tái)和數(shù)據(jù)中臺(tái)的特點(diǎn)來建立技術(shù)中臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)中臺(tái)技術(shù)層面的管理。另外，以客戶需求和服務(wù)為中心，三大中臺(tái)互聯(lián)互補(bǔ)，可實(shí)現(xiàn)同步建設(shè)和動(dòng)態(tài)維護(hù)，當(dāng)一個(gè)中臺(tái)發(fā)生改變，其他中臺(tái)可以隨之?dāng)U展或更新，避免重復(fù)建設(shè)，有利于資源的優(yōu)化配置。后臺(tái)通過數(shù)據(jù)源的管理和數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，向前臺(tái)、中臺(tái)提供源數(shù)據(jù)的收集和儲(chǔ)存服務(wù)。最后，基礎(chǔ)云接入有利于外部系統(tǒng)接入和外部數(shù)據(jù)的收集統(tǒng)計(jì)，也可向云數(shù)據(jù)平臺(tái)提供擴(kuò)展接口。

（三）構(gòu)建運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化外部協(xié)同生態(tài)圈

數(shù)字化的一個(gè)重要意義在于其推動(dòng)了價(jià)值共創(chuàng)，即消費(fèi)者與企業(yè)、消費(fèi)者與消費(fèi)者、企業(yè)與企業(yè)的價(jià)值共創(chuàng)。企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理決策需要從生態(tài)圈的視角進(jìn)行全局考慮。數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理，通過需求創(chuàng)造、業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)、價(jià)值共創(chuàng)、供應(yīng)鏈重構(gòu)、生態(tài)圈構(gòu)建等，更好地服務(wù)于消費(fèi)者需求，創(chuàng)造更大的商業(yè)價(jià)值。房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型能否成功，除了不僅取決于內(nèi)部的革新與協(xié)同狀況，同時(shí)也取決于外部協(xié)同生態(tài)圈的構(gòu)建狀況。運(yùn)營(yíng)部門應(yīng)該率先作出調(diào)整，同時(shí)利用信息技術(shù)部門來建立以客戶為中心的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)協(xié)同。其協(xié)同生態(tài)圈的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)如圖2所示。

圖2 運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化外部協(xié)同生態(tài)圈

房企數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)通過鏈接研發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等戰(zhàn)略合作伙伴單位的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)協(xié)同，可提高運(yùn)營(yíng)的效率。供應(yīng)鏈管理中存在“牛鞭效應(yīng)”，即由于不同層級(jí)供應(yīng)商的存在，需求信息在從供應(yīng)鏈中的一個(gè)實(shí)體傳遞到另一個(gè)實(shí)體時(shí)會(huì)產(chǎn)生扭曲，不準(zhǔn)確的信息會(huì)造成產(chǎn)品需求的小波動(dòng)，而這些小波動(dòng)會(huì)隨著供應(yīng)鏈的傳遞被逐漸放大。運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)與直接供應(yīng)商、乃至間接供應(yīng)商之間的數(shù)據(jù)協(xié)同，能夠?qū)崟r(shí)傳遞各層級(jí)的需求信息，提升供應(yīng)協(xié)同能力，能夠有效消除供應(yīng)鏈管理中的“牛鞭效應(yīng)”。運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)與市場(chǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)的有效對(duì)接，有利于房企對(duì)市場(chǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)的收集，同時(shí)也便于企業(yè)自身共享數(shù)據(jù)的報(bào)送。運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)與政府部門信息系統(tǒng)的有效對(duì)接，有利于房企的業(yè)務(wù)報(bào)備，同時(shí)也便于政府對(duì)房企各業(yè)態(tài)進(jìn)行管控與報(bào)批反饋。此外，構(gòu)建運(yùn)營(yíng)管理外部生態(tài)圈還有利于各單位、各部門數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)化共享。

四、房企實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化轉(zhuǎn)型的建議

房企實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，需要信息技術(shù)的支撐，是一個(gè)內(nèi)外革新、循序漸進(jìn)的過程。房企需要認(rèn)識(shí)到數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程中的挑戰(zhàn)，以清晰的視野，設(shè)定自己的目標(biāo)，然后制訂相應(yīng)的計(jì)劃和策略，以便完成運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

首先，房企應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展階段，啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目，分階段完成轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。房企可以采取漸進(jìn)的步驟來實(shí)現(xiàn)組織范圍的轉(zhuǎn)型，組織專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，專注于數(shù)字化轉(zhuǎn)型項(xiàng)目。在項(xiàng)目執(zhí)行和實(shí)施的過程中，不斷進(jìn)行評(píng)估和改進(jìn)。

其次，房企應(yīng)破除轉(zhuǎn)型過程中組織文化所造成的障礙。員工習(xí)慣于以往運(yùn)營(yíng)管理的組織架構(gòu)，過分依賴舊的組織文化系統(tǒng)，企業(yè)需經(jīng)常引導(dǎo)員工努力適應(yīng)新的運(yùn)營(yíng)管理模式，鼓勵(lì)他們進(jìn)行組織文化創(chuàng)新。企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)，培養(yǎng)一種支持持續(xù)發(fā)展和提高技能的企業(yè)文化，讓員工做好應(yīng)對(duì)未來數(shù)字技術(shù)進(jìn)步帶來的創(chuàng)新和顛覆的準(zhǔn)備。

再者，房企應(yīng)加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，注重知識(shí)學(xué)習(xí)與共享。運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化的成功運(yùn)作不但需要專業(yè)的技術(shù)人才，還需要跨領(lǐng)域的綜合人才。在組織建立專門的數(shù)字化研發(fā)團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，要求業(yè)務(wù)部門的人員能夠運(yùn)用數(shù)字化系統(tǒng)來提高運(yùn)營(yíng)管理的效率，提出相應(yīng)的決策。另外，構(gòu)建外部協(xié)同生態(tài)圈，還要加強(qiáng)企業(yè)與外部的合作，引導(dǎo)全員主動(dòng)積極地參與外部學(xué)習(xí)和合作共享。

最后，房企應(yīng)建立嚴(yán)格的數(shù)據(jù)安全管理機(jī)制，以確保所有利益相關(guān)者的數(shù)據(jù)是安全的。數(shù)據(jù)已成為企業(yè)所擁有的最昂貴的資產(chǎn)，經(jīng)過挖掘和整理的數(shù)據(jù)已成為知識(shí)產(chǎn)權(quán)的一部分。數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，系統(tǒng)的復(fù)雜性會(huì)導(dǎo)致數(shù)據(jù)安全和數(shù)據(jù)管理方面的問題。企業(yè)在數(shù)據(jù)的收集和使用上，必須建立嚴(yán)格的安全機(jī)制。同時(shí)，政府部門也應(yīng)該針對(duì)數(shù)字化革新出臺(tái)更嚴(yán)格的有關(guān)數(shù)據(jù)隱私和數(shù)據(jù)共享的法律，以促進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的健康發(fā)展。

綜上所述，房企運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化對(duì)客戶需求滿足、項(xiàng)目進(jìn)度管控、智能化建模和決策、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效等起著至關(guān)重要的作用。運(yùn)營(yíng)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型是房企未來發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，各房企要堅(jiān)定發(fā)展的方向，結(jié)合自身的發(fā)展階段和特點(diǎn)投入數(shù)字化轉(zhuǎn)型建設(shè)中，不斷革新和完善內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理模式，根據(jù)需求細(xì)化房企數(shù)字化中臺(tái)建設(shè)，打造以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為動(dòng)力的全業(yè)態(tài)、一體化管理體系和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并加強(qiáng)外部合作，努力構(gòu)建運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化外部協(xié)同生態(tài)圈。未來是數(shù)字化、智能化的時(shí)代，房企只有緊跟時(shí)代變革的腳步，重視數(shù)字化轉(zhuǎn)型中存在的問題，不斷創(chuàng)新，迎難而上，才能擁有更高效、更廣闊的發(fā)展空間。