文/陸魯弘琰 陳昌越 楊霞

2020年5月28日，十三屆全國人民代表大會三次會議通過《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），并于2021年1月1日正式開始實施。《民法典》共計1260條，分為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任七編，其中與物業(yè)管理相關的主要為第二編物權之“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”、第三編合同之“物業(yè)服務合同”和第七編侵權責任之“建筑物和物件損害責任”，從物權、合同、侵權責任等不同角度對物業(yè)管理活動進行了一系列規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎，對全面推動物業(yè)管理體系發(fā)展具有重大意義。

一、《民法典》中物業(yè)管理的重要新規(guī)

（一）修改業(yè)主大會表決機制，對業(yè)主參事議事能力提出更高要求

1.調(diào)整業(yè)主表決生效比例，強調(diào)業(yè)主參與?！睹穹ǖ洹吩凇段餀喾ā返幕A上對業(yè)主的表決規(guī)則進行了實質(zhì)性的修改。一是將業(yè)主的議事規(guī)則分為“參與”及“同意”兩個方面，雙三分之二的業(yè)主參與成為業(yè)主表決有效的前置條件。二是調(diào)整了業(yè)主決議生效的生效比例。原《物權法》的表決規(guī)定為：重大事項的生效條件為人數(shù)超過三分之二加專有面積三分之二的業(yè)主同意；一般事項的生效條件為人數(shù)超過二分之一加專有面積二分之一的業(yè)主同意?！睹穹ǖ洹返谋頉Q規(guī)定為：重大事項的生效條件為人數(shù)及專有面積超過三分之二的業(yè)主參與，參與業(yè)主中雙四分之三同意；一般事項的生效條件為雙三分之二業(yè)主參與，參與業(yè)主中雙二分之一同意。

從總量上看，表決生效比例的調(diào)整降低了業(yè)主大會決議生效的人數(shù)及房屋面積要求，但其實質(zhì)是對業(yè)主參與表決以及同意比例提出了更高的要求。值得注意的是，修改后的規(guī)則中生效比例的計算基數(shù)發(fā)生變化，即《物權法》的基數(shù)是整個小區(qū)的業(yè)主人數(shù)及專有面積，而《民法典》的基數(shù)是參與表決的業(yè)主人數(shù)及專有面積。

2.調(diào)整業(yè)主表決重大事項范圍，解決住宅維修資金“使用難”問題。根據(jù)《物權法》規(guī)定，籌集和使用維修資金均屬于重大事項。《民法典》，將維修資金的使用和籌集分為兩個業(yè)主表決事項。維修資金的使用遵循一般事項的議事規(guī)則，維修資金的籌集則遵循重大事項的議事規(guī)則。由此可以看出，由于城市更新的需求，房屋的修繕改造成為今后的工作重點。根據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）的要求，對2000年以前建造的小區(qū)進行重點改造，并在出資方式中明確可以使用專項維修資金。全國普遍存在維修資金“惜用”問題，上海專項維修資金的使用率僅為12%?！睹穹ǖ洹返某雠_使維修資金的使用降低了難度，為建筑物及其附屬設施的修繕提供了法律保障。

（二）確定物業(yè)服務合同的法律性質(zhì)，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)權利義務更加清晰

1.明確物業(yè)服務合同為典型合同。在原《合同法》中，物業(yè)服務合同并沒有被專章規(guī)定，因此對于物業(yè)服務合同的性質(zhì)認定只能通過參考“委托合同”“服務合同”等其他有名合同，但由于物業(yè)服務合同內(nèi)容的復雜性和專業(yè)性，在實踐中通常難以直接參考其他合同對其定性，故易引發(fā)合同糾紛?！睹穹ǖ洹穼⑽飿I(yè)服務合同定性為典型合同，并對合同雙方的權利義務及物業(yè)服務合同新舊交替階段的權利保障進行了明確，為解決物業(yè)服務糾紛提供法律依據(jù)。

2.業(yè)主的任意解除權對物業(yè)服務企業(yè)提出更高要求?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鶙l規(guī)定，業(yè)主在提前60天通知并賠償相應損失的前提下，可以對物業(yè)服務企業(yè)行使任意解除權。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，任意解除權只屬于不定期租賃合同、委托合同、加工承攬合同、貨物運輸合同、保管合同、保險合同的一方或雙方?！睹穹ǖ洹焚x予業(yè)主任意解除權，能夠更好地保護業(yè)主在物業(yè)服務合同存續(xù)期間的權利，提升業(yè)主自我救濟的有效性，確保物業(yè)服務企業(yè)市場“優(yōu)勝劣汰”，有效減少物業(yè)服務企業(yè)不作為、不履職的情況。

3.業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的權利義務明確、層級提升。在《民法典》出臺以前，業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的權利義務關系只在《物業(yè)管理條例》中得到明確，其法律位階為行政法規(guī)?！睹穹ǖ洹穼ξ飿I(yè)服務企業(yè)的一般義務、信息公開義務、移交義務、后合同義務、合同續(xù)簽權利以及業(yè)主的支付費用義務、告知協(xié)助義務、任意解除權進行了明確，為物業(yè)服務合同的有效履行、物業(yè)服務活動的有序推進提供了有效保障。

4.拓展物業(yè)服務企業(yè)信息公開的內(nèi)容及范圍?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)僅需將收費標準進行公開；根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，只有采用酬金制收費方式的物業(yè)企業(yè)需要向業(yè)主報告收支情況，而包干制企業(yè)只在調(diào)整收費標準前需要就收支情況向業(yè)主報告?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖龡l規(guī)定，物業(yè)服務人義務公開和報告的內(nèi)容除了收費相關事宜外，還有業(yè)主共有部分的收益與經(jīng)營情況。此外，《民法典》第二百八十五條第一款增加了物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主詢問作及時答復的義務，對物業(yè)服務人的工作透明化程度提出更高的要求。

（三）增加物業(yè)服務企業(yè)公共安全管理責任，社會責任更加凸顯

雖然《民法典》明確了物業(yè)服務合同為典型合同，并規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)的合同義務，但基于社區(qū)治理的特殊性，物業(yè)服務企業(yè)除了需要履行合同義務外，還需要根據(jù)法律法規(guī)承擔特定的責任。

1.物業(yè)服務企業(yè)有配合政府應急管理處置的責任。2020年初突發(fā)的新冠肺炎疫情使社區(qū)治理面臨嚴峻的考驗。在抗疫過程中，居民小區(qū)管理工作經(jīng)受住了考驗，多年來的完善基層社會治理工作初見成效。從疫情防控工作取得階段性勝利可以看出，在本次疫情防控中，物業(yè)服務企業(yè)的作用至關重要。因此，在抗擊疫情的背景下，《民法典》為物業(yè)服務企業(yè)設定了此項責任，為社區(qū)治理提供堅實基礎。此外，《民法典》第二百八十六條賦予了物業(yè)服務企業(yè)申請行政介入的權利，有利于更好地保護多數(shù)業(yè)主的權益。

2.明確物業(yè)服務企業(yè)對“高墜”事件的管理責任。由于建造時間長、建造技術受限，外墻脫落在房屋安全管理中成為關注的焦點?！睹穹ǖ洹返谝磺Ф傥迨臈l規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)等建筑管理人應當采取必要的安全保障措施，否則將承擔侵權責任。相比《侵權責任法》，《民法典》增加了對物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務對規(guī)定，要求其作為單獨責任主體，為房屋使用安全提供多一道保障。

（四）改變共有收入計算方式，優(yōu)化專項維修資金使用規(guī)則

1.允許在共有收入中扣除合理成本。在《民法典》出臺以前，法律層面一直未明確規(guī)定公共收益的歸屬，只在地方性法規(guī)層面規(guī)定了公共收益歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主。此外，在之前的相關法規(guī)中，對公共收益的使用方式僅規(guī)定為主要用于補充專項維修資金，或根據(jù)業(yè)主大會決定用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、審計費用等。《民法典》將共有收入的計算方式明確為：共有收入等于公共收益減去合理成本。

2.新增緊急情況維修資金的使用規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诙侔耸粭l第二款增加了緊急情況下使用維修資金的規(guī)定，這一規(guī)定響應了《上海市房屋使用安全管理辦法》對房屋使用安全責任人義務的規(guī)定，如：按照規(guī)定進行日常和緊急情況下的維修養(yǎng)護、更新改造；進行房屋安全檢查，及時消除安全隱患。相關規(guī)定為房屋使用安全責任人在履行義務時提供資金保障，為房屋的緊急排險工作提供法律依據(jù)。

3.拓寬專項維修資金的使用范圍和使用目的。《物權法》規(guī)定，專項維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。《民法典》將專項維修資金的使用范圍拓展至電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分，同時把專項維修資金的使用目的更改為維修、更新和改造。這意味著國家正越來越重視房屋老化、對2000年以前建成的老舊小區(qū)進行改造以及消除“高墜”的隱患。

二、《民法典》視野下對物業(yè)管理的若干思考

（一）在物業(yè)管理能級提升上做“加法”

1.完善物業(yè)管理市場機制，促進企業(yè)“服務質(zhì)量+”。根據(jù)對司法判決的檢索，上海市與物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量相關的訴訟累計達2801起。 《民法典》新增了業(yè)主的任意解除權，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量提出了更高的要求，這不僅能更有效地保障業(yè)主的基本權利，同時能促進物業(yè)服務企業(yè)的良性競爭，通過提升自身的企業(yè)競爭實力來“凍結(jié)”業(yè)主的任意解除權。物價上漲、業(yè)主對物業(yè)服務要求的提高，使得物業(yè)服務企業(yè)入不敷出，不得不通過降低服務質(zhì)量來維持經(jīng)營成本。物業(yè)服務的市場消費理念尚未形成，物業(yè)服務市場機制還未理順，因此，需要在全市層面建立規(guī)范的物業(yè)調(diào)價體制機制，理順物業(yè)調(diào)價方式及流程，為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造良好的營商環(huán)境，推動“質(zhì)價相符、按質(zhì)論價”的市場價格機制形成。

2.引導物業(yè)服務企業(yè)實行“酬金制”，推動收支管理“透明度+”?！睹穹ǖ洹穼灿惺杖氲挠嬎惴绞蕉榭梢钥鄢侠沓杀?，這意味著物業(yè)服務企業(yè)可從共有部分產(chǎn)生的收入中扣除管理成本，從而激勵物業(yè)服務企業(yè)幫助業(yè)主獲得更多的共有收入。此前包干制中所有費用由企業(yè)自己承擔。上海物業(yè)服務企業(yè)推行酬金制的比例較低，一方面需要加大對酬金制模式的宣傳力度，另一方面由于上海市推行酬金制經(jīng)驗尚不豐富，可以從制定配套政策著手，引導業(yè)主逐步從包干制轉(zhuǎn)向酬金制，創(chuàng)造物業(yè)服務雙向配合的良好局面。

3.加快推進專項維修資金續(xù)籌工作，實現(xiàn)“房屋養(yǎng)老金+”。上海專項維修資金歸集較早，因此在房屋面臨修繕維護時，需要對專項維修資金的續(xù)籌工作進行優(yōu)化。據(jù)統(tǒng)計，2019年上海市共有156個商品房小區(qū)完成維修資金續(xù)籌，2020年上海市共有130個商品房小區(qū)完成維修資金續(xù)籌。

由于建造年代久遠，部分小區(qū)出現(xiàn)墻體開裂、外墻脫落、屋頂漏水、公用設施設備老化等現(xiàn)象，需要動用專項維修資金的可能性加大。特別是“十四五”規(guī)劃提升了老舊小區(qū)修繕要求，這將使維修資金的續(xù)籌工作面臨考驗。因此，需要總結(jié)已完成續(xù)籌小區(qū)的成功經(jīng)驗，形成可復制、可推廣的模式，對專項維修資金續(xù)籌工作進行常態(tài)化管理。

（二）在物業(yè)服務企業(yè)不規(guī)范做法上做“減法”

1.促進物業(yè)管理區(qū)域合并，“減少”物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量，形成規(guī)模效應。以貫徹《民法典》賦予業(yè)主的任意解除權為契機，在鼓勵、引導各區(qū)對規(guī)模較小的相鄰小區(qū)進行區(qū)域合并或管理合并的同時，用市場機制淘汰或勸退一批不作為、不到位的物業(yè)服務企業(yè)，提升物業(yè)服務企業(yè)的整體服務能級，形成集約高效的物業(yè)服務體系，打造一批高質(zhì)量的物業(yè)服務企業(yè)品牌。例如：虹口區(qū)歐陽街道從原有112個小區(qū)減少到95個，共減少物業(yè)服務企業(yè)7家。

2.優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)履約評價機制，“減少”物業(yè)服務企業(yè)不規(guī)范行為?；谀壳耙延械奈飿I(yè)服務企業(yè)履約評價體系，應當根據(jù)《民法典》的要求，增加信息公開的內(nèi)容及權重，完善物業(yè)服務企業(yè)考核體系，促進物業(yè)服務企業(yè)工作的規(guī)范化和透明化，建立物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的信任感，促進物業(yè)服務企業(yè)“誠信履約、規(guī)范履約”，強化物業(yè)服務行業(yè)管理，提升物業(yè)服務標準。

（三）在居民自治工作上做“乘法”

1.明確共有部分權屬界定，打好業(yè)主自治法律基礎?！睹穹ǖ洹穼τ跇I(yè)主共有的相關規(guī)定為第二百七十四、二百七十五條，主要涉及車位、車庫、綠地、道路等，基本沿用了《物權法》《物業(yè)管理條例》及相關司法解釋的規(guī)定。共有部分的維修、更新和改造的具體內(nèi)容遠遠超出法律規(guī)定的范圍，特別是車位、車庫的物業(yè)糾紛近年來屢見不鮮。同時，共有部分的維修、更新涉及全體業(yè)主的表決及專項維修資金的使用，因此，需要在《民法典》的規(guī)定下制定相應的配套政策，對共有部分的范圍界定及維修責任進行細化，為業(yè)主自治營造良好的法律環(huán)境，減少物業(yè)管理糾紛。

2. 堅持黨建引領，提升居民自治能力?！睹穹ǖ洹穼Ρ頉Q規(guī)則加以修改，在物業(yè)管理方面更加強調(diào)業(yè)主的參與程度，從而提升業(yè)主參與小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理的意識及能力。雖然上海市在多年的物業(yè)管理工作中在居民自治方面取得了良好的成效，但是仍有部分業(yè)主參與意識不強，因此需要發(fā)揮居民區(qū)黨組織的力量，在加強法律宣傳的同時，加強聯(lián)席會議制度，確保業(yè)主大會決議順利實施。

3. 優(yōu)化業(yè)委會人員結(jié)構，提升居民自治效能。業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機關，在物業(yè)管理活動中有維護業(yè)主共同權利的義務，但對于業(yè)委會做出有損業(yè)主共同利益的行為后該如何處置，法律并沒有進行規(guī)定，加上法律沒有賦予業(yè)委會法人地位，在侵權行為發(fā)生時，很難利用《民法典》侵權責任編對業(yè)委會整體主張損害賠償。在業(yè)主自治被高度重視的背景下，須在推動業(yè)委會組建的同時優(yōu)化業(yè)委會人員，吸納專業(yè)人士進入業(yè)委會。需要加強對業(yè)委會的考核，形成權利義務對等的業(yè)委會評估機制，從源頭上避免業(yè)委會對業(yè)主的公共利益造成損害。

4. 發(fā)揮居委會的指導和協(xié)助作用，優(yōu)化業(yè)主自治方式?！睹穹ǖ洹肥状卧诜蓪用鎸⒕游瘯{入物業(yè)管理的監(jiān)督主體，要求居委會對業(yè)主大會的設立和業(yè)委會的選舉給予指導和協(xié)助。根據(jù)《中華人民共和國居民委員會組織法》的規(guī)定，居民委員會是基層群眾性自治組織，法律宣傳及調(diào)解民間糾紛是其法定義務之一。因此，應當充分發(fā)揮居委會在群眾自治中的作用，對居民自治行為進行指導和協(xié)助，出現(xiàn)物業(yè)服務糾紛應及時進行調(diào)解，保證物業(yè)管理活動順利進行。

（四）對物業(yè)管理中的安全隱患做“除法”

1.建立物業(yè)服務企業(yè)法定巡查清單，竭力鏟“除”安全隱患?！睹穹ǖ洹吩黾恿藢ξ飿I(yè)服務企業(yè)在應急處置上的配合義務、未履行安全保障義務的侵權責任。結(jié)合《上海市房屋使用安全管理辦法》（滬府令39號）、《關于進一步加強房屋高墜隱患排查整改的通知》（滬建應急聯(lián)〔2021〕169號）中對于房屋安全及排查高墜隱患的要求，確立物業(yè)服務企業(yè)對于房屋安全排查的配合機制，明確物業(yè)服務企業(yè)定期巡查的周期及項目清單，將巡查情況納入物業(yè)服務企業(yè)考核內(nèi)容。

2.打通物業(yè)服務企業(yè)“代為維修”的資金渠道，消除企業(yè)后顧之憂?！睹穹ǖ洹芬?guī)定的物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務及《上海市房屋使用安全管理辦法》對物業(yè)服務企業(yè)代為維修、及時委托專業(yè)檢測單位檢測鑒定的規(guī)定，維修資金的使用需要業(yè)委會同意，只有在業(yè)委會授權的情況下才能開展維修施工。若物業(yè)服務企業(yè)墊資，按照現(xiàn)有法律，只能根據(jù)《民法典》債權責任編進行追責，不能有效保證其墊付資金的安全，因此，物業(yè)服務企業(yè)對高墜隱患排查的積極性不高，在發(fā)現(xiàn)后僅履行告知義務或設立安全警示，并未起到實質(zhì)性作用。建議明確物業(yè)服務企業(yè)墊資進行排查的后續(xù)管理辦法，確定墊資及維修資金償還的路徑。同時，明確居民、物業(yè)服務企業(yè)、屬地街鎮(zhèn)的連帶責任，為保證物業(yè)管理中安全隱患的消除提供有效保障。