朱惠麗

【摘要】二十一世紀(jì)以來(lái)工程造價(jià)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)作為工程造價(jià)行業(yè)的一個(gè)小分支，它是以工程造價(jià)為前提和依據(jù)的后期估價(jià)，擔(dān)當(dāng)著拆“舊房”換“新顏”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值使命的表達(dá)，是當(dāng)今社會(huì)城市化發(fā)展必不可少的一個(gè)小行業(yè)。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，就要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，適應(yīng)工程造價(jià)行業(yè)新形勢(shì)，展望新形勢(shì)下估價(jià)機(jī)構(gòu)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，尋找發(fā)展對(duì)策，努力適應(yīng)并服務(wù)于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡快縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)行業(yè)的距離。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià);完善發(fā)展;工程造價(jià);房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.013

1、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)作為工程造價(jià)行業(yè)的一個(gè)小分支，但是又有別于工程造價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是指，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員，在遵循客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，結(jié)合市場(chǎng)的變化規(guī)律，在影響因素等多方面考慮下，借由科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行范圍上的判定，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)一種規(guī)范以及科學(xué)與理論結(jié)合的概念，它主要圍繞房地產(chǎn)的類(lèi)型、規(guī)格和用途展開(kāi)，是房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程的風(fēng)向指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，在不同階段有著不同的目的，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、抵押價(jià)格評(píng)估、拍賣(mài)價(jià)格評(píng)估等不同的形式，其范圍概念比較廣，需要有關(guān)人員做好相關(guān)的研究后，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的估價(jià)工作。

2、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

自我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直在蓬勃發(fā)展，不但起到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱作用，也有效促進(jìn)金融、建材等其他行業(yè)發(fā)展，這也使得民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心在不斷增加。首先，房地產(chǎn)行業(yè)不僅與其他行業(yè)之間具有緊密的關(guān)聯(lián)，也在一定程度上為其他行業(yè)提供發(fā)展空間，因此，我國(guó)在初期一直很支持地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也為地產(chǎn)行業(yè)提供一系列利好政策，這有效推動(dòng)了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，使得我國(guó)的GDP長(zhǎng)期屬于上升狀態(tài);其次，經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎百姓住房問(wèn)題，這也使得地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中具有不可替代的價(jià)值體現(xiàn)。

2.2房?jī)r(jià)漲幅速度過(guò)快

房地產(chǎn)行業(yè)屬于剛需行業(yè)，因此，民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的信心，很多百姓會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)抵御通貨膨脹，這也導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅速度過(guò)快，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便搶購(gòu)一空的現(xiàn)狀，一些地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)通過(guò)搖號(hào)選房方式進(jìn)行出售。首先，由于對(duì)房產(chǎn)的需求過(guò)于旺盛，導(dǎo)致主動(dòng)權(quán)完全掌握在地產(chǎn)企業(yè)手中，這也出現(xiàn)一系列房產(chǎn)不合理漲幅現(xiàn)象，甚至二手房市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)漫天要價(jià)現(xiàn)象;其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)可觀，因此，商品房數(shù)量在逐漸增加，但保障性住房以及其他住房卻存在不均衡現(xiàn)象，這也使得一些低收入人群沒(méi)有能力獲取個(gè)人住房，嚴(yán)重影響地產(chǎn)行業(yè)的完善。

3、估價(jià)機(jī)構(gòu)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的變化

3.1加劇我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

由于我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不規(guī)范，評(píng)估業(yè)務(wù)參差不齊，無(wú)法適應(yīng)全面復(fù)雜的評(píng)估業(yè)務(wù)形勢(shì)。同時(shí)，還存在評(píng)估人員知識(shí)結(jié)構(gòu)單一、綜合素質(zhì)不能適應(yīng)復(fù)雜評(píng)估業(yè)務(wù)的情況。但大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)積極發(fā)展，使得大量實(shí)力較弱、質(zhì)量較差的機(jī)構(gòu)被淘汰，也會(huì)使一些競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)務(wù)廣泛、操作規(guī)范、社會(huì)聲譽(yù)較高的評(píng)估機(jī)構(gòu)脫穎而出。同時(shí)，在新形勢(shì)下，通過(guò)宏觀調(diào)控，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高社會(huì)聲譽(yù)。同時(shí)，優(yōu)化重組企業(yè)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)評(píng)估業(yè)務(wù)、評(píng)估理論研究與信息發(fā)布、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)咨詢(xún)等全方位服務(wù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析。

3.2促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的統(tǒng)一和完善

雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)估工作起步較晚，但房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下取得了快速發(fā)展。由于傳統(tǒng)因素的影響，房地產(chǎn)估價(jià)的理論和方法并不完善，實(shí)踐中存在明顯問(wèn)題。因此，新時(shí)期應(yīng)積極加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的優(yōu)化升級(jí)，確保與國(guó)際慣例接軌，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展和完善。

4、為適應(yīng)并服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)自我完善與發(fā)展

4.1提高評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境

在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)時(shí)間比較短，因此在推廣房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)許多實(shí)際問(wèn)題。作為房地產(chǎn)評(píng)估人員，我們要積極解決問(wèn)題，確保房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。（1）為了解決發(fā)展過(guò)程中經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)有必要結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。（2）政府部門(mén)要積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作，有關(guān)部門(mén)要完善適用的法律法規(guī)，設(shè)置評(píng)估機(jī)構(gòu)的限額，提高評(píng)估環(huán)境質(zhì)量。（3）制定獎(jiǎng)懲制度。在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)制定獎(jiǎng)勵(lì)制度。獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)的使用可以有效地提高評(píng)估者的熱情，并限制評(píng)估者的行為。同時(shí)，需要建立一種懲罰制度，以懲罰違反規(guī)則的人并獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)良好的人。這是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估順利發(fā)展的關(guān)鍵途徑。

4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自身建設(shè)

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有高度的自信心，對(duì)市場(chǎng)做出反應(yīng)，加強(qiáng)自身的結(jié)構(gòu)并自發(fā)地成為社會(huì)團(tuán)體。只有這樣，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)才能朝著更好地方向發(fā)展。這對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師提出了更高的要求。房地產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)具有較高的思維能力，以確保他們能夠從不同角度充分分析問(wèn)題，以解決評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)的不同問(wèn)題。評(píng)估師還應(yīng)充分利用自己的主動(dòng)性，不斷向相關(guān)部門(mén)提出新問(wèn)題，并將其路由給合適的人員，并幫助政府向評(píng)估人員傳達(dá)準(zhǔn)確的指導(dǎo)方針和行動(dòng)和調(diào)控導(dǎo)向，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以在兩者之間順暢地傳遞信息，充分推廣相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并為行業(yè)發(fā)展服務(wù)。

4.3加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)引領(lǐng)，抱團(tuán)取暖

其實(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的嚴(yán)冬還沒(méi)有真正到來(lái)，作為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，應(yīng)該防患于未然，帶領(lǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)探索生存發(fā)展之路。一是發(fā)揮協(xié)會(huì)的力量，溝通和影響政府相關(guān)部門(mén)，體現(xiàn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)特色，爭(zhēng)取相關(guān)政策照顧估值行業(yè)的生存和發(fā)展。第二，估值行業(yè)必須走發(fā)展之路。目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較多，鑒定人太多，業(yè)務(wù)逐漸萎縮，顯然意味著人太多。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)只有走集團(tuán)化或連鎖經(jīng)營(yíng)的道路，才能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的突變，保證房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展。

4.4提供一定的數(shù)據(jù)處理平臺(tái)

對(duì)于大數(shù)據(jù)技術(shù)來(lái)說(shuō)，在新時(shí)代下，它為人們帶來(lái)了觀念上的顛覆和轉(zhuǎn)變，也為房地產(chǎn)智慧評(píng)估系統(tǒng)提供了一定的數(shù)據(jù)處理平臺(tái)。首先，針對(duì)大數(shù)據(jù)技術(shù)中的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，它有著一定的全體性，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，人們可以分析和處理更多的數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)全面數(shù)據(jù)的工作展開(kāi)，而不是通過(guò)數(shù)據(jù)采樣的方法得到一定的規(guī)律，可以有效提高數(shù)據(jù)處理過(guò)程中的準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)預(yù)估的價(jià)格提供更多的數(shù)據(jù)空間。其次，大數(shù)據(jù)技術(shù)有著一定的混雜性，在數(shù)據(jù)規(guī)模的擴(kuò)大過(guò)程中，人們對(duì)于單個(gè)數(shù)據(jù)的精確度已經(jīng)不再過(guò)多追求，反而更注重?cái)?shù)據(jù)的整體性，從它的宏觀方面進(jìn)行結(jié)果的分析和洞察。另外，在房地產(chǎn)智慧評(píng)估系統(tǒng)中，這些數(shù)據(jù)并不是因果關(guān)系，而是相關(guān)聯(lián)的一種關(guān)系，可以自動(dòng)的對(duì)這些數(shù)據(jù)可進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，從而對(duì)估價(jià)的范圍進(jìn)行確定。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，21世紀(jì)是個(gè)充滿(mǎn)機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)代，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)若想得到長(zhǎng)足發(fā)展，必須來(lái)一場(chǎng)“鳳凰涅槃”式的變革，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，加大政府監(jiān)管力度，認(rèn)真落實(shí)政策，通過(guò)組建道德優(yōu)良、服務(wù)優(yōu)良、技術(shù)過(guò)硬的評(píng)估團(tuán)隊(duì)，有效抵御市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，努力適應(yīng)并服務(wù)于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。只有這樣，才能以自身的優(yōu)勢(shì)與國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)強(qiáng)大的沖擊力相抗衡，更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康、有序的發(fā)展，推動(dòng)整個(gè)工程造價(jià)大行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王斐.房地產(chǎn)評(píng)估存在的常態(tài)問(wèn)題簡(jiǎn)析[J].綠色環(huán)保建材，2021（01）：145-146.

[2]劉維軍.大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響分析[J].黑河學(xué)刊，2020（06）：14-16.

[3]羅海浩.試論房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀問(wèn)題與對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2020（30）：78-79.