【摘要】設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)中是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，尤其設(shè)計(jì)管理的專業(yè)化對(duì)提升產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新都至關(guān)重要。本文將房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理流程歸納分為4個(gè)階段，以期能化繁就簡(jiǎn)，一方面對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)管理的整個(gè)流程有個(gè)基本認(rèn)識(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容有初步了解。另一方面，對(duì)設(shè)計(jì)管控的4階段，需要設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)審控的問(wèn)題進(jìn)行匯總梳理，做到提前預(yù)警，對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和容易犯錯(cuò)的地方重點(diǎn)關(guān)注，順利推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展。最后，對(duì)4個(gè)階段做了比較及強(qiáng)調(diào)，同時(shí)也談了作者對(duì)設(shè)計(jì)管理的一些認(rèn)識(shí)及思考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);設(shè)計(jì)管理;4階段;審控要點(diǎn)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

1、對(duì)房地產(chǎn)公司中設(shè)計(jì)管理的認(rèn)識(shí)

很多人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)中，設(shè)計(jì)管理就是一個(gè)二傳手，對(duì)接設(shè)計(jì)院與項(xiàng)目部，根本就不要特別的專業(yè)能力，甚至很多人認(rèn)為，在地產(chǎn)公司可以取消設(shè)計(jì)管理部。事實(shí)果真如此嗎？設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)中是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，尤其設(shè)計(jì)管理的專業(yè)化對(duì)提升產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新都至關(guān)重要。設(shè)計(jì)管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)，從項(xiàng)目前期、確定設(shè)計(jì)方案，報(bào)批報(bào)建、在施工中解決各種問(wèn)題、在交房及售后階段對(duì)較大問(wèn)題的整改，完成一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程。

根據(jù)工作階段，地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理一般分為4大階段：投資分析、設(shè)計(jì)前期、實(shí)施方案、施工圖。

2、投資分析階段

設(shè)計(jì)管理部根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展部獲取的土地資料、拿地意向等大致信息，根據(jù)初步定的容積率進(jìn)行方案強(qiáng)排工作，經(jīng)方案強(qiáng)排得到初步的指標(biāo)（類型、數(shù)量）。在此階段，以拿地部門為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)部是協(xié)作部門，和相關(guān)部門動(dòng)態(tài)合作，工作成果互為條件，為營(yíng)銷策劃部提供初步市場(chǎng)定位的依據(jù)，為成本部門提供初步成本得算的依據(jù)，最后匯總進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，判斷項(xiàng)目是否能否贏利，最終領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，是否要拿地。

該階段審控要點(diǎn)：用地紅線、容積率、限高、退線、配套、日照標(biāo)準(zhǔn)、成熟戶型;

此階段是是個(gè)指標(biāo)大體測(cè)算過(guò)程，大部分情況下是對(duì)容積率的復(fù)核測(cè)算。

3、設(shè)計(jì)前期階段（概念設(shè)計(jì)）

經(jīng)過(guò)投資分析階段，已拿地或明確意向拿地了。設(shè)計(jì)前期階段，是營(yíng)銷部門和設(shè)計(jì)部門共同負(fù)責(zé)。

3.1需要相關(guān)部門提供相關(guān)資料作為前提

需要拿地部門必須明確：土地規(guī)劃要點(diǎn)確定;紅線、限高、容積率、綠地率、退線、配套要求等

需要營(yíng)銷部門需要提供更為準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位、戶型配比、產(chǎn)品類型及配比;住宅、商業(yè)面積及配比;會(huì)所等。

3.2設(shè)計(jì)管理部對(duì)拿地部門、營(yíng)銷部門提供的資料再進(jìn)行梳理、分析

首先，進(jìn)行宗地分析：加深對(duì)土地的認(rèn)知，分析四至、控規(guī)，購(gòu)買最新地形圖進(jìn)行分析;并且對(duì)道路進(jìn)行分析，結(jié)合現(xiàn)狀路，重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)的規(guī)劃路;同時(shí)，進(jìn)行人流分析（做商業(yè)尤其是關(guān)注人流）;主入口確定及開發(fā)節(jié)奏等。特殊地形和景觀分析，尤其是景觀視線分析，例如，高層多少層以上會(huì)看到水景，明確層數(shù)或者多少層以上有遮擋。周邊環(huán)境分析，周邊有沒(méi)有不利條件（垃圾站、墓地等），對(duì)不利條件要提前預(yù)警。

再次，進(jìn)行產(chǎn)品分析，要找準(zhǔn)對(duì)手，收集“對(duì)手”資料，做到3個(gè)“同”--同區(qū)位，同產(chǎn)品，同總價(jià)的樓盤;3個(gè)“最”--最好的開發(fā)商，售價(jià)最高的，賣的最快的。從四個(gè)方面進(jìn)行比較：區(qū)位（交通、環(huán)境）、社區(qū)（配套）、戶型、裝修（公共裝修、外立面裝修）。關(guān)鍵是聚焦目標(biāo)，做到穩(wěn)準(zhǔn)狠，不以數(shù)量取勝。

3.3 關(guān)注概念設(shè)計(jì)的指標(biāo)和方案

指標(biāo)：住宅，商業(yè)、車庫(kù)、會(huì)所量化指標(biāo)面積。尤其是商業(yè)面積，沒(méi)有賣不掉的住宅，有賣不掉的商業(yè)，首先牽涉到土地分?jǐn)?，如果商業(yè)賣不掉，就會(huì)成為不良資產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)更大;

產(chǎn)品配比是多少（高層、小高層、多層、低層）;

戶型面積（1房、2房、3房）;

方案：點(diǎn)板 大圍合、小圍和、高層、小高層，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的深化方向。

3.4概念設(shè)計(jì)周期

一個(gè)概念設(shè)計(jì)的周期一般是35個(gè)工作日（不含節(jié)假日），對(duì)于新項(xiàng)目、難度較大的項(xiàng)目或者有創(chuàng)新的項(xiàng)目，以及有不確定的因素，例如： 定位不明確、土地條件不明確，或者是指標(biāo)定位土地不確定，概念設(shè)計(jì)的周期可以加長(zhǎng)。寧可在此階段反復(fù)，多做幾輪。決不能為了計(jì)劃而計(jì)劃，避免在實(shí)施方案階段時(shí)在做大的改動(dòng)甚至顛覆。

3.5本階段重點(diǎn)是進(jìn)行多方案強(qiáng)排，下面具體說(shuō)明如何進(jìn)行方案強(qiáng)排和測(cè)算

第一步：宗地分析

地塊內(nèi)哪些一類地、二類地、三類地、哪些是市政用地、綠化用地？

哪些地質(zhì)情況可以做高層，哪些不能做高層。地塊內(nèi)哪些景觀好，景觀好的區(qū)域放售價(jià)高的類型，例如大戶型，聯(lián)排別墅等。

第二步：市場(chǎng)分析

設(shè)想目標(biāo)客戶：是賣個(gè)首置（首次置業(yè)）、首改（第一次改善住房）的還是再改（再次改善住房環(huán)境）的抑或賣給高端客戶（別墅類）。需要營(yíng)銷策劃部提供一個(gè)明確的定位：具體的客戶類型、具體戶型面積，產(chǎn)品類型（高層多層還是低層），盡可能的明確。

第三步：容積率做滿

根據(jù)容積率，進(jìn)行多種類型的組合。容積率盡量做滿，避免容積率指標(biāo)浪費(fèi)。

第四步：根據(jù)強(qiáng)排方案，羅列重要指標(biāo)，一般羅列的重要指標(biāo)包括：商業(yè)建筑面積、總戶數(shù)、住宅類型、戶型配比。

3.6強(qiáng)排方案的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

（1）買最新的地形圖，標(biāo)明四至、退線、現(xiàn)狀路及未來(lái)的規(guī)劃路。

（2）多看多記總圖方案，收集成熟戶型資料，將收集的資料消化、吸收、固化。強(qiáng)排方案就是成熟戶型的模式化組合。

（3）常用的兩個(gè)工具軟件 ：其一，google地圖（衛(wèi)星圖），現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)這么發(fā)達(dá)，一搜就能看到，用地周邊情況一目了然，哪些是市政干道 、周邊是什么建筑類型，自然環(huán)境，一張圖就簡(jiǎn)單明確;其二，Sketchup（草模），點(diǎn)式的還是板式的，是多層還是高層一目了然。將強(qiáng)排方案圖片提供給營(yíng)銷部門和成本部門，更加直觀明確。

（4）要進(jìn)行“不同規(guī)劃結(jié)構(gòu)的多方案比較”——即強(qiáng)排方案要做幾個(gè)，找出各方案的優(yōu)缺點(diǎn)。

（5）方案繪制不要太深，但速度要快，指標(biāo)要準(zhǔn)。一定要牢記強(qiáng)排方案的目的是成本測(cè)算，為了多方案可行性的比較。強(qiáng)排方案要快，圖面沒(méi)必要追求美觀，沒(méi)必要太深入，指標(biāo)要盡可能準(zhǔn)。

（6）指標(biāo)一定要簡(jiǎn)單明確，沒(méi)必要將報(bào)批報(bào)建的指標(biāo)都列上，重點(diǎn)是將牽涉到成本測(cè)算需要的數(shù)據(jù)列出來(lái)。尤其強(qiáng)調(diào)戶均面積，戶均面面積增加不多，但如果戶數(shù)多，算出來(lái)的數(shù)據(jù)就比較大了。另外，要注意統(tǒng)計(jì)總戶數(shù)。戶數(shù)牽涉到車位配比及配套標(biāo)準(zhǔn)，直接牽涉成本。

（7）明確政府政策，尤其是建筑面積計(jì)算方法，哪些能偷面積，哪些不能偷。

（8）用足容積率，用足建筑密度，避免指標(biāo)浪費(fèi)。

3.7做概念規(guī)劃方案常用手法

俗話說(shuō)，他山之石，可以攻玉，我們可以參考一些標(biāo)桿企業(yè)做概念方案的一些手法，對(duì)概念設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，降低成本，提高盈利，有很強(qiáng)的針對(duì)性。

（1）第一類：景觀資源最大化。

規(guī)劃前低后高，看海景的資源最大化，高層平面曲折，盡可能增加看海的戶數(shù)，同時(shí)做滿容積率。

（2）第二類，拉高拍低，高的，做足容積率，城市地標(biāo)建筑，城市化界面;低的，低端、高品質(zhì)、高價(jià)值;不平衡使用容積率。豐富產(chǎn)品形態(tài)，有策略的開發(fā)，用足溢價(jià)空間。

（3）第三類將車庫(kù)抬高，降低成本。在地方法規(guī)允許不占容積率、不計(jì)入建筑密度的前提下，盡量將車庫(kù)抬到地上一層，且可與沿街商鋪結(jié)合，降低成本，利潤(rùn)最大化。

4、實(shí)施方案階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)）

主要任務(wù)：

規(guī)劃草案確定（遵循概念設(shè)計(jì)的定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)）;

產(chǎn)品定位及戶型配比確定;

進(jìn)行詳細(xì)的深化方案，是概念設(shè)計(jì)的深化、實(shí)現(xiàn)過(guò)程。

4.1 從規(guī)劃層面進(jìn)行控制、細(xì)化

（1）可售比（可以銷售的建筑面積與不可銷售的建筑面積之比值）

架空層，不算建筑面積，不但是建筑主體需要成本，還包括景觀成本等

地下室、會(huì)所、設(shè)備用房、設(shè)備用房是否算到公攤面積中。

（2）產(chǎn)品附加值

有限贈(zèng)送客戶既喜歡建造成本又低的形式。

重點(diǎn)控制建安成本較高的入戶花園、凹陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室、地下室、2.2米以下的夾層空間。

舉例：凸窗 、飄窗、雙層挑高的陽(yáng)臺(tái)

（3）停車與車庫(kù)

根據(jù)營(yíng)銷定位，確定停車配比，要進(jìn)行數(shù)量測(cè)算。

停車方式，地下、地上、半地下還是架空層。取下限，如果價(jià)格合適，且能賣掉車位，可以多設(shè)置。

（4）商業(yè)及業(yè)態(tài)

住宅面積與商業(yè)面積的比例，商業(yè)的業(yè)態(tài)是租還是售，類型是做餐飲還是其他業(yè)態(tài)，層高是多少（注意層高超過(guò)一定數(shù)值，算做2層或者3層面）;做餐飲，要注意設(shè)置集中煙道、及煙道的位置，避免引起客戶投訴。

（5）會(huì)所設(shè)置

會(huì)所及配套----盡可能削減配套面積，嚴(yán)格控制物管用房、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積

會(huì)所能不設(shè)就不設(shè)，如果非設(shè)不可，其面積盡可能小，盡可能利用泛會(huì)所（利用底商做會(huì)所）。

4.2細(xì)化道路交通

根據(jù)居民生活習(xí)性，確定各類道路的寬度。

道路的基本寬度：

一級(jí)道路：主干道。路寬：15-17m，雙向車行道+雙向人行道+中間隔離帶+綠化帶

二級(jí)道路：次干道。路寬：7.7-10.4m，雙向車行道+雙向人行道+綠化帶

三級(jí)道路：組團(tuán)路。路寬：7.2-7.7m，雙向車行道+中間隔離帶+單人行道

聯(lián)排別墅之間的道路設(shè)置：路寬>8.5米。路寬4.5+2*1.5+1m，雙向車行道+綠化帶+單人行道。

最小的雙車道是4.5米寬，是保證當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，有車站道，依然保證通行。

4.3 嚴(yán)格規(guī)劃審控

主要審核以下指標(biāo)

退線——在繪圖過(guò)程中，道路等級(jí)及寬度可能發(fā)生變化，導(dǎo)致退線數(shù)值的變化

間距——重點(diǎn)關(guān)注幼兒園、學(xué)校的間距問(wèn)題（日照、干擾距離等）

消防要求、超寬超限、配套指標(biāo)——千人指標(biāo)為基礎(chǔ)的配套，尤其是有戶型拆分的時(shí)候，務(wù)必注意。（每戶3.28人）、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、綠地率等）。

4.4戶型方案、立面方案確定

（1）戶型方案，這個(gè)階段2個(gè)任務(wù)，戶型精細(xì)化設(shè)計(jì)，同時(shí)控制每種產(chǎn)品戶型數(shù)量。戶型精細(xì)化設(shè)計(jì)，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)單位容易忽視的地方進(jìn)行審核。對(duì)于戶型數(shù)量，具體情況具體對(duì)待。例如，做高端別墅，可以戶型多一些，甚至專門定制、個(gè)性化都沒(méi)有問(wèn)題。如果是做普通住宅，建議戶型數(shù)量要控制，每種類型，例如聯(lián)排戶型，可以做1～2種，最多不要超過(guò)3種。縮減戶型數(shù)量，是不是意味著全部做成“火柴盒”，形式太過(guò)單調(diào)？完全可以通過(guò)凹凸，圍和等形式，使組合形式豐富多彩。另外，控制戶型數(shù)量好處，①減少出錯(cuò)機(jī)會(huì)，無(wú)論是設(shè)計(jì)還是施工;②能降低成本，縮短周期。

（2）立面方案，主要是美觀問(wèn)題，這牽涉一個(gè)仁者見仁，智者見智，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。我們征求營(yíng)銷部門意見，根據(jù)其了解的當(dāng)?shù)厍闆r，準(zhǔn)確的傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位;同時(shí)，我們要征求成本部門、物業(yè)部門的意見，也傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，讓他們綜合考慮營(yíng)銷、成本及物業(yè)售后問(wèn)題，權(quán)衡和優(yōu)化立面方案。

5、施工圖階段

5.1施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書

是開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)單位明確的技術(shù)要求，不能以厚取勝，目的性要明確，絕不是設(shè)計(jì)規(guī)范的羅列，要明確，清晰?？刂埔恍╆P(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，對(duì)一些不明確及容易出錯(cuò)的地方進(jìn)行確認(rèn)，必要時(shí)提供附圖（例如，異形柱處理、飄窗、欄桿、空調(diào)機(jī)位的尺寸等）。舉例說(shuō)明：混凝土挑板反檻（下圖），挑板上反下反都可以，根據(jù)項(xiàng)目建議，避免滲漏，決定采用上反模式，對(duì)上反高度也有一定明確。

（1）歸納方法：

固化一些節(jié)點(diǎn);明確一些指標(biāo);整合一些規(guī)范;

（2）最后確保能達(dá)到效果：

確保施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書發(fā)到各專業(yè)設(shè)計(jì)師手中;

要收到設(shè)計(jì)單位各專業(yè)的反饋意見，看是否調(diào)整或刪減。

要確保在施工圖繪制過(guò)程中真正執(zhí)行。

5.2設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)

審圖，一方面原設(shè)計(jì)單位自審，另外找外部設(shè)計(jì)單位審，再由開發(fā)商的設(shè)計(jì)部和項(xiàng)目部審。

審的原則是：抓大放小，有重點(diǎn)，不要面面俱到。主要從三方面進(jìn)行審控：規(guī)劃、戶型、地下室。

5.3對(duì)設(shè)計(jì)單位的評(píng)估

項(xiàng)目完成后，需要對(duì)設(shè)計(jì)單位要一個(gè)評(píng)價(jià)，決定是否與之繼續(xù)合作。評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，主要從經(jīng)濟(jì)性（含鋼量）、設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙質(zhì)量三方面評(píng)價(jià)。堅(jiān)持原則：圖紙有重大質(zhì)量問(wèn)題，一票否決。

6、匯總與思考

（1）投資分析、設(shè)計(jì)前期、實(shí)施方案、施工圖這4個(gè)階段，投資分析和設(shè)計(jì)前期都牽涉方案強(qiáng)排，不同之處，投資分析階段需要的是簡(jiǎn)單的方案強(qiáng)排，是對(duì)容積率的復(fù)核，設(shè)計(jì)管理在此階段是技術(shù)支持。設(shè)計(jì)前期是概念設(shè)計(jì)，是綜合營(yíng)銷等各方面意見，多方案的強(qiáng)排，設(shè)計(jì)前期（概念設(shè)計(jì)）屬于產(chǎn)品決策層面。實(shí)施方案階段，是對(duì)設(shè)計(jì)前期階段成果的深化、細(xì)化，逐步實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，屬于產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)層面，施工圖階段，是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為施工圖，屬于產(chǎn)品質(zhì)量控制層面的。

（2）管理是關(guān)鍵，堅(jiān)持專業(yè)性。設(shè)計(jì)管理，管理才是關(guān)鍵，設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)是自己管理的基礎(chǔ)，不能越俎代庖。例如，地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部門有能力做好強(qiáng)排方案，可以自己做。如果時(shí)間和能力不允許，那必須外包給設(shè)計(jì)單位。對(duì)自己不熟悉的專業(yè)領(lǐng)域，還應(yīng)該找專業(yè)公司來(lái)分包。例如，景觀設(shè)計(jì)需要找景觀設(shè)計(jì)單位，室內(nèi)設(shè)計(jì)找精裝修設(shè)計(jì)單位，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為觸類旁通，可以代替他們。實(shí)際上，對(duì)相關(guān)專業(yè)人士、見識(shí)及收到相關(guān)專業(yè)訓(xùn)練相差太多，往往會(huì)事倍功半。

（3）對(duì)設(shè)計(jì)管理人員的要求：提升專業(yè)能力，具有駕御設(shè)計(jì)的能力;學(xué)習(xí)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識(shí)，具有項(xiàng)目管理素質(zhì);對(duì)項(xiàng)目的策劃定位有準(zhǔn)確的理解;積極培養(yǎng)自己的職業(yè)性格，即平易近人、善于表達(dá)、富于邏輯、博采眾長(zhǎng)，不以設(shè)計(jì)專才自居，為自己將來(lái)承擔(dān)對(duì)綜合能力要求更高的高級(jí)事務(wù)做好準(zhǔn)備。

參考文獻(xiàn)：

[1]周燕岷《住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)》

[2]《住區(qū)》2011年第11期

作者簡(jiǎn)介：

楊明輝（1981.04-），漢族，女，碩士研究生，高級(jí)工程師，四川航天中瑞建設(shè)工程有限公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部副部長(zhǎng)，研究方向：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，建筑設(shè)計(jì)管理，建筑設(shè)計(jì)。

趙國(guó)超（1972.07-），漢，男，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市人，大學(xué)本科，高級(jí)職稱，職務(wù)：中航天建設(shè)工程集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)，研究方向：工程項(xiàng)目管理、工程結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)。