肖亞毅

【摘要】針對目前我國市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的社會現(xiàn)象，企業(yè)必須及時擴大自身規(guī)模才能保證其經(jīng)營項目的與時俱進，從而達到穩(wěn)定運行的良好狀態(tài)?；诖?，提出了房產(chǎn)抵押價值對企業(yè)融資能力及勞動力需求的影響。首先分析了房產(chǎn)抵押價值對企業(yè)融資能力的影響，其影響內(nèi)容分為兩個方面：其一由于融資不足限制了企業(yè)的正常運行，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟效益的大幅度滑落;另外則是由于融資過量增大了企業(yè)運作的困難度，而導(dǎo)致企業(yè)投資危險性急劇上升。其次將房產(chǎn)抵押價值對于企業(yè)勞動力需求影響程度，進行了準確的數(shù)值計算，從而為企業(yè)合理利用房產(chǎn)抵押金額提供了指導(dǎo)方向。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)抵押價值;融資能力;勞動力需求;經(jīng)濟效益

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

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所謂房產(chǎn)價值，是指建筑物以及其占用土地的價值;而房產(chǎn)抵押價值則是當房屋產(chǎn)權(quán)所有者以房契作為抵押時，能夠得到的貸款金額。自2003年以來，我國房屋的價值大幅度提升，為廣大青年人帶來巨大購房壓力的同時，也成為評價我國個人以及公司資產(chǎn)水平的重要指標[1]。目前，擁有一套房產(chǎn)對我國個人以及企業(yè)來說，不僅是提供了一個穩(wěn)定的生活或者工作基地，同時也是一種可以獲得大量流動資金的有效借貸抵押物[2]。當下許多企業(yè)為了擴大自身規(guī)模，利用企業(yè)法人的房產(chǎn)證作為抵押，獲得大量企業(yè)融資，從而讓企業(yè)得到迅猛發(fā)展[3]。所謂企業(yè)融資能力，是指一個企業(yè)可長期穩(wěn)定獲得資金的數(shù)量;同時也是決定企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素之一[4]。所謂勞動力需求，則是指保證企業(yè)穩(wěn)定運行所需的人力資源總數(shù)[5]。企業(yè)法人的房產(chǎn)抵押價值對其企業(yè)融資能力以及勞動力需求具有極其重大的影響;下文為針對這兩種影響的具體分析內(nèi)容。

1、房產(chǎn)抵押價值對企業(yè)融資能力的影響

眾所周知，企業(yè)能夠以房產(chǎn)抵押方式達到融資的需要，從而緩解資金緊張的現(xiàn)狀。但在實際應(yīng)用中，由于公司所持有的房地產(chǎn)價值波動范圍較大，造成了借貸過程雙方超出預(yù)計的財產(chǎn)損失[6]。導(dǎo)致這種問題的原因有兩個：第一種由于房地產(chǎn)價值抵押值過低，降低了企業(yè)的融資能力。由于企業(yè)的融資量不足，使其在運行過程中由于運行資金流缺乏，而無法充分利用融資金額，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)計的經(jīng)濟效益無法達成。最終使企業(yè)管理人員不得不放棄凈現(xiàn)值為正的項目，而去盡快還清貸款內(nèi)容。此現(xiàn)象長期發(fā)展下去，會嚴重影響參與房產(chǎn)借貸企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。第二種是房地產(chǎn)價值抵押值過高，使企業(yè)擁有超出預(yù)計的融資金額，因此不僅提高了借貸公司所承擔的投資風險性，同時也提高了企業(yè)資金運作的難度系數(shù)。公司所持有的房產(chǎn)抵押價值上升，外部融資約束緩解，但自由現(xiàn)金流增多時存在代理問題，公司過度投資傾向明顯。基于經(jīng)營者和股東利益沖突的自由現(xiàn)金流量假說，在委托代理理論基礎(chǔ)上，抵押品降低了代理成本，公司獲取的自由現(xiàn)金流增多，當上市公司擁有較多自由現(xiàn)金時，公司需要臨時改變發(fā)展路線，從而增大了其運行不合理項目出現(xiàn)的可能性。公司經(jīng)營者在倉促的情況下制定的公司發(fā)展路線，往往會傾向于構(gòu)建自己的公司帝國，使公司自由現(xiàn)金投資凌駕于擴大公司規(guī)模的項目之上，使資金運用面臨較大的風險。同時，職業(yè)經(jīng)理人可在規(guī)模較大的投資項目中獲取豐厚的收益，卻不一定能夠承擔投資風險所造成的損失，因此即使投資項目投資收益很低，職業(yè)經(jīng)理人往往出現(xiàn)過度投資傾向，導(dǎo)致公司投資效率顯著降低。其中尤其對于上市公司而言，由于存在經(jīng)營代理人問題而導(dǎo)致其公司投資效率的下降更為明顯。此現(xiàn)象，長期下去會造成其最終無力償還房產(chǎn)債務(wù)，且其房地產(chǎn)抵押價值已大于其房屋自身價值，導(dǎo)致其借貸公司利益也隨著嚴重損失。通過數(shù)據(jù)分析可知，出現(xiàn)融資過度現(xiàn)象的公司，主要原因為其管理人員根據(jù)主觀臆斷決定企業(yè)的投資方向，往往會因為其具有偏差的判斷，最終導(dǎo)致其所在企業(yè)得到較低的融資回報率。發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)金持有水平較高的情況下，若公司融資約束程度降低，其過度投資的可能性較大。因此，借貸公司必須對企業(yè)參與房產(chǎn)抵押的建筑物進行嚴格的審查，從而避免融資過度事件的發(fā)生。

2、房產(chǎn)抵押價值對勞動力需求的影響

計算房產(chǎn)抵押價值對企業(yè)勞動力需求影響程度的具體數(shù)值，第一步計算在不考慮投資風險性以及負債水平情況下，由于房產(chǎn)抵押值的融合，提供了大量資金支持，可在合理范圍內(nèi)擴大公司的規(guī)模，因此公司針對勞動力需求的影響，隨著房產(chǎn)抵押值的增加而呈指數(shù)上漲的趨勢。所用的運算公式，如下所示：

L0=tR-v ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

Dt=dt+M ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （2）

L=L0-αt-εt-Dt ? ? ? ?（3）

式中：L0表示為理想條件下企業(yè)勞動力的需求金額;R表示為企業(yè)每年的盈利額;t表示為房產(chǎn)抵押貸款的總年限;v表示為企業(yè)在t年內(nèi)的運營成本;Dt為t年內(nèi)所需償還的本息和;d表示為房產(chǎn)抵押貸款情況下每年的利息（假設(shè)不考慮復(fù)利）;M表示抵押貸款金額（抵押貸款金額等于房產(chǎn)抵押價值乘以抵押率）;L表示為實際情況下企業(yè)勞動力的需求金額;αt表示為t年內(nèi)公司上稅金額;εt表示為t年內(nèi)公司內(nèi)部合理損失金額。

考慮到企業(yè)的負債水平，需要專業(yè)化的核算人員，精確計算如今公司預(yù)運行項目的盈利情況與當前所需償還債務(wù)中間的關(guān)系，從而對其勞動力需要進行合理化安排。在考慮到其房產(chǎn)抵押年限的情況下，計算借貸利息與公司勞動力需求之間的具體關(guān)系。此過程需要借助之前計算出的勞動力需求的理想金額、負債內(nèi)容、企業(yè)每年的稅款內(nèi)容、貸款年限中企業(yè)的經(jīng)濟效益以及貸款年限中企業(yè)內(nèi)部的合理損失金額，進而計算出房產(chǎn)抵押價值對企業(yè)勞動力需求金額影響程度的具體數(shù)值。計算出企業(yè)勞動力需求金額后，再結(jié)合當?shù)貏趧恿ζ骄べY水平即可計算出企業(yè)t年內(nèi)的勞動力需求。

結(jié)語：

本文通過分析房產(chǎn)抵押價值對企業(yè)融資能力以及勞動力需求的具體影響內(nèi)容，為企業(yè)如何正確使用房產(chǎn)抵押資金，提供了理論支持。近20年來，我國的房產(chǎn)價值平均來說上漲了10倍以上。在此過程中，盡管我國政府為維護廣大公民的基本利益，一直在盡最大努力的調(diào)控房地產(chǎn)市場總體的供需平衡，但我國房產(chǎn)價值的持續(xù)上漲仍舊是一件不可避免的事件。因此，很多90后的父母以及廣大年輕人為了購買一套可居住的房子，而不得不背負極大的房屋貸款。由此可見，過高的房產(chǎn)價值在很大程度上降低了我國公民的整體社會福利，但與此同時，由于我國市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，也為我國公民創(chuàng)業(yè)或發(fā)展企業(yè)規(guī)模提供了基本條件?；谌缃竦慕?jīng)濟背景下，應(yīng)該號召廣大居民借助房產(chǎn)抵押這一貸款途徑，為自身創(chuàng)造發(fā)展的機會，從而通過個人的努力而得到更好的生活條件。

參考文獻：

[1]王雪方，孫蓮珂，靳慶魯，等.房產(chǎn)限購政策有助于實體企業(yè)“脫虛返實”嗎——基于雙重差分研究設(shè)計[J].南開管理評論，2019，22（04）：20-31.