張宏宇

摘 要 近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展水平得到穩(wěn)步提升，國民生活水平得到進一步發(fā)展，其中房地產(chǎn)事業(yè)也成為了國民經(jīng)濟的重要組成部分。然而，我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展因面積計算的差異發(fā)展緩慢，因此我國房地產(chǎn)事業(yè)的面積計算上還需要進一步的規(guī)范。本文主要分析了住宅產(chǎn)權(quán)登記和建筑許可證發(fā)放導致的土地差異，采用不同的土地利用總量會計準則，以及部分房地產(chǎn)開發(fā)公司隱藏面積，提出了不同面積差分的方法，并給出了相關的改善措施。

關鍵詞 建筑面積 計算差異 改善措施

中圖分類號：P258 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0745（2021）04-0055-02

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易都是按可出租總面積計算和估價的，隨著房價的不斷上漲，如何準確計算樓面面積已成為開發(fā)商、公眾和政府關注的焦點。如何準確、公正、合理地計算建筑面積，直接關系到開發(fā)商的經(jīng)濟利益和業(yè)主的切身利益，同時也涉及到政府的市政配套費土地出讓金和稅收等稅收問題。然而，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門核定的房屋總可租面積往往不一致，這給建設單位造成了很大的混亂，給有關行政部門之間的工作銜接帶來了一定的困難。

1 有關面積的基本含義

1.1 預計住宅面積的含義

參照國家相關的法律法規(guī)，預計住宅面積應由地方房地產(chǎn)部門批準的合格測量機構(gòu)計算。測量機構(gòu)應參考施工圖紙，與國家測量標準進行比較，并采取現(xiàn)場調(diào)查等多種方法，以計算開始或未完成的商業(yè)用住宅面積。它是開發(fā)商在銷售商業(yè)地產(chǎn)過程中的法定銷售面積基數(shù)。

1.2 實際測量房屋面積的含義

參照國家相關的法律法規(guī)，實際測量的房屋面積由當?shù)胤康禺a(chǎn)部門認定的相應資質(zhì)調(diào)查機構(gòu)計算。它要求測量機構(gòu)根據(jù)國家測繪標準，查閱各種圖紙和預測數(shù)據(jù)，對房屋進行現(xiàn)場測量，繪制測量圖，以獲得準確的數(shù)據(jù)，然后計算面積。商品房驗收合格并經(jīng)有關主管部門審核合格后，方可實施。

2 面積計算規(guī)范不同引起的面積差異相關原因

《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》這兩個規(guī)范中，部分功能區(qū)規(guī)劃設計計算標準不一致，致使在面積計算上存在差異，尤其是地方性規(guī)定增加了這種差異的存在?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)管理部門在進行產(chǎn)權(quán)登記時，項目總面積一般不應超過規(guī)劃部門核定的面積或規(guī)劃驗證面積。這種差異在規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門，尤其是開發(fā)商和業(yè)主中造成了混亂。

2.1 陽臺面積的計算

關于陽臺面積的計算，《房產(chǎn)測量規(guī)范》以設計封閉為識別標準，全封閉陽臺根據(jù)其周邊投影面積計算，未封閉陽臺計算一半面積;《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》是根據(jù)主體結(jié)構(gòu)是否在陽臺主體結(jié)構(gòu)上，是否應根據(jù)其周邊結(jié)構(gòu)的水平面積計算其總面積，在主體結(jié)構(gòu)外計算平均面積。也就是說，房地產(chǎn)的測繪是基于是否封閉，規(guī)劃的審批是基于是否在結(jié)構(gòu)上，兩者在功能上錯位，容易引發(fā)面積差異。

此外，《房產(chǎn)測量規(guī)范》對陽臺面積的計算沒有明確的規(guī)定，部分為陽臺設計方案。為此，一些城市出臺了地方性法規(guī)，對陽臺灣進行了陽臺處理，未計算面積;而一些城市仍按陽臺面積計算平均面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》也沒有規(guī)定計算層間陽臺面積的規(guī)則，然而露臺的定義有著十分明確的規(guī)定，規(guī)定如下：第一，其位置設置在屋頂、地板或遮陽篷頂部;第二，它是可訪問的;第三，它有維護設施;第四，它沒有覆蓋，否則它不能被識別為露臺，自然要按陽臺面積計算。這種中間層陽臺，在規(guī)劃時通過了陽臺規(guī)劃面積和規(guī)劃指標，但由于房地產(chǎn)銷售部門不承認露臺為陽臺，給開發(fā)商帶來了巨大的經(jīng)濟損失。

陽臺是室內(nèi)外的過渡空間，可用于晾曬衣物、休息等戶外活動。因此，實際工作中應根據(jù)計算面積的規(guī)定，真正確定內(nèi)外過渡空間作為陽臺的作用。如果夾層陽臺確實起到內(nèi)外通道空間的作用，只是因為上層沒有蓋不能起到晾曬衣物的作用，但有了陽臺的圓形功能，面積就應該根據(jù)陽臺計算，不能認定為陽臺。作為設計的一部分，陽臺不封閉，是生活裝飾的一部分，對于風雨情況可以采用封閉的鋁合金窗，然而不能通過陽臺房間的結(jié)構(gòu)進行重建，實際使用功能還是陽臺，無法關閉并計算總面積。部分自覺標注為陽臺，應計算出整個區(qū)域室內(nèi)功能的實際使用

情況。

2.2 走廊的面積計算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：一個與房屋相連的帶柱走廊、一個有蓋走廊和兩個房屋之間的帶柱走廊，所有這些都是根據(jù)柱廊周圍的水平投影計算的;一種門式起重機，另一種是立方體門，其計算是基于所述立柱或所述鎖緊結(jié)構(gòu)的水平周邊投影面積。然而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，有封閉設施的室外走廊（懸臂走廊）應計算為結(jié)構(gòu)樓層水平投影面積的一半。對于帶有封閉設施（或柱）的廊道屋檐，應根據(jù)封閉設施（或柱）的外部水平面積計算一半的面積。這種差異導致房地產(chǎn)測繪面積大于規(guī)劃審批面積。

2.3 樓層高度的面積計算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，如果樓層高度低于2.2米，則不計算總可出租面積;但《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，如果地板高度超過2.2m，則計算整個面積;如果地板高度小于2.2m，則計算一半面積。此外，一些城市出臺了地方法規(guī)，具體規(guī)定了高度樓層的非常規(guī)建筑面積的計算。例如，在海南省，當一個住宅樓的高度大于或等于4.9米時，根據(jù)該樓的面積計算的面積是該樓面積的2倍，如果大于或等于7.6米，則為3倍，如果大于或等于5.5米，則為2倍，如果大于或等于8.8米，則為2倍，如果大于或等于6.1米，大于或等于10米，按3次計算。這種規(guī)定的差異，尤其是地方性法規(guī)的差異，導致規(guī)劃面積作為房地產(chǎn)測繪面積的大幅增加。

3 建筑面積差異怎樣發(fā)覺

不同標準造成的面積差異是一種體系內(nèi)的面積差異，其面積由行政主管部門批準，并與城市規(guī)劃相一致。其主要后果是影響行政公信力，增加建設單位的協(xié)調(diào)成本。所以，應當主要從行政審批程序上進行協(xié)調(diào)。

現(xiàn)階段，為了強化對規(guī)劃指標的監(jiān)督與管理功能，相當多的城市規(guī)劃部門已經(jīng)開始在規(guī)劃批準前計算建設用地面積，并計算出完整規(guī)劃的可出租總面積，即規(guī)劃區(qū)調(diào)查。規(guī)劃面積調(diào)查主要是對每層樓的建筑面積進行估算，并與規(guī)劃地塊的建筑平面一一對應，繪制平面圖。

根據(jù)規(guī)劃許可證上標注的面積，規(guī)劃審批前的面積計算結(jié)果可以及時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設計隱藏面積的問題。已完成規(guī)劃面積計算的中心點是反映建設階段與規(guī)劃批復之間的差異，以及通過功能等手段對面積進行擴建、轉(zhuǎn)換或修改的位置、范圍和面積，很簡單，查清位置和規(guī)劃面積與房地產(chǎn)面積的差異，查清被盜面積或隱藏面積的位置和表面價值也是準確的。有助于規(guī)劃部門判斷區(qū)域差異是“體系內(nèi)”還是“人為性”來處理差異。

4 建筑面積計算差異改善措施

4.1 計算面積標準統(tǒng)一化

4.1.1 樓層高度

如果住宅的樓面高度大于或等于4.9m，則體積面積應根據(jù)總建筑面積的兩倍計算，無論地板上是否有隔墻，以及如果住宅的樓面高度大于或等于7.6m，無論地面是否有隔墻，樓面面積按地面總面積的三倍計算。辦公樓的樓面高度大于或等于5.5m時，無論地板上是否有隔墻，辦公樓的樓面高度大于或等于8.8m，容積面積應按總建筑面積的兩倍計算，無論地板上是否有隔墻，樓層面積應按地板總面積的三倍計算。商業(yè)建筑高度大于或等于6.1m的，容積面積以商業(yè)建筑總租賃面積的兩倍為基礎計算，不論地面是否有隔墻，商業(yè)建筑高度大于或等于10m，無論地面是否有隔墻，樓面面積按地面總面積的三倍計算。[1]住宅、辦公、商業(yè)建筑的大廳、房、室內(nèi)廳、日光廳、屋頂，以及體育場、劇院、博物館等有特殊空間要求的公共建筑，可根據(jù)實際建筑面積計算。

4.1.2 陽臺面積計算

在陽臺的主體結(jié)構(gòu)中，結(jié)構(gòu)應根據(jù)室外的水平面積來計算容積面積。在主結(jié)構(gòu)外的陽臺上，如果設計深度（從陽臺維護結(jié)構(gòu)外圍到外墻表面的最大垂直距離）不超過2.4m（包括2.4m），則體積面積應按水平投影面積的一半計算;如果設計深度超過2.4m，則根據(jù)其水平投影面積計算體積面積。

4.2 強化政府部門職能管理

將窗戶、結(jié)構(gòu)板、花池、花柱等不可用空間轉(zhuǎn)換為可使用空間，以增加可出租總面積的行為，因為各種法規(guī)明確規(guī)定，可用空間不應算作建筑面積，只有通過加強各部門之間的協(xié)調(diào)，加強監(jiān)管。如果您控制了“窗口”視口，則可以使用“窗口”視口的樣例請求平面審批，確認沒有樓層延伸的“窗口”視口和窗臺高度符合規(guī)范要求。施工圖審查部門應與計劃圖紙審查部門溝通，以確保施工圖與批準的圖紙一致，并避免不必要的增加結(jié)構(gòu)板、花架，規(guī)劃部門應當嚴格審核規(guī)劃，嚴格執(zhí)行改建、擴建部分建筑面積計算的規(guī)定。并要求開發(fā)商按規(guī)定交納市政配套費和增容費，并報城市管理執(zhí)法部門處罰。城市管理執(zhí)法部門要加強日常執(zhí)法監(jiān)督，依法受理各類違法建筑改造行為，依法予以制止。

5 結(jié)語

強化規(guī)劃管理職能，對規(guī)劃進行監(jiān)督和測量，有助于管理部門及時發(fā)現(xiàn)區(qū)域差異，找出造成區(qū)域差異的原因，采取不同的方法加以處理，穩(wěn)步提升行政審批效率。推動政府職能部門公信力的提升，使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場得到有效改善。

參考文獻：

[1] 楊本廷.新舊《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的對比分析[J].城市勘測，2019（03）：144-147.