石密艷 孟繁兵

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)作為高負(fù)債行業(yè)，獲得充足的資金是發(fā)展和生存的基礎(chǔ)，但企業(yè)融資難、融資成本高、融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象尤為突出，這些嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。文章通過分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，建議采取降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)金融創(chuàng)新、健全房企融資體系等措施，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資問題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);融資結(jié)構(gòu);金融創(chuàng)新

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.078

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起著重要作用。目前，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨許多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)需要投入大量資金，維持企業(yè)發(fā)展和運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期長(zhǎng)，內(nèi)部融資很難滿足自身需求。2019年高翔宇在選取我國(guó)165家房地產(chǎn)上市公司為研究樣本中，對(duì)2018年房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)貨幣資金增速較前兩年降低26.75%，說明房企正面臨嚴(yán)重的資金短缺[1]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題亟須解決。文章通過分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)象，找出房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，提出相應(yīng)的對(duì)策及建議。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，保障融資渠道暢通，一直是房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問題。

1.1 資金需求方面

企業(yè)融資類型按是否有金融機(jī)構(gòu)的介入，分為直接融資和間接融資，間接融資主要以銀行貸款為主，直接融資主要為股票融資、債券融資、定金及預(yù)付款等。

從圖1中可知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資總額從2010—2019年處于穩(wěn)步提高的態(tài)勢(shì)，到2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了132194.26億元，如此巨額的資金總量，企業(yè)可通過資本市場(chǎng)拓寬融資渠道進(jìn)行大量融資，維持企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比增速從2010年的33.16%下滑到2015年的0.99%。主要因?yàn)閲?guó)家為了調(diào)控房?jī)r(jià)攀升、抑制經(jīng)濟(jì)過熱，出臺(tái)了一系列收緊信貸和抑制房地產(chǎn)發(fā)展的政策，使得2013—2015年增長(zhǎng)速度有較大幅度的下降。從2016年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了小幅上升，這期間國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)了一些利好政策，如通過降首付、降利率、減稅費(fèi)、放寬公積金貸款政策等一系列寬松政策，刺激市場(chǎng)需求。

1.2 融資規(guī)模方面

2010年以來房地產(chǎn)融資規(guī)模實(shí)際到位資金從2010年的72944.04億元上升至2019年的178608.59億元。圖2中，2010—2019年土地成交價(jià)款不斷增加，2014年突破了1萬億，之后略有下降，2019年達(dá)到14709.28億元;土地購置費(fèi)平穩(wěn)中略有波動(dòng)，2018年土地購置費(fèi)上升至36387.01億元，由此帶來的是房地產(chǎn)開發(fā)前期的投入越來越大，導(dǎo)致房企對(duì)資金的需求量也大幅攀升。

1.3 融資方式方面

從圖3可知，在各種融資方式中，外資占比最低，從2015年開始利用外資的數(shù)額呈下降趨勢(shì)，近十年的融資總量為4046.25億元，融資規(guī)模不大，主要是在股市震蕩、人民幣貶值、中美貿(mào)易摩擦等情況下，致使外資對(duì)我國(guó)投資環(huán)境不看好，資金外流，造成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資減少。其他融資方式中，在2019年房地產(chǎn)融資實(shí)際到位資金中國(guó)內(nèi)貸款占14.13%、自籌資金占32.56%、定金及預(yù)收款占34.35%、個(gè)人按揭貸款占15.27%。從數(shù)據(jù)上看，銀行貸款的比重并不高，但房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金主要來自銷售收入，而銷售收入大部分源于消費(fèi)者的購房按揭貸款，而收取的定金及預(yù)收款也屬于間接銀行貸款，使得銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供了將近70%的資金來源。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近十年來一直處于上升的趨勢(shì)，均高于70%，說明我國(guó)房企融資結(jié)構(gòu)不平衡，負(fù)債占比較高。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

2.1 融資結(jié)構(gòu)不合理，大部分為債權(quán)融資

根據(jù)融資優(yōu)序理論，企業(yè)在籌資過程中，內(nèi)部融資優(yōu)于外部融資，債權(quán)融資優(yōu)于股權(quán)融資，間接融資優(yōu)于直接融資，但從房企資金來源看，大部分資金為債權(quán)融資，股權(quán)融資、內(nèi)源融資較少。2018年房企的負(fù)債合計(jì)達(dá)到了674333.36億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.1%，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款使用存在“短貸長(zhǎng)投”現(xiàn)象，在這樣的情況下，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。

2.2 融資方式單一，主要是銀行貸款

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。而房地產(chǎn)企業(yè)的融資易受國(guó)家政策和銀行房貸政策的影響，如果國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，緊縮貨幣流量，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行造成較大影響。由于2016年和2017年出現(xiàn)“購房熱、炒房熱”現(xiàn)象，國(guó)家在2017年出臺(tái) “房子是用來住的，不是用來炒的”的房產(chǎn)政策，進(jìn)行限貸限售，這在一定程度上加大了房企融資的難度。

2.3 融資體系不完善，直接融資占比低

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，但直接融資的比重較低，一方面是因?yàn)槲覈?guó)金融市場(chǎng)體系發(fā)展不健全，相關(guān)的法律機(jī)制不完善，與此相關(guān)的公司法、銀行法等法律條文對(duì)房地產(chǎn)信貸的條款涉及較少，有些房產(chǎn)企業(yè)為了獲得資金不惜偽造信用資質(zhì)、騙取信貸審批;另一方面是政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用股權(quán)融資等間接融資方式設(shè)置的門檻較高，融資手續(xù)復(fù)雜，融資時(shí)間較長(zhǎng)，延緩了房地產(chǎn)企業(yè)融資速度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策及建議

3.1 提升企業(yè)自身實(shí)力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為負(fù)債率較高的企業(yè)，也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了降低信用風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)自身實(shí)力，一方面，房企應(yīng)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，合理安排債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，保證資金安全性和流動(dòng)性;另一方面，銀行在對(duì)房企的貸款審查中應(yīng)健全相關(guān)的信用制度、懲戒機(jī)制和追回機(jī)制等，提高房企失信懲罰力度。還可以通過引入第三方征信機(jī)構(gòu)，合理評(píng)估企業(yè)的信用資質(zhì)。

3.2 拓展融資渠道，加強(qiáng)金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷創(chuàng)新融資方式，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)作用，主動(dòng)參與政府支持項(xiàng)目，獲得更多國(guó)家優(yōu)惠政策，比如可借助“一帶一路”政策，引進(jìn)外資，拓寬融資途徑。同時(shí)提升自身軟實(shí)力，形成品牌效應(yīng)。除此之外，依托資本市場(chǎng)，加強(qiáng)股權(quán)融資。例如發(fā)展REITs融資方式，REITs是房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)通過發(fā)放受益憑證的方式，向委托人募集資金，進(jìn)而向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資。信托機(jī)構(gòu)以受托人的身份接受投資者即委托人的委托，通過管理、運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)相關(guān)投資，發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)，將個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者的閑散資金聚集起來，投向房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金專業(yè)的集中管理使得在提高營(yíng)運(yùn)效率的同時(shí)，也有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)[2]。與其他融資方式相比，信托產(chǎn)品的發(fā)行方式比較靈活，可以上市流通。因此，發(fā)展REITs對(duì)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資方式具有重要意義。

3.3 完善融資市場(chǎng)體系，保證房企融資通道順暢

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展發(fā)揮了重大作用，完善的相關(guān)法律制度是其獲得有效融資的保證。在頂層設(shè)計(jì)方面，政府在房企融資中也扮演著重要角色，但除了銀行貸款，諸如房地產(chǎn)信貸、股權(quán)融資等融資方式政府或法規(guī)限制都比較大。由于這些約束，使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)往往不能及時(shí)獲得資金，因此就需要國(guó)家出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范房企的融資手段。同時(shí)，通過利率、價(jià)格等行政手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境。

4 結(jié)論

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是事關(guān)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型行業(yè)，為促進(jìn)其健康發(fā)展，解決融資難問題就顯得尤為重要，通過企業(yè)、政府等相關(guān)部門通力合作，健全房企融資機(jī)制，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立多層次的融資體系，發(fā)揮資本市場(chǎng)作用，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]高翔宇.房地產(chǎn)上市企業(yè)融資策略研究：以萬科為例[D].煙臺(tái)：山東工商學(xué)院，2019.

[2]YAT H，STEPHEN H.Financing real estate development using bonds in Asian[J].International Journal of Strategic Property Management，2011，15（4）：340-355.