趙從航（中國建筑材料工業(yè)地質(zhì)勘查中心四川總隊，四川 成都 610051）

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制中扮演著重要角色。房地產(chǎn)作為一個具有較強(qiáng)的使用價值的固定產(chǎn)品，受到當(dāng)下社會各界人士的高度關(guān)注。同時，在現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)進(jìn)程高速發(fā)展的推進(jìn)下，現(xiàn)代化信息技術(shù)也邁向了高速發(fā)展的軌道，這也對傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程檔案保存工作提出了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?；诖?，對基于房地產(chǎn)工程平面控制測量要點展開研究和分析，也具有重要現(xiàn)實意義。

1 房地產(chǎn)測繪定義

針對房地產(chǎn)測繪而言，其是專業(yè)測繪領(lǐng)域的重要組成內(nèi)容。其測繪的主要內(nèi)容主要指的是房屋與周邊有關(guān)的土地信息，換言之，房地產(chǎn)測繪工作是利用科學(xué)工具，合理的技術(shù)以測繪手段加以綜合運用，意在實現(xiàn)對房屋與周邊區(qū)域的實際房產(chǎn)情況，產(chǎn)權(quán)歸屬、地理位置及詳細(xì)數(shù)據(jù)等信息進(jìn)行獲取的測繪工作。

2 房地產(chǎn)測量要素

所謂房地產(chǎn)測量要素來說，其主要是指對界址點、房屋以及其附屬設(shè)施加以采集，在此過程中，主要勘察房地產(chǎn)周邊的獨立地物、公路、橋梁等等地形?，F(xiàn)階段，隨著我國城鎮(zhèn)建設(shè)事業(yè)的有效進(jìn)步，大多數(shù)城市都開始重視公共設(shè)施的發(fā)展，使得城市建筑物更趨向于密集化，城市高樓數(shù)量和高樓建設(shè)規(guī)模也逐步增加，這也極大程度上制約了限制了高樓航拍比例，致使航空攝影測量精度已經(jīng)難以滿足當(dāng)下房地產(chǎn)測量的實際需求。在此過程中，通過科學(xué)地引入電子速測儀和電子記簿，或者借助于便攜式計算機(jī)來精準(zhǔn)地測量和采集房地產(chǎn)要素的測量和數(shù)據(jù)，是當(dāng)下房地產(chǎn)測量的重要發(fā)展趨勢。

3 房地產(chǎn)平面控制測量

房地產(chǎn)平面控制測量工作重點是為了給后續(xù)繪制詳細(xì)的房地產(chǎn)、地籍平面圖供應(yīng)基礎(chǔ)參考，以及可靠數(shù)據(jù)。同時還是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行面積測算、工程項目放線、更變測量工作的重要數(shù)據(jù)前提。進(jìn)行房地產(chǎn)平面控制測量工作時，還可以對現(xiàn)有的城市控制網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行結(jié)合運用，通過這樣的方式能夠有效降低測量資源損耗，提升測量效率，同時，還能夠杜絕投資成本浪費、坐標(biāo)系或控制網(wǎng)重復(fù)的問題，有利于房地產(chǎn)行業(yè)提高對資料的有效利用，增強(qiáng)城市管理質(zhì)量。另外，房地產(chǎn)平面控制測量工作具有現(xiàn)勢性的優(yōu)點，隨著城市發(fā)展所帶來的擴(kuò)建與老舊區(qū)域改建，會導(dǎo)致之前的控制網(wǎng)成果的部分內(nèi)容失去有效性。因此，為確保房地產(chǎn)平面圖具有良好的現(xiàn)勢性，應(yīng)當(dāng)及時有效地進(jìn)行新控制點布置，保證房地產(chǎn)平面圖的更變測量以及其他工作內(nèi)容的有效展開。

4 房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)

針對布設(shè)房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)而言，需要遵守由高到低、由整體到局部等等原則來實施，意在能夠強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)成本控制，提升技術(shù)的科學(xué)性和有效性。在設(shè)計平面控制網(wǎng)時，需要對城區(qū)未來的長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行思考。首先需要以主控制網(wǎng)為基準(zhǔn)來強(qiáng)化房地產(chǎn)平面的布置，然后結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)和管理需求來統(tǒng)籌實施和加密。針對精度而言，需要開展優(yōu)化設(shè)計，尤其是在對外圍長度的長度予以計算時，還需要保證留有一定的富裕，意在能夠最大程度上強(qiáng)化對可控范圍的控制，使得在后期擴(kuò)建過程中，控制范圍也能夠滿足需求，無須二次測量，節(jié)約測繪成本。

圖1 蘇州留園五峰仙館測繪圖

5 房地產(chǎn)平面控制測量要點

5.1 明確平面控制網(wǎng)布設(shè)的目的、收集有關(guān)信息

房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)的主要目的是對目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的地理情況、形狀大小、未來發(fā)展規(guī)劃、測量結(jié)果的精度使用標(biāo)準(zhǔn)、完成計劃的日期以及在生產(chǎn)工作中對控制點的管理、密度等要求。房地產(chǎn)測繪工作者需要到對應(yīng)的測繪業(yè)務(wù)管理機(jī)構(gòu)獲取相關(guān)資料信息。

5.2 明確布網(wǎng)方案

結(jié)合控制成果，后期使用需求，對應(yīng)的測量信息以及在測量工作中能夠投入使用的設(shè)備、技術(shù)水平等基礎(chǔ)條件，對控制網(wǎng)布設(shè)的方案進(jìn)行明確。圖紙設(shè)計通常在1:10000或1:25000的地形圖上展開設(shè)計：繪制已經(jīng)明確的點、網(wǎng)，結(jié)合設(shè)計的布網(wǎng)方案，通過圖紙進(jìn)行推斷點與點之間是否通視。各點間所構(gòu)成的形狀與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的精度以及其他相關(guān)要求相符合，確保布置位置與使用標(biāo)準(zhǔn)相符。完成圖紙中的點位選擇后，有關(guān)工作者還需要親自到實地進(jìn)行調(diào)查，驗證實驗是否具有可行性。同時，為有效提高控制網(wǎng)的設(shè)計質(zhì)量，杜絕二次重測，需要有效控制設(shè)計當(dāng)中各項元素精準(zhǔn)度，具體進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)可參考有關(guān)規(guī)定文獻(xiàn)。

5.3 技術(shù)設(shè)計說明書的編寫

技術(shù)設(shè)計說明書的作用是用于對房地產(chǎn)平面控制測量的工作規(guī)劃進(jìn)行設(shè)定，基于整體規(guī)劃，從技術(shù)層面，組織層面上進(jìn)行說明。技術(shù)設(shè)計說明書的核心要點包括：①內(nèi)容情況：設(shè)計目標(biāo)與要求；測量區(qū)域內(nèi)的地理信息；地質(zhì)地貌的大體信息；測區(qū)之前的測繪結(jié)果，成果的實際質(zhì)量、可用性具體運用計劃；②設(shè)計方案：包括平面控制網(wǎng)設(shè)計的形狀、級別、密度的設(shè)定注解；明確起算數(shù)值；具體的圖內(nèi)設(shè)計方案與精準(zhǔn)度估測；③作業(yè)方式以及準(zhǔn)則：包括測量工作的方以及具體要求，覘標(biāo)種類與標(biāo)記的標(biāo)準(zhǔn)；明確標(biāo)記設(shè)計與使用標(biāo)準(zhǔn)，明確測角測邊儀器的檢查工作；進(jìn)行邊長、角度觀測時的操作要求、外業(yè)結(jié)果存儲方式，對成果的查驗標(biāo)準(zhǔn)，具體的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)以及方式；④各類附錄、圖、表、工作內(nèi)容的流程表；測量工作中所需的物資表，控制網(wǎng)設(shè)計圖與其他所有對房地產(chǎn)平面控制圖布設(shè)工作起到輔助作用的參考信息。

5.4 造標(biāo)埋石

當(dāng)明確定位的具體位置時，有關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)展開標(biāo)埋石制造工作，標(biāo)石對點進(jìn)行標(biāo)志，覘標(biāo)的作用是用于觀測時參考觀察，所有的觀測結(jié)果最終都會歸算到標(biāo)石中心上。

5.5 外業(yè)觀測

在確保標(biāo)識語、覘標(biāo)具有良好穩(wěn)定性后，便可進(jìn)行觀測工作，在實際觀測工作開始前，有關(guān)人員必須結(jié)合相關(guān)要求，做好儀器設(shè)備的校驗工作，測試好經(jīng)緯儀、測距儀的精準(zhǔn)性。針對經(jīng)緯儀，要求要符合以下技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：①光學(xué)對點器視軸與豎軸的偏差，在0.8m~1.5m的高度區(qū)間不得高于1mm；②照準(zhǔn)部旋轉(zhuǎn)各位置氣泡低于1格；③視準(zhǔn)軸不垂直于橫軸之差，DJ1在5″以下，DJ2在8″以下；④使用垂直微動螺旋時，視準(zhǔn)軸在水平方向不可存在偏移問題；⑤橫軸不垂直于豎軸之差，DJ1在10″以下，DJ2在15″以下；⑥對于光學(xué)測微器的行差與隙動差要求，DJ1在1″以下，DJ2在2″以下；

要求測距儀能夠符合以下標(biāo)準(zhǔn)：①儀器在1.5m高范圍內(nèi)光學(xué)對中器的誤差低于1mm；②發(fā)光、接收、照準(zhǔn)三軸的不平行性在±30″以內(nèi)；③電壓變化所帶來的影響低于標(biāo)準(zhǔn)精度的33%；④周期振幅誤差低于周定誤差的60%；⑤儀器內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)差低于標(biāo)準(zhǔn)精度的25%；⑥照準(zhǔn)與幅相誤差低于固定誤差的50%；⑦加常數(shù)以及乘常數(shù)檢定的單位權(quán)標(biāo)準(zhǔn)差低于標(biāo)準(zhǔn)精度的50%；⑧測尺頻率變化低于比例誤差的66%。

另外有關(guān)工作人員還需要校驗氣壓計，干濕溫度計。在實際觀測工作當(dāng)中，工作人員必須遵照有關(guān)觀測要求以及操作流程進(jìn)行觀測。在完成觀測后，還需要展開全面的外業(yè)檢查，確保外業(yè)觀測工作與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)相符。當(dāng)確保所有外業(yè)工作都與設(shè)計相符時，才算觀測工作正式完成。

5.6 內(nèi)業(yè)計算

業(yè)內(nèi)計算可分為概算、平差和坐標(biāo)計算三項內(nèi)容。概算是指將地面的測量數(shù)據(jù)投射到高斯平面中，對工作與平差前其他準(zhǔn)備工作進(jìn)行計算；平差計算是指將多余觀測所造成的幾何圖形矛盾問題進(jìn)行抹除；鑒定觀測值與平差元素的精準(zhǔn)性，最終獲取各個元素（邊長、坐標(biāo)值）的最或然值。當(dāng)完成所有計算工作之后，出示對應(yīng)的成果表，也就是將測繪圖中各點的坐標(biāo)、邊長、方位角總結(jié)為表格，編寫技術(shù)總決，為測量成果使用者提供參考。

6 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)開發(fā)利用、戶籍管理、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃建設(shè)等工作提供更為充足的數(shù)據(jù)支持，對有推進(jìn)社會進(jìn)程具有重要現(xiàn)實意義。對此，需要清晰地認(rèn)識到房地產(chǎn)測繪的重要性，不斷優(yōu)化和完善房地產(chǎn)工程平面控制測量的技術(shù)，以此來進(jìn)一步加快房地產(chǎn)測繪發(fā)展進(jìn)程，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。