宋杰

“土拍一周31幅宅地共攬金773.79億，平均溢價率低于10%，最高也就近13%，沒有‘馬甲亂飛。上海絕對控場王，值得全國‘抄作業(yè)。”6月26日，持續(xù)關注樓市的上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦這樣對《中國經(jīng)濟周刊》記者評論道。

6月18日—25日，上海完成首輪土地集中出讓，31宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計入）總成交金額達773億元，在第一批集中供地城市中僅次于杭州、北京、南京、廣州，位列第五。

在此次出讓的總共56塊地塊中，成交價最高的為靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊，最終由保利以105億元競得。溢價率最高的地塊位于崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)，溢價率12.89%，成交樓板價14418元/m2，建發(fā)以總價6.263億元競得，是唯一一塊突破10%溢價率的地塊。另外，競爭較為激烈的寶山區(qū)美羅家園大型居住地塊遭18家房企爭搶，最終保利18.35億元競得。

參拍房企不多、溢價率較低

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，宅地方面，除1幅地塊終止出讓外，其余31宗宅地均獲成交，成交土地面積191.82萬m2，成交建面393.82萬m2，成交金額773.8億元，平均溢價率5.46%，整體成交樓面均價19649元/m2。最終碧桂園、金地、中建各自斬獲了3宗地塊，并列拿地宗數(shù)第一;首創(chuàng)、光明、大華、保利則各自競得2宗地塊，其中保利的靜安大寧地塊總金額最高，達105億元。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，本次集中供地31宗含宅地塊中，嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯這五大新城共計出讓273萬m2，占總量70%。這與上海提出的“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設工作相一致。當前新區(qū)建設仍然缺乏一定規(guī)模（人口、產(chǎn)業(yè)）以及相關發(fā)展配套。增加經(jīng)營性土地供應量一方面可以帶來一定的人口流動，另一方面可以推動和完善交通配套建設、加快產(chǎn)業(yè)導入。

從地塊來看，成交樓面價最高的是楊浦城投競得的楊浦定海地塊，高達64038元/m2;普陀萬里地塊出讓面積最大，為147870m2，被卓越&京東聯(lián)合體底價競得。崇明陳家鎮(zhèn)地塊成為唯一一個突破10%溢價的地塊，溢價率為12.78%，被建發(fā)競得。

土拍市場反映了開發(fā)商對城市的預期，本次上海平均溢價率較低?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)謝楊春分析認為，在上海土拍政策多維度、高精度的調(diào)控下，溢價率、參拍房企數(shù)量等常規(guī)指標已經(jīng)難以體現(xiàn)市場真實熱度。

他認為，目前上海土地市場的調(diào)控主要包含3個維度：第一是資金維度，每宗地20%的保證金和嚴查自有資金將大部分中小型房企攔在門外;第二是地塊出讓條件中，嚴格規(guī)定引入產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運營的要求;第三為防止出現(xiàn)少部分房企大幅攬地的情況，通過拿地則扣分的機制精準調(diào)控（崇明拿地不扣分）。

“在這樣高精度、多維度的調(diào)控政策下，入圍崇明、松江、青浦等相對遠郊區(qū)域宅地競拍的房企仍然超過了7家，可見房企參拍積極性不低。因此，上海的土地市場看似參拍房企不多、溢價率低，實際上則是熱度被掩蓋在多維度的調(diào)控之下，長期來看對市場的穩(wěn)健運行大有益處?！笨硕鹧芯恐行难芯繂T吳嘉茗表示。

穩(wěn)地價的同時讓房企還有得賺？

中指研究院上海分院高級分析師劉喆向記者特別提到：“多家企業(yè)此次是首進上海拿地，如深圳鵬瑞集團、京東;還有如雅居樂等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中強勢入駐。”

“上海管理水平高，機會均等，體現(xiàn)公平?！北R文曦認為，上海對中小房企還是比較友好的。

盧文曦分析說，這幾天的上海土拍給了不少中小房企“入場券”，比如卓越、大名城、光明地產(chǎn)等近幾年在上海土地出讓公開市場拿地不多，但這次基本上都有收獲。中小房企拿地郊區(qū)占比較高，某種程度上也與上海地價高有關。此外，房地價聯(lián)動便于房企測算成本，同時也給開發(fā)商留出一定利潤空間，希望開發(fā)商用好這個利潤空間做好產(chǎn)品。

“反觀此前其他城市的集中供地情況，不乏大房企、央企、國企獨占鰲頭的情況，比如融創(chuàng)、保利、華潤、融信中國、龍湖、招商蛇口等。”盧文曦說。

“上海在遏制房企高價拿地同時仍為房企保留一定利潤空間，剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據(jù)剩余19宗含宅地塊名義樓板價與規(guī)定的聯(lián)動房價計算來看，平均地價房價比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間較大?！敝x楊春說。

謝楊春進一步分析說：分區(qū)域來看，上海主城區(qū)如靜安、楊浦地價房價比接近0.7。五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤空間相對較大，相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮(zhèn)與奉賢新城地塊地房比達0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但需注意新城需求透支的問題。

上海土拍哪些規(guī)則值得“抄作業(yè)”？

回看此次上海土拍的游戲規(guī)則，不難理解業(yè)內(nèi)人士所說的“上海是其他城市抄作業(yè)的模板”。

首先，上海杜絕馬甲公司參與同一幅地塊競價。舉例而言，A企業(yè)和B企業(yè)共同注冊一家公司，A企業(yè)也和C企業(yè)共同注冊一家公司，若這兩個聯(lián)合公司在同一場拍賣會中出現(xiàn)，相對而言A企業(yè)的拿地概率要大一些。大房企資金實力強，可以通過注冊多個“馬甲”增加拿地概率。這次通過技術(shù)手段，盡可能避免此類事件。

其次，一次性報價。上海首批集中供地競拍采用了限價競價新規(guī)。競價新規(guī)主要是：在房價地價聯(lián)動機制下，設定了地塊起始價格、中止價和最高報價。地塊最高報價一般限定為起始價的110%。競價方式由原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價+一次書面報價”，即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人;當舉牌競價達到中止價時，交易轉(zhuǎn)入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。與原規(guī)則相比，新的競價規(guī)則將價高者得調(diào)整為限地價下的相對價高者得。

舉例而言，如果一塊地設置了起拍價，中止價約為起拍價的107%，最高報價是起拍價的110%，如果大家拍到起拍價的105%或106%，沒人愿意舉牌再出高價，那就是價高者得。還有一種情況，如果這塊地很熱，大家拍到了起拍價的107%（即達到中止價了），這時候就進入一次性書面報價環(huán)節(jié)，參與的A、B、C、D企業(yè)的書面報價形成一個平均價，誰離平均價的距離越近就能贏，如果出現(xiàn)“一樣近”的情況，那么出低價的獲勝，如A公司出價比均價高1元，B公司出價比均價低1元，那么B公司獲勝。

實際上，“一次性報價環(huán)節(jié)”源于蘇州土拍，但當年蘇州土拍沒有杜絕馬甲公司，導致數(shù)百房企馬甲“圍獵”同一地塊。

盧文曦認為，到了“一次性報價環(huán)節(jié)”，考驗房企的市場估價和膽識的時候就到了。他認為，技術(shù)、心理對土地估價的綜合打分可能要占6到7分，運氣占3分到4分。這對于房企投拓部門的測算技術(shù)肯定是要求很高的。房企不能盲目報價，也需要一點運氣去猜平均價格。

在他看來，總體而言，上海的土拍規(guī)則可以作為其他城市“抄作業(yè)”的模板，具有以下幾點明顯的優(yōu)勢：招掛復合、資金穿透等，其他城市都沒有設置這樣的游戲規(guī)則;從土拍冷熱程度來看，上海設置多種舉措，把現(xiàn)場情緒控制得很好;杜絕馬甲公司參拍，去年上海土地市場嚴懲“圍標”之后，馬甲公司也被攔在土拍市場外，土拍亂象不再出現(xiàn)?！笆着泄┑氐男赂們r規(guī)則表達了上海對‘穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的決心，將房地產(chǎn)市場調(diào)控精細化、實效化，進一步落實了‘一城一策工作，加速推動上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>