葛豐

國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，這是我國(guó)首份從國(guó)家層面明確加快發(fā)展保障性租賃住房的頂層設(shè)計(jì)。

這份頂層設(shè)計(jì)“干貨”多、力度大，為加快發(fā)展保障性租賃住房提出了五項(xiàng)基礎(chǔ)制度和六個(gè)方面支持政策，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義與市場(chǎng)引導(dǎo)作用。其中特別是在著墨最多的“進(jìn)一步完善土地支持政策”方面，此次出臺(tái)的多項(xiàng)新政有力回應(yīng)了租賃住房“地從哪里來(lái)”的核心問(wèn)題，在最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上為加快發(fā)展保障性租賃住房打開(kāi)了決勝的通道。

土地的重要性不言而喻。此前我國(guó)保障性租賃住房之所以供給不足，最大的障礙即在于既有土地供應(yīng)格局下，高地價(jià)導(dǎo)致的高成本無(wú)法引導(dǎo)出吸引投資的恰當(dāng)回報(bào)率（特別是在住房問(wèn)題最突出、租賃需求最旺盛的一線城市，普通住房的租金回報(bào)率甚至僅為1%左右，比無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資金回報(bào)率都要低得多）。

所以保障性租賃住房的土地供應(yīng)必須在原有格局外另辟新路。事實(shí)上，2017年起已經(jīng)有越來(lái)越多的大城市在宅地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃住房用地計(jì)劃并逐步提高后者占比，租賃住房用地的“限價(jià)”出讓顯著降低了土地成本，租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位的預(yù)期回報(bào)率開(kāi)始向正常水平大幅回歸。預(yù)計(jì)此次新政發(fā)布后，隨著盤活存量土地力度加大、速度加快，租賃住房的土地來(lái)源將更為多元、更具保障，而用地單位的土地成本則很可能進(jìn)一步被壓低，再加之此次新政在審批、稅費(fèi)、金融等方面實(shí)質(zhì)性、全方位的扶持引導(dǎo)，投資建設(shè)租賃住房“無(wú)利可圖”的尷尬局面將得到切實(shí)扭轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，面對(duì)巨大且仍在迅速擴(kuò)大中的市場(chǎng)需求，供給端長(zhǎng)期反應(yīng)滯后，這種看似違背市場(chǎng)邏輯的反常現(xiàn)象背后，往往存在極為復(fù)雜糾結(jié)的多因素制約，租賃住房的供給不足同樣不例外。

在土地支持政策大幅度完善的情況下，制約租賃住房發(fā)展的多因素中金融支持相對(duì)不足的重要性將相應(yīng)凸顯。這個(gè)判斷的依據(jù)主要來(lái)自兩個(gè)方面：其一，越是租賃需求旺盛的城市，土地供應(yīng)的成本剛性就越強(qiáng)，由此再結(jié)合租金價(jià)格的可接受度以及保障性租賃住房的“保障性”前提，共同決定了保障性租賃住房項(xiàng)目的投資回報(bào)率在上升至一定水平后，將很難再有大的提升。其二，租賃住房（尤其是自持性租賃住房）建設(shè)是典型的重資產(chǎn)項(xiàng)目，這種特性在投資回報(bào)率總體一般（很難高于普通商品房投資回報(bào)率）的前提下，必然引致企業(yè)更為在意資金占用并且更為敏感于資金成本。

有測(cè)算認(rèn)為，在傳統(tǒng)信貸支持模式下，保障性租賃住房的現(xiàn)金流回正時(shí)間至少在20年以上。這種狀況表明，在回答了“地從哪里來(lái)”這個(gè)問(wèn)題后，加快發(fā)展保障性租賃住房還必須回答好“錢從哪里來(lái)”的問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題在市場(chǎng)主導(dǎo)原則下，只能并且完全可以通過(guò)金融創(chuàng)新予以解答（如發(fā)行REITs等證券化產(chǎn)品）?？傊?，只有堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，實(shí)實(shí)在在地逐項(xiàng)解決市場(chǎng)發(fā)育過(guò)程中可能會(huì)碰到的各種問(wèn)題，讓企業(yè)在這項(xiàng)事業(yè)中有利可圖，多主體投資、多渠道供給的租賃住房發(fā)展新格局才能快成型、早見(jiàn)效。