蔣星梅

(中共嘉善縣委黨校，浙江 嘉善 314100)

農(nóng)村和城市是相互聯(lián)系、相互依賴、相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)的，農(nóng)村發(fā)展離不開城市的輻射和帶動(dòng)，城市發(fā)展也離不開農(nóng)村的促進(jìn)和支持。但是，我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形成了嚴(yán)重的二元結(jié)構(gòu)，城鄉(xiāng)分割，城鄉(xiāng)差距不斷擴(kuò)大，“三農(nóng)”問題日益突出。局限于“三農(nóng)”內(nèi)部，“三農(nóng)”問題無法解決，解決“三農(nóng)”問題，必須實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，充分發(fā)揮城市對農(nóng)村的帶動(dòng)作用和農(nóng)村對城市的促進(jìn)作用，才能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化發(fā)展。

2008年以來，嘉善姚莊鎮(zhèn)作為農(nóng)房改造集聚的試點(diǎn)鎮(zhèn)，堅(jiān)持一張藍(lán)圖繪到底，緊密結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)際，不斷完善置換政策，創(chuàng)新工作推進(jìn)機(jī)制，先后完成了一期、二期、三期農(nóng)房改造集聚工作，走出了一條從“兩分兩換”試點(diǎn)實(shí)踐向農(nóng)房改造集聚常態(tài)推進(jìn)的新路子。截至目前，全鎮(zhèn)包括姚莊主中心和丁柵、俞匯社區(qū)副中心的“1+2”新社區(qū)已建成聯(lián)排房、復(fù)式房、公寓房、電梯公寓房等各類安置房9 302套，總建筑面積180萬m2，總投資43億元。全鎮(zhèn)共5 764戶農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)集聚，農(nóng)村居民的集聚率達(dá)56.09%。當(dāng)前農(nóng)房改造集聚三期二批次工作正在推進(jìn)，預(yù)計(jì)三期二批次集聚后將有6 700余戶農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)集聚，全鎮(zhèn)集聚率約為66.7%。通過農(nóng)房改造集聚，累計(jì)可節(jié)約土地200余hm2。

1 農(nóng)房改造集聚的緣由

1.1 農(nóng)房改造集聚是承擔(dān)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的新任務(wù)

自2008年4月，嘉興市被確定為浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點(diǎn)，隨后嘉興市啟動(dòng)實(shí)施了以“兩分兩換”優(yōu)化土地使用制度為核心，包括勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)保障、戶籍制度、新居民管理、涉農(nóng)體制、村鎮(zhèn)建設(shè)、金融體系、公共服務(wù)、規(guī)劃統(tǒng)籌等的“十改聯(lián)動(dòng)”。嘉善縣選擇姚莊鎮(zhèn)開展試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)引導(dǎo)全鎮(zhèn)農(nóng)戶向0.98km2的城鄉(xiāng)一體新社區(qū)——桃源新社區(qū)集聚居住。

1.2 農(nóng)房改造集聚是拓展發(fā)展空間的內(nèi)在需求

姚莊鎮(zhèn)2000年起建立姚莊工業(yè)園區(qū)，邁上工業(yè)化道路，2010年又被浙江省確立為小城市培育的首批試點(diǎn)鎮(zhèn)，發(fā)展進(jìn)入快速道。通過10多年的發(fā)展，原來規(guī)劃的8.48km2的姚莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已開發(fā)4.8km2，累計(jì)承載400多家中外企業(yè)，吸納本地90%以上的勞動(dòng)力和4萬余名新居民就業(yè)。工業(yè)發(fā)展空間越來越受到限制，而當(dāng)時(shí)農(nóng)戶戶均宅基地占地400m2，占用了大量非農(nóng)建設(shè)用地。開展農(nóng)房改造集聚、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體新社區(qū)建設(shè)是拓展發(fā)展空間內(nèi)在需求。

1.3 農(nóng)房改造集聚是農(nóng)民共享美好生活的新期待

2008年嘉興的城市化水平相對比較低，還有50%以上的農(nóng)民居住在農(nóng)村。一方面，農(nóng)民收入顯著提高后改善住房內(nèi)在需求強(qiáng)烈。2008年6月試點(diǎn)時(shí)，姚莊鎮(zhèn)共有農(nóng)戶4 805戶，農(nóng)村居民人均純收入1.2萬元。2009年7月，并鎮(zhèn)后農(nóng)戶增至10 500戶，當(dāng)年度農(nóng)村居民人均純收入1.36萬元。但是農(nóng)民住房除部分通過省市重點(diǎn)工程項(xiàng)目得以拆遷安置外，其余農(nóng)戶的住房大多建于二十世紀(jì)八九十年代，比較陳舊，迫切需要翻建新房。當(dāng)然還有很多農(nóng)民已轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人，希望能夠在城鎮(zhèn)居住。另一方面，大部分農(nóng)戶由于分散居住在各自然村落，政府由于財(cái)力的限制公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施很難向下延伸覆蓋，與農(nóng)民希望能享受基本公共服務(wù)，享受美好生活的新期待存在矛盾。

2 農(nóng)房改造集聚的發(fā)展歷程

2.1 探索：“兩分兩換”試點(diǎn)推進(jìn)階段

從2008年6月～2010年9月為第一階段，是“兩分兩換”試點(diǎn)推進(jìn)階段。嘉興市委市政府提出的“兩分兩換”是按照“土地節(jié)約集約有增量，農(nóng)民安居樂業(yè)有保障”的要求，以“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營集約、農(nóng)村人口要素集聚，提高農(nóng)民生活水平和生活質(zhì)量”為目的，將宅基地與承包地分開，搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開；以承包地?fù)Q股、換租、換保障，推進(jìn)集約經(jīng)營，轉(zhuǎn)換生產(chǎn)方式；以宅基地?fù)Q錢、換房、換地方，推進(jìn)集中居住，轉(zhuǎn)換生活方式。但是在實(shí)際的操作過程中，姚莊鎮(zhèn)的“兩分兩換”僅僅實(shí)行“一分一換一流轉(zhuǎn)”，只涉及宅基地，不涉及承包田。這是在慎重思考“到底是把農(nóng)民從土地上趕出來，還是把農(nóng)民從土地上解放出來”后決定的。

由于沒有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可循，只有摸著石頭過河，在邊探索邊實(shí)踐過程中，堅(jiān)持“政府可承受、農(nóng)民可接受、工作可推進(jìn)”的原則，堅(jiān)持農(nóng)民自愿置換原則，修改完善政策，在反復(fù)論證基礎(chǔ)上形成了《姚莊鎮(zhèn)農(nóng)村住房置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)實(shí)施辦法(試行)》。主要從以下幾方面開展工作。

2.1.1 厘清家底。采取發(fā)放調(diào)查表、召開座談會(huì)和上門核查等方式，摸清了全鎮(zhèn)所有農(nóng)戶的農(nóng)村住房、宅基地、人口和產(chǎn)業(yè)等情況，發(fā)現(xiàn)戶均住房面積187m2，戶均人口4.3人，有67.5%的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)，戶均現(xiàn)有宅基地面積為775.3m2。

2.1.2 了解意愿。所有黨員干部先后進(jìn)村入戶，直接面對農(nóng)戶，了解到絕大多數(shù)農(nóng)民對這一改革表示贊成，自愿置換且集聚居住到姚莊鎮(zhèn)農(nóng)村新社區(qū)。

2.1.3 拓寬思路。十分重視向其他地區(qū)學(xué)習(xí)先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，分別赴天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)、江蘇省江陰市新橋鎮(zhèn)、上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)新春村和廊下鎮(zhèn)萬春村等地，進(jìn)行實(shí)地考察，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，拓寬思路。

2.1.4 科學(xué)規(guī)劃。規(guī)劃先導(dǎo)，在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，本著科學(xué)合理、節(jié)約集約的原則，將姚莊片30.8km2劃分為商貿(mào)居住區(qū)、工業(yè)功能區(qū)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)三大區(qū)塊。①布局合理。該鎮(zhèn)在商貿(mào)居住區(qū)中規(guī)劃建設(shè)1.2km2的農(nóng)村新社區(qū)，其中，0.98km2規(guī)劃建設(shè)為姚莊鎮(zhèn)農(nóng)民居住區(qū)，引導(dǎo)4 805戶農(nóng)戶自愿居住進(jìn)集聚區(qū)；0.22km2規(guī)劃建設(shè)為與工業(yè)功能區(qū)和商貿(mào)居住區(qū)相配套的綜合服務(wù)配套區(qū)，組建農(nóng)民物業(yè)股份有限公司。②推進(jìn)有序。考慮到政府財(cái)力和農(nóng)民接受程度等因素，將0.98km2的集中居住區(qū)作為一個(gè)整體，一次性規(guī)劃布局，把整個(gè)項(xiàng)目分成四期開發(fā)建設(shè)，每一期作為一個(gè)相對獨(dú)立的整體進(jìn)行規(guī)劃布局，確保項(xiàng)目建設(shè)到哪里、功能設(shè)施配備到哪里。

表1 第一階段桃源新邨一期數(shù)據(jù)

2.1.5 合理設(shè)計(jì)。結(jié)合農(nóng)民生產(chǎn)生活習(xí)慣等因素，設(shè)計(jì)了6層(含車庫)的標(biāo)準(zhǔn)公寓房和5層(含車庫)的復(fù)式公寓房，配以既可用于會(huì)展娛樂，又可置辦紅白喜事的多功能“農(nóng)民會(huì)所”等公共場所，配套設(shè)施功能齊全，完全符合農(nóng)民的個(gè)性化需求，又最大限度地體現(xiàn)了節(jié)約。首期項(xiàng)目用地20.73hm2，主要建設(shè)1 000多套標(biāo)準(zhǔn)公寓房和復(fù)式公寓房，規(guī)劃建筑面積22.76萬m2，一期工程項(xiàng)目總投資約4億元。

2.2 調(diào)整：農(nóng)房改造集聚階段

從2010年10月～2016年12月為第二階段，是試點(diǎn)后常態(tài)轉(zhuǎn)入農(nóng)房改造集聚階段。整個(gè)二期跨度時(shí)間前后6年左右。從2010年報(bào)名，2011年開始陸續(xù)招標(biāo)啟動(dòng)建設(shè)，在姚莊主中心和丁柵、俞匯社區(qū)副中心等建設(shè)“1+2”城鄉(xiāng)一體新社區(qū)，姚莊主中心安置點(diǎn)桃源新社區(qū)建成了4個(gè)安置小區(qū)，總占地55.87hm2，建設(shè)公寓房356套、復(fù)式房716套、聯(lián)排房654套；丁柵新社區(qū)安置點(diǎn)建成了沉香蕩新區(qū)，總占地13.73hm2，建設(shè)公寓房202套、復(fù)式房492套、聯(lián)排房78套；俞匯新社區(qū)安置點(diǎn)建成了俞家匯新村安置區(qū)，總占地3.8hm2，建設(shè)公寓房88套、復(fù)式房24套、聯(lián)排房68套。全鎮(zhèn)已集聚農(nóng)戶2 962戶。

表2 第二階段數(shù)據(jù)

二期在堅(jiān)持原有政策不變的情況下，姚莊對農(nóng)民的住房需求和實(shí)際情況進(jìn)行了深入調(diào)研分析，并結(jié)合小城市建設(shè)需要，特別是土地要素瓶頸制約這一特殊情況，在聯(lián)排房、公建配套房、商品房和貨幣等置換方式的基礎(chǔ)上，增加復(fù)式房戶型供置換戶靈活選擇。

在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，更多農(nóng)戶青睞于復(fù)式房置換。從經(jīng)濟(jì)角度講，政策規(guī)定：可選擇聯(lián)排房置換的農(nóng)戶如果選擇復(fù)式房置換，獎(jiǎng)勵(lì)要增加，農(nóng)戶置換一套復(fù)式房的費(fèi)用要比置換一套聯(lián)排房便宜好幾萬元，所承受的經(jīng)濟(jì)壓力大大減輕了。從住房角度講，復(fù)式房層數(shù)兩層半，總建筑面積235m2左右，大多數(shù)超過了原來的農(nóng)村住房面積，且全部為框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理，可分可連，不僅能解決農(nóng)戶幾代人的住房需求，還可以讓農(nóng)戶合理安排好生活空間。同時(shí)，復(fù)式房每戶都配備了層高較高的大容量底層，很多老人都喜歡住在底層，也可作為車庫，更不用發(fā)愁農(nóng)具等雜物的存放。

2.3 完善：農(nóng)房改造集聚常態(tài)化實(shí)施階段

2017年1月以后為第三階段，是農(nóng)房改造集聚三期。完成二期置換總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后進(jìn)入常態(tài)化推進(jìn)農(nóng)房改造集聚階段。因老百姓參加農(nóng)房改造集聚的愿望很強(qiáng)烈，在2017年初出臺(tái)文件，計(jì)劃在姚莊、丁柵、俞匯3個(gè)點(diǎn)上安置集聚2 000多農(nóng)戶。從三期開始，在安置戶型、建設(shè)模式、管理方式等3個(gè)方面進(jìn)行了較大調(diào)整。為增加節(jié)地率，在新增土地指標(biāo)有限的情況下，可以集聚更多的農(nóng)戶，三期主要以公寓房為主，并且向小高層發(fā)展，房屋具有劃撥土地性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)證。委托國企參與建設(shè)和運(yùn)行，提高社會(huì)化和規(guī)范化程度。建成后引入正規(guī)物業(yè)管理，可有效減輕政府社區(qū)物業(yè)管理壓力。在集聚建設(shè)路徑上，既考慮政策延續(xù)性，又結(jié)合新形勢、新情況，尊重一部分農(nóng)戶意愿的基礎(chǔ)上，采用中心點(diǎn)集聚和自建房兩種模式同步啟動(dòng)、同步推進(jìn)。

2.4 姚莊農(nóng)房改造集聚成功的原因

2.4.1 擁有扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢。①產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。規(guī)模農(nóng)業(yè)和效益農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好，使農(nóng)民可以從土地束縛中解脫出來，農(nóng)業(yè)收入增加，農(nóng)民生活比較富裕，對土地的依賴性減弱；經(jīng)過多年發(fā)展積淀，逐步形成布局科學(xué)、環(huán)境良好、集聚效應(yīng)明顯的工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，可以吸收農(nóng)民成為產(chǎn)業(yè)工人。②城建基礎(chǔ)好。姚莊由鄉(xiāng)到鎮(zhèn)，到2008年6月農(nóng)房改造集聚試點(diǎn)時(shí)，城鎮(zhèn)道路、綠化、供水、供電、排污、亮化及鎮(zhèn)村交通道路建設(shè)等公共服務(wù)設(shè)施比較健全，城鎮(zhèn)管理基礎(chǔ)較好。

2.4.2 具備改革攻堅(jiān)的強(qiáng)大組織力。姚莊鎮(zhèn)先后獲得全國文明鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、全國先進(jìn)基層黨組織、浙江省“五好”鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、浙江省第二屆“人民滿意公務(wù)員集體”等榮譽(yù)，人民至上的崇高服務(wù)意識(shí)深入到每個(gè)公務(wù)員的行為中。開展的“523”團(tuán)隊(duì)(所謂“523”團(tuán)隊(duì)，就是要求全體鎮(zhèn)村干部做到“5有”，即每晨要有清醒、每天要有激情、每周要有成效、每月要有突破、每年要有跨越；“2子”，就是時(shí)刻帶著鏡子照不足，帶著尺子找差距，嚴(yán)格自律，拔高標(biāo)桿；“3會(huì)”，即每位鎮(zhèn)村干部要成為會(huì)干、會(huì)講、會(huì)寫的干部。)建設(shè)，使鎮(zhèn)村干部組織力、凝聚力、戰(zhàn)斗力、創(chuàng)造力得到提升，擁有推進(jìn)改革攻堅(jiān)的強(qiáng)大組織力。

3 農(nóng)房改造集聚的積極影響

農(nóng)房改造集聚給姚莊經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城鄉(xiāng)面貌、人民生活帶來了明顯變化，讓農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窈?，有了真切的歸屬感和幸福感。

3.1 土地要素更加節(jié)約集約

原來農(nóng)戶宅基地戶均占有775.3m2，一、二期農(nóng)房置換后，獲得土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)83.33hm2，戶均節(jié)地0.03hm2，共節(jié)約土地77.33hm2，三期大約節(jié)約土地166.67hm2，將置換戶的農(nóng)村住房、輔助房及附屬物等全部拆除，實(shí)施農(nóng)村土地綜合整治，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量開展土地復(fù)墾，獲得的周轉(zhuǎn)指標(biāo)1/3用于農(nóng)房改造集聚新社區(qū)建設(shè)，2/3用于工業(yè)項(xiàng)目和城市建設(shè)，有效破解了土地要素瓶頸制約，推進(jìn)了姚莊鎮(zhèn)的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)和小城市培育試點(diǎn)建設(shè)，為長三角一體化發(fā)展騰出空間。農(nóng)房改造集聚也使政府在對農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施投入上節(jié)省了1.2億元～1.5億元，強(qiáng)力支撐了小城市政府性項(xiàng)目建設(shè)，提高了資金使用效率。

3.2 公共資源配置更加優(yōu)化

隨著農(nóng)戶的集中居住，通過合理規(guī)劃，政府不再對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)“攤大餅”“撒胡椒”式的分散投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榧型顿Y，投入到學(xué)校、城市公園、體育館、醫(yī)院、養(yǎng)老中心、電影院等項(xiàng)目，增強(qiáng)了城市功能，提高了公共財(cái)政資金使用效率，為進(jìn)城居民創(chuàng)設(shè)優(yōu)質(zhì)的城市形態(tài)。

3.3 農(nóng)民生活品質(zhì)顯著提升

農(nóng)民住進(jìn)了戶均面積在200m2～400m2不等的新房，改善了居住條件，同時(shí)快速高效地共享了城市中的教育、醫(yī)療、金融、商貿(mào)等公共服務(wù)資源，加速了市民化進(jìn)程?！叭€”全部實(shí)現(xiàn)地埋，超市、銀行等公共服務(wù)設(shè)施配套完善，綠化率達(dá)30%以上，全域開展農(nóng)村人居環(huán)境整治，建成了展幸蓮花涇、北鶴南北姚浜、漁民村等一批美麗鄉(xiāng)村精品村(點(diǎn))，已經(jīng)建成“桃源漁歌”風(fēng)景線項(xiàng)目，為還留在農(nóng)村的農(nóng)戶創(chuàng)造基本的生產(chǎn)生活條件和良好的生態(tài)環(huán)境。

對社區(qū)居民實(shí)行“生活原則上以社區(qū)為主、生產(chǎn)原則上以原行政村為主”的雙重管理模式，加速農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變。

3.4 城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)有效激活

農(nóng)戶通過房屋的置換，不僅使原有的房屋實(shí)現(xiàn)了增值，并通過對空余房屋的出租，增加了財(cái)產(chǎn)性收入。桃源新社區(qū)目前租住新居民8 000多人，以每人年均租房支出3 000元計(jì)算，僅此一項(xiàng)就至少可以為農(nóng)戶增收2 400萬元。通過農(nóng)房改造集聚，農(nóng)村人口向建城區(qū)集聚，使小城市的人氣、商氣更加旺盛，賓館、超市、金融機(jī)構(gòu)等服務(wù)單位不斷增多，拉動(dòng)了城市消費(fèi)需求。據(jù)不完全測算，僅農(nóng)村居民集聚后對住房的裝潢等總消費(fèi)超過10億元。同時(shí)，通過集聚，一部分不適宜從事現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的農(nóng)戶，把土地流轉(zhuǎn)給了規(guī)模經(jīng)營大戶，促進(jìn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，搞活了農(nóng)村市場。

總之，農(nóng)民宅基地置換試點(diǎn)實(shí)踐充分體現(xiàn)了“八個(gè)性”的特點(diǎn)：謀劃的超前性、調(diào)研的真實(shí)性、規(guī)劃的科學(xué)性、設(shè)計(jì)的務(wù)實(shí)性、測算的客觀性、政策的平衡性、操作的公開性和工作的創(chuàng)新性。宅基地置換跨出的這一步，得到的不僅僅是改善農(nóng)民生活環(huán)境、讓農(nóng)民更方便地享受公共服務(wù)這么簡單，更重要的是，它真正實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民在城市和農(nóng)村之間的自由選擇，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，建設(shè)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)創(chuàng)新實(shí)踐。

4 農(nóng)房改造集聚中值得關(guān)注的問題

農(nóng)房改造集聚工作周期長、情況復(fù)雜、資金需求量大，要素保障要求高。從當(dāng)時(shí)的“兩分兩換”試點(diǎn)到常態(tài)化規(guī)范化的農(nóng)房改造集聚，作為一項(xiàng)創(chuàng)新工作起到了先行先試的作用，積累了可看、可學(xué)、可示范的經(jīng)驗(yàn)，形成了各方關(guān)注的“姚莊模式”。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，還存在一些問題需要關(guān)注和研究。

4.1 村莊布點(diǎn)規(guī)劃與實(shí)際匹配難

縣級(jí)、鎮(zhèn)級(jí)現(xiàn)有的規(guī)劃，都是通過專家評審，地方人大通過的地方性法規(guī)，但是由于形勢在不斷發(fā)展、理念在不斷更新、要求在不斷提高，原有的布點(diǎn)規(guī)劃與當(dāng)前的實(shí)際有很多不匹配、不完全適應(yīng)的地方。在規(guī)劃用地空間上，由于公寓房安置需求的大量迅速增長，中心社區(qū)用地已明顯不足，而偏遠(yuǎn)村域規(guī)劃需求降低，需要進(jìn)行調(diào)整。另外，因農(nóng)戶大量“離村進(jìn)城”，有些村即將成為“空心村”，不少村莊中心地帶宅基地出現(xiàn)閑置，浪費(fèi)了有限土地資源，破壞了農(nóng)村景觀布局。因此，需要抓緊編制完善各類規(guī)劃并完成報(bào)批備案。各地在開建自建點(diǎn)前，縣級(jí)部門要給予各類技術(shù)指導(dǎo)幫助。

4.2 集聚房屋“定性”難

姚莊農(nóng)房改造集聚一、二期的集聚房由于房屋坐落、用地性質(zhì)、建設(shè)主體等原因，到底是“農(nóng)村宅地”還是“城鎮(zhèn)用房”很難定性，也就導(dǎo)致了大部分房屋無法拿到產(chǎn)權(quán)證，大部分農(nóng)民無法“憑證入戶”；同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國戶口登記條例》規(guī)定，之前通過農(nóng)房改造集聚“進(jìn)城”的農(nóng)戶，雖然沒有了原有的農(nóng)村宅基地，但是也沒有新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，所以仍舊保留農(nóng)業(yè)戶口，產(chǎn)生了“人在城鎮(zhèn)，戶口在村”的情況，為城鄉(xiāng)一體化新社區(qū)的黨組織管理和社區(qū)治理等帶來極大難度。而按照現(xiàn)行法律規(guī)定，符合“農(nóng)村居民戶無宅基地的”等條件的農(nóng)民可以申請宅基地用地，這也給農(nóng)房改造集聚政策的進(jìn)一步推進(jìn)及社會(huì)穩(wěn)定埋下了極大隱患。

4.3 “人戶分離”管理難

農(nóng)房改造集聚點(diǎn)是介于城市社區(qū)和農(nóng)村社區(qū)之間的一種過渡型的社區(qū)，為了更好管理成立社區(qū)居委會(huì)，但是居民的戶籍身份、政治身份、經(jīng)濟(jì)身份還掛在原居住地所在村，社會(huì)身份、生活身份屬新社區(qū)，對于社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序等處理起來難度較大。建議縣級(jí)相關(guān)部門成立改革創(chuàng)新推進(jìn)小組，抓緊啟動(dòng)研究集聚農(nóng)戶戶籍制度改革，先行先試。同時(shí)，要審慎研究梳理處在城鄉(xiāng)之間的城鄉(xiāng)差別政策，研究制訂一體化推進(jìn)方案。

4.4 文化融合難

農(nóng)房改造集聚覆蓋全鎮(zhèn)所有村。在傳統(tǒng)上，18個(gè)村都有自己的村落文化，村民生產(chǎn)生活習(xí)慣還是有所不同的。通過農(nóng)房改造集聚，村民聚集在一起，但大家還是熟悉的陌生人，新社區(qū)的文化力量、文化進(jìn)入方式還是初創(chuàng)時(shí)期，沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可加速形成新的城鄉(xiāng)一體新社區(qū)獨(dú)有的文化，以達(dá)到感化人、教育人、塑造人、培育人的目標(biāo)。需要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展集聚區(qū)的文化，使集聚區(qū)居民能夠有歸屬感、認(rèn)同感。

4.5 需要關(guān)注村級(jí)組織建設(shè)的問題

一方面，通過三期置換，將姚莊村、清涼村、武長村、展幸村、展豐村、南鹿村等6個(gè)村農(nóng)村幾乎置換完畢，行政村存在的區(qū)劃需要重新進(jìn)行調(diào)整，涉及村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)股權(quán)問題如何處置。另一方面，村級(jí)黨組織和村級(jí)自治組織村民委員會(huì)將何去何從，村級(jí)組織的各類人員何去何從。