李 芊,安 琪

(西安建筑科技大學 管理學院,陜西 西安 710055)

一、引言

據(jù)國家統(tǒng)計局及住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國20世紀 80 年代起至本世紀初期間竣工的老舊小區(qū)已達 80 億余平方米[1]。大部分老舊小區(qū)都存在著年久失修、交通組織不暢、停車矛盾突出、基礎設施老化、環(huán)境秩序較差、物業(yè)管理欠缺、信息智能化服務水平落后等問題。截至2019 年5 月,根據(jù)排查各地仍需改造的老舊小區(qū)還有17 萬個,涉及上億居民。通過對老舊小區(qū)進行改造,不僅可以提升既有建筑的居住性能,還可以改善既有住戶的居住條件。然而,國內老舊小區(qū)改造的實施剛剛起步,目前缺乏相關的法律法規(guī),老舊小區(qū)改造又不同于新建工程,改造過程中涉及多個業(yè)主和權利人利益調整,同時老舊小區(qū)居民的年齡階段、思維方式、建筑功能要求等方面也難以統(tǒng)一,周期較長的施工過程也會對居民生活的便利性帶來一定影響,這些因素從一定程度上阻礙著老舊小區(qū)改造的進程,并隱藏著一定的改造風險。此外,老舊小區(qū)改造的部分不確定性在各方面抑制了社會資本及原始住戶等改造的積極性。為了加快我國老舊小區(qū)改造,對其風險管理問題進行研究分析極為重要。

二、研究回顧

目前,相較于老舊小區(qū)改造,既有建筑節(jié)能改造的風險研究已經(jīng)較為深入和廣泛。可為老舊小區(qū)改造的風險研究提供參考。在既有建筑節(jié)能改造方面,陶凱等人通過構建節(jié)能改造項目風險層次模型,探討因素間的層次結構與關聯(lián)機理,并利用AHP 方法定量分析權重,得到具有較高權重的政策法規(guī)風險、管理決策風險、融資風險與節(jié)能檢測風險[2]。在此基礎上,劉曉君等人從既有建筑改造的合同能源管理角度,進行風險評價指標的識別和評價體系的建立。利用AHP 確定因素權重,并運用Grey 方法構建合同能源管理風險評價模型,最終從企業(yè)和政府角度提出建議[3]。

在既有建筑節(jié)能改造風險研究的基礎上,國內學者開始注重既有建筑綠色改造的風險研究。Hwang 等人從文獻中確定新加坡綠色改造項目中的20 項風險因素,利用風險臨界指數(shù)進行風險評估,通過實證調查確定三大風險事件:(1)缺乏資金支持;(2)低收入住戶缺乏節(jié)能措施;(3)缺乏高質量執(zhí)行能力強的承包商[4]。王瑩等人則從全壽命周期角度,采用Fuzzy-FMEA 來進行風險識別和評價,得到改造高風險FMEA 清單[5]。綜合來看關于老舊小區(qū)改造的研究主要針對于改造涉及技術的先進性、改造資本來源及采用模式以及改造后小區(qū)的宜居性、適老性等方面,缺乏對老舊小區(qū)改造的風險研究[6-8]。

關于風險評價方法,目前采用較多的是層次分析法及層次分析和模糊評價組合法。而這些方法的定量數(shù)據(jù)少定性成分較多,不能得到定量化的結果,也不宜結合具體階段開展風險分析。本文采用熵權-灰色關聯(lián)度結合法對老舊小區(qū)改造風險進行分析。采用熵權法計算客觀權重,灰色關聯(lián)度計算主觀權重,最后將主觀權重與客觀權重進行融合得到總權重。通過權重融合可提高方法的準確性和客觀性。

三、我國老舊小區(qū)改造現(xiàn)存問題

(一)改造資金來源單一,籌集難度大

目前我國大部分老舊小區(qū)改造的資金來源是政府財政撥款,向社會及業(yè)主籌集資金較為困難。以陜西省為例,2019 年出臺的陜西省《關于推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》中提出資金籌措在爭取中央補助資金的基礎上,各地政府也切實加大資金投入,以單位投資、居民出資和社會資金為輔,但通過調研大部分仍舊是政府出資改造。這樣單一的資金來源只能改造房屋外基礎設施,不能滿足原有住戶對于住宅內部、加裝電梯以及增加車位等的改造需求。如何吸引原有單位、居民及社會資本的資金投入,是老舊小區(qū)改造的一大難題。

(二)改造涉及部門多,管理難度大

老舊小區(qū)改造通常需要對小區(qū)面貌、房屋功能、基礎設施及居住環(huán)境等進行改造升級,在這些改造工作中又涉及到供電、供水、燃氣及各類管線的改遷及修繕[9]。這就需要各相關單位積極配合,一旦配合失誤,容易造成工期停滯等問題,對項目成本、進度以及居民生活都造成一定的影響。

(三)老舊小區(qū)改造建設管理較為粗獷

一些老舊小區(qū)具有地域差異、南北差異等,其改造標準難以統(tǒng)一制定。此外,老舊小區(qū)改造作為一項民生工程,具有項目分散、目標進度計劃要求高等特點。在改造前需征求各業(yè)主的意愿,有繁雜的各項辦理手續(xù),尤其當各業(yè)主的需求難以協(xié)調,施工過程中可能會存在工程變更,會對整個項目進度及造價成本造成影響[9]。

四、老舊小區(qū)改造風險因素識別

在分析我國老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀的基礎上,通過閱讀相關文獻資料,對老舊小區(qū)改造實施項目、政府管理部門、施工單位、設計單位等進行實地調研,并參考部分老舊小區(qū)改造專家學者的觀點,從老舊小區(qū)改造全過程出發(fā),識別了決策階段、設計階段及施工階段老舊小區(qū)改造風險因素,經(jīng)修正完善最終確定27 個因素,如表1 所示。

表1 老舊小區(qū)改造風險因素清單

五、熵權—灰色關聯(lián)度算法分析

(一)熵權法

熵權法屬于客觀賦值法,根據(jù)指標值的差異程度和提供的信息量大小來確定指標權重。熵權值越小,則指標權重越大。因其完全根據(jù)真實數(shù)據(jù)計算,故其結果客觀性強,可信度高[10]。

第一步:建立評價矩陣Xmn。

式中:m 為評價指標的個數(shù);n 為評價對象的個數(shù)。

第二步:歸一化處理。

由于每個評價指標不能直接進行分析比較。采用歸一化方式對指標進行處理。具體處理方式如式(2)所示。

得到歸一化后的矩陣Ymn:

第三步:計算信息熵。

根據(jù)式(4)計算信息熵。

第四步:計算熵值。

在計算熵值時ωi采用標準化處理方式,如式(6)所示。

得到客觀權重:

(二)灰色關聯(lián)分析算法

灰色關聯(lián)度評價模型是由灰色系統(tǒng)理論發(fā)展的一種新的系統(tǒng)評價方法,用關聯(lián)度的大小來描述受多因素影響的灰色系統(tǒng)之間關聯(lián)程度的一種定量化方法,以序列之間關聯(lián)度的計算來進行系統(tǒng)的決策分析[11]。

第一步:確定參考數(shù)列和比較數(shù)列。

收集數(shù)據(jù)確定指標,確定原始評價矩陣及確定參考數(shù)列為ω*j=(ω1,ω2,…ωn)。

原始評價矩陣Amn:

第二步:歸一化處理。

得到矩陣Bmn:

第三步:計算絕對差值。

對已經(jīng)歸一化的數(shù)據(jù),求得每個比較數(shù)列和參考數(shù)列相應元素之間的差異絕對值:

第四步:計算關聯(lián)系數(shù)。

利用相關公式計算得到第i 個評估指標(比較數(shù)列)與參考數(shù)列(評價對象)之間的關聯(lián)系數(shù)值。

其中,ρ 為分辨系數(shù),其值在(0,1)之間。通常取ρ=0.5。

第五步:計算關聯(lián)度。

利用公式(12)計算第j 個專家的關聯(lián)度。

當原始關聯(lián)度rj 與1 越接近,表明第j 個專家評分所占權重越大。

得到主觀權重:

(三)組合賦權

本文采用的是將熵權法得出的客觀權重和灰色關聯(lián)度分析得到主觀權重進行綜合,得到組合權重。具體方法如下:

其中,α+β=1,一般情況下α=β=0.5。

通過綜合權重對各個階段風險因素進行權重從大到小的排序,綜合權重大的風險因素對目標的影響越大。

六、基于熵權—灰色關聯(lián)度的老舊小區(qū)改造關鍵風險因素確定

(一)對風險因素進行賦權

邀請5 位從事老舊小區(qū)改造項目相關領域的專家,對識別出來的27 個風險因素分別進行風險高低程度的打分。其中,5 分表示具有高風險,4 分表示具有較高風險,3 分表示具有一般風險,2 分表示具有較低風險,1 分則表示低風險。打分結果如表2 所示。

表2 指標打分表

根據(jù)上文所述的計算步驟,匯總5 位專家對風險因素的打分情況作為輸入值,求得不同階段風險因素的權重并進行排序,結果如表3 所示。

表3 權重排序結果

(二)結果分析

從結果中得出每階段排名前二的關鍵風險因素,得到老舊小區(qū)改造高風險因素清單,如表4 所示。關鍵風險因素分別為:改造項目審批手續(xù)繁雜、社會資本引入困難、缺少原有老舊小區(qū)設計資料,增加改造設計難度、現(xiàn)場調查不足,設計方案并非最優(yōu)方案、歷史文化建筑,街區(qū)保護風險、設計方與施工方溝通不全面及人工、材料、機械成本變化。

表4 關鍵風險因素

將本研究結果與以往的既有建筑綠色化改造、節(jié)能改造的風險分析結果相對比,發(fā)現(xiàn)在老舊小區(qū)改造施工階段的成本風險是這幾類改造項目共同的關鍵風險。除此之外,在老舊小區(qū)改造中資金籌集是一項難點工作,單靠政府出資難以滿足居民的各項需求。因此如何籌集資金及控制成本是推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應注重的突出問題。而在之前的既有建筑改造中所突出的政策風險,在老舊小區(qū)改造中并不突出。這主要歸因于國家近年來一直大力提倡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,發(fā)布了相關激勵政策及標準,并向各地政府提供中央補助資金,減輕了各地政府支持老舊小區(qū)改造的負擔,同時在一定程度上消除了原有住戶對于老舊小區(qū)改造的部分顧慮。由于老舊小區(qū)改造涉及原有住戶合作以及原有建筑歷史遺留問題,因而在改造中涉及原有建筑相關資料不全、歷史文化建筑、街區(qū)保護等風險,這些風險會對項目進度目標、成本目標影響較大。老舊小區(qū)改造涉及的老舊小區(qū)種類眾多,每個小區(qū)都需要進行嚴格的實地考察,制定相應的改造方案,從而做到“一區(qū)一策”。因而對于老舊小區(qū)改造工作而言,改造設計方案是否是最優(yōu)方案也存在一定的風險性。

七、對策建議

(一)加快修訂完善老舊小區(qū)改造項目的具體操作標準、規(guī)范和配套政策

具體完善老舊小區(qū)改造實施方案、技術標準、導則等,是提高地方政府、社會資本及原有住戶積極參與老舊小區(qū)改造項目積極性,促進老舊小區(qū)改造保質保量進行的重要前提。因此要解決歷史文化建筑、街區(qū)保護風險、設計方與施工方溝通不全面等問題。首先,應著力推進各市區(qū)老舊小區(qū)改造項目實施方案、技術標準等體系建設。

(1)重點解決目前各地老舊小區(qū)改造沒有較多成熟的經(jīng)驗可供借鑒,并且全國只有少數(shù)地區(qū)針對老舊小區(qū)改造制定了相應的技術標準、守則等的問題。依據(jù)已改造的老舊小區(qū)的現(xiàn)有經(jīng)驗,結合各地房屋結構特點及實際情況,盡快編制老舊小區(qū)改造內容清單和制定改造標準,并納入各地實施方案中。

(2)切實明確老舊小區(qū)改造項目操作過程中關鍵問題的處理辦法。在進行老舊小區(qū)改造過程中,很多問題具有突發(fā)性和特有性。有些小區(qū)地理位置特殊、小區(qū)建筑具有一定的歷史價值,部分小區(qū)原有住戶對居住空間進行了一些違規(guī)改造、擴建,要順利進行改造首先得對違規(guī)擴建的部分進行拆除。這些事件都在一定程度上阻礙了老舊小區(qū)的改造進程,給原有住戶帶來不便。因此,需要相關部門在結合之前老舊小區(qū)改造經(jīng)驗的基礎上,制定各類老舊小區(qū)改造關鍵問題、突發(fā)事件處理的指導意見。

(3)建立健全相關政策以鼓勵社會資本融入老舊小區(qū)改造。首先,老舊小區(qū)具有分布散、多樣化、體量小的特點,中小企業(yè)在基礎配套設施、公共物業(yè)服務這些環(huán)節(jié)上參與,具有一定的優(yōu)勢。但是老舊小區(qū)改造后投資回報率低,回收期長等問題使得各類中小企業(yè)望而卻步。對于這類中小企業(yè),政府應出臺相應扶持政策,如采取利益捆綁、商業(yè)捆綁開發(fā)等方式,給予企業(yè)較長時間的經(jīng)營權等優(yōu)惠扶持政策,以推進項目市場化運作。

(二)加快信息系統(tǒng)建設,嚴密組織實施,實現(xiàn)對老舊小區(qū)改造整體標準化、信息化、精細化管理

(1)建立老舊小區(qū)電子檔案,借助電子平臺對改造全壽命周期進行管理。大部分需改造的小區(qū)建于2000 年以前,由于缺乏完善的信息管理體系,造成老舊小區(qū)部分設計資料遺漏缺失。因此老舊小區(qū)改造后要進行信息化管理,加快信息系統(tǒng)建設不可或缺。首先,各地應實地調查摸清老舊小區(qū)數(shù)量、戶數(shù)建筑面積、產(chǎn)權性質、建成時間等基本情況,并對資料數(shù)據(jù)不完整的部分進行完善,建成完整準確的待改造小區(qū)電子檔案信息。在普查信息基礎上合理安排計劃與任務,對電子檔案信息進行分類,統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)的改造順序,科學編制改造計劃,合理確定改造任務。最后通過電子平臺,記錄整合老舊小區(qū)的歷史數(shù)據(jù)及改造現(xiàn)狀或運維管理現(xiàn)狀,對供水、供電、供氣和供暖等資源進行統(tǒng)一管理,實現(xiàn)集既有老舊小區(qū)資源管理、改造管理、運營管理及信息共享為一體的信息管理系統(tǒng)。

(2)建立工作統(tǒng)籌聯(lián)動機制,簡化老舊小區(qū)改造審批程序。對于部分老舊小區(qū)在改造前審批手續(xù)繁雜、改造中部分資金未審批到賬致使改造項目進程被迫終止的問題。各地應探索建立工作統(tǒng)籌聯(lián)動機制,建造適應老舊小區(qū)改造的項目審批綠色通道。簡化項目立項、規(guī)劃審查、地址勘察、施工圖審查、財政評審等審查程序,以提高項目審批效率。