周 旺，徐天祥

(1.南京銀行股份有限公司，江蘇 南京 210000；2.云南財經(jīng)大學，云南 昆明 650000）

一、引言

土地財政，狹義上指政府通過出售土地使用權(quán)來獲取土地出讓金收益，廣義上還有土地方面相關稅費和政府利用土地進行籌措資金的收入[1]，對于地方財政來說，這些都屬于基金預算外收入,又叫第二財政[2]。我們知道，我國的城鄉(xiāng)土地制度決定了土地公有制的屬性，因此，政府成為國有土地的管理者，在理論上，自從土地財政收入被劃入地方政府的收入范圍后，可以通過經(jīng)營土地增加財政收入。

說到土地財政，就不得不提房地產(chǎn)。大部分學者都認同土地財政與房價存在著正向的影響關系。陳志勇和陳莉莉認為，2008年之后，政府之所在房地產(chǎn)危機中選擇托市行為，最重要的原因是土地財政[3]。周彬和杜兩省通過構(gòu)建一般均衡模型來研究土地財政和房價上漲之間的關系，研究發(fā)現(xiàn)中國式的“土地財政”能一定夠推動房價持續(xù)上漲，這種房價上漲能夠帶動政府效用的提升，所以地方政府會持續(xù)推進土地財政政策[4]。吳群等認為，分稅制改革后，地方政府與中央政府財權(quán)事權(quán)劃分不平衡，地方政府事權(quán)比例高而財權(quán)比例低，因此地方政府選擇擴大土地財政收入規(guī)模，并且對于該地區(qū)來說，土地價格會隨著地方政府經(jīng)濟行為而上漲[5]。王猛使用了三個聯(lián)立方程組將土地財政收入、城鄉(xiāng)收入差距以及房地產(chǎn)價格等變量聯(lián)合到了一起，結(jié)果得出了土地財政能夠促進地方房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也能促進土地財政的結(jié)論[6]。另外，李勇剛年也構(gòu)建了聯(lián)立方程模型來研究土地財政與其他相關變量之間的關系，實證結(jié)果證明了土地財政和房地產(chǎn)發(fā)展水平存在正向的影響關系[7]。郭珂利用1999-2009年省際面板數(shù)據(jù)分析得出土地財政依賴度的滯后變量明顯促進房價，這是因為地方政府通過尋租行為提高土地價格，土地價格的上漲進而帶動了房價提升[8]。宮汝凱提出了地方政府在財政上可能存在收支不平衡，并因此來研究土地財政和房地產(chǎn)發(fā)展的關系，最終得出了土地財政影響財政不平衡，進而影響房價的水平的作用路徑，即土地財政是財政不平衡和房價水平之間的中間變量[9]。王迅研究發(fā)現(xiàn)土地價格對于房地產(chǎn)發(fā)展有著重要影響，政府應該充分考慮這種變量間關系，運用合理的政策手段來達到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的[10]。但是張浩卻認為出去房價影響土地價格之外，人們對于房地產(chǎn)價格的預期更重要，房價預期能夠明顯提升房價水平[11]。吳智華構(gòu)建了兩部門NK-DSGE模型來模擬政府的土地財政政策對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響趨勢，結(jié)果表明土地財政與房價之間存在著正向影響關系[12]，這個結(jié)果與呂煒、高帥雄建立的一般動態(tài)隨機均衡模型所測得的結(jié)果相一致，這更加說明了土地財政能夠促進房地產(chǎn)發(fā)展[13]。唐云峰、吳琪琪基于動態(tài)系統(tǒng)GMM模型分析得出，土地財政是地方房地產(chǎn)價格上漲的根本原因[14]。

然而，國內(nèi)也有部分學者觀點與此不同，土地財政與房地產(chǎn)價格之間存在負向的相關關系，即土地財政抑制房價上漲，更有學者認為，這兩者之間并無必然聯(lián)系。王斌和高波研究發(fā)現(xiàn)，中央政府的晉升激勵制度才是提高房價的根本原因，土地財政水平對房價上漲有抑制作用[15]。

筆者認為，在上述文獻中，國內(nèi)極大多數(shù)學者都認為土地財政確實對國內(nèi)房地產(chǎn)市場有顯著的正向作用，并通過各種實證研究得出結(jié)果，但是國內(nèi)研究在討論土地財政和房地產(chǎn)市場背后的影響關系研究方面說法雖然存在分歧，但在如今經(jīng)濟增速放緩的大背景下，經(jīng)濟推動力不足，而且地方財政赤字過高，在這種情況下，土地財政有利于政府融資并獲得更多財政收入，再投入到經(jīng)濟發(fā)展當中。為此，為了提高土地收入，地方政府不得不將資源傾斜于房地產(chǎn)企業(yè)，所以政府的導向性土地政策可能會更大地影響地產(chǎn)市場價格。本文的出發(fā)點也是基于上述研究欠缺的地方，創(chuàng)新之處在于將土地財政中地方政府行為和房地產(chǎn)市場調(diào)控放在同一框架內(nèi)討論，探究其兩者之間的關系和影響機制。通過分析土地財政模式與房地產(chǎn)價格演變趨勢的相關性，討論政府的財政政策變化如何影響房地產(chǎn)價格變化，從而以尋求通過調(diào)整宏觀政策來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場進行深層度的把控。

二、土地財政與房地產(chǎn)發(fā)展關系的理論分析

本文從地方政府行為視角來分析土地財政與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關系影響，首先界定地方政府的定義，明確地方政府行為在兩者之間關系中扮演的角色。接下來本文將站在經(jīng)濟學的角度，對地方政府行為進行定義和分析。

1.地方政府行為

對地方政府角色的闡述，其內(nèi)涵與外延的界定尚存分歧，魏昂德提出地方政府即廠商理論。但綜合我國國情，自改革開放以來，特別是在財政分權(quán)后，我國地方政府是從中央政府財政分權(quán)化過程中逐漸分化出來。故對地方政府可以定義為：在國家的每個特定的地方，由中央政府機關設立，是用來治理該地區(qū)的政府[16]。在公共選擇理論中，地方政府代表著整個地區(qū)社會民眾們的公共利益，同時行使地區(qū)治理權(quán)，既能夠按照中央要求獨立制定公共政策，又能和中央政府一起組成整個國家地區(qū)的決策機關。一方面負責執(zhí)行中央的具體政策，并由其落實到下面各級地方政府；另一方面，地方政府作為該區(qū)域內(nèi)最高決策機關，擁有地方的治理權(quán)以及地方事務的管理權(quán)。這些代表著地方政府的雙重利益訴求，即代表公共利益和地方利益，作為合格的地方政府，應該在雙重利益面前保持平衡。

2.地方政府行為的前提假設

基于公共選擇理論，有學者認為，地方政府一方面是企業(yè)型政府，符合“經(jīng)濟人假設”，基于該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最大化原則[17]，另一方面是公共型政府，基于社會福利最大化原則。因此，地方政府角色可分為“政府人”和“經(jīng)濟人”[18]，這兩種類型的政府往往都是復合的。地方政府是國家行政機關的一部分，最大的任務是保障公眾利益，屬于“政府人”，但是分稅制改革后，地方政府又是具有獨立經(jīng)濟利益的組織，存在一些“經(jīng)濟人”屬性。

在土地財政問題上，地方政府作為市場管理者，具有“政府人”和“經(jīng)濟人”雙重屬性，具體表現(xiàn)為：作為土地管理者，一方面地方政府遵守中央政府的規(guī)定，保持中央和地方的政策一致性，積極調(diào)控土地出讓市場這也是“政府人”角色的地方政府職責所在；另一方面，政府會運用自身的資源和管理權(quán)，追求公眾利益最大化，從而創(chuàng)造更多財政收入。這種政府的雙重選擇行為就是雙重角色的體現(xiàn)，既要維護公共利益，也要追求自身利益。對于中央政府來說，最好的方法就是合理地約束地方政府的“經(jīng)濟人”特性，激勵地方政府的“政府人”特性，合理地利用自身資源發(fā)展經(jīng)濟。

基于這兩種角色，那么地方政府在土地財政行為中的行為就按照“經(jīng)濟人”和“政府人”被分為兩大行為：收入行為和投資行為。

（1）收入行為

政府收入行為是指地方政府追求土地財政收入的行為。政府由于分稅制改革所留下的財事權(quán)不匹配等問題，財政方面捉襟見肘，地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟，必然會選擇追逐土地財政收入，這種行為就是被定義為政府土地財政收入行為。

分稅制改革實行后，地方政府的財政收入銳減，主要稅收來源于地方稅和地方中央共享稅，但是稅收收入并不能維持地方財政支出需要，起初中央政府是想通過專項轉(zhuǎn)移來彌補地方政府受到的損失，但是制度建設并不完善，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)移支付時間長，且也不能很好地解決地方政府財政赤字問題。此時，地方政府的“經(jīng)濟人”屬性表現(xiàn)出來了，為了盡可能保證地方財政收入，也為了發(fā)展地方經(jīng)濟，地方政府自然把關注點放在了可以掌控的地方土地資源身上。

如圖1所示，地方政府為了盡可能保證地方財政收入，會有上述三種路徑選擇。第一，擴大土地出讓數(shù)額，地方政府作為土地市場上的唯一壟斷者，這種地位決定了政府出讓土地的數(shù)量越大，獲得的收益也就越多。第二，提高土地出讓價格，為保證出讓利益最大化，地方政府一般采取低價收購土地，然后高價賣出的手段。第三，通過政策來刺激城市房價，從前面土地財政收入構(gòu)成來看，房價的提高有助于房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加，另外房價上漲也有利于政府進行融資，因為土地作為地方政府抵押物，其價值自然隨著房價上升而上漲。

圖1 土地財政收入最大化路徑選擇示意圖

（2）投資行為

政府投資行為主要是指政府投資基礎設施建設的行為。身為“政府人”，提供城市公共服務屬于分內(nèi)職責，基于這些好處，政府必須全力投入城市基建工作。但是這種投入對政府財政收入要求極高，一般財政收入恐怕難以彌補，此時土地財政收入就很好地解決了地方政府的難題，為政府集聚大量資金，從而推進了城市化建設。

三、土地財政與房價關系的理論分析

1.土地財政影響房價路徑分析

分稅制改革背景下，地方財政壓力增加而不得不尋求土地財政來獲得更多財政收入。對于地方政府來說，發(fā)展房地產(chǎn)市場有利于緩解財政壓力，同時也能促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。下面將兩方面介紹土地財政影響房地產(chǎn)發(fā)展的路徑選擇。

（1）直接路徑

土地財政的重要組成部分為土地出讓金，土地出讓金也是三個收入中最便捷、金額最大的財政手段。 政府為了使得財政收入最大化，會選擇擴大土地財政規(guī)模，為了擴大規(guī)模，圖中介紹了三種方式，提高土地出讓價格和提高城市地區(qū)房價都會使得房價上漲。一方面，政府作為“經(jīng)濟人”角色，采取“招拍掛”的方式來提高土地出讓價格，站在房地產(chǎn)商的角度來說，土地價格上升，相應的房地產(chǎn)價格就得上漲，否則就會虧本，最終漲價成本會轉(zhuǎn)接到消費者身上。另一方面，政府可以通過控制房地產(chǎn)稅收等手段來間接影響房價，從而使得房價上漲。因此，從政府的收入行為來看，土地財政對房地產(chǎn)發(fā)展有著直接影響。

（2）間接路徑

前文說到，政府必然會選擇將土地財政收入投入到基礎設施建設當中，因此，土地財政收入的增加則會促進城鎮(zhèn)化的進程。許多學者認為，政府合理地推進城鎮(zhèn)化進程有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化的進程發(fā)展，地區(qū)基礎設施的逐漸完善，城市的生活服務和生活質(zhì)量不斷上升，人們更愿意來城市發(fā)展，這就產(chǎn)生了城市人口集聚的現(xiàn)象，人口的涌入城市帶來的直接結(jié)果就是城市住房需求上升，從供需角度來說，住房需求上升，若政府供給能夠控制在合理范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的價格是呈上升趨勢的。因此，政府的土地財政水平會通過間接的方式影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，即土地財政水平促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，可以知道土地財政可以通過城鎮(zhèn)化的方式提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.土地財政影響房價的作用機理

綜合以上兩種路徑分析，我們可以得出，土地財政影響房地產(chǎn)市場發(fā)展主要有兩條路徑，如圖2所示，是土地財政與房價的作用機理。在分稅制改革下的財政壓力、土地收益分配機制與政績考核制度的聯(lián)合影響下，地方政府選擇擴大土地財政的收入，必然要提高土地供應價格或者通過政策影響城市房價，這樣能夠提高收入。除此之外，政府基礎施投資會加快土地城鎮(zhèn)化的進程，進而使得城市人口集聚，這樣城市買房需求必定會上漲，房價上升。因此，我們可以得知：基于地方政府的收入行為，政府會選擇加大土地財政收入，從而促進了房地產(chǎn)市場發(fā)展?；诘胤秸顿Y行為，土地財政規(guī)模的增加會幫助地方政府擴大城市基礎設施建設，提高城鎮(zhèn)化率，從而帶動人口需求，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。

圖2 土地財政、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展作用機理圖

四、土地財政與房價關系的實證分析

本文初步是采用面板數(shù)據(jù)回歸模型，選用2007-2017年中國30個省、自治區(qū)以及直轄市 （除臺灣、香港、澳門、西藏）的面板數(shù)據(jù)來進行實證研究分析，共有330個樣本觀測數(shù)據(jù)，變量的數(shù)據(jù)都來自于國家統(tǒng)計局的公開資料。以城鎮(zhèn)化和房價水平分別作為被解釋變量，以土地財政收入、城鎮(zhèn)化水平分別作為核心解釋變量，建立兩個單一方程模型，將土地財政、城鎮(zhèn)化水平和房價水平納入聯(lián)立方程模型中分析，以解決變量內(nèi)生性和異方差問題。故構(gòu)建以下省級面板聯(lián)立方程模型：

在以上方程中，LFit、URit和HPit是被解釋變量，分別表示土地財政收入、城鎮(zhèn)化水平和房價水平，其中LFit和URit也在各方程作為解釋變量，HCit代表地方居民消費水平，PGDPit代表地方人均生產(chǎn)總值，α0、β0、γ0代表常數(shù)項，εit、ηit代表誤差項。

1.變量選取

（1）內(nèi)生變量指標選取

土地財政（Land Finance,LF），采用的是地方土地出讓金與地方生產(chǎn)總值得比值來衡量，并把結(jié)果進行對數(shù)處理。之所以這樣處理，是為了避免各省之間的初始經(jīng)濟稟賦的差異，保證實證結(jié)果的準確性。其中土地出讓金數(shù)據(jù)來源于2007-2017年 《中國國土資源年鑒》，地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源于2007-2017年《中國統(tǒng)計年鑒》。

城鎮(zhèn)化率（Urbanization Rate,UR）采用城鎮(zhèn)人口與地區(qū)總?cè)丝诒戎祦肀硎?。在學術界大多使用人口城鎮(zhèn)化率來表示地區(qū)城鎮(zhèn)化水平，人口城鎮(zhèn)化是用某一個地區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總?cè)丝诘谋戎貋肀硎驹摰貐^(qū)的城鎮(zhèn)化水平。用公式可以表示為：

其中人口數(shù)據(jù)來源于2007-2017年 《中國統(tǒng)計年鑒》。

房價（House Price,HP）,衡量房地產(chǎn)發(fā)展的指標有很多，但最直觀的代表性指標就是房價，本文選取各省份的商品房平均銷售價格來作為核心解釋變量，并且對數(shù)據(jù)進行一定的取對數(shù)處理，以增加變量的平穩(wěn)性水平。商品房平均銷售價格來源于2007-2017年《中國統(tǒng)計年鑒》。

（2）外生變量指標選取

在選取外生變量時，本文充分考慮了各控制變量對實際核心變量的影響。因此，本文采用以下變量作為外生控制變量：

地區(qū)居民消費水平（Household consumption lev-el，HC），表示按地區(qū)常住人口計算的居民消費支出。地區(qū)居民的消費水平可以一定程度上反映著地區(qū)城鎮(zhèn)化進程。

人均地區(qū)生產(chǎn)總值 （Per Capital Gross Regional Product,PGDP），本文將人均生產(chǎn)總值放入房價的評估方程中，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高，則該地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平發(fā)展增長的越迅速，對住房需求也越高，從而使得房地產(chǎn)市場更加繁榮，促進房價上漲。以上外生控制變量的數(shù)據(jù)均來源于2007-2017年《中國統(tǒng)計年鑒》。

2.實證分析

（1）平穩(wěn)性檢驗

本文選用stata14.0軟件對數(shù)據(jù)進行檢驗，檢驗方法為LLC檢驗和Fisher-ADF檢驗，檢驗的結(jié)果如表1所示。所有的變量在1%的水平上都拒絕了存在單位根的原假設，包括水平值方程和一階差分方程的情況下，也就是所有變量不存在單位根，因此，本文所使用的面板數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，可以用來直接在本文里進行實證分析。

表1 單位根檢驗結(jié)果

（2）實證檢驗結(jié)果的分析

本文采用帶有截面固定效應的三階段最小二乘法（3SLS）對全國30個省進行面板數(shù)據(jù)分析，為了提高結(jié)果的精確性，前兩步先對三個分別進行二階最小二乘法（2SLS）估計，再根據(jù)估計，得到對聯(lián)立方程模型干擾之協(xié)方差矩陣的估計，最后，根據(jù)此結(jié)果對整個結(jié)果對廣義最小二乘估計（GLS）估計。當然，上述只是理論上該進行的步驟，實際操作時都是根據(jù)stata14.0代碼命令來實現(xiàn)整個模型的回歸過程。所有的回歸模型結(jié)果如表2所示。

表2 聯(lián)立方程估計結(jié)果（全國）

從表2的估計結(jié)果可知，模型的擬合優(yōu)度較高，分別為0.7553和0.7490，較好地反映出模型構(gòu)建的科學性，且模型的核心解釋變量和控制變量均顯著，模型構(gòu)建較好。

從方程1可知，土地財政的系數(shù)為0.0310，說明土地財政水平每上升1%，城鎮(zhèn)化水平則上升0.0310%，此結(jié)論也與前文預期相同，即在1%的顯著性水平下，土地財政對城鎮(zhèn)化水平存在著正向影響。

方程2為房價決定方程，把土地財政和城鎮(zhèn)化同時放置其中可知，土地財政的系數(shù)為0.0731，城鎮(zhèn)化的系數(shù)為0.5863，說明土地財政每變動1%，房價水平則同向變動0.0731%，并且城鎮(zhèn)化水平每變動1%，房價水平則同向變動0.5863%，結(jié)論與前文預期相同，即在1%的顯著性水平下，土地財政和城鎮(zhèn)化均對房價水平存在著正向影響。

同時，由表可知，居民消費水平在1%的顯著性水平下對城鎮(zhèn)化有影響，系數(shù)為0.3622，對城鎮(zhèn)化水平有顯著的正向影響；在1%的顯著性水平，人均地區(qū)生產(chǎn)總值顯著，系數(shù)為0.5152，對房價有顯著的正向影響。

由房價決定方程可知，土地財政對房價起著正向的推動作用，這表明了土地財政是房價變動的重要影響因素。其中土地財政的上漲，會表現(xiàn)為影響地價上漲，對于房地產(chǎn)商來說，成本加大，必然會選擇提高房屋出售價格，于是土地財政促進房價上漲。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化水平的提升，一方面使得更多人選擇來到城市發(fā)展，提升了住房需求，進而提升了房價需求，另一方面，城鎮(zhèn)化的提升，使得城市設施得到完善，這無形中提升了土地與房地產(chǎn)價值，房價自然會上漲。而土地財政則是通過城鎮(zhèn)化的發(fā)展，對房價起著正向促進作用，現(xiàn)實中也是如此，土地財政收入大幅度進入城鎮(zhèn)化建設中，吸引人口流向城市，從而提高了房價，推動了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

（3）穩(wěn)健性檢驗

在上面使用的聯(lián)立方程模型中，核心解釋變量間有一定的聯(lián)系，可能存在雙向因果關系，并且除此之外，核心解釋變量可能和隨機干擾項存在著相關關系，據(jù)此，模型可能存在內(nèi)生性問題，會在一定程度影響模型實證結(jié)果，解釋力度受影響。為了驗證模型檢驗結(jié)果的可靠性程度，應該采用穩(wěn)健性檢驗增加實證的說服力。

本文擬選取新的解釋變量“大土地財政水平”來替換土地財政指標，并且?guī)肽Ｐ椭星蠼?，這是為了檢測模型實證結(jié)果的穩(wěn)健性水平，其中：

得到結(jié)果如表3所示，用“大土地財政”變量替代原來的土地財政變量，模型擬合程度較好，分別為0.7581和0.7546，這說明模型的變量替換后模型構(gòu)建合理。表中核心解釋變量和控制均顯著，其中核心解釋變量土地財政、城鎮(zhèn)化和房價水平顯著，并且與前文的影響方向一致。土地財政促進城鎮(zhèn)化發(fā)展且影響系數(shù)為0.0410，土地財政和城鎮(zhèn)化均促進房價水平上漲且影響系數(shù)分別為0.1027、0.5401，除此以外，這些變量都在1%的水平上顯著。毫無疑問，這些結(jié)果都與全國層面檢驗結(jié)果一致，這說明了替換變量后的模型估計結(jié)果依舊可靠，模型通過了穩(wěn)健性檢驗。

表3 聯(lián)立方程估計結(jié)果：穩(wěn)健性檢驗

五、結(jié)論與建議

本文先對土地財政和政府行為進行界定，并引出地方政府的在土地財政、城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)市場中的兩大行為：收入行為與投資行為。通過政府的兩大行為分析土地財政與房價之間的內(nèi)在機制，得出結(jié)論：（1）從政府的收入行為來看，地方政府有動力去追逐土地財政的發(fā)展，為了提高土地財政收入，選擇通過政策提高房價和地價，意圖提高土地財政收入，因此政府的土地財政必然會促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（2）從政府的投資行為來看，地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟，短期內(nèi)會將土地財政收入投入到城鎮(zhèn)化建設當中，可知土地財政的存在確實促進了城鎮(zhèn)化發(fā)展，并且隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，一方面使得住房需求的上漲，另一方面城鎮(zhèn)化帶來的周邊地價的升值，間接地來說，土地財政通過城鎮(zhèn)化的手段促進了房地產(chǎn)發(fā)展。

在實證分析中，本章通過構(gòu)建聯(lián)立方程模型，利用30個省、自治區(qū)與直轄市2007-2017年的面板數(shù)據(jù)，分析土地財政與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關系。通過以上實證，得出結(jié)論：(1)在1%的顯著性水平下，土地財政均對房價有正向影響。(2)在1%的顯著性水平下，土地財政促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，并且城鎮(zhèn)化水平對房價有正向影響。

由理論和實證分析的結(jié)果得知，土地財政和城鎮(zhèn)化對房價上漲有正向影響，且土地財政可以通過城鎮(zhèn)化方式間接促進房價上漲。

土地財政和房地產(chǎn)業(yè)對于我國發(fā)展貢獻巨大，但仍需政府合理地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。本節(jié)將從土地財政、城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場角度出發(fā)來提出相應的建議。

1.合理地利用土地財政，改善地方政府財政收入結(jié)構(gòu)

我國城鎮(zhèn)化進程發(fā)展迅速，這與土地財政政策有很大關系，但是政府的投資行為很可能出現(xiàn)盲目擴張城市規(guī)模的現(xiàn)象，而新型城鎮(zhèn)化核心要求的是“人”的城鎮(zhèn)化，因此，對于政府而言，首先必須要合理改善地方政府的財政收入，推進房地產(chǎn)稅的建設，增加地方政府財政稅收收入，而不是“以地生財”，擺脫政府過度依賴土地財政的現(xiàn)狀；其次，要規(guī)范地方政府土地金的使用，必須規(guī)定出讓金的使用用途，而不是大部分用于政府投資行為，提高土地出讓金收入的效率；最后，充分發(fā)揮金融市場的作用，讓更多私人投資參與政府城鎮(zhèn)化建設當中來，合理地配置社會資源。

2.加快推進新型城鎮(zhèn)化，提高土地利用效率

在城鎮(zhèn)化進程中，我國過度注重土地城鎮(zhèn)化進程，未能夠重視人口城鎮(zhèn)化，其實人口城鎮(zhèn)化才是新型城鎮(zhèn)化的核心，只有人口增加了，才能增加勞動力供給，并且能夠有更多的購房需求，對于房地產(chǎn)市場也是極大地發(fā)展。如果出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，即使土地城鎮(zhèn)化進程夠快，那也只是對資源的浪費。因此，應該注重人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化的協(xié)防發(fā)展，提高土地利用效率，這樣才能夠更加規(guī)范地提升房地產(chǎn)發(fā)展。

3.規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展機制

目前，中國房地產(chǎn)市場房價過高，并不適合繼續(xù)推高房價。政府應堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加快進行房地產(chǎn)政策的稅制改革，落實房地產(chǎn)稅，限制人們的投機行為，故應該對于不同群體進行合理調(diào)控，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。另外，政府應該引導社會資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，正常的房地產(chǎn)市場資本不應該只被金融行業(yè)壟斷，但是要注意合理規(guī)范，做到“政府引導，市場定價”的房地產(chǎn)市場新格局。