魏榕芳（高級會計師） 崔雯雯 聶晶晶（高級會計師） 趙魯燕（人民網(wǎng)股份有限公司 北京 100733）

一、新準(zhǔn)則的主要變化、對關(guān)鍵指標(biāo)及重要決策的影響

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》（以下簡稱“新租賃準(zhǔn)則”）于2019年1月1日開始實施，這是進一步完善我國企業(yè)會計準(zhǔn)則體系、保持與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則持續(xù)全面趨同的重要成果。

（一）新租賃準(zhǔn)則的主要變化及關(guān)注點。新租賃準(zhǔn)則變化的核心是為了全面且真實地反映企業(yè)因租賃交易取得的權(quán)利和相關(guān)義務(wù)，避免表外融資隱性化風(fēng)險，增加報表透明度和可比性，要求承租人統(tǒng)一采用使用權(quán)資產(chǎn)模型，除可豁免條件下的租賃業(yè)務(wù)都要進入企業(yè)的資產(chǎn)負債表，并分別計提折舊與利息費用，即以折舊和利息計量代替了原來的租賃費用。也就是說，新租賃準(zhǔn)則對于主要作為承租人且有大額租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)來說，有直接的實質(zhì)性影響。財務(wù)人員以及主要業(yè)務(wù)人員需要特別關(guān)注：（1）租賃的定義，如何在復(fù)雜合同中準(zhǔn)確識別符合準(zhǔn)則要求的租賃標(biāo)的與義務(wù)，根據(jù)業(yè)務(wù)需求制定可用于豁免情形的合同條例；（2）改進承租人后續(xù)計量，增加對租賃折現(xiàn)率的判斷、對續(xù)租等選擇權(quán)重估和租賃變更情形下的判斷條件及會計處理；（3）涉及租賃業(yè)務(wù)的整體規(guī)劃、報表影響預(yù)估以及報告披露要求。

（二）對關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)及重要決策的影響。由表1可知，新租賃準(zhǔn)則的應(yīng)用會對公司的負債結(jié)構(gòu)、利潤空間造成一定程度的侵蝕，特別是在租賃執(zhí)行初期，對公司的報表、關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生不利影響，包括償債能力、盈利能力及資產(chǎn)運營能力等指標(biāo)，從而影響公司KPI以及業(yè)績指標(biāo)的達成率。而整個租賃過程中對于承租人報表的主要影響趨勢如下頁圖1所示。

圖1

表1 新租賃準(zhǔn)則變動對關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)影響情況

二、主要租賃業(yè)務(wù)測算與合同應(yīng)對——以A公司為例

互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)公司一般為輕資產(chǎn)公司，以巨潮資訊行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年半年報互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率為36.21%。常規(guī)來說，所涉及到的符合新租賃準(zhǔn)則的主要業(yè)務(wù)類型為房屋租賃以及設(shè)備類租賃業(yè)務(wù)。筆者認為公司要逐個篩查租賃合同，將租賃標(biāo)的及關(guān)鍵合同要素對應(yīng)梳理，并綜合考量：（1）合同標(biāo)的的屬性和運營方式是否符合準(zhǔn)則對租賃的識別。（2）是否可通過合理的短期租賃、低價值租賃形式達成豁免條件，直接計入租賃費用。其中：短期租賃，租賃期不可超過12個月（包含購買選擇權(quán)的除外），且承租人不能合理確定會在12月后續(xù)租，不續(xù)租的決策不會受到合同不可撤銷租賃期的約束；低價值租賃（基于每一項租賃）: 一般而言，該資產(chǎn)在全新狀態(tài)下的絕對價值應(yīng)不超過人民幣40 000元。本文通過A公司租賃業(yè)務(wù)不同場景下的測算，以示不同方案對報表的具體影響。

（一）房屋租賃業(yè)務(wù)。

1.對于員工宿舍類、員工房屋租賃合同。此類合同為公司為員工承擔(dān)租賃費用，一般情況下，員工宿舍/房屋的租賃很少存在不可撤銷租賃期間，如出租人要求的最低租賃年限大于一年，或承租人投入較高的前置成本或承擔(dān)較高的置換成本而選擇持續(xù)續(xù)租的情況。相關(guān)合同可考慮按一年簽訂以達成豁免條件，無需確認使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債，租金將直接在租賃期內(nèi)均勻計入費用。

2.辦公場所租賃。辦公場所租賃一般滿足新租賃準(zhǔn)則的要求，應(yīng)確認為使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債。根據(jù)A公司的辦公場所租賃業(yè)務(wù)，以年租金1.2億元、每三年租金增長5%為測算基準(zhǔn)，在不設(shè)有不可撤銷的租賃期間（即合同履約時間即為租賃期間）的前提下，按照承租人的增量借款利率進行折現(xiàn)。根據(jù)A公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，以央行同期貸款基準(zhǔn)利率為折現(xiàn)率，分別進行了三年期（4.75%）、五年期（4.85%）及八年期（4.90%）的租賃測算。

（1）利潤表影響趨勢。如圖2所示，新租賃準(zhǔn)則通過資產(chǎn)的折舊與利息費用替代原準(zhǔn)則中的租賃費用，從整個租賃期來看，折舊+利息=租賃費用，但從各年的分布來看，與原準(zhǔn)則相比，呈現(xiàn)費用先高后低的態(tài)勢，對利潤的侵蝕影響也是在租賃前期更為明顯。如圖3所示，選擇不同的租賃期間，對利潤表的影響不盡相同，整體來看，選擇租賃期間越短，折舊與利息費用對報表的利潤影響越小，需要披露的利息費用也相對較小。但從對報表的滾動影響來看，基于新租賃準(zhǔn)則費用前高后低的特點，租期越長對租賃后期報表的影響越小。常規(guī)而言，如選擇三年租賃期，到期后第四年需要重新簽訂租賃合同，受租金上漲等不確定性因素，第四年新租賃產(chǎn)生的費用相對高于如選擇五年期合同執(zhí)行至第四年的費用總額。如表2所示，在假設(shè)租金按照每三年增長5%并續(xù)簽同等租賃期合同，進行利潤影響的滾動預(yù)估。

圖2 不同租賃期新舊租賃準(zhǔn)則對利潤表的影響比對 （單位：百萬元）

圖3 不同租賃期費用總額以及折舊、利息費用分布（單位：百萬元）

表2 不同租賃期持續(xù)滾動情況下對利潤表影響比對 單位：百萬元

（2）資產(chǎn)負債率影響趨勢。從不同租賃期對資產(chǎn)負債率的影響來看，與利潤表的整體趨勢是趨同的，如圖4所示。租賃期越短，資產(chǎn)與負債總額的增加額相對越小，租賃總費用對利潤的影響也越小，對報表前期的資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)投資回報率的侵蝕影響也相對較小。

圖4 不同租賃期對資產(chǎn)負債率的影響

（3）季度預(yù)付與季度結(jié)算。上述測算的基本付款條件為季度結(jié)算（即季度末支付本季度租賃款），而如果不考慮資金壓力，在季度預(yù)付的付款條件下（即季度初支付本季度租賃款），各年的利息費用減少，且首年的資產(chǎn)負債率小于同等條件下季度結(jié)算的情況，對公司償債能力指標(biāo)的體現(xiàn)優(yōu)于季度結(jié)算。如圖5所示，按照每年1月份租賃合同生效，分別測算兩種付款方式下三年期、五年期租賃的利息費用與資產(chǎn)負債率走勢。

圖5 不同租賃期季度結(jié)算與季度預(yù)付對財務(wù)指標(biāo)的主要影響（單位：百萬元）

（二）設(shè)備租賃合同。

1.對于消耗型辦公設(shè)備。對于打印機、復(fù)印機一類主要是耗材支出的設(shè)備，可按年簽訂，并可根據(jù)對租賃資產(chǎn)的使用情況，考慮在合同中不約定固定租金部分，不約定保底用量，而是以耗材的具體使用量進行階段性結(jié)算，即不存在實質(zhì)固定的最低付款額，租賃付款額為變動的、不可預(yù)估的，僅在發(fā)生時將所有支出全部計入耗材支出，可以避免確認使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債（租賃負債初始計量為0）。

2.對于大型生產(chǎn)、研發(fā)等設(shè)備。大型設(shè)備租賃一般滿足新租賃準(zhǔn)則的要求，應(yīng)確認為使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債。根據(jù)A公司的設(shè)備租賃業(yè)務(wù)，以年租金2 200萬元、每三年租金增長3%為測算基準(zhǔn)，同上以央行同期貸款基準(zhǔn)利率為折現(xiàn)率，以執(zhí)行慣例月度預(yù)付作為付款條件（即第一筆為租賃開始日即付），分別進行了三年期（4.75%）、五年期（4.85%）及八年期（4.90%）的租賃測算。如下頁表3所示，不同合同期設(shè)備租賃的潛在報表影響與辦公場所租賃影響趨同一致，即在同等條件下，租賃期間選擇的越短，對報表利潤以及主要財務(wù)指標(biāo)的不利影響相對越小。

表3 不同租賃期關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)比對 單位：百萬元

（三）其他。對于如班車、車位類等其他業(yè)務(wù)，還需審慎考慮公司對租賃標(biāo)的屬性要求以及運營模式，不被識別為租賃的條件包括：（1）如沒有明確的、具體的車牌號、車位標(biāo)識，僅對租賃資產(chǎn)的營運能力或通過外觀形態(tài)進行描述，相關(guān)描述沒有唯一性、針對性或定制化要求；（2）企業(yè)無權(quán)在租賃資產(chǎn)的整個使用期間自行或主導(dǎo)他人按照確定的方式運營該租賃資產(chǎn)，如出租方在滿足承租方基本要求的基礎(chǔ)上，有權(quán)替換相關(guān)標(biāo)的資產(chǎn)，或有權(quán)做出該標(biāo)的資產(chǎn)的使用目的及方式等重要決策，如提供的班車只要符合承租方要求的搭載人數(shù)，在規(guī)定的時間內(nèi)進行專線接送即可，但相關(guān)車輛由出租人操作、運維，且可在非班車時間內(nèi)自主運營創(chuàng)收等。

三、結(jié)論

新租賃準(zhǔn)則徹底變革了承租人的會計計量，從而對承租人的報表及關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生不同程度的影響，而進一步左右報表閱讀者及使用人的決策判斷。結(jié)合管理實際，企業(yè)需要根據(jù)目前已有的租賃合同及安排來整體評估準(zhǔn)則實施可能帶來的影響，包括對會計處理、財務(wù)報表披露及其附注、重要財務(wù)指標(biāo)等維度，要對可能存在的不可撤銷租賃期、違約條款、債務(wù)約束問題（如財務(wù)承諾）等相關(guān)影響租賃金額的要素進行梳理和研判，充分考慮租賃業(yè)務(wù)對KPI等業(yè)績指標(biāo)達成率的不可控因素、時間及金額影響，模擬出企業(yè)用于籌劃和決策的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和方案，以此協(xié)助管理層全盤規(guī)劃租賃模式及協(xié)議條款。整體而言，筆者認為，在對租賃合同的把控上，企業(yè)還需綜合考量如下因素：

1.明確租賃定義，有效識別租賃。對于合同中同時有租賃業(yè)務(wù)、無形資產(chǎn)使用及服務(wù)業(yè)務(wù)的合同，建議進行租賃資產(chǎn)剝離并單獨計價，避免將整個合同打包認定為租賃業(yè)務(wù)。如房屋租賃含物業(yè)保潔服務(wù)費的情況，或大型設(shè)備租賃含其他增值服務(wù)費用的。

2.結(jié)合業(yè)務(wù)實質(zhì)與資產(chǎn)使用目的，如企業(yè)無需預(yù)先設(shè)計或指定資產(chǎn)，也無需主導(dǎo)相關(guān)資產(chǎn)的使用方式及目的，可通過合同條款設(shè)置不被識別、認定為租賃業(yè)務(wù)。如對班車、車位以及綠植等非特定資產(chǎn)的租賃。

3.考慮租賃時限與計費模式，合理、正確使用租賃豁免條件。對于無不可撤銷租賃期約束的租賃合同，如員工宿舍租賃等，可通過短期租賃、低價值租賃的形式達成豁免條件；對于耗材類設(shè)備的租賃，可考慮通過“預(yù)期情形下”的可變、波動的付款額，不設(shè)定最低、固定付款額的方式，不通過使用權(quán)資產(chǎn)模型計量。

4.對于辦公場所租賃、大型生產(chǎn)研發(fā)設(shè)備的租賃等符合新準(zhǔn)則要求的租賃業(yè)務(wù)，要結(jié)合業(yè)務(wù)實質(zhì)、對報表的潛在影響及對未來業(yè)績達成規(guī)劃等因素，合理預(yù)估合同租賃期間、實質(zhì)付款額以及折現(xiàn)率的使用。特別是當(dāng)合同條款中享有購買、優(yōu)先續(xù)租等條款，或企業(yè)投入大量的裝修、置辦費用且未攤銷完畢，承擔(dān)較高的搬遷及還原成本，或提前終止需支付高額罰金等實際情況時，還需要對合同租賃期進行合理預(yù)估，也就是說，不能僅僅因為合同是一年一簽，就認定為該項租賃是一年期短期租賃而被豁免，不做使用權(quán)資產(chǎn)和負債的計量。也正是基于這一原則，本文提供了三年期、五年期以及八年期的租賃測算，其結(jié)論為：（1）以執(zhí)行租賃準(zhǔn)則為始點，租賃期間越短，執(zhí)行前期對報表的盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)以及資產(chǎn)運營能力指標(biāo)的削弱影響相對越小，報表的綜合質(zhì)量相對更高。（2）如在不考慮資金壓力的前提下，通過預(yù)付租金的形式在一定程度上可進一步削弱租賃初期報表債務(wù)結(jié)構(gòu)的負面影響，預(yù)付相對于結(jié)算形式，可減少每年的利息支出，降低租賃首年的資產(chǎn)負債率。（3）如企業(yè)存在以未來業(yè)績作為評判標(biāo)準(zhǔn)的考核事項，如股權(quán)類激勵等，還需充分考慮相關(guān)的執(zhí)行期間和指標(biāo)設(shè)置結(jié)構(gòu)，基于新租賃準(zhǔn)則費用前高后低的特點，對于持續(xù)租賃業(yè)務(wù)，在考核要求時限內(nèi)選擇的租賃期間越長，對租賃后期報表的負面影響相對越小。