班富越

我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一定機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)住宅項目的過程中，需要對土地增值稅中普宅認(rèn)定政策進(jìn)行全面充分了解，做好稅收籌劃相關(guān)工作，享受到普宅免征增值稅優(yōu)惠政策，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

我國加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中受到各個銷售價格的限制，難以有效的保持企業(yè)收入持續(xù)上漲，同時土地市場化競爭日益激烈，造成房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)內(nèi)部控制，嚴(yán)格管理經(jīng)營成本，做好稅務(wù)籌劃，促進(jìn)企業(yè)利潤持續(xù)增長。

一、土地增值稅稅負(fù)主要影響因素

（一）清算單位認(rèn)定

我國相關(guān)規(guī)定要求清算審核的過程中，需要對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目是否按照我國相關(guān)部門審批、備案的項目為單位實行清算進(jìn)行全面嚴(yán)格審核。另外，相關(guān)部門對于房地產(chǎn)企業(yè)分期開發(fā)的房產(chǎn)項目，需要對其是否按照分期項目為單位清算，進(jìn)行嚴(yán)格審核，同時對于不同種類的房產(chǎn)項目工程，需要對其是否對增值額、增值率和繳納土地增值稅分別計算，進(jìn)行認(rèn)定。但是，我國沒有明確國家具體哪個部門負(fù)責(zé)相關(guān)工作，并且沒有制定具體的規(guī)定。同時，我國地域遼闊，各個區(qū)域的相關(guān)規(guī)定不統(tǒng)一，具有一定的差異性。通常情況下，我們對于清算單位劃分的依據(jù)主要是發(fā)改委立項、建筑施工許可證和工程規(guī)劃許可證等。

（二）成本分?jǐn)?/p>

我們從法律法規(guī)上進(jìn)行分析，土地增值稅的分?jǐn)傇瓌t，相比較于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅更加粗放。因此，土地增值稅為成本分?jǐn)偭粲幸欢ǖ目臻g，同時各種不同類型的清算單位中對于土地成本普遍都是依照占地面積進(jìn)行分?jǐn)?，部分清算單位的成本分?jǐn)傄勒战ㄖ娣e法實行分?jǐn)偂Ａ硗?，不同類型房地產(chǎn)分類之間需要進(jìn)行分?jǐn)偟耐恋亍⒒A(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施等共有成本、房地產(chǎn)項目中車位的成本分?jǐn)偟?，采用不同成本分?jǐn)偟奶幚矸椒▽τ谕恋卦鲋刀惽逅憔哂兄匾挠绊憽?/p>

（三）房產(chǎn)分類

相同的清算單位對于房產(chǎn)分類，通常情況下二分法是常用的政策規(guī)定，主要清算過程中需要依照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅類型進(jìn)行房產(chǎn)分類，或者采用三分法的政策規(guī)定，主要按照普宅、非普宅、非住宅類型進(jìn)行房產(chǎn)分類，對增值額和增值率進(jìn)行分別計算，根據(jù)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行土地增值稅的申報，同時需要注意增值額在不同清算業(yè)態(tài)中不能相互抵消。

二、土地增值稅對項目利潤影響

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)整個項目全周期中產(chǎn)生重要影響，同時稅收金額在全部應(yīng)納稅中占據(jù)三分之一以上的比例。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到土地增值稅的影響，需要財務(wù)負(fù)責(zé)人加強(qiáng)土地增值稅的管理。我們根據(jù)X項目為例進(jìn)行分析，項目是營改增的房產(chǎn)老項目，增值稅率是5%，全周期土地增值稅情況在預(yù)售階段的土地增值稅是26917萬元，在清算階段的土地增值稅為82600萬元，該項目的全部稅費主要是土地增值稅占據(jù)33%的比例，流轉(zhuǎn)稅占據(jù)21%的比例，企業(yè)所得稅占據(jù)38%的比例，其他合計占據(jù)全部稅費比例是8%。我們根據(jù)實際案例進(jìn)行分析，可以明顯的看出項目強(qiáng)酸階段中土地增值稅具有巨大的稅款支出部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人需要加強(qiáng)土地增值稅管理，做好清算籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。

三、普宅認(rèn)定對土地增值稅籌劃的作用分析

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸減少了土地增值額，同時我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅提出了更加嚴(yán)格的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在普宅建設(shè)的過程需要加強(qiáng)土地增值稅籌劃工作力度，對如何做好清算籌劃進(jìn)行高度重視。我國相關(guān)土地增值稅的條例中明確規(guī)定了納稅人建筑普宅進(jìn)行出售時，增值額低于扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅。因此，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對土地增值稅的稅負(fù)具有重大影響。我國各個地區(qū)對于土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容存在一定的差異性，需要結(jié)合各個地區(qū)不同的規(guī)定，對土地增值稅中的普宅認(rèn)定進(jìn)行有效研究和分析，全面分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定對利潤的影響。房地產(chǎn)項目在成本不會產(chǎn)生變化的基礎(chǔ)上，提升房產(chǎn)銷售價格不一定就會實現(xiàn)凈利潤的提升。房地產(chǎn)項目收入提升造成普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值大于20%時，不能享受免稅優(yōu)惠政策，在這種情況下土地增值稅的增長就會造成凈利潤呈現(xiàn)出下降的趨勢。因此，房地產(chǎn)管理人員需要對普宅進(jìn)行定價的過程中，需要對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的相關(guān)因素進(jìn)行全面綜合性的考慮。普通住宅在免稅的效應(yīng)影響下，會產(chǎn)生房產(chǎn)售價無效上漲的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)對于普宅售價不變時，建筑成本增加不一定會造成凈利潤的下降，在這樣的情況下，當(dāng)成本增加會造成普通住宅出現(xiàn)免稅效應(yīng)，就會產(chǎn)生成本增加，凈利潤上升的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對成本費用進(jìn)行壓降的過程中，需要對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本專屬化進(jìn)行足夠的關(guān)注，不能出現(xiàn)普宅成本過低，防止征稅，同時不能過高，促進(jìn)非普宅成本分?jǐn)偟淖畲蠡?，防止全盤成本節(jié)約在無效區(qū)間。

四、管理建議

房地產(chǎn)財務(wù)管理負(fù)責(zé)人需要對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅效應(yīng)進(jìn)行全面了解，在普宅免稅效應(yīng)的影響下，具有收入無效上漲和成本無效降低區(qū)間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中的普宅認(rèn)定對利潤產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要重點關(guān)注稅務(wù)管理，享受到普通住宅免征增值稅優(yōu)惠政策，為企業(yè)帶來更多的利潤。

（一）房企項目產(chǎn)品設(shè)計管理

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理人員需要在項目工程獲得的初始階段，需要對產(chǎn)品的種類設(shè)計面積對稅籌的影響進(jìn)行全面考慮。項目負(fù)責(zé)人員需要對當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定的實際要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究和分析，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，掌握對項目面積、定價和容積率等多個方面的要求。項目設(shè)計人員對具有產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計的過程中，需要對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅的實效性進(jìn)行考慮，在房屋戶型設(shè)計規(guī)劃的過程中盡可能的防止項目處在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅臨界點，造成企業(yè)不能有效的享受到普通住宅免征增值稅的優(yōu)惠政策，增加房產(chǎn)項目的成本，降低企業(yè)的實際利潤。

（二）加強(qiáng)成本分?jǐn)偣芾砹Χ?/p>

我國關(guān)于土地增值稅的相關(guān)條例和實施規(guī)則對于分?jǐn)傇瓌t比較粗放，為房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偖a(chǎn)生一定的籌劃空間。房地產(chǎn)企業(yè)項目相關(guān)財務(wù)負(fù)責(zé)人對當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的相關(guān)政策進(jìn)行全面分析和總結(jié)，選擇最合適的分?jǐn)偞胧热绶慨a(chǎn)項目占地和實際建筑面積、專屬成本歸集等，采用測算比較的方法。財務(wù)管理人員選擇科學(xué)有效的分?jǐn)偞胧?，能夠促進(jìn)企業(yè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有效享受到免稅優(yōu)惠政策，為房產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）項目銷售定價管理

房地產(chǎn)企業(yè)對于項目預(yù)售定價的過程中，成本部門需要提供科學(xué)有效的項目成本計劃方案，銷售部門制定合理的擬售信息數(shù)據(jù)，稅務(wù)管理人員根據(jù)成本部門和營銷部門制定的具體計劃和信息數(shù)據(jù)出具定價建議，對收入無效增長區(qū)間進(jìn)行明確，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)普宅建設(shè)項目 充分利用稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)企業(yè)項目最大化利益。

（四）充分利用稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理負(fù)責(zé)人需要合理利用稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。比如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售普通標(biāo)住宅的過程中，在增值額低于扣除項目金額的20%，就會享受到企業(yè)免征土地增值稅，需要財務(wù)管理負(fù)責(zé)人應(yīng)用優(yōu)惠政策時需要單獨會計核算普宅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房屋項目的過程中不但有滿足普宅要求的房屋，還有不滿足普宅實際要求的房屋，企業(yè)財務(wù)管理人員在這樣的情況下需要在規(guī)劃項目方案的過程中測算土地增值稅，制定最合適的納稅方案。

房產(chǎn)企業(yè)要對土地增值稅稅收費用進(jìn)行重視，制定明確的籌劃目標(biāo)和工作計劃，保證工作開展的有序性和有效性，在稅收出現(xiàn)問題的時候能夠及時發(fā)現(xiàn)，采用針對性的有效措施進(jìn)行妥善處理。土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費具有直接決定性作用，房產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目工程之前，需要工作人員結(jié)合自身的工作經(jīng)驗，同時結(jié)合行業(yè)的稅收情況對房產(chǎn)企業(yè)支出收入進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)可以采用多種不同的建立形式，如代建、自建和合作等建房形式。房產(chǎn)企業(yè)可以對明確銷售的房屋懸著代建的建房形式，自身轉(zhuǎn)變成項目的承包人，可以免交土地增值費用。另外，項目合作建房冊正中有規(guī)定合作建立的房屋依照比例使用，可以免繳土地增值稅。管理人員在房屋開發(fā)階段，結(jié)合建筑的實際情況明確房屋建筑形式，減少土地增值稅繳納費用。

（五）增強(qiáng)發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中需要對財務(wù)人員、銷售人員和管理人員、工程施工等涉及多方面人員進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識內(nèi)容的培訓(xùn)?；诙悇?wù)籌劃的視角下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員需要對發(fā)票加強(qiáng)管理力度，對國家相關(guān)政策規(guī)定的發(fā)票管理規(guī)定進(jìn)行全面分析和了解。財務(wù)管理人員在發(fā)票收取的過程中需要對發(fā)票的備注欄進(jìn)行明確，在備注欄中計入建筑服務(wù)發(fā)生地的名稱和項目名稱。發(fā)票的備注欄中沒有相關(guān)記載，或者記載的內(nèi)容不符合相關(guān)規(guī)定，在這樣的條件下發(fā)票金額不可以計入到土地增值稅扣除項目的金額中。發(fā)票管理和土地增值稅扣除項目的計算具有緊密聯(lián)系。因此，財務(wù)管理人員需要重視發(fā)票管理，解決增值稅進(jìn)項稅額的抵扣問題。

五、結(jié)語

基于稅務(wù)籌劃的視角探究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中普宅認(rèn)定對企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響，企業(yè)財務(wù)管理負(fù)責(zé)人員在日常工作中要充分發(fā)揮崗位職責(zé)，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，嚴(yán)格控制成本費用，對稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行足夠重視和關(guān)注，做好相關(guān)工作，充分合理享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征增值稅優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)企業(yè)利潤持續(xù)增長。

（作者單位：廣西廣投智慧健康投資有限公司）