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        我國房地產(chǎn)市場和股票市場對比分析及波動(dòng)周期研究

        2021-07-20 04:49:05楊文慧
        今日財(cái)富 2021年16期
        關(guān)鍵詞:股票市場波動(dòng)投資者

        楊文慧

        本文基于行為金融學(xué)角度,從發(fā)展歷程、周期波動(dòng)和相互影響關(guān)系這三方面對比分析我國房地產(chǎn)市場與股票市場,說明了房地產(chǎn)市場可以持續(xù)二十年增長,而股票市場的波動(dòng)周期卻比較短這一現(xiàn)象的原因。

        一、我國房地產(chǎn)市場和股票市場發(fā)展歷程對比

        (一)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

        1.1978-1997年,培育階段

        在1978年以后,我國開始著手于將住宅進(jìn)行商品化改革,并且很快就生產(chǎn)流通消費(fèi)等全過程都制定了相應(yīng)的制度規(guī)劃;在92年,土地審批權(quán)限就由中央政府下放到地方政府;94年對于房地產(chǎn)市場的首次調(diào)控,標(biāo)志著我國的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入培育階段。

        2.1998-2009年,快速發(fā)展階段

        標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場正式市場化開始的是在1998年,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。08年,受到全球經(jīng)融危機(jī)的影響,我國房地產(chǎn)市場也受到了不小的打擊,此時(shí)國家出臺(tái)了相應(yīng)的刺激政策。到次年第二季度,我國房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇,并且隨后其發(fā)展速度超過了政策預(yù)期。

        3.2010以后,成熟階段

        2010年來,我國頒布了很多政策條文來控制房地產(chǎn)市場,國務(wù)院發(fā)布了“新國十條”、“國八條”等對購房進(jìn)行限制。在控制房地產(chǎn)市場不合理上漲現(xiàn)象的同時(shí),我國還出臺(tái)了差別化房貸政策,進(jìn)行了安居工程建設(shè),給對住房有剛性需求的家庭提供保障。14年后,各項(xiàng)調(diào)控政策都取得了不錯(cuò)的效果。

        (二)我國股票市場發(fā)展歷程

        1.1978-1990年,萌芽時(shí)期

        改革開放實(shí)施以來,我國的資本市場開始萌芽,標(biāo)志著我國股市開始集中交易的是1986年靜安股票交易柜臺(tái)開始營業(yè),這是我國首個(gè)股票交易柜臺(tái)。

        2.1990-1998年,起步時(shí)期

        上海和深圳證券交易所分別于90年和91年掛牌成立,標(biāo)志著我國股票市場開始逐步規(guī)范。隨后在1992年,我國成立了證券監(jiān)管委員會(huì)和國務(wù)院證券委員會(huì),逐步開始形成股市監(jiān)管機(jī)制。

        3.1998-2005年,轉(zhuǎn)軌時(shí)期

        在2001年后,我國股市從大繁榮時(shí)期逐漸下行,持續(xù)低迷,因此在2004年,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》,讓我國的資本市場逐漸從低迷狀態(tài)中走出來。

        4.2005年以后,成熟時(shí)期

        2005年,證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問題的通知》,以完善我國股票市場相關(guān)制度。此后,我國股票市場步入成熟時(shí)期,到2018年,滬深兩個(gè)證券交易所已有三千五百多家上市公司,總市值超過四十五萬億元。我國也成為全球第二大股市。

        二、我國房地產(chǎn)市場和股票市場波動(dòng)周期分析

        (一)房地產(chǎn)市場波動(dòng)周期分析

        1.短周期視角

        從短周期來看,當(dāng)政府采取較為寬松的土地供給或貨幣政策,就會(huì)促進(jìn)開發(fā)商積極建設(shè),促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮,反之,緊縮的土地供給或貨幣政策會(huì)導(dǎo)致市場的萎靡。

        2.中周期視角

        從中周期來看,城鎮(zhèn)化水平才是影響房地產(chǎn)市場的主要因素。城鎮(zhèn)化水平越高的地區(qū),其房地產(chǎn)市場就會(huì)更加繁榮,因?yàn)槌擎?zhèn)化水平代表著地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度,水平越高,其居民對于房屋需求就越大。

        3.長周期視角

        從長周期來看,我國從開放房地產(chǎn)開始,北上廣深等一線城市和各地區(qū)的中心城市的房地產(chǎn)市場就不斷活躍,價(jià)格漲幅最高,而其他發(fā)展較差的地區(qū)漲幅并不是很明顯。這一現(xiàn)象的主要原因是由于長期的人口流動(dòng)導(dǎo)致了區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在具有核心競爭力的地區(qū),長期內(nèi)都有青年人口或者勞動(dòng)力人口的持續(xù)增加,使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場就一直處于繁榮的狀態(tài)。

        (二)我國股票市場波動(dòng)周期分析(以上證綜指為樣本)

        1.周期一

        從1990年12月的95點(diǎn)上升到92年5月的1429點(diǎn),然后在該年11月下跌至386點(diǎn),又在次年2月上升至1558點(diǎn)。該周期長達(dá)兩年三個(gè)月,是上升波動(dòng)幅度最大的周期之一。

        2.周期二

        從1993年2月的1558點(diǎn)跌落至次年7月的325點(diǎn),隨后在05年5月上升至926點(diǎn),然后又在次年3月下跌至525點(diǎn)。時(shí)間總長度三年,波動(dòng)總特征為回落調(diào)整。

        3.周期三

        從96年3月的515點(diǎn)上漲至12月的1258點(diǎn),然后到97年2月下跌至870點(diǎn),隨后到5月又上漲至1510點(diǎn),周期時(shí)長一年兩個(gè)月,波動(dòng)特征為反復(fù)上漲。

        4.周期四

        從97年5月到7月下跌,從1510點(diǎn)下跌至1066點(diǎn),隨后一年又緩慢上升,上升至1423點(diǎn),然后到99年5月,有下跌至1047點(diǎn)。周期時(shí)長兩年,波動(dòng)特征為回落調(diào)整。

        5.周期五

        從99年5月的1047點(diǎn)快速上漲至6月的1756點(diǎn),然后再隨后的五個(gè)月下跌到1341點(diǎn),接著又快速上升,到01年6月漲到2242點(diǎn)。周期時(shí)長兩年,波動(dòng)特征為快速上漲。

        6.周期六

        從01年6月的2242點(diǎn)下跌至03年1月的1311點(diǎn),然后有緩慢上升至04年4月的1783點(diǎn),隨后又下跌至05年6月的998點(diǎn)。周期時(shí)長4年,波動(dòng)特征為單邊下跌。

        7.周期七

        從05年6月的998點(diǎn)上升至06年6月的1695點(diǎn),然后有些許的回落調(diào)整,接著到07年10月大幅上漲至6124點(diǎn)。周期時(shí)長為兩年四個(gè)月,波動(dòng)特征為單邊上漲。

        8.周期八

        從07年10月的6214點(diǎn)下跌至08年4月的2990點(diǎn),然后再之后的一個(gè)月有所反彈,隨后又下跌至11月的1664點(diǎn),周期時(shí)長一年,波動(dòng)特征急速下跌。為下跌幅度最大的周期。

        (三)我國房地產(chǎn)市場和股票市場相互影響關(guān)系

        1.房地產(chǎn)市場對股票市場的財(cái)富效應(yīng)

        依據(jù)居民分類進(jìn)行討論:

        (1)為擁有自住房但是對于住房具有剛性需求的,對于此類居民來說,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)加大他們的住房支出,從而減少其他投資需求,所以房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)方向?yàn)樨?fù)。

        (2)僅擁有自住房的,對于此類居民來說,房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)對于其可支配財(cái)富并無影響,但會(huì)對于其心理預(yù)期財(cái)富水平有所提高,所以會(huì)增加對于股票市場的投資。

        (3)擁有多套住房的,對于此類居民來說,房地產(chǎn)價(jià)格上升,他們的財(cái)富也會(huì)相應(yīng)增加,會(huì)有更多的投資需求,使得更多的資金流入股票市場。

        2.股票市場對房地產(chǎn)市場的財(cái)富效應(yīng)

        股票市場的行情狀況,對于房地產(chǎn)市場會(huì)有顯著影響,當(dāng)股票市場行情上漲時(shí),投資者對于經(jīng)濟(jì)的景氣程度的預(yù)期會(huì)更加樂觀,會(huì)直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)具有一定的投資屬性,所以股票市場的波動(dòng)必然會(huì)通過財(cái)富效應(yīng)傳到至房地產(chǎn)市場。

        三、問題分析

        為什么房地產(chǎn)市場可以持續(xù)二十年增長,而股票市場的波動(dòng)周期卻比較短?

        (一)房地產(chǎn)市場持續(xù)增長的原因分別從以下四個(gè)方面討論:

        1.開發(fā)商的心理偏差

        08年金融危機(jī)以后,政府為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,投入了4萬億信貸刺激,這導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目夸張,他們對于市場沒有準(zhǔn)確的預(yù)期,對于市場預(yù)期過于樂觀,大規(guī)模擴(kuò)張開工,但是由于一二線城市具有核心競爭力,吸引大量人口流入,在很多城市反而出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

        2.開發(fā)商的非理性行為——羊群效應(yīng)

        由于很多開發(fā)商的過度樂觀心理,影響了全國各大小開發(fā)商都紛紛大規(guī)模開發(fā)。而這就導(dǎo)致了大城市與小城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同的市場狀況,大城市“高燒不退”,小城市“慘淡經(jīng)營”。

        3.投資者

        (1)投資者的心理偏差

        由于政府的政策刺激,開發(fā)商進(jìn)行進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張建設(shè),進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的表面繁榮現(xiàn)象,使得投資者對于房地產(chǎn)市場認(rèn)識(shí)過于片面,對于市場收益預(yù)期過于樂觀。

        (2)配置資產(chǎn)的羊群效應(yīng)。

        而由于其他經(jīng)濟(jì)得分蕭條或者風(fēng)險(xiǎn)率高,反觀房地產(chǎn)市場20年來持續(xù)增長,并不受經(jīng)濟(jì)的下行壓力影響,促使了投資者紛紛選擇房地產(chǎn)進(jìn)行投資。

        4.決策者

        (1)決策者的認(rèn)知偏差

        雖然在08年的金融危機(jī)之后國家的政策刺激幫助中國渡過了難關(guān),但是當(dāng)時(shí)的政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的泡沫,推高了房地產(chǎn)價(jià)格,卻錯(cuò)失了中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。

        (2)土地財(cái)政的路徑依賴

        在很多地區(qū),地方政府對于房地產(chǎn)市場過度依賴,希望通過房地產(chǎn)市場拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì),忽視了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

        綜上,由于決策者的認(rèn)知偏差,在金融危機(jī)時(shí)期投入了政策刺激,促使了開放商的盲目擴(kuò)張,然后導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的爆火,引入了投資者紛紛加入其中,由于投資者的非理性行為,促使了房地產(chǎn)市場更加繁榮,而三者的認(rèn)知偏差,相互作用,導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的繁榮和泡沫。

        (二)股票市場的波動(dòng)周期比較短的原因從股市波動(dòng)形成機(jī)制進(jìn)行分析:

        投資者的決策過程會(huì)不由自主的受到心理因素的影響,這些影響就會(huì)導(dǎo)致金融市場的行為偏差,從而影響市場的波動(dòng)。

        1.過度自信分析

        在股票市場中,過度自信是非常常見的現(xiàn)象,并且尤其明顯。投資者在金融市場中進(jìn)行交易時(shí),或者進(jìn)行金融資產(chǎn)的選擇時(shí),由于金融資產(chǎn)價(jià)格的難于預(yù)測性,會(huì)導(dǎo)致新手容易產(chǎn)生過度自信,不僅是新手,就連許多專家也不例外。

        2.處置效應(yīng)分析

        股票市場有個(gè)最基本的特點(diǎn),就是其收益風(fēng)險(xiǎn)很高,資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)波動(dòng),因此,當(dāng)處于此種市場當(dāng)中,投資者往往都具有處置效應(yīng),當(dāng)其處于盈利時(shí),投資者是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的,而在虧損中時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)偏好的。而中國的個(gè)人投資者處置效應(yīng)更為明顯,當(dāng)其處于在虧損狀態(tài)時(shí)持,對于股票的持有時(shí)間更長,風(fēng)險(xiǎn)偏好程度越高,反而在獲利狀態(tài)時(shí),其股票持有時(shí)間反而更短。

        3.羊群效應(yīng)分析

        由于投資者對于信息的不確定,其交易行為會(huì)受到其他投資者的影響,于信息的思考程度幾乎沒有,就會(huì)在決策過程中效仿其他決策者。該行為稱為羊群效應(yīng)。主要有以下原因:

        (1)投資者在進(jìn)行決策時(shí),聽取他人的建議會(huì)大大減少自己搜尋信息的成本,而導(dǎo)致投資者自己的信息不完全或者不準(zhǔn)確。

        (2)人類屬于群體動(dòng)物,進(jìn)行投資決策的時(shí)候,如果自己的選擇與多數(shù)人不符,就會(huì)產(chǎn)生孤單感和恐懼感,為了消除這些感受們再進(jìn)行決策時(shí),往往會(huì)跟隨大眾的選擇。

        四、結(jié)語

        在房地產(chǎn)市場和股票市場當(dāng)中,很多人自身并沒有專業(yè)的投資能力,但也想在市場中以較小資金博取利潤,則更需要對行為金融學(xué)進(jìn)行更深入的學(xué)習(xí),以便更好的認(rèn)識(shí)和理解金融市場,以便進(jìn)行個(gè)人投資或者對市場進(jìn)行研究判斷的時(shí)候,能有更扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。

        (作者單位:河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)

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