劉美娥

上海納津建設(shè)發(fā)展有限公司 上海 200000

1 概算編制要點

1.1 對可研報告進行分析

因投資估算編制有時僅考慮項目規(guī)模、地區(qū)性指標(biāo)或類似項目經(jīng)濟指標(biāo)而編制的，所以往往到擴初設(shè)計階段，會因為工程規(guī)范的變化及更新、業(yè)主對項目需求的變化，發(fā)現(xiàn)可研中包含的內(nèi)容發(fā)生了變化（如消防工程因新規(guī)范的原因增加了抗震支架費用，增加了機械停車，新能源停車設(shè)施規(guī)費，建筑物層高的變化，設(shè)備類采用進口或國產(chǎn)等）導(dǎo)致項目造價發(fā)生較大的變化，這些情況要在編制概算說明時需進行詳細分析。

1.2 對擴初圖紙進行分析

首先對項目所有圖紙有初步的判斷和概念（特別是建筑平面圖），譬如項目的類型、功能及區(qū)域的劃分（如醫(yī)院類、生物制藥類項目有凈化區(qū)域、手術(shù)室，工業(yè)生產(chǎn)類項目有設(shè)備基礎(chǔ)，廢水處理設(shè)施等），這些特殊區(qū)域往往造價較高，專業(yè)上具有特殊性，需要特別注意。擴初設(shè)計階段往往對裝修、外立面只是一個概念性的做法，往往裝修工程需要二次深化，故對裝修工程的概算編制需要與設(shè)計院及業(yè)主對于檔次的確認尤為重要。

1.3 對工程所在地的地質(zhì)、項目規(guī)模、周邊環(huán)境進行分析

往往建筑設(shè)計單位與圍護設(shè)計單位是不同的設(shè)計公司，而建筑設(shè)計公司是先行設(shè)計的，我們編制概算時可能會缺少圍護圖紙，圍護方案等，但圍護工程造價占總造價的比例極高，所以需根據(jù)項目概況、同地區(qū)造價指標(biāo)去了解并判斷本工程的圍護造價。

1.4 建筑結(jié)構(gòu)類型的分析

因每個地區(qū)政策的原因，可能會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)類型發(fā)生變化，最為大家所熟知的是PC結(jié)構(gòu)，每個地區(qū)要求不一致，裝配率及預(yù)制率要求不統(tǒng)一，對造價有較大的影響。

1.5 信息價的確定

編制概算時，因為材料價格具有周期性，編制概算時需對主要一些材料（如鋼筋、混凝土）價格跌漲進行一定的預(yù)判，盡量避免選擇最低時的材料價格，并及時與業(yè)主溝通解決。

2 項目概況及實施過程中遇到的問題與解決方法

項目概算編制的準(zhǔn)確及合理是關(guān)系到項目資金能否順利審批及項目是否能及時開工建設(shè)的關(guān)鍵一步，好的項目概算能夠準(zhǔn)確的把項目所需資金完整而準(zhǔn)確的包羅進項目總概算中。本項目在編制項目概算時最初存在以下幾方面的問題，但通過及時調(diào)整及與項目對接人溝通，使得問題得到了及時、高效的解決。下面我將通過列舉項目實施過程中遇到的問題及解決方案來對項目概算編制做以下分析：

2.1 項目概況

本項目位于洛陽市伊濱經(jīng)開區(qū)，該項目總建筑面積約為486125平方米，其中地上建筑面積約為287325平方米，地下建筑面積約為198800平方米，項目建設(shè)期為五年。

本項目規(guī)劃有醫(yī)技樓、病房樓、綜合樓、高壓氧艙、管理中心、連廊、醫(yī)療用房、后勤服務(wù)用房、設(shè)備用房等。預(yù)計投資437150.06萬元，其中工程費用為337435.75萬元，工程建設(shè)其他費用為34946.16萬元（其中土地成本7258.888萬元），基本預(yù)備費為18256.15萬元，建設(shè)期貸款利息為46512萬元。

2.2 項目在編制過程中遇到的問題及解決方案

2.2.1 溝通的重要性

溝通是人與人之間最重要及最頻繁的活動，溝通渠道的順暢是保證事情能按照預(yù)期目的順利進行的必要保證。

本項目實施初期，因未與項目負責(zé)人取得有效的溝通，而是按照一貫的處理方式，即按照通常的預(yù)算定額的方式進行了組價，而專家評審時，專家提出需要按照概算模式套項計價，雖然我們自己認為兩個模式相差不大，但是專家組認為這是體現(xiàn)專業(yè)及工作態(tài)度的問題，使得項目套項最后不得不返工重做。

從這一點可以看出，慣性思維的危害，而從另一方面也說明，溝通在項目實施過程中有著舉足輕重的作用，試想如果在項目實施前我們和項目負責(zé)人取得有效溝通，征求一下對方的意見，而不是按照既有的做事模式，這個問題是完全可以避免的。

2.2.2 慣性思維的危害

參照以往項目的取價是做概算時能夠輕松而迅速的獲得造價的一種取價方式，但是這種取價方式如果應(yīng)用不好，即不同項目因為未能做對比分析而采用了相同的價格，就會造成造價的不準(zhǔn)確性，給概算造成偏高或偏低，使得今后項目實施過程中投資超概或資金分流到這個項目過多，造成資金的短缺或不必要的浪費。

本項目在實施過程中，因為像ICU重癥監(jiān)護室、手術(shù)室等的取價，我們按照以往編制概算的經(jīng)驗，未能詢問當(dāng)?shù)氐膬r格，使得此項目在專家評審階段，不能準(zhǔn)確回答專家提出的價格來源及詢價機構(gòu)。之后我司根據(jù)設(shè)計院提供的設(shè)備采購方案及提供的相應(yīng)廠址及咨詢方式，對相應(yīng)的設(shè)備一一詢價，后按照正確的價格組價，使得本次概算的造價更加準(zhǔn)確。

2.2.3 卓越的判斷及及時的溝通能夠使概算造價更加準(zhǔn)確

概算階段，往往由于時間的緊迫性，使得設(shè)計單位給出的圖紙不是很完善，例如：結(jié)構(gòu)工程中缺少配筋信息、裝修工程中裝修做法生搬硬套其他項目的裝修做法、預(yù)制構(gòu)件資料信息的缺失等問題，針對這些問題，我司給出的解決方案為：

本項目編制概算過程中發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)工程缺少配筋信息，我在編制概算時按照以往的鋼筋含量，結(jié)合本項目的結(jié)構(gòu)特點，給出了如下的鋼筋含量表，并按照此表格的鋼筋含量測算鋼筋工程量：

通過以上鋼筋含量表，我們可以迅速而準(zhǔn)確的估算本項目的鋼筋用量。

（2）本項目的裝修做法表的裝修做法我們在編制概算過程中發(fā)現(xiàn)存在很大的問題，如：CT、DR等有X射線房間的墻面、地面、頂面的裝修只有面層做法，如采用20厚重晶石砂漿面層（分層摸，每層厚度控制在2-3MM），因為這項施工是需要二次設(shè)計深化的，但我們在做概算時不能因為這項將來需要分包或深化設(shè)計而不算費用，這時就需要找項目經(jīng)驗比較豐富的師傅詢問，得到了關(guān)于重晶石施工的詳細做法：①輕骨料混凝土填充層；②550厚LC7.5輕骨料混凝土墊層；③刷素水泥漿一道；④30厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層，待灰面吸水后用長刮杠刮平，隨即用木抹子抹平；⑤基層清理干凈后灑水濕潤，20厚重晶石砂漿面層（分層摸，每層厚度控制在2-3mm）。從上述施工做法可以看出，如果設(shè)計只給出面層做法，其他像墊層、結(jié)合層等未給出，而造價師也不對這些做法套定額算價的話，將會使造價造成很大的遺漏，給項目造價的準(zhǔn)確性造成很大的影響。

表1 每立方米鋼筋混凝土鋼筋含量參考表（單位：kg）

（3）本項目在專家評審階段，評審組的專家針對項目缺少預(yù)制構(gòu)件數(shù)據(jù)資料提出了相應(yīng)意見，要求提供預(yù)制構(gòu)件的詳細參數(shù)信息，我們也是在第一時間聯(lián)系設(shè)計單位，要求設(shè)計單位根據(jù)專家組意見對預(yù)制構(gòu)件進行參數(shù)信息的補充。這一點也說明，各地專家對設(shè)計圖紙要求的深度的不一致性。

3 概算編制的準(zhǔn)確與否還與以下幾點有關(guān)

3.1 政策變化對項目概算造價后期的影響

政府制定的各種政策對項目的造價存在一定的影響，例如本項目在編制概算時，我們國家的稅點尚處于營改增初期階段，為11%的增值稅，而到項目實施過程中，國家對于11%的增值稅進行了兩次調(diào)整，分別為2018年5月份的10%及2019年6月份的9%。

雖然兩個點的稅點變化對于小的項目來說不會造成太大的影響，但對于投資額較大的項目來說，卻會對造價的準(zhǔn)確性帶來很大的影響。

3.2 設(shè)計圖紙的變更是概算超概的直接殺手

項目超概或工程造價費用大幅度增加的一個原因往往是因為后期施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙錯誤，達不到現(xiàn)場施工要求，或者裝修的設(shè)計風(fēng)格不符合甲方人員的要求，往往需要設(shè)計人員重新設(shè)計。而重新設(shè)計的后果大多數(shù)情況下會造成工程造價的增加

3.3 概算編制人員自身素質(zhì)對工程造價的影響

項目概算編制是一項比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，此項工作不僅關(guān)系到投資者前期投資資金的安排，而且關(guān)系到項目是否能正常運轉(zhuǎn)，這就需要項目項目概算編制人員必須具有豐富的經(jīng)驗和知識，同時還需要具有良好的職業(yè)道德。

我司在實施伊濱醫(yī)院概算編制過程中，嚴(yán)格執(zhí)行了公司的各項規(guī)定，使用有豐富經(jīng)驗及專業(yè)素質(zhì)高的人員參與本項目的概算編制，贏得了業(yè)主的一致好評。

3.4 項目地址的選擇對概算造價的影響

項目建在哪里，地基形式的牢固性對于工程項目的造價的高低產(chǎn)生了不同的影響，如淤泥地基還是巖石地基對于工程造價將產(chǎn)生巨大的影響。對于本項目，地處黃河邊上，地基形式非常不好，我司在編制初期，未考慮項目的地基形式，而設(shè)計也未給出地基處理的具體方案及圖紙，我司按照以往的地基處理方式，按照概算指標(biāo)的編制方法，參照以往項目地基處理的指標(biāo)數(shù)據(jù)對本項目地基處理進行了概算造價的編制，但在專家評審階段，專家組針對項目地勘報告，對本項目的地基處理工程造價提出了疑問，我司根據(jù)專家組的意見，及時與設(shè)計溝通，設(shè)計后期也根據(jù)地勘報告給出了相應(yīng)的地基處理方案及相應(yīng)的圖紙，我司根據(jù)地基處理時采用的混凝土雙軸攪拌樁及拉森鋼板樁進行了地基造價的編制，發(fā)現(xiàn)造價有較大幅度的增加。

綜上所述，伊濱醫(yī)院概算編制過程中，我司認真按照相關(guān)規(guī)定及相關(guān)資料文件，及時、準(zhǔn)確、專業(yè)的處理各種結(jié)算時遇到的問題，極大限度的滿足了業(yè)主及各方的要求，使得此次概算編制獲得了較高的質(zhì)量及較好的結(jié)果。